WARSZAWA 19 KWIETNIA 2021 ROKU
TOWER INVESTMENTS SPÓŁKA AKCYJNA
ROCZNY JEDNOSTKOWY RAPORT ZA OKRES
OD 1 STYCZNIA DO 31 GRUDNIA 2020 ROKU
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
2
1. WYBRANE DANE FINANSOWE Z PRZELICZENIEM NA EURO. ................................................................................ 4
2. SPRAWOZDANIE Z ZYSKÓW LUB STRAT I INNYCH CAŁKOWITYCH DOCHODÓW. ................................................. 5
3. SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ. ........................................................................................................ 6
4. SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH. ................................................................................................ 8
5. SPRAWOZDANIE ZE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM. .......................................................................................... 9
6. INFORMACJE OBJAŚNIAJĄCE DO ROCZNEGO JEDNOSTKOWEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO. ................ 11
7. CHARAKTER DZIAŁALNOŚCI GRUPY ................................................................................................................... 13
8. ZATWIERDZENIE DO PUBLIKACJI ....................................................................................................................... 13
9. PODSTAWA SPORZĄDZENIA SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO .................................... 13
10. ŚREDNIE KURSY WYMIANY ZŁOTEGO W STOSUNKU DO EURO ..................................................................... 13
11. PODSTAWOWE POZYCJE SPRAWOZDANIA Z SYTUACJI FINANSOWEJ, SPRAWOZDANIA Z WYNIKU I
SPRAWOZDANIA Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH, W PRZELICZENIU NA EURO. .......................................................... 14
12. ZASADY RACHUNKOWOŚCI ........................................................................................................................... 16
13. ZMIANY ZASAD RACHUNKOWOŚCI ............................................................................................................... 36
14. ZGODNOŚĆ Z MIĘDZYNARODOWYMI STANDARDAMI SPRAWOZDAWCZOSCI FINANSOWEJ ........................ 39
15. SEZONOWOŚĆ DZIAŁALNOŚCI ....................................................................................................................... 42
16. SEGMENTY OPERACYJNE .............................................................................................................................. 42
17. PODSTAWOWY I ROZWODNIONY ZYSK NA AKCJĘ. ....................................................................................... 43
18. NOTA OBJAŚNIAJĄCA DO SPRAWOZDANIA Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH. ................................................. 44
19. PRZYCHODY I KOSZTY ................................................................................................................................... 45
20. PRZEJĘCIA ORAZ UTRATA KONTROLI NAD JEDNOSTKAMI ZALEŻNYMI .......................................................... 49
21. WARTOŚCI NIEMATERIALNE ......................................................................................................................... 49
22. RZECZOWE AKTYWA TRWAŁE ....................................................................................................................... 50
23. LEASING – AKTYWA I ZOBOWIĄZANIA .......................................................................................................... 51
24. NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE ................................................................................................................. 54
25. ZAPASY ......................................................................................................................................................... 54
26. INSTRUMENTY FINANSOWE ......................................................................................................................... 54
27. AKTYWA I REZERWA NA PODATEK ODROCZONY .......................................................................................... 58
28. NALEŻNOŚCI Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE NALEŻNOŚCI ................................................... 59
29. POZOSTAŁE AKTYWA FINANSOWE ............................................................................................................... 61
30. POŻYCZKI UDZIELONE. .................................................................................................................................. 61
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
3
31. UDZIAŁY I AKCJE ........................................................................................................................................... 63
32. ŚRODKI PIENIĘŻNE I ICH EKWIWALENTY ....................................................................................................... 63
33. AKTYWA TRWAŁE PRZEZNACZONE DO SPRZEDAŻY ORAZ DZIAŁALNOŚĆ ZANIECHANA ................................ 63
34. KAPITAŁY WŁASNE ........................................................................................................................................ 64
35. PROGRAMY PŁATNOŚCI AKCJAMI ................................................................................................................. 65
36. DYWIDENDY ................................................................................................................................................. 65
37. ŚWIADCZENIA PRACOWNICZE ...................................................................................................................... 65
38. POZOSTAŁE REZERWY ................................................................................................................................... 65
39. ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA ....................................... 66
40. KREDYTY, POŻYCZKI I INNE INSTRUMENTY DŁUŻNE ...................................................................................... 67
41. ZABEZPIECZENIE SPŁATY ZOBOWIĄZAŃ ........................................................................................................ 68
42. ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE .................................................................................................................... 69
43. ROZLICZENIA MIĘDZYOKRESOWE, REZERWY, AKTYWA I ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU UMOWY ...................... 69
44. TRANSAKCJE Z PODMIOTAMI POWIĄZANYMI .............................................................................................. 71
45. RYZYKO DOTYCZĄCE INSTRUMENTÓW FINANSOWYCH I SYTUACJI ZWIĄZANEJ Z PANDEMIĄ
KORONAWIRUSA SARS-COV-2/COVID-19. ................................................................................................................. 73
46. ZARZĄDZANIE KAPITAŁEM ............................................................................................................................ 78
47. INFORMACJA DOTYCZĄCA SYTUACJI ZWIĄZANEJ Z KORONAWIRUSEM SARS-COV-2/COVID-19 .................. 78
48. ZDARZENIA, KTÓRE WYSTĄPIŁY W ROKU OBROTOWYM .............................................................................. 79
49. ZDARZENIA PO DNIU SPRAWOZDAWCZYM .................................................................................................. 81
50. POZOSTAŁE INFORMACJE ............................................................................................................................. 83
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
4
ROCZNE JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE
SPÓŁKI TOWER INVESTMENTS S.A.
1. WYBRANE DANE FINANSOWE Z PRZELICZENIEM NA EURO.
od 01.01.2020
do 31.12.2020
od 01.01.2019
do 31.12.2019
od 01.01.2020
do 31.12.2020
od 01.01.2019
do 31.12.2019
PLN
PLN
EUR
Sprawozdanie z wyniku
Przychody ze sprzedaży
3 393 533
9 212 640
758 467
2 141 578
Zysk (strata) z działalności operacyjnej
(3 223 969)
1 956 968
(720 569)
454 918
Zysk (strata) przed opodatkowaniem
(2 556 990)
2 356 959
(571 497)
547 901
Zysk (strata) netto
(2 489 165)
1 895 785
(556 338)
440 696
Zysk na akcję (PLN)
(1,61)
1,22
(0,36)
0,28
Rozwodniony zysk na akcję (PLN)
(1,61)
1,22
(0,36)
0,28
Średni kurs PLN / EUR w okresie
X
X
4,4742
4,3018
Sprawozdanie z przepływów pieniężnych
Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej
3 359 979
(530 464)
750 968
(123 312)
Środki pieniężne netto z działalności inwestycyjnej
(3 289 451)
6 008 928
(735 204)
1 396 840
Środki pieniężne netto z działalności finansowej
(2 503 638)
(4 283 539)
(559 572)
(995 755)
Zmiana netto stanu środków pieniężnych i ich
ekwiwalentów
(2 433 110)
1 194 925
(543 809)
277 773
Średni kurs PLN / EUR w okresie
X
X
4,4742
4,3018
2020.12.31
2019.12.31
2020.12.31
Sprawozdanie z sytuacji finansowej
Aktywa
92 239 093
90 790 091
19 987 669
21 319 735
Zobowiązania długoterminowe
18 337 166
23 909 943
3 973 556
5 614 640
Zobowiązania krótkoterminowe
27 713 158
18 202 213
6 005 278
4 274 325
Kapitał własny
46 188 770
48 677 935
10 008 835
11 430 770
Kurs PLN / EUR na koniec okresu
X
X
4,6148
4,2585
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
5
2. SPRAWOZDANIE Z ZYSKÓW LUB STRAT I INNYCH CAŁKOWITYCH DOCHODÓW.
od 01.01.2020
do 31.12.2020
od 01.01.2019
do 31.12.2019
Działalność kontynuowana
Przychody ze sprzedaży
3 393 533
9 212 640
Koszty sprzedanych produktów i usług
1 706 839
4 039 813
Zysk (strata) brutto ze sprzedaży
1 686 694
5 172 827
Koszt sprzedaży
0
0
Koszt ogólnego zarządu
3 545 794
3 424 591
Zysk (strata) ze sprzedaży
(1 859 099)
1 748 236
Pozostałe przychody operacyjne
816 037
422 556
Pozostałe koszty operacyjne
2 180 907
213 824
Zysk (strata) z działalności operacyjnej
(3 223 969)
1 956 968
Przychody finansowe
3 068 609
3 051 700
Koszty finansowe
2 401 629
2 651 709
Zysk (strata) przed opodatkowaniem
(2 556 990)
2 356 959
Podatek dochodowy
(67 824)
461 173
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej
(2 489 165)
1 895 785
Działalność zaniechana
Zysk (strata) netto z działalności zaniechanej
0
0
Zysk (strata) netto
(2 489 165)
1 895 785
Inne całkowite dochody, które nie zostaną przeklasyfikowane do zysku
lub straty, po opodatkowaniu
0
0
Inne całkowite dochody, które zostaną przeklasyfikowane do zysku lub
straty, po opodatkowaniu
0
0
Inne całkowite dochody
0
0
Zysk (Strata) Netto
(2 489 165)
1 895 785
Całkowite dochody
(2 489 165)
1 895 785
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
6
3. SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ.
AKTYWA
2020.12.31
2019.12.31
Wartość firmy
0
0
Wartości niematerialne
19 667
9 144
Rzeczowe aktywa trwałe
2 490 689
2 579 721
Nieruchomości inwestycyjne
10 712 128
10 037 131
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
241 206
59 059
Inne długoterminowe aktywa finansowe
44 266 273
41 491 911
Inwestycje w jednostkach zależnych, wspólnych przedsięwzięciach i
jednostkach stowarzyszonych
8 673 500
8 603 500
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
1 506 186
867 838
Aktywa trwałe
67 909 648
63 648 304
Zapasy
2 797 507
2 465 322
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
15 004 017
18 725 189
Aktywa z tytułu podatku bieżącego
18 394
0
Inne krótkoterminowe aktywa finansowe
5 614 009
2 622 649
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
895 518
3 328 628
Aktywa inne niż przeznaczone do sprzedaży
24 329 445
27 141 787
Aktywa przeznaczone do sprzedaży
Aktywa obrotowe
24 329 445
27 141 787
AKTYWA RAZEM
92 239 093
90 790 091
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
7
PASYWA
2020.12.31
2019.12.31
Kapitał własny
Kapitał podstawowy
1 560 750
1 560 750
Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej
30 071 724
30 071 724
Akcje własne
(269 706)
(269 706)
Pozostałe kapitały
17 315 167
15 419 381
Zyski zatrzymane w tym:
(2 489 165)
1 895 785
- zysk (strata) netto
(2 489 165)
1 895 785
Kapitał własny
46 188 770
48 677 935
Zobowiązania
Zobowiązania długoterminowe
Długoterminowe zobowiązania finansowe
14 425 376
20 567 008
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania
746 949
748 617
Rezerwy długoterminowe
0
0
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
3 164 841
2 594 318
Zobowiązania długoterminowe
18 337 166
23 909 943
Zobowiązania krótkoterminowe
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania
krótkoterminowe
16 854 651
15 397 351
Zobowiązania z tytułu bieżącego podatku dochodowego
0
0
Inne krótkoterminowe zobowiązania finansowe
10 697 341
2 647 308
Rezerwy bieżące
161 167
157 553
Zobowiązania krótkoterminowe poza grupą zobowiązań
zakwalifikowanych jako przeznaczonych do sprzedaży
27 713 158
18 202 213
Zobowiązania zakwalifikowane jako przeznaczone do sprzedaży
0
0
Zobowiązania krótkoterminowe
27 713 158
18 202 213
Zobowiązania razem
46 050 324
42 112 156
Pasywa razem
92 239 093
90 790 091
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
8
4. SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH.
od 01.01.2020
do 31.12.2020
od 01.01.2019
do 31.12.2019
Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej
Zysk (strata) brutto
(2 556 990)
2 356 959
Korekty:
Amortyzacja
759 269
687 478
Zysk/Strata z działalności inwestycyjnej
5 170
0
Przychody i koszty odsetek
(591 977)
(684 181)
(Zysk)/Strata z tytułu różnic kursowych
61 330
(7 837)
Wycena wartości godziwej nieruchomości i aktywów finansowych
(9 810)
(204 318)
Odpis aktualizujący (odwrócenie odpisu) z tytułu utraty wartości
1 686 143
(50 000)
Zmiana stanu zapasów
(332 185)
(69 547)
Zmiana stanu należności z tytułu dostaw i usług
2 940 186
(5 576 785)
Zmiana stanu należności pozostałych
(1 173 990)
2 580 021
Zmiana stanu zobowiązań z tytułu dostaw i usług
(770 143)
382 941
Zmiana stanu zobowiązań pozostałych
2 376 153
(96 878)
Zmiana stanu rezerw
3 613
151 685
Inne korekty
963 209
0
Korekty razem
5 916 969
(2 887 422)
Środki pieniężne wygenerowane w toku działalności
3 359 979
(530 464)
Podatek dochodowy
0
(0)
Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej
3 359 979
(530 464)
Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej
Wpływy ze sprzedaży rzeczowych aktywów trwałych
391 667
0
Wydatki na nabycie rzeczowych aktywów trwałych
(246 287)
(139 587)
Wydatki na nabycie wartości niematerialnych
(20 000)
(790)
Wpływy ze sprzedaży pozostałych aktywów finansowych
0
225 059
Wydatki na nabycie aktywów finansowych
(82 300)
(200 000)
Inwestycje w nieruchomości inwestycyjne
(588 531)
(2 046 421)
Pożyczki spłacone
0
16 289 685
Pożyczki udzielone
(2 744 000)
(8 119 018)
Środki pieniężne netto z działalności inwestycyjnej
(3 289 451)
6 008 928
Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej
Nabycie akcji własnych
0
(198 706)
Dywidendy i inne wypłaty na rzecz właścicieli
0
(1 553 684)
Spłaty kredytów i pożyczek
0
(300 000)
Spłata zobowiązań z tytułu leasingu finansowego
(901 525)
(502 797)
Odsetki zapłacone
(1 602 113)
(1 728 353)
Środki pieniężne netto z działalności finansowej
(2 503 638)
(4 283 539)
Zmiana netto stanu środków pieniężnych i ich ekwiwalentów przed
skutkami zmian kursów wymiany
(2 433 110)
1 194 925
Skutki zmian kursów wymiany
0
0
Zmiana netto stanu środków pieniężnych i ich ekwiwalentów
(2 433 110)
1 194 925
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek okresu
3 328 628
2 133 703
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu
895 518
3 328 628
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
9
5. SPRAWOZDANIE ZE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM.
Kapitał
Podstawowy
Akcje własne
Kapitał ze
sprzedaży akcji
powyżej ich
wartości nominalnej
Pozostałe kapitały
Zyski zatrzymane
Kapitały własne
Saldo na dzień 01.01.2020 roku
1 560 750
(269 706)
30 071 724
15 419 381
1 895 785
48 677 935
Przeniesienie zysku lat ubiegłych na pozostałe kapitały
1 895 785
(1 895 785)
0
Razem transakcje z właścicielami
0
0
0
1 895 785
(1 895 785)
0
Strata netto za okres od 01.01.2020 do 31.12.2020 roku
(2 489 165)
(2 489 165)
Inne całkowite dochody
Razem całkowite dochody
0
0
0
0
(2 489 165)
(2 489 165)
Saldo na dzień 31.12.2020 roku
1 560 750
(269 706)
30 071 724
17 315 167
(2 489 165)
46 188 770
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
10
Kapitał
Podstawowy
Akcje własne
Kapitał ze
sprzedaży akcji
powyżej ich
wartości
nominalnej
Pozostałe
kapitały
Zyski zatrzymane
Kapitały własne
Saldo na dzień 01.01.2019 roku
1 560 750
(70 999)
30 071 724
12 252 089
4 720 976
48 534 540
Przyznana dywidenda
(1 553 684)
(1 553 684)
Nabycie akcji własnych
(198 706)
(198 706)
Przeniesienie zysku lat ubiegłych na pozostałe kapitały
3 167 292
(3 167 292)
0
Razem transakcje z właścicielami
0
(198 706)
0
3 167 292
(4 720 976)
(1 752 391)
Zysk netto za okres od 01.01.2019 do 31.12.2019 roku
1 895 785
1 895 785
Razem całkowite dochody
0
0
0
0
1 895 785
1 895 785
Saldo na dzień 31.12.2019 roku
1 560 750
(269 706)
30 071 724
15 419 381
1 895 785
48 677 935
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
11
6. INFORMACJE OBJAŚNIAJĄCE DO ROCZNEGO JEDNOSTKOWEGO SPRAWOZDANIA
FINANSOWEGO.
6.1. Informacje o spółce dominującej.
Spółka Tower Investments S.A. została utworzona Aktem Notarialnym REP A Nr 5396/2013 w dniu
2 października 2013 roku pod nazwą SPV 223 J14 Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka
komandytowo-akcyjna. Dnia 14 grudnia 2015 roku Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy
Spółki podjęło uchwałę o przekształceniu w spółkę Tower Investments S.A. Zmiana formy prawnej
została zarejestrowana w KRS w dniu 18 lutego 2016 roku.
Spółka jest wpisana do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego prowadzonego przez
Sąd Rejonowy w Warszawie, XIII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego, pod numerem
KRS 0000602813.
Spółce został nadany symbol REGON 302560840.
Siedziba Spółki mieści się przy ul. Wioślarskiej 8 w Warszawie (00-411). Siedziba Spółki jest
jednocześnie podstawowym miejscem prowadzenia działalności przez Grupę Kapitałową.
Zasadniczym przedmiotem działalności Spółki jest:
a) (PKD 68.10.Z) Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek,
b) (PKD 41.10.Z) Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków,
c) (PKD 41.20.Z) Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych
i niemieszkalnych,
d) (PKD 43.39.Z) Wykonywanie pozostałych robót budowlanych wykończeniowych,
e) (PKD 64.19.Z) Pozostałe pośrednictwo pieniężne,
f) (PKD 68) Działalność związana z obsługą rynku nieruchomości,
g) (PKD 64.92.Z|) Pozostałe formy udzielania kredytów,
h) (PKD 66.19.Z) Pozostała działalność wspomagająca usługi finansowe, z wyłączeniem
ubezpieczeń i funduszów emerytalnych,
i) (PKD 70.10.Z) Działalność firm centralnych (head offices) i holdingów, z wyłączeniem
holdingów finansowych,
j) (PKD 71.11.Z) Działalność w zakresie architektury,
k) (PKD 77.11.Z) Wynajem i dzierżawa samochodów osobowych i furgonetek,
l) (PKD 77.39.Z) wynajem i dzierżawa pozostałych maszyn, urządzeń i dóbr materialnych.
Spółka została utworzona na czas nieograniczony.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
12
6.2. Organy spółki
Zarząd
W skład Zarządu Spółki na dzień zatwierdzenia do publikacji sprawozdania finansowego wchodzili:
Bartosz Kazimierczuk – Prezes Zarządu
W okresie objętym sprawozdaniem nie nastąpiły zmiany w strukturze Zarządu.
W dniu 31 grudnia 2020 roku Rada Nadzorcza podjęła uchwałę w sprawie powołania pana Bartosza
Kazimierczuka na Prezesa Zarządu spółki Tower Investments S.A. na kolejną, 5-letnią kadencję.
Rada Nadzorcza
Rada Nadzorcza Spółki została powołana w wyniku uchwały przekształcającej podjętej w dniu
14 grudnia 2015 roku. W skład Rady Nadzorczej na dzień zatwierdzenia do publikacji roku wchodzili:
Damian Jasica – Przewodniczący Rady Nadzorczej
Magdalena Gronowska – Wiceprzewodnicząca Rady Nadzorczej
Mariusz Trojak – Członek Rady Nadzorczej
Tomasz Muchalski - Członek Rady Nadzorczej
Piotr Gańko – Członek Rady Nadzorczej
W okresie od 1 stycznia do dnia zatwierdzenia sprawozdania nie nastąpiły zmiany w składzie Rady
Nadzorczej.
Komitet Audytu
Na dzień 19 kwietnia 2021 roku w skład Komitetu Audytu wchodzą:
Mariusz Trojak – Przewodniczący Komitetu Audytu
Damian Jasica – Członek Komitetu Audytu
Piotr Gańko – Członek Komitetu Audytu
W okresie od 1 stycznia 2020 roku do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania z działalności
nastąpiła zmiana w organizacji Komitetu Audytu.
W wyniku uchwały Komitetu Audytu z dnia 4 marca 2020 roku przewodniczącym Komitetu Audytu
został Mariusz Trojak, a dotychczasowy przewodniczący Damian Jasica stał się członkiem Komitetu
Audytu.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
13
7. CHARAKTER DZIAŁALNOŚCI GRUPY
Głównym przedmiotem działalności spółki Tower Investments S.A. jest świadczenie usług
deweloperskich dla polskich i zagranicznych podmiotów z różnych branż, ze szczególnym
uwzględnieniem sieci handlowo-usługowych. Spółka specjalizuje się w pozyskiwaniu nieruchomości.
Oferta obejmuje kompleksową obsługę procesu inwestycyjnego- od znalezienia atrakcyjnej lokalizacji,
na której może zostać wybudowany lokal handlowy lub usługowy, aż do uzyskania decyzji
o warunkach zabudowy i kreowania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, zgodnie
z wymaganiami inwestorów. Doświadczenie w nadzorowaniu procesów administracyjnych pozwala
na optymalny przebieg etapu planowania i pozyskania pozwoleń na budowę. Spółka, zgodnie
ze strategią rozwoju, postanowiła rozszerzyć i zdywersyfikować działalność o zaangażowanie, poprzez
spółki zależne, w produkcję spożywczą oraz handel w formacie tradycyjnym i poprzez e-delikatesy.
8. ZATWIERDZENIE DO PUBLIKACJI
Niniejsze roczne sprawozdanie finansowe sporządzone za rok zakończony 31 grudnia 2020 (wraz
z danymi porównawczymi) zostało zatwierdzone do publikacji przez Zarząd Spółki dnia 20 kwietnia
2021 roku.
9. PODSTAWA SPORZĄDZENIA SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO
Niniejsze roczne sprawozdanie finansowe sporządzone zostało zgodnie z Międzynarodowymi
Standardami Sprawozdawczości Finansowej (dalej „MSSF”), zatwierdzonymi przez Unię Europejską.
Okresy porównawcze zaprezentowane w rocznym sprawozdaniu są w pełni porównywalne.
Walutą funkcjonalną Spółki oraz walutą prezentacji niniejszego sprawozdania finansowego jest złoty
polski, a wszystkie kwoty wyrażone są w złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej).
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania
działalności gospodarczej przez Spółkę w dającej się przewidzieć przyszłości. Na dzień zatwierdzenia
niniejszego sprawozdania finansowego nie istnieją okoliczności wskazujące na zagrożenie
kontynuowania działalności. Ogólna sytuacja gospodarcza w kraju i na świecie wpłynęła negatywnie
na osiągnięty wynik za rok 2020. Jednakże podpisane i będące w realizacji inwestycje prowadzone
przez spółki zależne od Spółki dają gwarancję kontynuacji działalności gospodarczej.
10. ŚREDNIE KURSY WYMIANY ZŁOTEGO W STOSUNKU DO EURO
W okresie objętym sprawozdaniem finansowym oraz w okresach porównywalnych notowania
średnich kursów wymiany PLN w stosunku do EUR, ustalone przez Narodowy Bank Polski,
przedstawiały się następująco:
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
14
Rodzaj kursu
od 01.01.2020
do 31.12.2020
od 01.01.2019
do 31.12.2019
Kurs obowiązujący na ostatni dzień okresu
4,6148
4,2585
Kurs średni, obliczony jako średnia arytmetyczna kursów obowiązujących
na ostatni dzień każdego miesiąca w danym okresie
4,4742
4,3018
Najwyższy kurs w okresie
4,6330
4,3891
Najniższy kurs w okresie
4,2279
4,2406
11. PODSTAWOWE POZYCJE SPRAWOZDANIA Z SYTUACJI FINANSOWEJ, SPRAWOZDANIA
Z WYNIKU I SPRAWOZDANIA Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH, W PRZELICZENIU NA
EURO.
Poniżej przedstawiono podstawowe pozycje sprawozdania z sytuacji finansowej, sprawozdania
z wyniku oraz sprawozdania z przepływów pieniężnych w przeliczeniu na EURO.
Zasady przeliczeń sprawozdań finansowych:
• poszczególne pozycje aktywów i pasywów sprawozdania z sytuacji finansowej przeliczono według
kursów obowiązujących na ostatni dzień okresu sprawozdawczego,
• poszczególne pozycje sprawozdania z wyniku oraz sprawozdania z przepływu środków pieniężnych
przeliczono według kursów stanowiących średnią arytmetyczną średnich kursów ogłoszonych przez
Narodowy Bank Polski dla EURO, obowiązujących na ostatni dzień każdego miesiąca w danym okresie
sprawozdawczym,
• do przeliczenia stanu środków pieniężnych wykazywanych w sprawozdaniu z przepływów
pieniężnych na początek oraz na koniec okresu przyjęto kurs ustalony przez NBP, obowiązujący na
ostatni dzień okresu sprawozdawczego,
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
15
od 01.01.2020
do 31.12.2020
od 01.01.2019
do 31.12.2019
od 01.01.2020
do 31.12.2020
od 01.01.2019
do 31.12.2019
PLN
PLN
EUR
EUR
Sprawozdanie z wyniku
Przychody ze sprzedaży
3 393 533
9 212 640
758 467
2 141 578
Zysk (strata) z działalności operacyjnej
(3 223 969)
1 956 968
(720 569)
454 918
Zysk (strata) przed opodatkowaniem
(2 556 990)
2 356 959
(571 497)
547 901
Zysk (strata) netto
(2 489 165)
1 895 785
(556 338)
440 696
Zysk na akcję (PLN)
(1,61)
1,22
(0,36)
0,28
Rozwodniony zysk na akcję (PLN)
(1,61)
1,22
(0,36)
0,28
Średni kurs PLN / EUR w okresie
X
X
4,4742
4,3018
Sprawozdanie z przepływów pieniężnych
Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej
3 359 979
(530 464)
750 968
(123 312)
Środki pieniężne netto z działalności inwestycyjnej
(3 289 451)
6 008 928
(735 204)
1 396 840
Środki pieniężne netto z działalności finansowej
(2 503 638)
(4 283 539)
(559 572)
(995 755)
Zmiana netto stanu środków pieniężnych i ich
ekwiwalentów
(2 433 110)
1 194 925
(543 809)
277 773
Średni kurs PLN / EUR w okresie
X
X
4,4742
4,3018
2020.12.31
2019.12.31
2020.12.31
2019.12.31
Sprawozdanie z sytuacji finansowej
Aktywa
92 239 093
90 790 091
19 987 669
21 319 735
Zobowiązania długoterminowe
18 337 166
23 909 943
3 973 556
5 614 640
Zobowiązania krótkoterminowe
27 713 158
18 202 213
6 005 278
4 274 325
Kapitał własny
46 188 770
48 677 935
10 008 835
11 430 770
Kurs PLN / EUR na koniec okresu
X
X
4,6148
4,2585
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
16
12. ZASADY RACHUNKOWOŚCI
Sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z zasadą kosztu historycznego, z wyjątkiem
nieruchomości inwestycyjnych i inwestycyjnych aktywów finansowych, które są wyceniane według
wartości godziwej.
Prezentacja sprawozdań finansowych
Sprawozdanie finansowe prezentowane jest zgodnie z obowiązującymi Międzynarodowymi
Standardami Sprawozdawczości Finansowej.
„Sprawozdanie z wyniku i innych dochodów” prezentowane jest w wariancie kalkulacyjnym,
natomiast „Sprawozdanie z przepływów pieniężnych” sporządzane jest metodą pośrednią.
W przypadku retrospektywnego wprowadzenia zmian zasad rachunkowości, prezentacji lub korekty
błędów, Spółka prezentuje sprawozdanie z sytuacji finansowej sporządzone dodatkowo na początek
okresu porównawczego, jeżeli powyższe zmiany są istotne dla danych prezentowanych na początek
okresu porównywalnego. W takiej sytuacji prezentacja not do trzeciego sprawozdania z sytuacji
finansowej nie jest wymagana.
Transakcje w walutach obcych
Sprawozdanie finansowe prezentowane jest w złotym polskim (PLN), który jest również walutą
funkcjonalną Spółki.
Transakcje wyrażone w walutach innych niż polski złoty są przeliczane na złote polskie przy
zastosowaniu kursu obowiązującego w dniu zawarcia transakcji (kurs spot).
Na dzień bilansowy pozycje pieniężne wyrażone w walutach innych niż polski złoty są przeliczane na
złote polskie przy zastosowaniu kursu zamknięcia obowiązującego na koniec okresu
sprawozdawczego tj. średniego kursu ustalonego dla danej waluty przez Narodowy Bank Polski.
Niepieniężne pozycje ujmowane według kosztu historycznego, wyrażonego w walucie obcej, są
wykazywane po kursie historycznym z dnia transakcji.
Niepieniężne pozycje ewidencjonowane według wartości godziwej, wyrażonej w walucie obcej,
wyceniane są według kursu wymiany z dnia ustalenia wartości godziwej tj. średniego kursu
ustalonego dla danej waluty przez Narodowy Bank Polski.
Różnice kursowe powstałe z rozliczenia transakcji lub przeliczenia pozycji pieniężnych innych niż
instrumenty pochodne, ujmowane są odpowiednio w pozycji przychodów lub kosztów finansowych w
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
17
kwocie netto za wyjątkiem różnic kursowych kapitalizowanych w wartości aktywów w przypadkach
określonych zasadami rachunkowości (przedstawione w punkcie dotyczącym kosztów finansowania
zewnętrznego).
Na dzień bilansowy aktywa i zobowiązania zagranicznych jednostek zależnych są przeliczane
na walutę polską po kursie zamknięcia obowiązującym na dzień bilansowy tj. po średnim kursie
ustalonym dla danej waluty przez Narodowy Bank Polski.
Koszty finansowania zewnętrznego
Koszty finansowania, które można bezpośrednio przyporządkować nabyciu, budowie lub
wytworzeniu dostosowywanego składnika aktywów, aktywuje się jako część ceny nabycia lub kosztu
wytworzenia tego składnika aktywów. Na koszty finansowania zewnętrznego składają się odsetki oraz
zyski lub straty z tytułu różnic kursowych do wysokości, która koryguje koszty odsetek ujętych w
walucie w poprzednich okresach.
Wartości niematerialne
Wartości niematerialne obejmują znaki towarowe, patenty i licencje, oprogramowanie komputerowe,
koszty prac rozwojowych oraz pozostałe wartości niematerialne, które spełniają kryteria ujęcia
określone w MSR 38. W pozycji tej wykazywane są również wartości niematerialne, które nie zostały
jeszcze oddane do użytkowania (wartości niematerialne w trakcie wytwarzania).
Wartości niematerialne na dzień bilansowy wykazywane są według ceny nabycia lub kosztu
wytworzenia pomniejszonych o umorzenie oraz odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości.
Wartości niematerialne o określonym okresie użytkowania amortyzowane są metodą liniową przez
okres ich ekonomicznej użyteczności. Okresy użytkowania poszczególnych wartości niematerialnych
poddawane są corocznej weryfikacji, a w razie konieczności korygowane od początku następnego
roku obrotowego.
Przewidywany okres użytkowania dla poszczególnych grup wartości niematerialnych wynosi:
Grupa
Okres
Znaki towarowe
1-5 lat
Patenty i licencje
1-5 lat
Oprogramowanie komputerowe
1-5 lat
Pozostałe wartości niematerialne
1-5 lat
Wartości niematerialne o nieokreślonym okresie użytkowania nie są amortyzowane, lecz corocznie są
poddawane testom na utratę wartości. Na dzień 31 grudnia 2020 roku Spółka nie posiada wartości
niematerialnych o nieokreślonym okresie użytkowania.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
18
W Spółce nie są prowadzone prace rozwojowe ani badawcze.
Zyski lub straty wynikłe ze zbycia wartości niematerialnych są określane jako różnica pomiędzy
przychodami ze sprzedaży a wartością netto tych wartości niematerialnych i są ujmowane w wyniku
w pozostałych przychodach lub kosztach operacyjnych w momencie przejęcia przez nabywcę kontroli
nad zbywalnym składnikiem zgodnie z wymogami MSSF 15.
Zasady klasyfikacji nieruchomości
Ze względu na specyficzną działalność jednostki jaką jest obsługa projektów inwestycyjnych Spółka
może zakwalifikować zakupione nieruchomości (budynki, grunty itp.) do jednej z 3 pozycji:
• Rzeczowe Aktywa Trwałe,
• Nieruchomości Inwestycyjne,
• Zapasy,
Poniżej spółka przedstawia kryteria klasyfikacji do poszczególnych grup:
1. Nieruchomości zajmowane na własne potrzeby, bądź przeznaczone do dostosowania
i późniejszego użytkowania jako nieruchomości zajmowane przez właściciela, nieruchomości
zajmowane przez pracowników są klasyfikowane jako Rzeczowe Aktywa Trwałe w myśl przepisów
MSR 16.
2. Nieruchomości nabyte wyłącznie w celu zbycia w bliskiej przyszłości lub w celu dostosowania
i odsprzedaży, są klasyfikowane jako zapas, nawet jeśli spółka do momentu sprzedaży osiąga
przychody z czynszów (np. parki handlowe), ponieważ handel nieruchomościami jest podstawową
działalnością spółki. Dodatkowo w przypadku nieruchomości, co do których spółka osiąga istotne
przychody z najmu - jeśli po upływie jednego roku od rozpoczęcia eksploatacji tej nieruchomości nie
dojdzie do sprzedaży rzeczonej nieruchomości, zarząd podejmuje uchwałę stwierdzającą, czy dalej
będą podejmowane kroki prowadzące do sprzedaży. W przypadku braku takiej uchwały –
nieruchomość zreklasyfikowana zostaje na nieruchomości inwestycyjne. W przypadku podjęcia wyżej
wymienionej uchwały, w przypadku braku szans na sprzedaż nieruchomości po upłynięciu kolejnych
12 miesięcy od momentu podjęcia uchwały, nieruchomość zostaje przekwalifikowana do
nieruchomości inwestycyjnych.
3. Nieruchomości, które są w trakcie budowy lub dostosowywania, a nad którymi prace
prowadzone są na zlecenie osób trzecich i nie spełniają kryteriów umowy o usługę budowlaną są
klasyfikowane jako zapas.
4. Nieruchomości utrzymywane w posiadaniu ze względu na długoterminowy wzrost ich wartości
lub w celu czerpania korzyści z czynszów klasyfikowane są jako nieruchomości inwestycyjne.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
19
5. Nieruchomości, które są w trakcie budowy lub dostosowywania i będą w przyszłości
utrzymywane ze względu na oczekiwany długoterminowy wzrost ich wartości lub w celu czerpania
korzyści z czynszów, klasyfikowane są jako nieruchomości inwestycyjne.
6. Nieruchomości dla których przyszłe użytkowanie pozostaje nieokreślone, klasyfikowane są jako
nieruchomości inwestycyjne.
W przypadku gdy dla nieruchomości, która wcześniej została zakwalifikowana jako nieruchomość
inwestycyjna ze względu na brak planów co przyszłego użytkowania, Spółka utworzy plan
wykorzystania i sprzedaży, w momencie zatwierdzenia takiego planu przez Zarząd są reklasyfikowanie
na zapasy.
Dla nieruchomości pierwotnie ujętej jako składnik zapasu przeklasyfikowanie do nieruchomości
inwestycyjnych następuje w momencie udokumentowania zmiany dotychczasowego użytkowania
nieruchomości na nieruchomość utrzymywaną ze względu na oczekiwany długoterminowy wzrost jej
wartości. Jednocześnie nieruchomość może, ale nie musi być wykorzystywana do czerpania korzyści
z jej najmu. Przeklasyfikowaniu nie podlegają nieruchomości w stosunku do których zostały zawarte
porozumienia co do ich sprzedaży w proporcji umowy sprzedaży do wartości nieruchomości.
Nieruchomości klasyfikowane jako nieruchomości inwestycyjne będące zabezpieczeniem
zobowiązania długoterminowego, jeżeli zabezpieczenie tego wymaga, do czasu spłaty zobowiązania
bądź jego zmiany na zobowiązanie wymagane w okresie do 12 miesięcy, nie ulegają
przeklasyfikowaniu do innych grup aktywów.
W punktach dotyczących rzeczowych aktywów trwałych, nieruchomości inwestycyjnych oraz zapasów
opisane są zasady początkowego ujęcia wyżej wymienionych pozycji oraz ujmowania skutków
sprzedaży (likwidacji) tych pozycji.
Rzeczowe aktywa trwałe
Rzeczowe aktywa trwałe początkowo ujmowane są według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia.
Cenę nabycia zwiększają wszystkie koszty związane bezpośrednio z zakupem i przystosowaniem
składnika majątku do stanu zdatnego do użytkowania.
Po początkowym ujęciu rzeczowe aktywa trwałe, za wyjątkiem gruntów, wykazywane są według ceny
nabycia lub kosztu wytworzenia pomniejszonych o umorzenie oraz odpisy aktualizujące z tytułu
utraty wartości. Rzeczowe aktywa trwałe w trakcie wytwarzania nie podlegają amortyzacji do czasu
zakończenia budowy lub montażu i przekazania środka trwałego do używania.
Amortyzacja jest naliczana metodą liniową przez szacowany okres użytkowania danego składnika
aktywów, który dla poszczególnych grup rzeczowych aktywów trwałych wynosi:
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
20
Grupa
Okres
Budynki i budowle
40 lat
Maszyny i urządzenia
3 - 10 lat
Środki transportu
2,5 – 10 lat
Pozostałe środki trwałe
5 – 10 lat
Rozpoczęcie amortyzacji następuje w miesiącu, w którym środek trwały jest dostępny
do użytkowania. Ekonomiczne okresy użyteczności oraz metody amortyzacji są weryfikowane raz
w roku, powodując ewentualną korektę odpisów amortyzacyjnych w kolejnych latach.
Środki trwałe są dzielone na części składowe będące pozycjami o istotnej wartości, dla których można
przyporządkować odrębny okres ekonomicznej użyteczności. Częścią składową są również koszty
generalnych przeglądów oraz istotne części zamienne i wyposażenie, jeżeli będą wykorzystywane
przez okres dłuższy niż rok. Bieżące koszty utrzymania poniesione po dacie oddania środka trwałego
do używania, takie jak koszty konserwacji i napraw, ujmowane są w wyniku w momencie ich
poniesienia.
Do wyceny gruntów stosowany jest model oparty na koszcie historycznym. Wartość gruntów nie
podlega amortyzacji, ze względu na nieokreślony okres użytkowania. Wartość godziwa gruntów
ustalana jest na podstawie bieżących informacji rynkowych przez niezależnego rzeczoznawcę raz na
dwa lata, o ile warunki rynkowe nie ulegają znaczącym zmianom. Tak określona wartość godziwa
służy do określenia wysokości odpisu z tytułu trwałej utraty wartości.
Po początkowym ujęciu rzeczone grunty wykazywane są według ceny nabycia pomniejszonej o odpisy
aktualizujące z tytułu utraty wartości.
Dana pozycja rzeczowych aktywów trwałych może zostać usunięta ze sprawozdania z sytuacji
finansowej po dokonaniu jej zbycia lub w przypadku, gdy nie są spodziewane żadne ekonomiczne
korzyści wynikające z dalszego użytkowania takiego składnika aktywów. Zyski lub straty wynikające ze
sprzedaży, likwidacji lub zaprzestania użytkowania środków trwałych są określane jako różnica
pomiędzy przychodami ze sprzedaży, a wartością netto tych środków trwałych i są ujmowane
w wyniku w pozostałych przychodach lub kosztach operacyjnych w momencie przejęcia przez
nabywcę kontroli nad zbywanym składnikiem rzeczowych aktywów trwałych zgodnie z wymogami
MSSF 15. Kwotę wynagrodzenia w ramach transakcji zbycia składnika rzeczowych aktywów trwałych
ustala się zgodnie z wymogami MSSF 15 dotyczącymi ustalania ceny transakcyjnej.
Odpisy umorzeniowe środków trwałych o niskiej wartości początkowej, nie przekraczającej
3.500,00 PLN, i okresie ekonomicznej użyteczności nie przekraczającej 24 miesięcy, dokonywane są
w sposób uproszczony, przez dokonywanie jednorazowego odpisu umorzeniowego.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
21
Aktywa w leasingu
Umowy są kwalifikowane jako umowy leasingu zgodnie z Międzynarodowym Standardem
Sprawozdawczości Finansowej 16 „Leasing. Wartość aktywów oraz zobowiązań określana jest na
dzień rozpoczęcia leasingu według niższej z następujących dwóch wartości: wartości godziwej
przedmiotu leasingu lub wartości bieżącej minimalnych opłat leasingowych.
Minimalne opłaty leasingowe rozdziela się pomiędzy koszty finansowe i zmniejszenie salda
zobowiązania z tytułu leasingu w sposób umożliwiający uzyskanie stałej stopy odsetek w stosunku do
niespłaconego salda zobowiązania. Warunkowe opłaty leasingowe są ujmowane w kosztach okresu,
w którym je poniesiono.
Środki trwałe użytkowane na mocy umów leasingu są amortyzowane według takich samych zasad jak
stosowane do własnych aktywów Spółki. W sytuacji jednak, gdy brak jest wystarczającej pewności, że
Spółka uzyska tytuł własności przed końcem okresu leasingu wówczas dany składnik jest
amortyzowany przez krótszy z dwóch okresów: szacowany okres użytkowania środka trwałego lub
okres leasingu.
Utrata wartości niefinansowych aktywów trwałych
Corocznemu testowi na utratę wartości podlegają następujące składniki aktywów:
• wartość firmy, przy czym po raz pierwszy test na utratę wartości przeprowadza się do końca okresu,
w którym miało miejsce połączenie,
• wartości niematerialne o nieokreślonym okresie użytkowania oraz
• wartości niematerialne, które jeszcze nie są użytkowane.
W odniesieniu do pozostałych składników wartości niematerialnych, rzeczowych aktywów trwałych
oraz zapasów w postaci nieruchomości, dokonywana jest ocena, czy wystąpiły przesłanki, które mogą
świadczyć o utracie ich wartości. W razie stwierdzenia, że jakieś zdarzenia lub okoliczności mogą
wskazywać na trudność w odzyskaniu wartości bilansowej danego składnika aktywów,
przeprowadzany jest test na utratę wartości.
Dla potrzeb przeprowadzenia testu na utratę wartości aktywa grupowane są na najniższym poziomie,
na jakim generują przepływy pieniężne niezależnie od innych aktywów lub grup aktywów (tzw.
ośrodki wypracowujące przepływy pieniężne). Składniki aktywów samodzielnie generujące przepływy
pieniężne testowane są indywidualnie.
Jeżeli wartość bilansowa przekracza szacowaną wartość odzyskiwaną aktywów bądź ośrodków
wypracowujących środki pieniężne, do których aktywa te należą, wówczas wartość bilansowa jest
obniżana do poziomu wartości odzyskiwanej. Wartość odzyskiwana odpowiada wyższej
z następujących dwóch wartości: wartości godziwej pomniejszonej o koszty sprzedaży lub wartości
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
22
użytkowej. Przy ustalaniu wartości użytkowej, szacowane przyszłe przepływy pieniężne są
dyskontowane do wartości bieżącej przy zastosowaniu stopy dyskontowej odzwierciedlającej
aktualne oceny rynkowe wartości pieniądza w czasie oraz ryzyka związanego z danym składnikiem
aktywów.
Odpis z tytułu utraty wartości w pierwszej kolejności przypisywany jest do wartości firmy. Pozostała
kwota odpisu obniża proporcjonalnie wartość bilansową aktywów wchodzących do ośrodka
wypracowującego przepływy.
Odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości są ujmowane w wyniku w pozycji pozostałych kosztów
operacyjnych.
Odpisy aktualizujące wartość firmy nie podlegają odwróceniu w kolejnych okresach. W przypadku
pozostałych składników aktywów, na kolejne dni bilansowe oceniane są przesłanki wskazujące
na możliwość odwrócenia odpisów aktualizujących. Odwrócenie odpisu ujmowane jest w wyniku
w pozycji pozostałych przychodów operacyjnych.
Nieruchomości inwestycyjne
Nieruchomość inwestycyjna jest utrzymywana w posiadaniu ze względu na przychody z czynszów
oraz/ lub przyrost jej wartości i jest wyceniana w oparciu o model wartości godziwej.
Początkowe ujęcie nieruchomości inwestycyjnej następuje według ceny nabycia lub kosztu
wytworzenia z uwzględnieniem kosztów przeprowadzenia transakcji. Na kolejne dni bilansowe
nieruchomość inwestycyjna jest wyceniana w wartości godziwej, określonej przez niezależnego
rzeczoznawcę z uwzględnieniem lokalizacji oraz charakteru nieruchomości oraz aktualnych warunków
rynkowych.
Zyski lub straty wynikające ze zmian wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych są ujmowane
w wyniku w okresie, w którym wystąpiły zmiany, w pozycji pozostałych przychodów lub kosztów
operacyjnych.
Nieruchomość inwestycyjną usuwa się ze sprawozdania z sytuacji finansowej w momencie jej zbycia
lub trwałego wycofania z użytkowania, jeżeli nie oczekuje się uzyskania w przyszłości żadnych korzyści
ekonomicznych. Zyski lub straty wynikłe ze sprzedaży, likwidacji lub zaprzestania użytkowania
nieruchomości inwestycyjnych są określane jako różnica pomiędzy przychodami ze sprzedaży,
a wartością netto tych nieruchomości inwestycyjnych i są ujmowane w wyniku w pozostałych
przychodach lub kosztach operacyjnych. W przypadku gdy zbywaną nieruchomością inwestycyjną jest
nieruchomość wcześniej prezentowana jako zapas, jednak ze względu na długotrwały brak nabywcy
została przeklasyfikowana do kategorii nieruchomości inwestycyjnych, przychody ze sprzedaży
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
23
z takiej nieruchomości są prezentowane jako przychody z podstawowej działalności jednostki,
a wartość netto tej nieruchomości ujmowana jest jako koszt operacyjny.
Instrumenty finansowe
Instrumentem finansowym jest każda umowa, która skutkuje powstaniem składnika aktywów
finansowych u jednej ze stron i jednocześnie zobowiązania finansowego lub instrumentu
kapitałowego u drugiej ze stron.
Składnik aktywów finansowych lub zobowiązanie finansowe jest wykazywane w sprawozdaniu
z sytuacji finansowej, gdy Spółka staje się stroną umowy tego instrumentu. Standaryzowane
transakcje kupna i sprzedaży aktywów i zobowiązań finansowych ujmuje się na dzień zawarcia
transakcji.
Składnik aktywów finansowych wyłącza się ze sprawozdania z sytuacji finansowej w przypadku, gdy
wynikające z zawartej umowy prawa do korzyści ekonomicznych i ryzyka z niej wynikające zostały
zrealizowane, wygasły lub Spółka się ich zrzekła.
Spółka wyłącza ze sprawozdania z sytuacji finansowej zobowiązanie finansowe wtedy, gdy
zobowiązanie wygasło, to znaczy, kiedy obowiązek określony w umowie został wypełniony, umorzony
lub wygasł.
Na dzień nabycia aktywa i zobowiązania finansowe Spółka wycenia w wartości godziwej, czyli
najczęściej według wartości godziwej uiszczonej zapłaty w przypadku składnika aktywów lub
otrzymanej kwoty w przypadku zobowiązania. Koszty transakcji Spółka włącza do wartości
początkowej wyceny wszystkich aktywów i zobowiązań finansowych, poza kategorią aktywów
i zobowiązań wycenianych w wartości godziwej poprzez wynik.
Na dzień bilansowy aktywa oraz zobowiązania finansowe wyceniane są według MSSF 9. MSSF 9
definiuje kategorie aktywów finansowych, których rozróżnienia dokonuje się w zależności
od zastosowanego modelu biznesowego w zakresie zarządzenia aktywami oraz charakterystyki
wynikających z umowy przepływów pieniężnych.
Aktywa finansowe
Dla celów wyceny po początkowym ujęciu, aktywa finansowe, Spółka klasyfikuje z podziałem na:
1. Aktywa finansowe wyceniane po początkowym ujęciu w zamortyzowanym koszcie.
Są to aktywa utrzymywane zgodnie z modelem biznesowym, którego celem jest utrzymywanie
aktywów finansowych dla uzyskiwania przepływów pieniężnych wynikających z umowy,
a charakterystyka umowy dotyczącej tych aktywów finansowych przewiduje powstawanie
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
24
przepływów pieniężnych, które są jedynie spłatą kwoty głównej i odsetek (spełniają tzw. test SPPI -
solely payment of principal and interest (pol. test TKiO - tylko płatności kapitału i odsetek).
2. Aktywa finansowe wyceniane po początkowym ujęciu w wartości godziwej przez inne całkowite
dochody.
Są to aktywa utrzymywane zgodnie z modelem biznesowym, którego celem jest zarówno
utrzymywanie aktywów finansowych dla uzyskiwania przepływów pieniężnych wynikających z umowy
jak i sprzedaż aktywów finansowych, a charakterystyka umowy dotyczącej tych aktywów finansowych
przewiduje powstawanie przepływów pieniężnych, które są jedynie spłatą kwoty głównej i odsetek
(spełniają tzw. test SPPI - solely payment of principal and interest (pol. test TKiO - tylko płatności
kapitału i odsetek).
3. Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik.
Są to wszystkie pozostałe aktywa finansowe.
4. Instrumenty finansowe zabezpieczające.
Klasyfikacja aktywów finansowych dokonywana jest w momencie początkowego ujęcia i może być
zmieniona jedynie wówczas, gdy zmieni się biznesowy model zarządzania aktywami finansowymi.
Do zasadniczych modeli zarządzania aktywami finansowymi zalicza się model utrzymywania w celu
otrzymania przepływów pieniężnych wynikających z umowy, model utrzymywania w celu otrzymania
przepływów pieniężnych wynikających z umowy i sprzedaży oraz model utrzymywania w innych
celach niż cele wskazane w dwu poprzedzających modelach (co do zasady jest to model oznaczający
utrzymywanie aktywów w celu ich zbycia). Spółka przyjmuje zasadę, iż sprzedaż aktywa finansowego
tuż przed terminem jego zapadalności nie stanowi zmiany modelu biznesowego z utrzymywania
w celu otrzymania przepływów pieniężnych wynikających z umowy na model utrzymywania w celu
otrzymania przepływów pieniężnych wynikających z umowy i sprzedaży lub na model utrzymywania
w innych celach.
Spółka nie stosuje rachunkowości zabezpieczeń, dlatego regulacje MSSF 9 w tym zakresie nie mają do
niej zastosowania.
Zobowiązania finansowe
MSSF 9 nie zmienia zasad wyceny poszczególnych klas zobowiązań finansowych Spółki. Są one nadal
wyceniane według zamortyzowanego kosztu.
Zobowiązania finansowe inne niż instrumenty pochodne zabezpieczające, wykazywane są
w następujących pozycjach sprawozdania z sytuacji finansowej:
• kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne,
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
25
• leasing , podlegający regulacjom MSSF 16
• zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania oraz
• pochodne instrumenty finansowe.
Po początkowym ujęciu zobowiązania finansowe wyceniane są według zamortyzowanego kosztu
z zastosowaniem metody efektywnej stopy procentowej, za wyjątkiem zobowiązań finansowych
przeznaczonych do obrotu lub wyznaczonych jako wycenianych w wartości godziwej przez wynik
finansowy. Do kategorii zobowiązań finansowych wycenianych w wartości godziwej przez wynik
finansowy Spółka zalicza instrumenty pochodne inne niż instrumenty zabezpieczające.
Krótkoterminowe zobowiązania z tytułu dostaw i usług wyceniane są w wartości wymagającej zapłaty
ze względu na nieznaczące efekty dyskonta.
Zyski i straty z wyceny zobowiązań finansowych ujmowane są w wyniku finansowym
w działalności finansowej.
Spółka nie dokonała wyboru opcji wyceny zobowiązań finansowych do wartości godziwej.
Ujmowanie ryzyka kredytowego związanego z aktywami finansowymi- model strat oczekiwanych
(ECL).
Według modelu strat oczekiwanych Spółka monitoruje zmiany poziomu ryzyka kredytowego
związanego z danym składnikiem aktywów finansowych w stosunku do początkowego ujęcia oraz
klasyfikuje aktywa finansowe do jednego z trzech stopni wyznaczania odpisu z tytułu utraty wartości.
Metoda ma zastosowanie do aktywów finansowych wycenianych według zamortyzowanego kosztu
innych niż należności z tytułu dostaw i usług.
Stopnie wyznaczania odpisów z tytułu utraty wartości:
- stopień 1 - aktywa finansowe obsługiwane na bieżąco (stosowany dla aktywów, których ryzyko nie
wzrosło istotnie od początkowego ujęcia lub jest oceniane jako niskie),
- stopień 2 - aktywa finansowe z pogorszoną obsługą (stosowany w przypadku istotnego wzrostu
ryzyka kredytowego w stosunku po ujęcia początkowego, przy jednoczesnym braku obiektywnych
przesłanek utraty wartości),
- stopień 3 - aktywa finansowe nieobsługiwane (stosowany w przypadku wystąpienia obiektywnych
przesłanek utraty wartości).
W odniesieniu do aktywów zakwalifikowanych do stopnia 1 Spółka wycenia odpis na oczekiwane
straty kredytowe (ECL) w kwocie równej 12-miesięcznym oczekiwanym stratom kredytowym, a
w odniesieniu do aktywów finansowych zakwalifikowanych do pozostałych stopni, w kwocie równej
oczekiwanym stratom kredytowym w okresie życia instrumentu finansowego.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
26
Spółka dokonuje oceny wystąpienia przesłanek skutkujących zakwalifikowaniem aktywów
finansowych do poszczególnych stopni wyznaczania odpisu na każdy dzień kończący okres
sprawozdawczy. Spółka ocenia ryzyko niewykonania zobowiązania w oczekiwanym okresie życia
aktywa finansowego i porównuje ryzyko na dzień sprawozdawczy z ryzykiem na dzień początkowego
ujęcia danego aktywa finansowego. Określając ryzyko Spółka stara się brać pod uwagę racjonalne
i możliwe do udokumentowania informacje, dostępne bez nadmiernych kosztów i starań. Spółka
stara się przede wszystkim wykorzystywać dostępne ratingi kredytowe i powiązane z nimi wskaźniki
niewypłacalności oraz informacje o wystąpieniu niekorzystnych zmian w środowisku ekonomicznym,
prawnym, rynkowym dłużnika.
Dla należności z tytułu dostaw i usług Grupa stosuje uproszczone podejście i wycenia odpis
na oczekiwane straty kredytowe w kwocie równej oczekiwanym stratom kredytowym w całym
okresie życia należności.
Prawdopodobieństwo niewykonania zobowiązania szacowane jest na podstawie danych
historycznych dotyczących niespłaconych należności.
W celu oszacowania parametru niewykonania zobowiązania Spółka określiła przedziały
przeterminowania:
Zaległe od 1 do 30 dni
Zaległe od 31 do 90 dni
Zaległe od 91 do 180 dni
Zaległe od 181 do 365 dni
Zaległe powyżej 365 dni
Wszystkie aktywa z tytułu pożyczek spełniają model utrzymania w celu ściągnięcia. Dla pożyczki
o zmiennym oprocentowaniu częstotliwość zmiany oprocentowania nie odpowiada formule
naliczania odsetek. Jednakże ze względu na niewielkie wahania stawki WIBOR 3M i krótki okres
pożyczki całość pożyczek została zakwalifikowana jako aktywa wyceniane w zamortyzowanym
koszcie. Muszą zatem podlegać odpisowi z tytułu utraty wartości w oparciu o model strat
oczekiwanych. Ryzyko korekt na pożyczkach nie istnieje, ponieważ są to w większości pożyczki
udzielone jednostkom powiązanym.
Dla należności z tytułu dostaw i usług zastosowano model należności utrzymywanych w celu
ściągnięcia. Zgodnie z MSSF 9 Grupa stosuje uproszczone podejście i wycenia rezerwę na straty
na kwotę równą przewidywanym długotrwałym stratom kredytowym.
Inne należności podlegają odpisowi z tytułu utraty wartości w oparciu o model strat oczekiwanych.
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty zostały zakwalifikowane jako wyceniane według zamortyzowanego
kosztu i podlegają testowi z tytułu utraty wartości w oparciu o model strat oczekiwanych. Odpis
z tytułu utraty wartości ustalany jest osobno dla każdej instytucji finansowej. Do oceny ryzyka
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
27
kredytowego użyto zewnętrznych ratingów banków i publicznie dostępnych informacji dotyczących
wskaźników niewypełnienia zobowiązań dla danego ratingu. Spółka korzysta z uproszczenia
i ewentualny odpis z tytułu utraty wartości ustalany jest na podstawie 12 miesięcznych strat
kredytowych. Spółka posiada środki w bankach objętych gwarancjami bankowego funduszu
gwarancyjnego, zatem wartość oczekiwanej straty kredytowej dla tego aktywa jest bliska 0.
Spółka dopuszcza możliwość indywidualnego określania oczekiwanych strat kredytowych.
Analizie mogą podlegać należności w przedziale przeterminowania powyżej 365 dni i w szczególności
należności od dłużników postawionych w stan likwidacji lub upadłości, bądź w przypadku gdy
przewidywane koszty procesowe i egzekucyjne związane z dochodzeniem wierzytelności są
co najmniej równe dochodzonej kwoty. Aktywa finansowe są spisywane w całości gdy Spółka
wyczerpie możliwości działania w zakresie ich ściągnięcia i uzna, że nie ma racjonalnych podstaw do
oczekiwania, że należność uda się odzyskać.
W wyniku indywidualnej analizy oczekiwanych strat kredytowych, w przypadku gdy
przeterminowanie przekracza 365 dni, odpis może nie być tworzony.
Zapasy
Zapasy rzeczowych składników majątku obrotowego stanowią towary, produkcja w toku oraz wyroby
gotowe. Spółka stosuje poniższe zasady klasyfikacji:
• Towary – składniki zapasów nabyte w celu ich odsprzedaży,
• Materiały – składniki zapasów zużywane w procesie produkcyjnym lub w trakcie świadczenia
usług,
• Produkcja w toku – obejmuje koszty niezakończonych projektów deweloperskich, w tym
gruntów,
• Wyroby gotowe – lokale użytkowe, mieszkania oraz budowle gotowe do sprzedaży wytworzone
we własnym zakresie.
Zapasy są wyceniane według niższej z dwóch wartości: ceny nabycia/ kosztu wytworzenia oraz
wartości netto możliwej do uzyskania. Na cenę nabycia lub koszt wytworzenia składają się koszty
zakupu, koszty przetworzenia oraz inne koszty poniesione w trakcie doprowadzenia zapasów do ich
aktualnego miejsca i stanu.
Na koszty przetwarzania zapasów składają się koszty związane bezpośrednio z jednostką produkcji,
takie jak bezpośrednia robocizna. Składają się na nie także systematycznie przypisane, stałe
i zmienne pośrednie koszty produkcji, poniesione przy przetwarzaniu materiałów na dobra gotowe.
Stałymi i pośrednimi kosztami produkcji są te pośrednie koszty produkcji, które pozostają stosunkowo
niezmienne niezależnie od wielkości produkcji takie jak koszty amortyzacji i utrzymania budynków
i wyposażenia fabryki oraz produkcyjne koszty zarządzania i administracji. Zmiennymi pośrednimi
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
28
kosztami produkcji są te, które zmieniają się bezpośrednio lub prawie bezpośrednio wraz ze zmianą
wielkości produkcji, takie jak koszty materiałów i robocizny. Rozchody materiałów wycenia się według
metody FIFO.
Koszt wytworzenia wyrobów gotowych i produkcji w toku obejmuje koszty bezpośrednio poniesione
w związku z realizowanym projektem.
Wartość netto możliwa do uzyskania jest to szacowana cena sprzedaży ustalana w toku zwykłej
działalności gospodarczej, pomniejszona o koszty wykończenia i koszty niezbędne do doprowadzenia
sprzedaży do skutku.
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty obejmują gotówkę w kasie i na rachunkach bankowych, depozyty
płatne na żądanie oraz krótkoterminowe inwestycje o dużej płynności (do 3 miesięcy), łatwo
wymienialne na gotówkę, dla których ryzyko zmiany wartości jest nieznaczne.
Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży
Aktywa trwałe (grupy aktywów trwałych) są klasyfikowane przez Spółkę jako przeznaczone
do sprzedaży, jeżeli ich wartość bilansowa zostanie odzyskana przede wszystkim w wyniku transakcji
sprzedaży a nie poprzez dalsze użytkowanie. Warunek ten uznaje się za spełniony wyłącznie wówczas,
gdy składnik aktywów (grupa aktywów) jest dostępny w swoim obecnym stanie do natychmiastowej
sprzedaży, z zachowaniem normalnych i zwyczajowo przyjętych warunków sprzedaży, a wystąpienie
transakcji sprzedaży jest wysoce prawdopodobne w ciągu roku od momentu zmiany klasyfikacji.
Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży wyceniane są w niższej z dwóch
wartości: wartości bilansowej lub wartości godziwej pomniejszonej o koszty zbycia. Niektóre aktywa
trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży, takie jak aktywa finansowe oraz aktywa
z tytułu odroczonego podatku dochodowego, wyceniane są według tych samych zasad
rachunkowości, jakie były stosowane przez Spółkę przed zaklasyfikowaniem do aktywów trwałych
przeznaczonych do sprzedaży. Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży nie
podlegają amortyzacji.
Kapitał własny
Kapitał podstawowy wykazywany jest w wartości nominalnej wyemitowanych akcji, zgodnie
ze statutem Spółki oraz wpisem do Krajowego Rejestru Sądowego.
Akcje Spółki nabyte i zatrzymane przez Spółkę pomniejszają kapitał własny. Akcje własne wyceniane
są w cenie nabycia.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
29
Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej powstaje z nadwyżki ceny emisyjnej ponad
wartość nominalną akcji, pomniejszonej o koszty emisji.
Pozostałe kapitały obejmują:
• kapitał z tytułu ujęcia wyceny programów płatności akcjami oraz
• kapitał z kumulacji pozostałych całkowitych dochodów obejmujących:
• przeszacowanie rzeczowych aktywów trwałych do wartości godziwej (patrz podpunkt
dotyczący rzeczowych aktywów trwałych),
• wycenę aktywów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez inne całkowite
dochody (patrz podpunkt dotyczący instrumentów finansowych),
• wycenę instrumentów zabezpieczających przepływy pieniężne (patrz podpunkt
dotyczący rachunkowości zabezpieczeń),
W zyskach zatrzymanych wykazywane są wyniki z lat ubiegłych oraz wynik finansowy bieżącego roku.
Wszystkie transakcje z właścicielami Spółki prezentowane są osobno w „Sprawozdaniu ze zmian w
kapitale własnym”.
Świadczenia pracownicze
Wykazywane w sprawozdaniu z sytuacji finansowej zobowiązania i rezerwy na świadczenia
pracownicze obejmują następujące tytuły:
• krótkoterminowe świadczenia pracownicze z tytułu wynagrodzeń (wraz z premiami) oraz
składek na ubezpieczenia społeczne,
• rezerwy na niewykorzystane urlopy oraz
• inne długoterminowe świadczenia pracownicze, do których Spółka zalicza nagrody
jubileuszowe oraz odprawy emerytalne.
Krótkoterminowe świadczenia pracownicze
Wartość zobowiązań z tytułu krótkoterminowych świadczeń pracowniczych ustala się bez dyskonta
i wykazuje w sprawozdaniu z sytuacji finansowej w kwocie wymaganej zapłaty.
Rezerwy na niewykorzystane urlopy
Spółka tworzy rezerwę na koszty kumulowanych płatnych nieobecności, które będzie musiała ponieść
w wyniku niewykorzystanego przez pracowników uprawnienia, a które to uprawnienie narosło
na dzień bilansowy. Rezerwa na niewykorzystane urlopy stanowi rezerwę krótkoterminową
i nie podlega dyskontowaniu.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
30
Rezerwy, zobowiązania i aktywa warunkowe
Rezerwy tworzone są wówczas, gdy na Spółce ciąży istniejący obowiązek (prawny lub zwyczajowo
oczekiwany) wynikający ze zdarzeń przeszłych, i gdy prawdopodobne jest, że wypełnienie tego
obowiązku spowoduje konieczność wypływu korzyści ekonomicznych oraz można dokonać
wiarygodnego oszacowania kwoty tego zobowiązania. Termin poniesienia oraz kwota wymagająca
uregulowania może być niepewna.
Rezerwy tworzy się m.in. na następujące tytuły:
• udzielone gwarancje obsługi posprzedażowej produktów i wykonanych usług,
• toczące się postępowania sądowe oraz sprawy sporne,
• straty z umów budowlanych ujmowane zgodnie z MSSF 15,
• restrukturyzacja, tylko jeżeli na podstawie odrębnych przepisów Spółka jest zobowiązana do jej
przeprowadzenia lub zawarto w tej sprawie wiążące umowy.
Nie tworzy się rezerw na przyszłe straty operacyjne.
Rezerwy ujmuje się w wartości szacowanych nakładów niezbędnych do wypełnienia obecnego
obowiązku, na podstawie najbardziej wiarygodnych dowodów dostępnych na dzień sporządzenia
sprawozdania finansowego, w tym dotyczących ryzyka oraz stopnia niepewności. W przypadku, gdy
wpływ wartości pieniądza w czasie jest istotny, wielkość rezerwy jest ustalana poprzez
zdyskontowanie prognozowanych przyszłych przepływów pieniężnych do wartości bieżącej, przy
zastosowaniu stopy dyskontowej odzwierciedlającej aktualne oceny rynkowe wartości pieniądza
w czasie oraz ewentualnego ryzyka związanego z danym zobowiązaniem. Jeżeli zastosowana została
metoda polegająca na dyskontowaniu, zwiększenie rezerwy w związku z upływem czasu jest
ujmowane jako koszt finansowy.
Jeżeli Spółka spodziewa się, że koszty objęte rezerwą zostaną zwrócone, na przykład na mocy umowy
ubezpieczenia, wówczas zwrot ten jest ujmowany jako odrębny składnik aktywów, ale tylko wówczas,
gdy istnieje wystarczająca pewność, że zwrot ten rzeczywiście nastąpi. Jednakże wartość tego aktywa
nie może przewyższyć kwoty rezerwy.
W przypadku gdy wydatkowanie środków w celu wypełnienia obecnego obowiązku nie jest
prawdopodobne, kwoty zobowiązania warunkowego nie ujmuje się w sprawozdaniu z sytuacji
finansowej, za wyjątkiem zobowiązań warunkowych identyfikowanych w procesie połączenia
jednostek gospodarczych zgodnie z MSSF3.
Informację o zobowiązaniach warunkowych ujawnia się w części opisowej sprawozdania finansowego
w nocie 42.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
31
Możliwe wpływy zawierające korzyści ekonomiczne dla Spółki, które nie spełniają jeszcze kryteriów
ujęcia jako aktywa, stanowią aktywa warunkowe, których nie ujmuje się w sprawozdaniu z sytuacji
finansowej. Informację o aktywach warunkowych ujawnia się w dodatkowych notach objaśniających.
Rozliczenia międzyokresowe
Spółka wykazuje w aktywach w pozycji „Rozliczenia międzyokresowe” opłacone z góry koszty
dotyczące przyszłych okresów sprawozdawczych, w tym przede wszystkim czynsze najmu
i ubezpieczenia.
W pozycji „Rozliczeń międzyokresowych” zawartej w pasywach prezentowane są przychody
przyszłych okresów, w tym również środki pieniężne otrzymane na sfinansowanie środków trwałych,
które rozliczane są zgodnie z MSR 20 „Dotacje rządowe”.
Dotacje ujmowane są wyłącznie wówczas, gdy istnieje wystarczająca pewność, że Spółka spełni
warunki związane z daną dotacją oraz że dana dotacja zostanie faktycznie otrzymana.
Dotacja dotycząca danej pozycji kosztowej jest ujmowana jako przychód w sposób współmierny
do kosztów, które dotacja ta ma w zamierzeniu kompensować.
Dotacja finansująca składnik aktywów jest stopniowo ujmowana w wyniku jako przychód na
przestrzeni okresów proporcjonalnie do odpisów amortyzacyjnych dokonywanych od tego składnika
aktywów. Spółka dla celów prezentacji w sprawozdaniu z sytuacji finansowej nie odejmuje dotacji od
wartości bilansowej aktywów, lecz wykazuje dotacje jako przychody przyszłych okresów w pozycji
„Rozliczenia międzyokresowe”.
Przychody ze sprzedaży
Przychody ze sprzedaży stanowią wyłącznie przychody z umów z klientami objęte zakresem MSSF 15.
Sposób ujmowania przychodów ze sprzedaży w sprawozdaniu finansowym Spółki, w tym zarówno
wartość, jak i moment rozpoznania przychodów, określa pięcioetapowy model obejmujący
następujące kroki:
• identyfikacja umowy z klientem,
• identyfikacja zobowiązań do wykonania świadczenia,
• określenie ceny transakcyjnej,
• przypisanie ceny transakcyjnej do zobowiązań do wykonania świadczenia,
• ujęcie przychodu podczas wypełniania zobowiązań do wykonania świadczenia lub po ich
wypełnieniu.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
32
Identyfikacja umowy z klientem.
Spółka ujmuje umowę z klientem wówczas, gdy spełnione są następujące kryteria:
• strony umowy zawarły umowę (w formie pisemnej, ustnej lub zgodnie z innymi zwyczajowymi
praktykami handlowymi) i są zobowiązane do wykonania swoich obowiązków,
• Spółka jest w stanie zidentyfikować prawa każdej ze stron dotyczące dóbr lub usług, które
mają zostać przekazane,
• Spółka jest w stanie zidentyfikować warunki płatności za dobra lub usługi, które mają zostać
przekazane,
• umowa ma treść ekonomiczną (tzn. można oczekiwać, że w wyniku umowy ulegnie zmianie
ryzyko, rozkład w czasie lub kwota przyszłych przepływów pieniężnych Spółki); oraz
• jest prawdopodobne, że Spółka otrzyma wynagrodzenie, które będzie jej przysługiwało
w zamian za dobra lub usługi, które zostaną przekazane klientowi.
Identyfikacja zobowiązań do wykonania świadczenia.
W momencie zawarcia umowy Spółki dokonuje oceny dóbr lub usług przyrzeczonych w umowie
z klientem i identyfikuje jako zobowiązanie do wykonania świadczenia każde przyrzeczenie
do przekazania na rzecz klienta dobra lub usługi (lub pakietu dóbr lub usług), które można
wyodrębnić lub grupy odrębnych dóbr lub usług, które są zasadniczo takie same i w taki sam sposób
przekazywane klientowi.
Dobro lub usługa są wyodrębnione, jeżeli spełniają oba następujące warunki:
• klient może odnosić korzyści z dobra lub usługi albo bezpośrednio, albo poprzez powiązanie
z innymi zasobami, które są dla niego łatwo dostępne oraz
• obowiązek Spółki do przekazania dobra lub usługi klientowi można wyodrębnić spośród innych
obowiązków określonych w umowie.
W Spółce przy sprzedaży towarów i produktów moment spełnienia zobowiązania do wykonania
świadczenia uznaje się za spełniony z chwilą bezspornego przeniesienia prawa własności do towarów
lub usług.
Usługi świadczone przez Spółkę obejmują najem nieruchomości oraz kontrakty budowlane.
Przychody z tytułu wynajmu nieruchomości inwestycyjnych ujmowane są metodą liniową przez okres
wynajmu wynikający z zawartych umów. Momentem wypełnienia zobowiązania do świadczenia jest
udostępnienie klientowi przedmiotu najmu zgodnie z warunkami zawartymi w tej umowie. Spółka
zawiera umowy o usługę budowlaną w cenach stałych, które wchodzą w zakres MSSF 15.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
33
Ustalenie ceny transakcyjnej.
W celu ustalenia ceny transakcyjnej Spółka uwzględnia warunki umowy oraz stosowane przez nią
zwyczajowe praktyki handlowe. Cena transakcyjna to kwota wynagrodzenia, które zgodnie
z oczekiwaniem Spółki będzie jej przysługiwać w zamian za przekazanie przyrzeczonych dóbr lub usług
klientowi, z wyłączeniem kwot pobranych w imieniu osób trzecich. Wynagrodzenie określone
w umowie z klientem obejmuje kwoty stałe.
Przypisanie ceny transakcyjnej do zobowiązań do wykonania świadczenia.
Spółka przypisuje cenę transakcyjną do każdego zobowiązania do wykonania świadczenia (lub do
odrębnego dobra lub odrębnej usługi) w kwocie, która odzwierciedla kwotę wynagrodzenia, które –
zgodnie z oczekiwaniem Spółki – przysługuje jej w zamian za przekazanie przyrzeczonych dóbr lub
usług klientowi.
Przy sprzedaży towarów i produktów ceną transakcyjną jest wartość sprzedaży zawarta w umowie
z klientem. Dla umów najmu Spółka szacuje cenę za okres w kwocie sumy przychodów za okres
umowy podzielonej przez ilość jednostek okresów umowy. Spółka zawiera umowy o usługę
budowlaną w cenach stałych, która jest jednocześnie ceną transakcyjną dla każdej umowy.
Ujęcie przychodu podczas wypełniania zobowiązań do wykonania świadczenia lub po ich wypełnieniu.
Spółka ujmuje przychody w momencie wypełnienia lub w trakcie wypełniania zobowiązania
do świadczenia poprzez przekazanie przyrzeczonego dobra lub usługi klientowi. W przypadku
sprzedaży towarów i produktów przychód ujęty jest w momencie bezspornego przejęcia produktu lub
towaru przez klienta.
Przychód z tytułu świadczenia umów budowlanych ujmowany jest na podstawie stopnia
zaawansowania ich realizacji. Procentowany stan zaawansowania realizacji usługi ustalany jest jako
stosunek kosztów poniesionych do dnia bilansowego do ogółu szacowanych kosztów wykonania
danego kontraktu.
Jeżeli wyniku świadczonej usługi nie można wiarygodnie oszacować, wówczas przychody uzyskiwane
z tytułu tego kontraktu są ujmowane tylko do wysokości poniesionych kosztów, które Spółka
spodziewa się odzyskać.
Jeżeli istnieje prawdopodobieństwo, że łączne koszty umowy przekroczą łączne przychody z danego
kontraktu, przewidywaną stratę ujmuje się bezzwłocznie jako koszt.
Kwoty brutto należne od zamawiających z tytułu prac wynikających z umów prezentowane są
w aktywach z tytułu usług.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
34
Kwoty brutto należne zamawiającym z tytułu prac wynikających z umów prezentowane są
w sprawozdaniu z sytuacji finansowej jako zobowiązania w ramach pozycji „Zobowiązania z tytułu
dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania”.
Odsetki i dywidendy
Przychody z tytułu odsetek ujmowane są sukcesywnie w miarę ich narastania zgodnie z metodą
efektywnej stopy procentowej. Dywidendy są ujmowane w momencie ustalenia praw akcjonariuszy
lub udziałowców do ich otrzymania.
Koszty operacyjne
Koszty operacyjne są ujmowane w wyniku zgodnie z zasadą współmierności przychodów i kosztów.
Spółka prezentuje w sprawozdaniu finansowym koszty według miejsc powstawania.
Podatek dochodowy (wraz z podatkiem odroczonym)
Obciążenie podatkowe wyniku finansowego obejmuje podatek dochodowy bieżący oraz odroczony,
który nie został ujęty w pozostałych dochodach całkowitych lub bezpośrednio w kapitale.
Bieżące obciążenie podatkowe jest obliczane na podstawie wyniku podatkowego (podstawy
opodatkowania) danego roku obrotowego. Zysk (strata) podatkowa różni się od księgowego zysku
(straty) przed opodatkowaniem w związku z czasowym przesunięciem przychodów podlegających
opodatkowaniu i kosztów stanowiących koszty uzyskania przychodów do innych okresów oraz
wyłączeniem pozycji kosztów i przychodów, które nigdy nie będą podlegały opodatkowaniu.
Obciążenia podatkowe są wyliczane w oparciu o stawki podatkowe obowiązujące w danym roku
obrotowym.
Podatek odroczony jest wyliczany metodą bilansową jako podatek podlegający zapłaceniu lub
zwrotowi w przyszłości na różnicach pomiędzy wartościami bilansowymi aktywów i pasywów
a odpowiadającymi im wartościami podatkowymi wykorzystywanymi do wyliczenia podstawy
opodatkowania.
Rezerwa na podatek odroczony jest tworzona od wszystkich dodatnich różnic przejściowych
podlegających opodatkowaniu, natomiast składnik aktywów z tytułu podatku odroczonego jest
rozpoznawany do wysokości, w jakiej jest prawdopodobne, że będzie można pomniejszyć przyszłe
zyski podatkowe o rozpoznane ujemne różnice przejściowe. Nie ujmuje się aktywów ani rezerwy, jeśli
różnica przejściowa wynika z początkowego ujęcia składnika aktywów lub zobowiązań w transakcji,
która nie jest połączeniem jednostek gospodarczych oraz która w czasie jej wystąpienia nie ma
wpływu ani na wynik podatkowy ani na wynik księgowy. Nie ujmuje się rezerwy na podatek
odroczony od wartości firmy, która nie podlega amortyzacji na gruncie przepisów podatkowych.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
35
Podatek odroczony jest wyliczany przy użyciu stawek podatkowych, które będą obowiązywać
w momencie, gdy pozycja aktywów zostanie zrealizowana lub rezerwa rozliczona, przyjmując
za podstawę przepisy prawne obowiązujące na dzień bilansowy.
Wartość składnika aktywów z tytułu podatku odroczonego podlega analizie na każdy dzień bilansowy,
a w przypadku, gdy spodziewane przyszłe zyski podatkowe nie będą wystarczające dla realizacji
składnika aktywów lub jego części następuje jego odpis.
Subiektywne oceny Zarządu oraz niepewność szacunków
Przy sporządzaniu sprawozdania finansowego Zarząd Spółki kieruje się osądem przy dokonywaniu
licznych szacunków i założeń, które mają wpływ na stosowane zasady rachunkowości oraz
prezentowane wartości aktywów, zobowiązań, przychodów oraz kosztów. Faktycznie zrealizowane
wartości mogą różnić się od szacowanych przez Zarząd. Informacje o dokonanych szacunkach
i założeniach, które są znaczące dla sprawozdania finansowego, zostały zaprezentowane poniżej.
Klasyfikacja nieruchomości
Zgodnie z opisem przedstawionym w Polityce Rachunkowości w rozdziale, zasady klasyfikacji
nieruchomości, klasyfikacja ta opiera się na planach i zamierzeniach Zarządu Spółki co do danej
nieruchomości.
Okresy ekonomicznej użyteczności aktywów trwałych
Zarząd Spółki dokonuje corocznej weryfikacji okresów ekonomicznej użyteczności aktywów trwałych,
podlegających amortyzacji. Na dzień 31 grudnia 2020 roku Zarząd ocenia, że okresy użyteczności
aktywów przyjęte przez Spółkę dla celów amortyzacji odzwierciedlają oczekiwany okres przynoszenia
korzyści ekonomicznych przez te aktywa w przyszłości. Jednakże faktyczne okresy przynoszenia
korzyści przez te aktywa w przyszłości mogą różnić się od zakładanych, w tym również ze względu na
techniczne starzenie się majątku. Wartość bilansowa aktywów trwałych podlegających amortyzacji
prezentowana jest w nocie 22.
Wycena Zapasów
Spółka wycenia zapasy według niższej z dwóch wartości ceny nabycia/kosztu wytworzenia oraz
możliwej do uzyskania ceny sprzedaży netto. Cena sprzedaży możliwa do uzyskania została
oszacowana jako możliwa do uzyskania cena pomniejszona o koszty doprowadzenia sprzedaży
do skutku.
Przychody z umów o usługę budowlaną
Na kwotę przychodów oraz należności z umów o usługę budowlaną ujętą w sprawozdaniu
finansowym wpływają szacunki Zarządu dotyczące stopnia zaawansowania kontraktów budowlanych
oraz marży, jaką planuje się osiągnąć na poszczególnych kontraktach. Budżetowane koszty
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
36
pozostające do poniesienia w związku z realizacją poszczególnych zadań są na bieżąco monitorowane
przez kadrę kierowniczą nadzorującą postęp prac budowlanych, w efekcie czego budżety
poszczególnych kontraktów podlegają aktualizacji przynajmniej w okresach miesięcznych. Jednakże
pozostające do poniesienia koszty oraz rentowność realizowanych prac obarczona jest pewnym
stopniem niepewności, zwłaszcza w przypadku zadań budowlanych o dużym stopniu złożoności,
prowadzonych w okresach kilkuletnich.
Aktywa na podatek odroczony
Prawdopodobieństwo rozliczenia składnika aktywów z tytułu podatku odroczonego z przyszłymi
zyskami podatkowymi opiera się na budżecie Spółki przygotowanym przez Zarząd Spółki.
Utrata wartości aktywów niefinansowych
W celu określenia wartości użytkowej Zarząd szacuje prognozowane przepływy pieniężne oraz stopę,
którą przepływy dyskontowane są do wartości bieżącej (patrz podpunkt dotyczący utraty wartości
aktywów niefinansowych). W procesie wyceny wartości bieżącej przyszłych przepływów dokonywane
są założenia dotyczące prognozowanych wyników finansowych. Założenia te odnoszą się do
przyszłych zdarzeń i okoliczności. Faktycznie zrealizowane wartości mogą różnić się od szacowanych,
co w kolejnych okresach sprawozdawczych może przyczynić się do znaczących korekt wartości
aktywów Spółki.
13. ZMIANY ZASAD RACHUNKOWOŚCI
13.1. Zmiany standardów i interpretacji
W niniejszym rocznym sprawozdaniu finansowym zastosowano po raz pierwszy nowe standardy oraz
zmiany do standardów, które weszły w życie w 2020 roku:
Zmiany do MSSF 16 Leasing
W dniu 28 maja 2020 roku Rada opublikowała zmianę do standardu MSSF 16, która jest odpowiedzią
na zmiany w zakresie umów leasingu w związku z pandemią koronawirusa (COVID-19). Leasingobiorcy
mają prawo skorzystać z ulg i zwolnień, które mogą przybierać różne formy, tj. odroczenie lub
zwolnienie z płatności leasingowych. W związku z powyższym, Rada wprowadziła uproszczenie
w zakresie oceny, czy zmiany te stanowią modyfikacje leasingu. Leasingobiorcy mogą skorzystać
z uproszczenia polegającego na niestosowaniu wytycznych MSSF 16 dotyczących modyfikacji umów
leasingowych.
W rezultacie, spowoduje to ujęcie ulg i zwolnień w zakresie leasingu jako zmiennych opłat
leasingowych w okresie, w których występuje zdarzenie lub warunek, który powoduje obniżenie
płatności.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
37
Zmiana została przyjęta przez Unię Europejską w październiku 2020 roku.
Decyzja Komitetu ds. Interpretacji MSSF dotycząca okresu leasingu i okresu ekonomicznej
użyteczności ulepszeń w najmowanych aktywach
W grudniu 2019 roku Komitet dokonał publikacji decyzji dotyczącej okresu leasingu i przedstawił
wytyczne, w jaki należy rozumieć pojęcia „kar” i „okresu egzekwowalnego” wykorzystywanych przy
ustalaniu okresu leasingu.
MSR 1 Prezentacja sprawozdań finansowych oraz MSR 8„Zasady (polityka) rachunkowości, zmiany
wartości szacunkowych i korygowanie błędów
Rada opublikowała nową definicję terminu „istotność”. Zmiany do MSR 1 i MSR 8, zatwierdzone w UE
w dniu 29 listopada 2019 roku, doprecyzowują definicję istotności i zwiększają spójność pomiędzy
standardami, ale nie oczekuje się, że będą miały znaczący wpływ na przygotowanie sprawozdań
finansowych.
MSSF 3 Połączenia przedsięwzięć.
W wyniku zmiany do MSSF 3 zmodyfikowana została definicja „przedsięwzięcia”. Aktualnie
wprowadzona definicja została zawężona i prawdopodobnie spowoduje, że więcej transakcji przejęć
zostanie zakwalifikowanych jako nabycie aktywów. Zmiany do MSSF 3 obowiązują w odniesieniu do
połączeń, w przypadku których data przejęcia przypada na początek pierwszego okresu rocznego
rozpoczynającego się 1 stycznia 2020 roku lub później oraz w odniesieniu do nabycia aktywów, które
nastąpiło w dniu rozpoczęcia w/w okresu rocznego lub później.
Zmiany do MSSF 9, MSR 39 oraz MSSF 7 związane z reformą IBOR.
Opublikowane w 2019 roku, zatwierdzone w UE w dniu 15 stycznia 2020 roku, zmiany do MSSF 9,
MSR 39 oraz MSSF 7 modyfikują niektóre szczegółowe wymogi w zakresie rachunkowości
zabezpieczeń, w głównej mierze, aby oczekiwana reforma stóp referencyjnych (reforma IBOR)
zasadniczo nie powodowała zakończenia rachunkowości zabezpieczeń.
Zmiany w zakresie Założeń Koncepcyjnych w MSSF.
Zatwierdzone w UE w dniu 29 listopada 2019 roku, które mają zastosowanie z dniem 1 stycznia 2020
roku. Zweryfikowane Założenia Koncepcyjne są wykorzystywane przez Radę i Komitet ds. Interpretacji
w przyszłości podczas prac nad nowymi standardami.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
38
Niemniej jednak, podmioty przygotowujące sprawozdania finansowe mogą wykorzystywać Założenia
Koncepcyjne w celu opracowania polityk rachunkowości do transakcji, które nie zostały uregulowane
w obecnie obowiązujących MSSF.
Nowe standardy, zmiany i interpretacje do istniejących standardów, które mają zastosowanie po raz
pierwszy w 2020 roku, nie miały istotnego wpływu na roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe
spółki Tower Investments S.A.
13.2. Reforma IBOR
W dniu 8 czerwca 2016 roku Parlament Europejski uchwalił rozporządzenie nr 2016/1011 w sprawie
indeksów stosowanych jako wskaźniki referencyjne w instrumentach finansowych i umowach
finansowych (tzw. rozporządzenie BMR), które weszło w życie w 2018 roku. Na mocy rozporządzenia,
z końcem 2021 roku nastąpi odejście od istniejących stóp IBOR, indeksy LIBOR zostaną wycofane
a wskaźniki stóp procentowych przejdą modyfikację metodologii szacowania. Spółka nie prowadzi
polityki zabezpieczeń a jej umowy finansowe o zmiennym oprocentowaniu opierają się na stawce
WIBOR3M. W wyniku zmiany metodyki wyznaczania stawek WIBOR zmianie ulegnie zadłużenie
i aktywa finansowe Spółki. Na dzień 31 grudnia 2020 roku przeprowadzona została analiza
wrażliwości na zmianę stawek i została zaprezentowana w nocie 45.1.
13.3. Zmiany prezentacyjne.
Zgodnie z Dyrektywą 2004/109/WE art. 4 ust. 7 Emitenci w Unii Europejskiej, od 1 stycznia 2020 roku
mają obowiązek sporządzania raportów rocznych w jednolitym formacie raportowania (ESEF –
european single electronic format). Zgodnie z art.10 ust.1 pkt 1h Ustawy o KRS, wszystkie roczne
raporty, począwszy od raportów za rok 2020, mają być składane w formacie XHTM z możliwością
otwierania i przeglądania w standardowej przeglądarce internetowej. Sprawozdania skonsolidowane
sporządzane zgodnie z MSSF mają być znakowane przy użyciu języka XBRL, w oparciu o taksonomię
opracowaną i uaktualnianą przez ESMA przy użyciu standardu Inline XBRL.
Spółka Tower Investments S.A. jest spółką dominującą Grupy Kapitałowej Tower Investments S.A.
W związku z powyższymi wymaganiami dokonała ona zmian prezentacyjnych w sprawozdaniu z zysku
i strat i innych całkowitych dochodów, sprawozdaniu z sytuacji finansowej i sprawozdaniu
z przepływów pieniężnych polegających na agregacji lub/i podziale pozycji w sposób odpowiadający
strukturze wykazanej w obowiązującej w 2020 roku taksonomii ESMA.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
39
14. ZGODNOŚĆ Z MIĘDZYNARODOWYMI STANDARDAMI SPRAWOZDAWCZOSCI
FINANSOWEJ
Niniejsze sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej oraz interpretacjami wydanymi przez Radę Międzynarodowych
Standardów Rachunkowości zatwierdzonymi przez Unię Europejską, na mocy Rozporządzenia
w sprawie MSSF (Komisja Europejska 1606/2002), zwanymi dalej "MSSF UE". MSSF UE obejmują
standardy i interpretacje zaakceptowane przez Radę Międzynarodowych Standardów Finansowych
(RMSR) oraz Komisję ds. Interpretacji Międzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej (KIMSF),
zatwierdzone do stosowania w UE.
14.1. Zmiany standardów lub interpretacji obowiązujące i zastosowane przez Spółkę od
2020 roku.
Nowe lub znowelizowane standardy i interpretacje, które obowiązują od 2020 roku:
• Zmiany do MSSF16 Leasing
• Decyzja Komitetu ds. Interpretacji MSSF dotycząca okresu leasingu i okresu ekonomicznej
użyteczności ulepszeń w najmowanych aktywach,
• MSR 1 Prezentacja sprawozdań finansowych oraz MSR 8 „Zasady (polityka) rachunkowości,
zmiany wartości szacunkowych i korygowanie błędów,
• MSSF 3 Połączenia przedsięwzięć,
• Zmiany do MSSF 9, MSR 39 oraz MSSF 7 związane z reformą IBOR,
• Zmiany w zakresie Założeń Koncepcyjnych w MSSF.
Opis powyższych standardów i interpretacji oraz ich wpływ na sprawozdanie Grupy opisane zostały
w nocie 13.
14.2. Opublikowane standardy i interpretacje, które nie weszły jeszcze w życie dla okresów
rozpoczynających się 1 stycznia 2020 roku i ich wpływ na sprawozdanie Spółki.
Zatwierdzając niniejsze sprawozdanie finansowe Spółka nie zastosowała następujących standardów,
zmian standardów i interpretacji, które zostały opublikowane przez Radę Międzynarodowych
Standardów Rachunkowości i zatwierdzone do stosowania w Unii Europejskiej, ale które nie weszły
jeszcze w życie. Spółka ma zamiar je zastosować dla okresów, do których obowiązywać będą po raz
pierwszy.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
40
MSSF 17 Umowy ubezpieczeniowe.
MSSF 17 Umowy ubezpieczeniowe został wydany przez Radę Międzynarodowych Standardów
Rachunkowości 18 maja 2017 roku, natomiast zmiany do MSSF 17 opublikowano 25 czerwca 2020
roku. Nowy zmieniony standard obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia
2023 roku lub po tej dacie. MSSF 17 Umowy ubezpieczeniowe zastąpi obecnie obowiązujący MSSF 4,
który zezwala na różnorodną praktykę w zakresie rozliczania umów ubezpieczeniowych. MSSF 17
zasadniczo zmieni rachunkowość wszystkich podmiotów, które zajmują się umowami
ubezpieczeniowymi i umowami inwestycyjnymi. Na dzień zatwierdzenia niniejszego sprawozdania
finansowego, nowy standard nie został jeszcze zatwierdzony przez Unię Europejską.
Zmiany do MSR 1 Prezentacja sprawozdań finansowych.
Rada opublikowała zmiany do MSR 1, które wyjaśniają kwestię prezentacji zobowiązań jako długo-
i krótkoterminowe. Opublikowane zmiany obowiązują dla sprawozdań finansowych za okresy
rozpoczynające się z dniem 1 stycznia 2022 roku lub po tej dacie. Na dzień zatwierdzenia niniejszego
sprawozdania finansowego, zmiana ta nie została jeszcze zatwierdzona przez Unię Europejską.
Zmiany do MSSF 3 Połączenia przedsięwzięć.
Opublikowane zmiany do standardu mają na celu zaktualizowanie stosownych referencji do Założeń
Koncepcyjnych w MSSF, nie wprowadzając zmian merytorycznych dla rachunkowości połączeń
przedsiębiorstw. Na dzień zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego, zmiana ta nie
została jeszcze zatwierdzona przez Unię Europejską.
Zmiany do MSR 16 Rzeczowe aktywa trwałe.
Zmiana wprowadza zakaz korygowania kosztu wytworzenia rzeczowych aktywów trwałych o kwoty
uzyskane ze sprzedaży składników wyprodukowanych w okresie przygotowywania rzeczowych
aktywów trwałych do rozpoczęcia funkcjonowania zgodnie z zamierzeniami kierownictwa. Zamiast
tego jednostka rozpozna ww. przychody ze sprzedaży i powiązane z nimi koszty bezpośrednio
w rachunku zysków i strat. Zmiana obowiązuje dla sprawozdań finansowych za okresy rozpoczynające
się z dniem 1 stycznia 2022 roku lub po tej dacie.
Na dzień zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego, zmiana ta nie została jeszcze
zatwierdzona przez Unię Europejską.
Zmiany do MSR 37 Rezerwy, zobowiązania warunkowe i aktywa warunkowe.
Zmiany do MSR 37 dostarczają wyjaśnień odnośnie do kosztów, które jednostka uwzględnia
w analizie, czy umowa jest kontraktem rodzącym obciążenia. Zmiana obowiązuje dla sprawozdań
finansowych za okresy rozpoczynające się z dniem 1 stycznia 2022 roku lub po tej dacie. Na dzień
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
41
zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego, zmiana ta nie została jeszcze zatwierdzona
przez Unię Europejską.
Roczne zmiany do MSSF 2018 - 2020
Roczne zmiany MSSF 2018-2020 wprowadzają zmiany do standardów: MSSF 1 Zastosowanie
Międzynarodowych Standardów Sprawozdawczości Finansowej po raz pierwszy, MSSF 9 Instrumenty
finansowe, MSR 41 Rolnictwo oraz do przykładów ilustrujących do MSSF 16 Leasing. Poprawki
zawierają wyjaśnienia oraz doprecyzowują wytyczne standardów w zakresie ujmowania oraz wyceny.
Na dzień zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego, zmiana ta nie została jeszcze
zatwierdzona przez Unię Europejską.
Zmiana do MSSF 4: Zastosowanie MSSF 9 Instrumenty finansowe
Zmiana do MSSF 4 Umowy ubezpieczeniowe odracza zastosowanie standardu MSSF 9 Instrumenty
finansowe do 2021 roku Na dzień zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego, zmiana ta
nie została jeszcze zatwierdzona przez Unię Europejską.
MSSF 14 "Regulacyjne rozliczenia międzyokresowe”
Standard ten pozwala jednostkom, które sporządzają sprawozdanie finansowe zgodnie z MSSF po raz
pierwszy (z dniem 1 stycznia 2016 r. lub po tej dacie), do ujmowania kwot wynikających z działalności
o regulowanych cenach, zgodnie z dotychczas stosowanymi zasadami rachunkowości. Dla
poprawienia porównywalności z jednostkami które stosują już MSSF i nie wykazują takich kwot,
zgodnie z opublikowanym MSSF 14 kwoty wynikające z działalności o regulowanych cenach, powinny
podlegać prezentacji w odrębnej pozycji zarówno w sprawozdaniu z sytuacji finansowej jak
i w rachunku zysków i strat oraz sprawozdaniu z innych całkowitych dochodów. Decyzją Unii
Europejskiej MSSF 14 nie zostanie zatwierdzony.
Zmiany do MSSF 10 i MSR 28 dot. sprzedaży lub wniesienia aktywów pomiędzy inwestorem a jego
jednostkami stowarzyszonymi lub wspólnymi przedsięwzięciami.
Zmiany rozwiązują problem aktualnej niespójności pomiędzy MSSF 10 a MSR 28. Ujęcie księgowe
zależy od tego, czy aktywa niepieniężne sprzedane lub wniesione do jednostki stowarzyszonej lub
wspólnego przedsięwzięcia stanowią „biznes” (ang. business). W przypadku, gdy aktywa niepieniężne
stanowią „biznes”, inwestor wykazuje pełny zysk lub stratę na transakcji. Jeżeli zaś aktywa nie
spełniają definicji biznesu, inwestor ujmuje zysk lub stratę tylko w zakresie części stanowiącej udziały
innych inwestorów. Zmiany zostały opublikowane 11 września 2014 roku. Na dzień zatwierdzenia
niniejszego sprawozdania finansowego, zmiana ta nie została jeszcze zatwierdzona przez Unię
Europejską.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
42
Zarząd Spółki jest w trakcie weryfikowania wpływu powyższych standardów na sytuację finansową,
wyniki działalności Spółki oraz zakres informacji prezentowanych w sprawozdaniu finansowym
i nie spodziewa się istotnych zmian. Według wstępnych szacunków, wymienione wyżej standardy,
interpretacje i zmiany do standardów, nie miałyby istotnego wpływu na sprawozdanie finansowe,
jeżeli zostałyby zastosowane przez Spółkę na koniec okresu sprawozdawczego.
15. SEZONOWOŚĆ DZIAŁALNOŚCI
Podstawowa działalność Spółki opiera się na kupnie i sprzedaży nieruchomości, realizacji projektów
budowlanych związanych z wznoszeniem budynków i prace związane z obsługą rynku nieruchomości.
Wymienione powyżej prace cechują się niedopasowaniem w czasie ponoszonych kosztów
i przychodów oraz nieregularnością przychodów. Zakup nieruchomości i realizacja projektu
budowlanego może trwać ponad 12 miesięcy, przychód zaś realizowany jest w momencie
zakończenia prac i sprzedaży gotowego produktu. Ze względu na specyfikę branży nie można określić
cykliczności ani sezonowości działalności.
16. SEGMENTY OPERACYJNE
Spółka w 2020 roku nie wyodrębnia segmentów operacyjnych, bowiem Zarząd Spółki nie widzi
uzasadnienia do wydzielania oddzielnych segmentów. Wszystkie działania prowadzone są
w analogiczny sposób, przez te same osoby i przy wykorzystaniu tych samych zasobów Spółki.
Dodatkowo Zarząd Spółki uważa, iż nie ma możliwości jasnego określenia kryteriów pozwalających
na podział projektów np. na parki handlowe i innego rodzaju projekty deweloperskie, zwłaszcza
w związku z rozwojem konceptów „Shopin” i „City Shopin”, które są bardzo zbliżone do innych
projektów deweloperskich, czy też sprzedażą części powierzchni w ramach tworzenia parku
handlowego.
Zarząd Spółki nie prognozuje ani nie analizuje wyników w podziale na segmenty, a celem
dokonywanych analiz jest maksymalizacja zysku z zabezpieczonych nieruchomości bez względu
na formę uzyskania tego dochodu (sprzedaż do sieci handlowej, sprzedaż do inwestora finansowego).
Kolejnym argumentem jest brak wyodrębnienia w ramach struktury organizacyjnej Spółki zespołów
zajmujących się jednego rodzaju projektami. W zależności od kompetencji, które są potrzebne
do realizacji wszystkich rodzajów realizowanych projektów – np. Dział Ekspansji zabezpiecza
nieruchomości zarówno pod parki handlowe, jak i inne projekty deweloperskie, Dział Inwestycji
realizuje, zarówno projekty dla sieci, jak i budowę parków handlowych.
Czynnikiem rozróżniającym także nie jest grupa inwestorów/klientów, do których adresowany jest
dany projekt. W zależności od tego, czy sieć handlowa chcę zawrzeć umowę najmu czy też umowę
sprzedaży, końcowym klientem może być albo inwestor finansowy (kupujący daną nieruchomość
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
43
z długoterminową umową najmu) bądź inwestor branżowy (tj. sieć handlowa). Sposób klasyfikacji
takich projektów (mimo że zakres prac i grono osób realizujących dany projekt byłyby tożsame)
będzie ulegał zmianie na skutek zmian decyzji sieci handlowej, której preferencje w zakresie najmu
bądź kupna danej nieruchomości mogą i ulegają zmianie – co przy wydzielaniu segmentów
powodowałoby przeklasyfikowania takich nieruchomości między segmentami.
17. PODSTAWOWY I ROZWODNIONY ZYSK NA AKCJĘ.
Zysk na akcję liczony jest według formuły zysk netto przypadający akcjonariuszom Spółki podzielony
przez średnią ważoną liczbę akcji zwykłych występujących w danym okresie. W okresie objętym
sprawozdaniem i okresach porównawczych jest brak czynników rozwadniających zysk na akcję.
Kalkulację podstawowego oraz rozwodnionego zysku (straty) na akcję wraz z uzgodnieniem średniej
ważonej rozwodnionej liczby akcji przedstawiono poniżej.
od 01.01.2020
do 31.12.2020
od 01.01.2019
do 31.12.2019
Liczba akcji stosowana jako mianownik wzoru
Średnia ważona liczba akcji zwykłych
1 548 874
1 552 493
Rozwadniający wpływ opcji zamiennych na akcje
0
0
Średnia ważona rozwodniona liczba akcji zwykłych
1 548 874
1 552 493
Działalność kontynuowana
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej
(2 489 165)
1 895 785
Podstawowy zysk (strata) na akcję (PLN)
(1,61)
1,22
Rozwodniony zysk (strata) na akcję (PLN)
(1,61)
1,22
Działalność zaniechana
nie występuje
nie występuje
Działalność kontynuowana i zaniechana
Zysk (strata) netto
(2 489 165)
1 895 785
Podstawowy zysk (strata) na akcję (PLN)
(1,61)
1,22
Rozwodniony zysk (strata) na akcję (PLN)
(1,61)
1,22
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
44
18. NOTA OBJAŚNIAJĄCA DO SPRAWOZDANIA Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH.
Poniżej uzgodnienie zmian pozycji bilansowych z zmianami wykazywanymi w sprawozdaniu
z przepływów pieniężnych.
od 01.01.2020
do 31.12.2020
od 01.01.2019
do 31.12.2019
Zmiana stanu zapasów wynikająca ze sprawozdania z sytuacji finansowej
(332 185)
(69 547)
Zmiany w strukturze Grupy Kapitałowej
0
0
Zmiana klasyfikacji zapasów do kategorii nieruchomości inwestycyjnych
0
0
Zmiana stanu zapasów wykazana w sprawozdaniu z przepływów pieniężnych
(332 185)
(69 547)
Zmiana stanu należności wynikająca ze sprawozdania z sytuacji finansowej
3 539 025
327 652
Odpisy aktualizujące
(1 686 143)
50 000
Należności z tytułu podatku bieżącego
(18 394)
0
Rozliczenia międzyokresowe
(207 667)
(374 416)
Transakcje dotyczące aktywów finansowych - rozliczenie należności
139 375
(3 000 000)
Zmiana stanu należności wykazana w sprawozdaniu z przepływów pieniężnych
1 766 196
(2 996 764)
Zmiana stanu zobowiązań wynikająca ze sprawozdania z sytuacji finansowej
1 455 631
1 086 063
Kompensaty
355 036
0
Subwencja
(204 657)
0
Nabycie aktywów finansowych
0
(800 000)
Zmiana stanu zobowiązań wykazana w sprawozdaniu z przepływów pieniężnych
1 606 010
286 063
W okresie 12 miesięcy kończących się 31 grudnia 2020 roku podstawowy wpływ na wyniki finansowe
spółki Tower Investments S.A. miał ogólnokrajowy zastój gospodarczy związany z pandemią SARS–
Cov-2. W okresie od marca do września 2020 roku nie odbyło się część zaplanowanych transakcji,
opóźnieniu uległy procesy administracyjne zmierzające do wydania decyzji o pozwoleniach
na budowę i decyzji o warunkach zabudowy, a kontrahenci czasowo zawiesili realizację projektów
inwestycyjnych. W 4 kwartale 2020 roku nastąpiła poprawa, która jednak nie zrównoważyła strat
poniesionych w pierwszym półroczu roku 2020. Dodatnie przepływy pieniężne z działalności
operacyjnej są wynikiem transakcji dokonanych w grudniu 2020 roku oraz rozliczeniu przyznanej
subwencji Polskiego Funduszu Rozwoju.
Stan przepływów z działalności inwestycyjnej i finansowej wyraźnie wskazuje, że Spółka ponosiła
tylko niezbędne wydatki związane z utrzymaniem istniejących aktywów inwestycyjnych i nie dokonała
zadłużenia finansowego celem pozyskania nowych środków pieniężnych.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
45
19. PRZYCHODY I KOSZTY
19.1. Przychody w podziale na źródła.
od 01.01.2020
do 31.12.2020
od 01.01.2019
do 31.12.2019
Przychody z tytułu najmu
166 102
108 000
Przychody ze sprzedaży innych usług
1 607 535
5 921 640
Przychody z tytułu umów budowlanych
0
2 987 654
Przychody ze sprzedaży produktów i towarów
1 619 896
195 345
Przychody Razem
3 393 533
9 212 640
W pozycji przychodów ze sprzedaży innych usług znajdują się przede wszystkim usługi związane
z zaangażowanie Spółki w procesy realizacji inwestycji budowlanych wobec spółek Grupy Kapitałowej
Tower Investments S.A. W przychodach ze sprzedaży produktów i materiałów Spółka wykazała
między innymi przychody wynikające z jej zaangażowania w inwestycję w, należący do spółki zależnej,
zakład produkcyjny zlokalizowany w Zaskoczu.
19.2. Koszty według rodzaju.
od 01.01.2020
do 31.12.2020
od 01.01.2019
do 31.12.2019
Amortyzacja
759 269
687 478
Zużycie materiałów i energii
172 609
792 057
Usługi obce
1 768 251
3 923 690
Podatki i opłaty
102 984
89 770
Wynagrodzenia
1 047 648
1 211 357
Ubezpieczenia społeczne i inne świadczenia
193 585
271 445
Pozostałe koszty rodzajowe
239 652
293 263
Wartość sprzedanych towarów i materiałów
968 635
195 345
Koszty według rodzaju razem
5 252 633
7 464 404
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
46
19.3. Pozostałe przychody i koszty operacyjne.
Pozostałe przychody operacyjne
Podział pozostałych przychodów operacyjnych przedstawia poniższa tabela:
od 01.01.2020
do 31.12.2020
od 01.01.2019
do 31.12.2019
Przychody netto z tytułu kar umownych
323 233
35 000
Rozliczenie przyznanej subwencji
204 657
0
Wycena nieruchomości inwestycyjnych
86 466
233 608
Pozostałe
201 681
153 948
Przychody Razem
816 037
422 556
W 2020 roku Spółka nałożyła na kontrahenta kary umowne za nieterminowe i niezgodne z umową
wykonanie obowiązków. W pozostałych przychodach operacyjnych wykazane zostało wykorzystanie
przyznanej subwencji PFR.
Pozostałe koszty operacyjne
W skład pozostałych kosztów operacyjnych wchodzą:
od 01.01.2020
do 31.12.2020
od 01.01.2019
do 31.12.2019
Odpis na należności nieściągalne
1 066 877
0
Spisanie należności nieściągalnych
946 248
121 484
Dyskonto kaucji
82 353
0
Darowizny
0
5 386
Pozostałe
85 429
86 954
Koszty Razem
2 180 907
213 824
W 2020 roku w wyniku dokonanych analiz posiadanych należności i zobowiązań zostały powzięte
decyzje i odpowiednie uchwały, w wyniku których Spółka dokonała odpisów aktualizujących i spisania
należności.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
47
19.4. Przychody i koszty finansowe
Przychody finansowe
od 01.01.2020
do 31.12.2020
od 01.01.2019
do 31.12.2019
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty (lokaty)
5 715
25 047
Przychody z subleasingu
2 722
0
Rozliczenie subwencji
582 600
0
Pożyczki i należności
2 435 848
2 687 742
Przychody dotyczące instrumentów finansowych niewycenianych
w wartości godziwej przez wynik finansowy - razem
3 026 885
2 712 789
Wycena aktywów finansowych
9 810
328 753
Zyski z wyceny oraz realizacji instrumentów finansowych
wycenianych w wartości godziwej przez wynik - razem
9 810
328 753
Różnice kursowe - Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
31 914
10 157
Zyski (straty) (+/-) z tytułu różnic kursowych - razem
31 914
10 157
Przychody finansowe razem
3 068 609
3 051 700
Spółka nie posiada aktywów oraz zobowiązań finansowych z kategorii wyznaczonych przy
początkowym ujęciu jako wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy. Wykazane zyski
oraz straty z wyceny oraz realizacji instrumentów finansowych wycenianych w wartości godziwej
przez wynik odnoszą się w całości do instrumentów finansowych przeznaczonych do obrotu.
W 2020 roku Spółka otrzymała subwencję, w ramach tzw. tarczy kryzysowej, z Polskiego Funduszu
Rozwoju, której część została przeznaczona na obsługę finansowania zewnętrznego.
Koszty finansowe
od 01.01.2020
do 31.12.2020
od 01.01.2019
do 31.12.2019
Koszty z tytułu leasingu
133 323
145 765
Koszty związane z obligacjami
2 030 022
2 035 299
Odsetki od pożyczek i zobowiązań
108 328
132 493
Koszty dotyczące instrumentów finansowych niewycenianych w
wartości godziwej przez wynik finansowy razem
2 271 673
2 313 558
Sprzedaż aktywów finansowych
0
326 503
Straty z wyceny oraz realizacji instrumentów finansowych
wycenianych w wartości godziwej przez wynik razem
0
326 503
Różnice kursowe - rozrachunki w walutach obcych
129 957
11 648
Zyski (straty) (+/-) z tytułu różnic kursowych Razem
129 957
11 648
Koszty finansowe razem
2 401 629
2 651 709
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
48
Odpisy aktualizujące wartość należności dotyczących działalności operacyjnej ujmowane są przez
Grupę Kapitałową jako pozostałe koszty operacyjne.
19.5. Podatek dochodowy
od 01.01.2020
do 31.12.2020
od 01.01.2019
do 31.12.2019
Podatek bieżący - Rozliczenie podatku za okres sprawozdawczy
0
0
Podatek odroczony – Powstanie i odwrócenie różnic przejściowych
(67 824)
461 173
Podatek dochodowy razem
(67 824)
461 173
Uzgodnienie podatku dochodowego obliczonego stawką 19% od wyniku przed opodatkowaniem
dochodowym, w tym podatkiem odroczonym wykazanym w skonsolidowanym sprawozdaniu
z wyniku przedstawia się następująco:
od 01.01.2020
do 31.12.2020
od 01.01.2020
do 31.12.2020
od 01.01.2019
do 31.12.2019
od 01.01.2019
do 31.12.2019
Działalność
finansowa
Działalność
operacyjna
Działalność
finansowa
Działalność
operacyjna
Wynik przed opodatkowaniem
0
(2 556 990)
0
2 356 959
Stawka podatku stosowana przez Spółkę
19%
19%
19%
19%
Podatek dochodowy bieżący wg stawki krajowej
0
0
0
447 822
Uzgodnienie wyniku podatkowego:
Przychody nie podlegające opodatkowaniu
0
(4 762 329)
0
(4 073 409)
Przychody podatkowe innych okresów
0
805 036
0
700 000
Koszty podatkowe innych okresów
0
(2 089 160)
0
(1 988 159)
Koszty nie stanowiące kosztów uzyskania przychodów
0
4 906 858
0
2 152 801
Aktywo na podatek odroczony od strat podatkowych
0
0
0
0
Wynik podatkowy
0
(3 696 584)
0
(851 808)
Podatek dochodowy bieżący wg stawki krajowej
0
0
0
0
Odliczenie strat lat ubiegłych
0
0
0
0
Podatek dochodowy po odliczeniach
0
0
0
0
Zmiana z tytułu podatku odroczonego
0
(67 824)
461 173
Podatek dochodowy
0
(67 824)
0
461 173
Zastosowana średnia stawka podatkowa
0%
3%
0%
20%
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
49
20. PRZEJĘCIA ORAZ UTRATA KONTROLI NAD JEDNOSTKAMI ZALEŻNYMI
We wrześniu 2020 roku, w ramach realizacji strategii rozwoju Grupy, zostały utworzone dwa
podmioty Deli2 S.A. i Manufaktura Gessler S.A. Spółka objęła 70% akcji spółki Deli2 co daje jej
kontrolę nad spółką. Spółka zależna Tower Project sp. z o.o. objęła 70% akcji spółki Manufaktura
Gessler S.A. przez co Spółka pośrednio objęła kontrolę nad spółką. W okresie porównywalnym, w
dniu 20 marca 2019 roku Spółka nabyła 30% udziałów spółki Tower Mehoffera sp. z o.o i stała się
posiadaczem 100% jej udziałów.
21. WARTOŚCI NIEMATERIALNE
Wartości niematerialne użytkowane przez Spółkę obejmują znaki towarowe, patenty i licencje,
oprogramowanie komputerowe oraz pozostałe wartości niematerialne.
Znaki Towarowe
Pozostałe
Razem
Wartość brutto za okres od 01.01.2020 roku do 31.12.2020
roku
Stan na 01.01.2020 roku
25 550
11 358
36 908
Zwiększenia
0
20 000
20 000
Zmniejszenia
0
0
0
Stan na 31.12.2020 roku
25 550
31 358
56 908
Umorzenie za okres od 01.01.2020 roku do 31.12.2020 roku
Stan na 01.01.2020 roku
(18 050)
(9 714)
(27 764)
Zwiększenia
(5 000)
(4 477)
(9 477)
Zmniejszenia
0
0
0
Stan na 31.12.2020 roku
(23 050)
(14 191)
(37 241)
Wartość netto na 01.01.2020 roku
7 500
1 644
9 144
Wartość netto na 31.12.2020 roku
2 500
17 167
19 667
Znaki Towarowe
Pozostałe
Razem
Wartość brutto za okres od 01.01.2019 roku do 31.12.2019 roku
Stan na 01.01.2019 roku
25 550
10 568
36 118
Zwiększenia
0
790
790
Zmniejszenia
0
0
0
Stan na 31.12.2019 roku
25 550
11 358
36 908
Umorzenie za okres od 01.01.2019 roku do 31.12.2019 roku
Stan na 01.01.2019 roku
(13 050)
(5 320)
(18 370)
Zwiększenia
(5 000)
(4 393)
(9 393)
Zmniejszenia
0
0
0
Stan na 31.12.2019 roku
(18 050)
(9 714)
(27 764)
Wartość netto na 01.01.2019 roku
12 500
5 248
17 748
Wartość netto na 31.12.2019 roku
7 500
1 644
9 144
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
50
W roku 2020 Spółka dokonała zakupu oprogramowania komputerowego pozwalającego
na wypełnianie obowiązków sprawozdawczych. Spółka nie wykorzystuje w działalności składników
wartości niematerialnych, których okres użytkowania jest nieokreślony. Na dzień 31.12.2020 roku
i 31.12.2019 roku żadne wartości niematerialne nie stanowiły zabezpieczenia zobowiązań Spółki.
W okresie od 1 stycznia 2020 roku do 31 grudnia 2020 roku nie zostały dokonane odpisy aktualizujące
stan wartości niematerialnych. Stan odpisów aktualizujących na dzień 31 grudnia 2020 roku i koniec
okresu porównywalnego wyniósł 0 PLN.
22. RZECZOWE AKTYWA TRWAŁE
Poniższe tabele przedstawiają strukturę rzeczowych aktywów trwałych, ich nabycia, zbycia,
umorzenie i odpisy aktualizujące.
Budynki,
budowle
Maszyny i
urządzenia
Środki
transportu
Inne
Zaliczki na
środki trwałe i
środki trwałe
w budowie
Razem
Stan na 31.12.2020 roku
Wartość bilansowa brutto
1 006 902
164 385
2 066 040
471 755
0
3 709 081
Skumulowane umorzenie i
odpisy aktualizujące
(447 512)
(108 162)
(496 121)
(166 598)
0
(1 218 393)
Wartość bilansowa netto
559 390
56 222
1 569 919
305 157
0
2 490 689
Budynki,
budowle
Maszyny
i urządzenia
Środki
transportu
Inne
Zaliczki na
środki trwałe
i środki trwałe
w budowie
Razem
Stan na 31.12.2019 roku
Wartość bilansowa brutto
1 006 902
146 126
1 697 809
471 755
139 375
3 461 967
Skumulowane umorzenie
i odpisy aktualizujące
(223 756)
(61 653)
(516 371)
(80 466)
0
(882 246)
Wartość bilansowa netto
783 146
84 473
1 181 438
391 289
139 375
2 579 721
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
51
RZECZOWE AKTYWA TRWAŁE – NABYCIA I ZBYCIA ORAZ ODPISY AKTUALIZUJĄCE Z TYTUŁU UTRATY
WARTOŚCI
Budynki i
budowle
Maszyny i
urządzenia
Środki
transportu
Pozostałe
Zaliczki na
środki trwałe i
środki trwałe
w budowie
Razem
Za okres od 01.01.2020 roku
do 31.12.2020 roku
Wartość bilansowa netto na
01.01.2020 roku
783 146
84 473
1 181 438
391 289
139 375
2 579 721
Zwiększenia (nabycie,
wytworzenie, leasing)
0
18 259
1 163 713
0
0
1 181 971
Zmniejszenia (zbycie, likwidacja)
0
0
(381 837)
0
(139 375)
(521 212)
Amortyzacja
(223 756)
(46 509)
(393 394)
(86 132)
0
(749 792)
Wartość bilansowa netto na
31.12.2020 roku
559 390
56 223
1 569 919
305 157
0
2 490 689
Za okres od 01.01.2019 roku
do 31.12.2019 roku
Wartość bilansowa netto na
01.01.2019 roku
0
87 730
1 291 753
79 333
516 430
1 975 246
Zwiększenia (nabycie,
wytworzenie, leasing)
1 006 902
23 359
447 846
14 700
0
1 492 807
Rozliczenie inwestycji
0
0
0
377 055
(377 055)
0
Zmniejszenia (zbycie, likwidacja)
0
0
(210 248)
0
0
(210 248)
Amortyzacja
(223 756)
(26 616)
(347 913)
(79 799)
0
(678 084)
Wartość bilansowa netto na
31.12.2019 roku
783 146
84 473
1 181 438
391 289
139 375
2 579 721
W bieżącym roku obrotowym Spółka nie dokonała odpisu aktualizującego wartość środków trwałych.
Stan odpisów aktualizujących na 31 grudnia 2020 roku wynosi 0,00 PLN (na 31 grudnia 2019 roku:
0,00 PLN). Na dzień 31.12.2020 roku żadne rzeczowe aktywa trwałe nie stanowiły zabezpieczeń
zobowiązań Spółki.
Na pozycję budynki i budowle składają się aktywa powstałe w wyniku zastosowania MSSF 16.
W okresie 12 miesięcy 2020 roku, poza podpisaniem nowych umów leasingu pojazdów, Spółka nie
zawarła istotnych transakcji nabycia lub sprzedaży rzeczowych aktywów trwałych oraz nie posiadała
istotnych zobowiązań z tytułu nabycia rzeczowych aktywów trwałych.
23. LEASING – AKTYWA I ZOBOWIĄZANIA
23.1. Aktywa w leasingu
Zgodnie z wymogami Międzynarodowego Standardu Sprawozdawczości Finansowej 16 „Leasing”
Spółka dokonała analizy posiadanych umów i dokonała odpowiednich ujawnień w niniejszym
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
52
jednostkowym sprawozdaniu finansowym. Wartość bilansowa aktywów będących przedmiotem
umów leasingu przedstawia się następująco:
Nieruchomości
Budynki i budowle
Środki
transportu
Razem
Stan na 31.12.2020 roku
Wartość bilansowa brutto
163 922
1 006 902
1 455 034
2 625 858
Skumulowane umorzenie i odpisy aktualizujące
0
(447 512)
(250 502)
(698 014)
Wartość bilansowa netto
163 922
559 390
1 204 532
1 927 844
Nieruchomości
Budynki i budowle
Środki
transportu
Razem
Stan na 31.12.2019 roku
Wartość bilansowa brutto
163 922
1 006 902
1 312 675
2 483 499
Skumulowane umorzenie i odpisy aktualizujące
0
(223 756)
(445 413)
(669 169)
Wartość bilansowa netto
163 922
783 146
867 262
1 814 330
W 2020 roku zostały zawarte umowy leasingu samochodów dostawczych, które następnie zostały
podnajęte na podstawie umów subleasingowych. W związku z tym Spółka nie wykazuje tych
pojazdów w rzeczowych aktywach trwałych, a w pozostałych aktywach finansowych w wartości
zdyskontowanej.
Wartość aktywów pojazdów podlegających umowom subleasingowym wynosi:
Wpłaty z tytułu umów leasingu płatne w okresie:
do 1 roku
od 1 roku do 5 lat
Razem
Stan na 31.12.2020 roku
Przyszłe minimalne opłaty leasingowe
147 021
912 845
0
1 059 866
Przychody finansowe
34 351
64 293
0
98 644
Wartość bieżąca przyszłych minimalnych opłat
leasingowych
112 671
848 552
0
961 222
Wartość subleasingowanych środków trwałych
958 500
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
53
23.2. Zobowiązania leasingowe
Pozostające do spłaty przyszłe minimalne opłaty leasingowe według stanu na dzień bilansowy
wynoszą:
Opłaty z tytułu umów leasingu płatne w okresie:
do 1 roku
od 1 roku
do 5 lat
powyżej 5 lat
Razem
Stan na 31.12.2020 roku
Przyszłe minimalne opłaty leasingowe
858 391
2 292 717
750 303
3 901 411
Koszty finansowe
(151 223)
(193 516)
(650 716)
(995 455)
Wartość bieżąca przyszłych minimalnych opłat
leasingowych
707 169
2 099 201
99 587
2 905 956
Opłaty z tytułu umów leasingu płatne w okresie:
do 1 roku
od 1 roku
do 5 lat
powyżej 5 lat
Razem
Stan na 31.12.2019 roku
Przyszłe minimalne opłaty leasingowe
703 184
1 210 233
763 132
2 676 549
Koszty finansowe
(111 371)
(137 143)
(663 519)
(912 034)
Wartość bieżąca przyszłych minimalnych opłat
leasingowych
591 812
1 073 090
99 613
1 764 515
Umowami leasingu objęte są samochody, najem biura i użytkowanie wieczyste. Raty leasingów
samochodów oprocentowane są zmienną stopą procentową kalkulowaną w oparciu o WIBOR.
Umowy leasingu środków transportu nie nakładają na Spółkę dodatkowych wymogów. Zobowiązania
z tytułu leasingu zostały zabezpieczone wekslami Zobowiązanie z tytułu najmu biura zabezpieczone
zostało kaucją.
Zastosowanie od 01 stycznia 2019 roku nowego standardu sprawozdawczości finansowej MSSF 16
„Leasing” spowodowało powstanie nowych pozycji zobowiązań z tytułu leasingu. Po szczegółowej
analizie umów zawartych przez Spółkę, na dzień 01 stycznia 2019 roku Spółka rozpoznała i ujęła
zobowiązania z tytułu prawa do użytkowania aktywów w wysokości 1.170.824,00 PLN. W 2020 roku
nie zostały zidentyfikowane nowe umowy klasyfikowane jako leasing zgodnie z MSSF 16.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
54
24. NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE
W skład nieruchomości inwestycyjnych wchodzą nieruchomości zgodnie z klasyfikacją przedstawioną
w polityce rachunkowości.
Wartość bilansowa nieruchomości inwestycyjnych przedstawia się następująco:
2020.12.31
2019.12.31
Wartość bilansowa na początek okresu
10 037 131
7 637 672
Zwiększenia
588 531
2 033 528
Zwiększenia z tytułu MSSF 16
0
163 922
Wycena do wartości godziwej
86 466
202 008
Wartość bilansowa na koniec okresu
10 712 128
10 037 131
25. ZAPASY
W sprawozdaniu finansowym Spółki ujęte są następujące pozycje zapasów:
2020.12.31
2019.12.31
Półprodukty i produkcja w toku
2 597 507
1 815 322
Towary
200 000
650 000
Wartość bilansowa zapasów razem
2 797 507
2 465 322
W okresie od 1 stycznia 2020 roku do 31 grudnia 2020 roku nie dokonano odpisów aktualizujących
wartość zapasów. Wartość całkowita odpisów na dzień 31 grudnia 2020 roku i 31 grudnia 2019 roku
wyniosły 0,00 PLN.
26. INSTRUMENTY FINANSOWE
26.1. Aktywa finansowe
Według standardu MSSF9 aktywa finansowe zostały podzielone na kategorie, których rozróżnienia
dokonuje się w zależności od zastosowanego modelu biznesowego w zakresie zarządzania aktywami.
Poniżej przedstawiono podział aktywów finansowych na poszczególne kategorie. Obecnie Spółka nie
posiada i w okresie porównawczym nie posiadała instrumentów finansowych zabezpieczających
i aktywów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez inne całkowite dochody.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
55
AFZK
aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie
AFWGCD
aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody
AFWGWF
aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy
IF
instrumenty finansowe zabezpieczające
Kategorie instrumentów finansowych wg MSSF 9
AFZK
AFWGWF
Poza MSSF9
Razem
Stan na 31 grudnia 2020 roku
Aktywa trwałe
Należności i pożyczki
43 658 739
0
848 552
44 507 290
Pozostałe długoterminowe aktywa finansowe
0
0
8 673 500
8 673 500
Aktywa obrotowe
Należności z tytułu dostaw i usług i pozostałe należności
6 976 122
0
8 021 641
14 997 763
Pożyczki
5 423 428
0
0
5 423 428
Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe
0
77 910
0
77 910
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
895 518
0
0
895 518
Kategorie instrumentów finansowych wg MSSF 9
AFZK
AFWGWF
Poza MSSF9
Razem
Stan na 31 grudnia 2019 roku
Aktywa trwałe
Należności i pożyczki
41 550 856
0
0
41 550 856
Pozostałe długoterminowe aktywa finansowe
0
0
8 603 500
8 603 500
Aktywa obrotowe
Należności z tytułu dostaw i usług i pozostałe należności
9 442 035**
0
8 530 727
17 972 762
Pożyczki
2 566 849
0
0
2 566 849
Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe
0
55 800
0
55 800
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
3 328 628
0
0
3 328 628
**do pozycji należności a tytułu dostaw i usług i pozostałych należności wycenianych w zamortyzowanym koszcie, w okresie
porównywalnym wykazano zafakturowaną należność z tytułu kontraktu budowlanego w wysokości 1.750.830,50 PLN
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
56
26.2. Zobowiązania finansowe
W odniesieniu do zobowiązań standard przewiduje dwie możliwe kategorie:
ZFWGWF
zobowiązania finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy
ZFZK
pozostałe zobowiązania wyceniane w zamortyzowanym koszcie
Kategorie instrumentów finansowych według MSSF9
ZFWGWF
ZFZK
Poza MSSF 9
Razem
Stan na 31 grudnia 2020 roku
Zobowiązania długoterminowe
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne
0
12 050 341
0
12 050 341
Leasing
0
0
2 198 787
2 198 787
Inne długoterminowe zobowiązania finansowe
196 814
0
196 814
Zobowiązania krótkoterminowe
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania
0
11 499 290
7 217 160
18 716 451
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne
0
8 005 533
0
8 005 533
Inne krótkoterminowe zobowiązania finansowe
0
65 605
0
65 605
Leasing
0
0
707 169
707 169
Kategorie instrumentów finansowych według MSSF9
ZFWGWF
ZFZK
Poza MSSF 9
Razem
Stan na 31 grudnia 2019 roku
Zobowiązania długoterminowe
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne
0
19 394 306
0
19 394 306
Leasing
0
0
1 172 703
1 172 703
Zobowiązania krótkoterminowe
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania
0
15 074 291
238 988
15 313 279
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne
0
2 055 496
0
2 055 496
Leasing
0
0
591 812
591 812
26.3. Informacja o wartości godziwej instrumentów finansowych
Według oceny Spółki wartość godziwa środków pieniężnych, krótkoterminowych lokat, należności
handlowych, zobowiązań handlowych, kredytów oraz zobowiązań z tytułu leasingu nie odbiega
od wartości bilansowych. Wartości przedstawione w tabelach not 26.1 i 26.2 są zgodne z wartością
godziwą tych instrumentów.
Wartość godziwa definiowana jest jako cena, którą otrzymano by za sprzedaż składnika aktywów lub
zapłacono by za przeniesienie zobowiązania w transakcji przeprowadzonej na zwykłych warunkach
między uczestnikami rynku na dzień wyceny.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
57
Spółka ustala wartość godziwą aktywów finansowych i zobowiązań finansowych w taki sposób, aby
w jak największym stopniu uwzględnić czynniki pochodzące z rynku. Wyceny do wartości godziwej
zostały podzielone na trzy grupy w zależności od pochodzenia danych wejściowych do wyceny:
• poziom 1 – dane wejściowe na poziomie 1 są cenami notowanymi (nieskorygowanymi)
na aktywnych rynkach za identyczne aktywa lub zobowiązania, do których jednostka ma dostęp
w dniu wyceny,
• poziom 2 – dane wejściowe na poziomie 2 to dane wejściowe inne niż ceny notowane
uwzględnione na poziomie 1, które są obserwowalne w przypadku danego składnika aktywów lub
zobowiązania, albo pośrednio, albo bezpośrednio,
• poziom 3 – dane wejściowe na poziomie 3 to nieobserwowalne dane wejściowe dotyczące
danego składnika aktywów lub zobowiązania.
Poniżej przedstawiono instrumenty finansowe wyceniane w wartości godziwej w podziale
na hierarchię wycen do wartości godziwej.
Klasa instrumentu finansowego
Poziom 1
Poziom 2
Poziom 3
Razem wartość
godziwa
Stan na 31.12.2020 roku
Aktywa:
Akcje spółek notowanych
77 910
77 910
Wartość godziwa netto
77 910
0
0
77 910
Stan na 31.12.2019 roku
Aktywa:
Akcje spółek notowanych
55 800
0
0
55 800
Wartość godziwa netto
55 800
0
0
55 800
W okresie sprawozdawczym nie wystąpiły przeniesienia pomiędzy poziomem 1, 2 i 3 wartości
godziwej aktywów i zobowiązań finansowych.
Pozycje wykazywane w wartości godziwej obejmowały akcje spółek notowanych na Giełdzie
Papierów Wartościowych. Wartość godziwa akcji została określona na podstawie notowań z dnia
bilansowego.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
58
27. AKTYWA I REZERWA NA PODATEK ODROCZONY
Aktywa oraz rezerwa z tytułu podatku odroczonego w następujący sposób wpływają na sprawozdanie
finansowe:
2020.12.31
2019.12.31
Podatek odroczony per saldo na początek okresu
(1 726 479)
(1 265 306)
Zmiana stanu w okresie wpływająca na:
Wynik (+/-)
67 824
(461 173)
Podatek odroczony per saldo na koniec okresu, w tym:
(1 658 655)
(1 726 479)
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
1 506 186
867 838
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
3 164 841
2 594 318
Odroczony podatek dochodowy wynika z następujących pozycji:
27.1. Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
Tytuły różnic przejściowych
Saldo na początek
okresu
Zmiana stanu:
wynik
Saldo na koniec
okresu
Stan na 31.12.2020 roku
Aktywa:
Należności z tytułu dostaw i usług
18 725
117 789
136 514
Wycena notowanych akcji do wartości godziwej
49 698
(1 864)
47 834
Wycena nieruchomości inwestycyjnych
0
81 021
81 021
Inne
6 671
(6 671)
0
Pasywa:
Odsetki od pożyczek i obligacji
110 294
62 531
172 825
Na stratę podatkową
317 801
702 351
1 020 152
Kontrakty budowlane
307 651
(307 651)
0
Pozostałe rezerwy
56 998
(9 159)
47 839
Razem
867 838
638 348
1 506 186
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
59
27.2. Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
Tytuły różnic przejściowych
Saldo na początek
okresu
Zmiana stanu:
wynik
Saldo na koniec
okresu
Stan na 31.12.2020 roku
Aktywa:
Aktywa trwałe w leasingu
13 786
8 414
22 200
Odsetki od pożyczek udzielonych
1 355 363
454 751
1 810 114
Kontrakty budowlane
133 000
(133 000)
0
Wycena nieruchomości
1 092 169
90 779
1 182 948
Rozliczenie przyznanej subwencji
0
149 579
149 579
Razem
2 594 318
570 523
3 164 841
28. NALEŻNOŚCI Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE NALEŻNOŚCI
Wartość bilansowa należności z tytułu dostaw i usług uznawana jest przez Spółkę za rozsądne
przybliżenie wartości godziwej. Poniżej przedstawiono opis poszczególnych pozycji w podziale na
tytuły należności.
28.1. Należności długoterminowe
Należności długoterminowe zawierające rozliczenia międzyokresowe na dzień 31 grudnia 2020 roku
wyniosły 241,2 tys. PLN (w 2019: 59,0 tys. PLN). W żadnym z wymienionych okresów nie dokonano
odpisów aktualizujących należności długoterminowych.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
60
28.2. Należności krótkoterminowe.
Należności krótkoterminowe wraz z zawartymi rozliczeniami międzyokresowymi zaprezentowane
zostały w tabeli poniżej:
2020.12.31
2019.12.31
Aktywa finansowe :
Należności z tytułu dostaw i usług
5 162 103
8 269 937
Odpisy aktualizujące wartość należności z tytułu dostaw i usług
(674)
0
Należności z tytułu dostaw i usług netto
5 161 429
8 269 937
Kwoty zatrzymane (kaucje) z tytułu umów o usługę budowlaną
0
0
Inne należności
2 805 611
1 270 652
Odpisy aktualizujące wartość pozostałych należności finansowych
(990 919)
(98 554)
Pozostałe należności finansowe netto
1 814 692
1 172 098
Należności finansowe
6 976 122
9 442 035
Aktywa niefinansowe:
Należności z tytułu podatków i innych świadczeń
103 567
137 128
Rozliczenia międzyokresowe
118 925
752 427
Przedpłaty i zaliczki
8 598 508
8 393 599
Odpisy aktualizujące wartość aktywów niefinansowych
(793 105)
0
Należności niefinansowe
8 027 896
9 283 154
Należności krótkoterminowe razem
15 004 017
18 725 189
Analiza wiekowa zaległych krótkoterminowych należności finansowych nie obejmujących
rozrachunków innych niż handlowe, nie objętych odpisem:
2020.12.31
2019.12.31
Należności krótkoterminowe zaległe:
do 1 miesiąca
54 833
886
od 1 do 3 miesięcy
86 840
1 166
od 3 do 6 miesięcy
12 116
66 595
od 6 do 12 miesięcy
4 554 593
1 142 760
powyżej roku
1 123 552
1 072 941
Zaległe należności
5 831 934
2 284 349
Spółka na bieżąco monitoruje posiadane należności i współpracuje z kontrahentami w celu ich
odzyskania. W należnościach zaległych powyżej 6 miesięcy znajdują się należności od kontrahentów,
z którymi Spółka prowadzi bieżącą współpracę i Zarząd nie ma podstaw do dokonania odpisów.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
61
29. POZOSTAŁE AKTYWA FINANSOWE
W ramach aktywów finansowych Grupa prezentuje następujące inwestycje:
Aktywa
długoterminowe
Aktywa
długoterminowe
Aktywa
krótkoterminowe
Aktywa
krótkoterminowe
2020.12.31
2019.12.31
2020.12.31
2019.12.31
Akcje spółek notowanych
0
0
77 910
55 800
Aktywa z tytułu leasingu
848 552
0
112 671
0
Aktywa finansowe
848 552
0
190 581
55 800
Pozostałe aktywa finansowe stanowią akcje spółek notowanych oraz należności z tytułu umów
subleasingowych. Dla akcji notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie wartość
bilansowa równa jest wartości godziwej opartej na notowaniach. Umowy leasingu przeliczone zostały
zdyskontowaną stopą procentową.
30. POŻYCZKI UDZIELONE.
Udzielone pożyczki wyceniane są według zamortyzowanego kosztu z zastosowaniem metody
efektywnej stopy procentowej. Wartość bilansowa pożyczek uważana jest za rozsądne przybliżenie
wartości godziwej. Z podanych poniżej danych na dzień 31 grudnia 2020 roku pożyczki udzielone
w PLN o wartości nominalnej kapitału 10.393,3 tys. PLN (2019 rok: 11.389,7 tys. PLN) oprocentowane
były zmienną stopą procentową. Terminy spłat pożyczek przypadają na lata 2021 – 2025. Spółka nie
udzieliła pożyczek walutowych. Poniżej podsumowanie istotnych warunków udzielonych pożyczek.
Waluta
Wartość w PLN
Oprocentowanie
Termin spłaty
Stan na 31.12.2020 roku
Tower Mehoffera sp. z o.o.
PLN
8 364 501
zmienne 6,8%
2022
Gatid Investments sp. z o.o.
PLN
156 615
6,0%
2021
Tower Project sp. z o.o.
PLN
7 117 715
6%
2021-2025
Tower Project sp. z o.o.
PLN
260 232
0%*
2021
Tower Investments sp. z o.o.
PLN
21 970 062
6%
2021-2022
Tower Investments sp. z o.o.
PLN
1 904 541
0%*
2021
Property Tower Investments sp. z o.o. S.K.A
PLN
25 223
0%*
2021
Tower Jasło sp. z o.o.
PLN
134 082
6%
2021-2022
Shopin 2 sp. z o.o.
PLN
2 316 031
zmienne 6,8%
2022
Shopin 2 sp. z o.o.
PLN
4 082 187
6%
2022
Tower Świebodzice sp. z o.o.
PLN
128 254
zmienne 6,8%
2022
Tower Świebodzice sp. z o.o.
PLN
55 474
6%
2022
Tower Świebodzice sp. z o.o.
PLN
582
0%*
2021
Tower Mehoffera sp. z o.o.
PLN
1 689 057
6%
2021-2022
Tower Project sp. z o.o. S.K.A
PLN
636 592
6%
2021-2022
Razem
48 841 150
*na dzień raportowania do spłaty pozostała część odsetkowa pożyczki
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
62
Waluta
Wartość w PLN
Oprocentowanie
Termin spłaty
Stan na 31.12.2019 roku
Tower Mehoffera sp. z o.o.
PLN
7 899 370
zmienne 8%
2022
Industrial Sp. z o.o.
PLN
337 536
7%
2022
Tower Project sp. z o.o.
PLN
4 711 583
6%
2022-2025
Tower Project sp. z o.o.
PLN
260 232
0%*
2020
Tower Investments sp. z o.o.
PLN
21 262 364
6%
2020-2022
Tower Investments sp. z o.o.
PLN
18 186
3%
2020
Tower Investments sp. z o.o.
PLN
1 157 996
zmienne 8%
2020
Property Tower Investments sp. z o.o. S.K.A
PLN
25 223
6%
2020
Tower Jasło sp. z o.o.
PLN
117 465
6%
2020-2022
Shopin 2 sp. z o.o.
PLN
2 209 187
zmienne 8%
2022
Shopin 2 sp. z o.o.
PLN
3 865 587
6%
2022
Tower Świebodzice sp. z o.o.
PLN
123 148
zmienne 8%
2022
Tower Świebodzice sp. z o.o.
PLN
53 237
6%
2020-2022
Tower Mehoffera sp. z o.o.
PLN
1 550 713
6%
2020-2022
Tower Project sp. z o.o. S.K.A
PLN
466 933
6%
2020-2022
Razem
44 058 759
*na dzień raportowania do spłaty pozostała część odsetkowa pożyczki
Zmiana wartości bilansowej pożyczek, w tym strat kredytowych, przedstawia się następująco:
od 01.01.2020
do 31.12.2020
od 01.01.2019
do 31.12.2019
Wartość brutto
Saldo na początek okresu
44 058 759
49 538 286
Kwota pożyczek udzielonych w okresie
2 744 000
8 119 018
Naliczone odsetki w okresie
2 393 426
2 691 140
Spłata
(355 036)
(16 289 685)
Wartość brutto na koniec okresu
48 841 150
44 058 759
Strata kredytowa
Saldo na początek okresu
0
0
Strata kredytowa na koniec okresu
0
0
Wartość bilansowa na koniec okresu
48 841 150
44 058 759
Spółka nie objęła odpisem aktualizującym żadnej pożyczki.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
63
31. UDZIAŁY I AKCJE
Na dzień 31 grudnia 2020 roku spółka jest w posiadaniu następujących udziałów i akcji
zakwalifikowanych do długoterminowych aktywów finansowych:
Udziały i akcje
2020.12.31
2019.12.31
Tower Project sp. z o.o.
35 000
35 000
Tower Investments sp. z o.o.
500 000
500 000
Tower Project sp. z o.o. S.K.
3 450 000
3 450 000
Property Tower Investments sp. z o.o.
600 000
600 000
Tower Jasło sp. z o.o.
5 000
5 000
Tower Mehoffera sp. z o.o.
4 003 500
4 003 500
Shopin 2 sp. z o.o.
5 000
5 000
Deli2 S.A.
70 000
0
Tower Świebodzice sp. z o.o.
5 000
5 000
Aktywa finansowe
8 673 500
8 603 500
W dniu 16 września 2020 roku został utworzony nowy podmiot - Deli2 S.A., w którym Spółka objęła
70% akcji i posiada nad nim kontrolę.
32. ŚRODKI PIENIĘŻNE I ICH EKWIWALENTY
2020.12.31
2019.12.31
Środki pieniężne na rachunkach bankowych prowadzonych w PLN
603 870
3 297 101
Środki pieniężne na rachunkach bankowych walutowych
287 649
27 527
Środki pieniężne w kasie
4 000
4 000
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty razem
895 518
3 328 628
Na dzień 31 grudnia 2020 roku nie występowały środki pieniężne, które podlegałyby ograniczeniom
w dysponowaniu z tytułu umowy kredytowej.
Spółka dla celów sporządzenia sprawozdania z przepływów pieniężnych klasyfikuje środki pieniężne
w sposób przyjęty do prezentacji w sprawozdaniu z sytuacji finansowej. Zatem nie występuje różnica
pomiędzy sumą środków pieniężnych ujętych w sprawozdaniu z sytuacji finansowej, a tymi
w sprawozdaniu z przepływów pieniężnych.
33. AKTYWA TRWAŁE PRZEZNACZONE DO SPRZEDAŻY ORAZ DZIAŁALNOŚĆ ZANIECHANA
Spółka nie zaniechała działalności w żadnym obszarze oraz nie posiada aktywów trwałych
przeznaczonych do sprzedaży.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
64
34. KAPITAŁY WŁASNE
34.1. Kapitał podstawowy i akcje własne
Na dzień 31.12.2020 roku kapitał podstawowy Spółki wynosił 1.560 tys. PLN (2019 rok: 1.560 tys.
PLN) i dzielił się na 1.560 tys. akcji (2019 rok: 1.560 tys.) o wartości nominalnej 1 PLN każda.
Wszystkie akcje zostały w pełni opłacone. Wszystkie akcje, poza akcjami nabytymi przez Spółkę w
ramach Programu Skupu Akcji Własnych, w równym stopniu uczestniczą w podziale dywidendy oraz
każda akcja daje prawo do jednego głosu na Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy.
W dniach od 01 stycznia do 31 grudnia 2020 roku Spółka, w ramach Programu Skupu Akcji Własnych,
nie dokonała nabycia akcji własnych, a w analogicznym okresie roku poprzedniego dokonała skupu
8.560 akcji za łączną kwotę 198.706,60 PLN.
Strukturę własności na dzień 31 grudnia 2020 roku i okres porównywalny przedstawia poniższa
tabela:
Liczba akcji
Liczba głosów
Wartość
nominalna akcji
Udział w
kapitale
Stan na 31.12.2020 roku
Floryda 1 Sp. z o.o. S.K.A.
689 171
689 171
689 171
44,2%
PZW FIZ zarządzany przez Copernicus Capital TFI S.A.
158 847
158 847
158 847
10,2%
Andrzej Słomka bezpośrednio i pośrednio poprzez Buffis sp. z o.o.
179 667
179 667
179 667
11,5%
Rockbridge Towarzystwo Funduszy inwestycyjnych S.A.
78 587
78 587
78 587
5,0%
Akcje własne
11 126
11 126
11 126
0,7%
Pozostali akcjonariusze
443 352
443 352
443 352
28,4%
Razem
1 560 750
1 560 750
1 560 750
100%
Stan na 31.12.2019 roku
Floryda 1 Sp. z o.o. S.K.A.
689 171
689 171
689 171
44,2%
PZW FIZ zarządzany przez Copernicus Capital TFI S.A.
158 847
158 847
158 847
10,2%
Fundusze zarządzane przez Vasto Investments s.a.r.l.
174 467
174 467
174 467
11,2%
Rockbridge Towarzystwo Funduszy inwestycyjnych S.A.
78 587
78 587
78 587
5,0%
Akcje własne
11 126
11 126
11 126
0,7%
Pozostali akcjonariusze
448 552
448 552
448 552
28,7%
Razem
1 560 750
1 560 750
1 560 750
100%
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
65
34.2. Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej
W okresie 12 miesięcy kończących się 31 grudnia 2020 roku wartość kapitału ze sprzedaży akcji
powyżej ich wartości nominalnej nie uległa zmianie i wynosi 30.071.724,06 PLN (na 31.12.2019:
30.071.724,06 PLN).
34.3. Pozostałe kapitały
Zmiana stanu pozostałych kapitałów wynika z przeznaczenia zysku za rok 2019, na kapitał zapasowy.
35. PROGRAMY PŁATNOŚCI AKCJAMI
W Spółce nie zostały uruchomione programy motywacyjne, w ramach których pracownicy uzyskują
opcje zamienne na akcje Spółki.
36. DYWIDENDY
Uchwałą nr 13 Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia Tower Investments S.A., dnia 24 sierpnia 2020
roku zysk netto wypracowany przez Spółkę w 2019 roku został wyłączony w całości od podziału
i został przekazany na kapitał rezerwowy Spółki, przy czym w kwocie 947.892,71 PLN na kapitał
rezerwowy z przeznaczeniem na wypłatę przez Spółkę dywidendy w przyszłości.
37. ŚWIADCZENIA PRACOWNICZE
37.1. Koszty świadczeń pracowniczych
W Spółce nie występują programy motywacyjne, w ramach których pracownicy wynagradzani są
akcjami Spółki.
37.2. Zobowiązania i rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych
Zobowiązania i rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych ujęte w sprawozdaniu z sytuacji finansowej
na dzień 31 grudnia 2020 roku wynoszą 38.550,37 PLN (w 2019 roku: 0,00 PLN).
38. POZOSTAŁE REZERWY
Wartości rezerw ujętych w sprawozdaniu finansowym oraz ich zmiany w okresie zakończonym
31 grudnia 2020 roku przedstawiały się następująco:
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
66
Pozostałe rezerwy, w tym na:
na świadczenia
pracownicze
inne
Razem
za okres od 01.01.2020 roku do 31.12.2020 roku
Stan na początek okresu
0
157 553
157 554
Wykorzystanie i rozwiązanie rezerw
0
0
0
Zwiększenie rezerw ujęte jako koszt w okresie
3 613
0
3 613
Stan rezerw na dzień 31.12.2020 roku
3 613
157 553
161 167
za okres od 01.01.2019 roku do 31.12.2019 roku
Stan na początek okresu
5 869
0
5 869
Wykorzystanie i rozwiązanie rezerw
(5 869)
0
(5 869)
Zwiększenie rezerw ujęte jako koszt w okresie
0
157 553
157 553
Stan rezerw na dzień 31.12.2019 roku
0
157 553
157 554
W okresie porównawczym Spółka zawiązała rezerwę na sprawę sporną w wysokości 157.553,37 PLN.
39. ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA
39.1. Zobowiązania długoterminowe, w tym rozliczenia międzyokresowe
Zobowiązania długoterminowe, z wyłączeniem rozliczeń międzyokresowych, na dzień
31 grudnia 2020 roku wynoszą 20.656,60 PLN i stanowią kaucję otrzymaną (na 31.12.2019 roku:
0,00 PLN). Długoterminowe rozliczenia międzyokresowe na dzień 31 grudnia 2020 roku wynoszą
726.383,18 PLN (na 31.12.2019 roku: 748.617,23 PLN).
39.2. Zobowiązania krótkoterminowe, w tym rozliczenia międzyokresowe
Szczegóły pozycji przedstawia poniższa tabela:
2020.12.31
2019.12.31
Zobowiązania finansowe (MSSF 9 i poza MSSF 9):
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług
903 875
1 674 018
Inne zobowiązania finansowe
8 676 381
13 400 273
Zobowiązania finansowe
9 580 256
15 074 291
Zobowiązania niefinansowe (poza MSSF 9):
Zobowiązania z tytułu podatków i innych świadczeń
67 567
238 988
Rozliczenia międzyokresowe
57 234
84 073
Przedpłaty i zaliczki otrzymane na dostawy
7 149 594
0
Zobowiązania niefinansowe
7 274 394
323 061
Zobowiązania krótkoterminowe razem
16 854 651
15 397 352
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
67
Wartość bilansowa zobowiązań z tytułu dostaw i usług uznawana jest przez Grupę za rozsądne
przybliżenie wartości godziwej. Inne zobowiązania finansowe stanowią zaliczki otrzymane na poczet
dostaw i usług.
40. KREDYTY, POŻYCZKI I INNE INSTRUMENTY DŁUŻNE
Wartość kredytów, pożyczek i innych instrumentów dłużnych ujętych w sprawozdaniu finansowym
prezentuje poniższa tabela:
2020.12.31
2020.12.31
2019.12.31
2019.12.31
Zobowiązania
krótkoterminowe
Zobowiązania
długoterminowe
Zobowiązania
krótkoterminowe
Zobowiązania
długoterminowe
Pożyczki
1 919 034
0
1 811 748
0
Inne instrumenty dłużne
8 005 533
12 029 775
243 748
19 394 306
Inne zobowiązania finansowe
65 605
196 814
0
0
Zobowiązania finansowe razem
9 990 172
12 226 589
2 055 496
19 394 306
40.1. Zobowiązania finansowe wyceniane według zamortyzowanego kosztu.
Spółka nie zalicza żadnych instrumentów z klasy kredytów i pożyczek do zobowiązań finansowych
wyznaczonych do wyceny w wartości godziwej przez wynik. Wszystkie pożyczki i inne instrumenty
dłużne wyceniane są według zamortyzowanego kosztu z zastosowaniem efektywnej stopy
procentowej. Wartość księgowa kredytów, pożyczek i innych instrumentów dłużnych odpowiada ich
wartości godziwej.
Informacje dotyczące charakteru i zakresu ryzyka, na które narażona jest Spółka z tytułu zaciągniętych
pożyczek i innych instrumentów dłużnych prezentuje poniższa tabela:
Stan na 31.12.2020 roku
Pożyczka
Obligacje
Subwencja
Razem
Waluta
PLN
PLN
PLN
Oprocentowanie
6,81%
9,71%
0%
Termin wymagalności
2021
2021-2022
2021-2022
Wartość bilansowa w PLN
1 919 034
20 035 309
262 419
22 216 761
Zobowiązanie krótkoterminowe
1 919 034
8 005 533
65 605
9 990 172
Zobowiązanie długoterminowe
0
12 029 775
196 814
12 226 589
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
68
Stan na 31.12.2019 roku
Pożyczka
Obligacje
Razem
Waluta
PLN
PLN
Oprocentowanie
8,31%
11,21%
Termin wymagalności
2020
2021-2022
Wartość bilansowa w PLN
1 811 748
19 638 054
21 449 802
Zobowiązanie krótkoterminowe
1 811 748
243 748
2 055 496
Zobowiązanie długoterminowe
0
19 394 306
19 394 306
Spółka posiada jedną pożyczkę oprocentowaną na bazie zmiennej stopy procentowej w oparciu
o referencyjną stopę WIBOR 3M, która według stanu na dzień 31.12.2020 roku kształtowała
się na poziomie 0,21% (na 31.12.2019 rok: 1,71%).
40.2. Papiery dłużne
W roku 2020 Spółka nie dokonała emisji instrumentów dłużnych i na dzień 31 grudnia 2020 roku
Spółka Tower Investments S.A. posiada obligacje o następujących parametrach:
• Nazwa obligacji: Obligacje serii A emitowane przez Tower Investments S.A. w Warszawie
• Seria Obligacji: Obligacje Serii A
• Rodzaj Obligacji: Obligacje na okaziciela, niemające formy dokumentu
• Wartość nominalna jednej obligacji: 1.000 PLN
• Cena emisyjna jednej obligacji: 1.000 PLN
• Wielkość emisji: 20.000 Obligacji
• Dzień Wykupu: 20 listopada 2021roku – 8.000 obligacji; 20 maja 2022 roku – 6.000 obligacji
i 21 listopada 2022 roku – 6.000 obligacji
• Oprocentowanie: WIBOR 3M +marża
41. ZABEZPIECZENIE SPŁATY ZOBOWIĄZAŃ
Zaciągnięte przez Spółkę zobowiązania z tytułu pożyczek, innych instrumentów dłużnych oraz z tytułu
leasingu objęte są następującymi zabezpieczeniami spłaty (według stanu na dzień bilansowy):
Obligacje serii A
• zastaw rejestrowy na 689.171 akcjach na okaziciela serii A, o wartości nominalnej 689.171
PLN, stanowiących 44,2% kapitału podstawowego Spółki,
• udzielenie przez pana Bartosza Kazimierczuka na rzecz Administratora Zabezpieczeń
poręczenia za zobowiązania wynikające z obligacji do kwoty 30.000.000 PLN,
• udzielenie przez spółkę Floryda 1 sp. z o.o. na rzecz Administratora Zabezpieczeń poręczenia
za zobowiązania wynikające z obligacji do kwoty 30.000.000 PLN,
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
69
• przeniesienie na rzecz Administratora Zabezpieczeń wierzytelności wobec Tower Mehoffera
sp. z o.o. o zwrot pożyczki. Stan wierzytelności na 31 grudnia 2020 roku wynosił 8.364.501,29 PLN,
• hipoteka umowna łączna na nieruchomościach położonych w Tychach, w Warszawie przy
ulicy Książęcej i Szwedzkiej. Hipoteka ustanowiona została do kwoty zabezpieczenia równej
30.000.000,00 PLN,
• cesja wierzytelności o zwrot podwójnej wartości zadatków wpłaconych przez podmioty
Grupy Kapitałowej Tower Investments S.A. przy zawieraniu umów przedwstępnych lub
zobowiązujących do nabycia nieruchomości przez te podmioty,
• cesja wierzytelności o zwrot pożyczek udzielonych przez Tower Investments S.A. podmiotom
z Grupy Kapitałowej Tower Investments S.A.
Leasing
Zobowiązania z tytułu umów leasingu, obejmującego samochody osobowe, zabezpieczone zostały
wekslami. Leasing z tytułu umowy najmu biura zabezpieczony został kaucją.
W okresie od 1 stycznia 2020 roku do 31 grudnia 2020 roku Spółka dokonywała spłat rat
kapitałowych oraz odsetkowych bez opóźnień.
42. ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE
Zobowiązania związane z umowami leasingu oraz emisją instrumentów dłużnych zostały opisane w
notach 23 i 41. Zgodnie z wymogami MSSF 16 obowiązującego od 1 stycznia 2019 roku dokonano
analizy umów najmu, użyczenia i o podobnym charakterze pod kątem ich kwalifikacji jako umów
leasingu i ujęto odpowiednio aktywa i zobowiązania z tego tytułu. Inne zobowiązania warunkowe nie
występują.
43. ROZLICZENIA MIĘDZYOKRESOWE, REZERWY, AKTYWA I ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU
UMOWY
43.1. Rozliczenia międzyokresowe i rezerwy
Rozliczenia międzyokresowe przedstawia poniższa tabela:
Rozliczenia
długoterminowe
Rozliczenia
długoterminowe
2020.12.31
2019.12.31
Inne koszty opłacone z góry
189
114
Aktywa - rozliczenia międzyokresowe razem
189
114
Cesja pożyczki
693 000
693 000
Inne rozliczenia międzyokresowe
33 383
55 617
Pasywa - rozliczenia międzyokresowe razem
726 383
748 617
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
70
Rozliczenia
krótkoterminowe
Rozliczenia
krótkoterminowe
2020.12.31
2019.12.31
Ubezpieczenia
52 590
32 462
Inne koszty opłacone z góry
4 117
19 965
Aktywa - rozliczenia międzyokresowe razem
56 707
52 427
Inne rozliczenia międzyokresowe
57 234
84 073
Pasywa - rozliczenia międzyokresowe razem
57 234
84 073
43.2. Aktywa i zobowiązania z tytułu umowy
Stan aktywów i zobowiązań z tytułu umowy na koniec okresu sprawozdawczego przedstawia poniższa
tabela:
2020.12.31
2019.12.31
Aktywa z tytułu umowy brutto
0
2 450 831
Odpisy aktualizujące wartość aktywów z tytułu umowy
0
0
Aktywa z tytułu umowy
0
2 450 831
Zobowiązania z tytułu umowy
0
0
Aktywa z tytułu umowy podlegają regulacjom MSSF 9 w zakresie szacowania strat z tytułu utraty
wartości. W okresie objętym sprawozdaniem nie dokonano odpisów z tytułu utraty wartości aktywów
z tytułu umowy.
Spółka dokonała analizy zmian aktywów i zobowiązań z tytułu umowy oraz czynników będących
przyczynami tych zmian w 2020 i 2019roku.
Najważniejsze przyczyny zmian aktywów i zobowiązań z tytułu umowy w okresie sprawozdawczym
przedstawiają poniższe tabele:
od 01.01.2020
do 31.12.2020
od 01.01.2019
do 31.12.2019
Aktywa z tytułu umowy na początek okresu
2 450 831
1 012 346
Rozliczenie należności z tytułu umowy
(2 450 831)
0
Przychody odniesione w okresie sprawozdawczym na aktywa z tytułu umowy
0
1 438 485
Aktywa z tytułu umowy na koniec okresu
0
2 450 831
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
71
od 01.01.2020
do 31.12.2020
od 01.01.2019
do 31.12.2019
Zobowiązania z tytułu umowy na początek okresu
0
37 346
Zwiększenia
0
(37 346)
Zobowiązania z tytułu umowy na koniec okresu
0
(0)
44. TRANSAKCJE Z PODMIOTAMI POWIĄZANYMI
Podmioty powiązane ze Spółką obejmują jednostki powiązane kapitałowo w sposób bezpośredni lub
pośredni, podmioty kontrolowane przez kluczowy personel kierowniczy.
Spółka dokonuje transakcji zakupu i sprzedaży nieruchomości, świadczy usługi z zakresu podstawowej
działalności, ponosi koszt najmu, udziela pożyczek oraz zaciąga pożyczki.
44.1. Wynagrodzenia kluczowego personelu kierowniczego.
Do kluczowego personelu kierowniczego Grupa zalicza członków Rady Nadzorczej, członków
Komitetu Audytu, członków Zarządu. Wynagrodzenie kluczowego personelu w okresie objętym
skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym wyniosło:
od 01.01.2020
do 31.12.2020
od 01.01.2019
do 31.12.2019
Zarząd
wynagrodzenia
110 000
120 000
premie
0
0
inne świadczenia, w tym z jednoosobowej działalności
0
21 225
Rada Nadzorcza
wynagrodzenia
114 487
114 681
inne świadczenia, w tym z jednoosobowej działalności
0
0
Komitet Audytu
wynagrodzenia
82 406
83 382
Świadczenia razem
306 894
339 288
44.2. Transakcje z podmiotami powiązanymi.
W okresie od 1 stycznia 2020 roku do 31 grudnia 2020 roku i w okresie porównywalnym Spółka nie
dokonała odpisów aktualizujących wartość należności od podmiotów powiązanych oraz nie zawarła
transakcji z podmiotami powiązanymi na warunkach innych niż rynkowe.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
72
Należności
Zobowiązania
Tower Investments sp. z o.o.
2 084 899
5 413 492
Tower Jasło sp. z o.o.
109 864
0
Property Tower Investments sp. z o.o. S.K.A.
234 673
4 723
Shopin 2 sp. z o.o.
19 911
0
Tower Project sp. z o.o.
186 490
385 140
Tower Project sp. z o.o. S.K.A.
5 430 429
7 593 089
Tower Świebodzice sp. z o.o.
3 892
0
Gatid Investments sp. z o.o.
1 437 608
1 629 329
Floryda 1 sp. z o.o.
332 331
17 750
Floryda 1 sp. z o.o. S.K.A
79 378
0
Investments Consulting Bartosz Kazimierczuk
23 095
0
Industrial sp. z o.o.
0
344 964
Manufaktura Dobrego Smaku sp. z o.o.
12 103
0
Deli2 S.A.
8 616
0
Manufaktura Gessler S.A.
1 722
0
Tower Mehoffera sp. z o.o.
2 626 587
0
Stan na 31 grudnia 2020 roku
12 591 601
15 388 488
Pożyczki
udzielone
Subleasing
Pożyczki
otrzymane
Tower Investments sp. z o.o.
23 874 604
0
0
Deli2 S.A.
0
961 222
0
Tower Jasło sp. z o.o.
134 082
0
0
Property Tower Investments sp. z o.o. S.K.A.
25 223
0
0
Gatid Investments sp. z o.o.
156 615
0
0
Tower Project sp. z o.o. S.K.A.
636 592
0
0
Tower Świebodzice sp. z o.o.
184 310
0
0
Tower Project sp. z o.o.
7 377 948
0
0
Shopin 2 sp. z o.o.
6 398 218
0
0
Tower Mehoffera sp. z o.o.
10 053 558
0
1 919 034
Stan na 31 grudnia 2020 roku
48 841 150
961 222
1 919 034
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
73
Przychody
ogółem
Odsetki
Koszty, w tym
aktywowane
Koszty
odsetek od
pożyczek
Tower Investments sp. z o.o.
11 520
1 133 058
0
0
Tower Jasło sp. z o.o.
308 922
6 617
0
0
Property Tower Investments sp. z o.o. S.K.A.
11 520
0
0
0
Tower Project sp. z o.o. S.K.A.
414 400
29 659
0
0
Tower Świebodzice sp. z o.o.
2 880
7 926
0
0
Tower Project sp. z o.o.
923 093
315 132
0
0
Shopin 2 sp. z o.o.
10 080
323 444
0
0
Tower Mehoffera sp. z o.o.
17 280
553 476
0
107 286
Gatid Investments sp. z o.o.
0
6 615
0
0
Manufaktura Dobrego Smaku sp. z o.o.
9 834
0
0
0
Deli2 S.A.
1 400
2 722
0
0
Manufaktura Gessler S.A.
1 400
0
0
0
Strict Mind sp. z o.o.
0
0
3 000
0
Floryda 1 sp. z o.o.
11 087
0
180 000
0
Floryda 1 sp. z o.o. S.K.A
7 440
0
0
0
Industrial sp. z o.o.
0
17 500
0
0
Suma
1 730 856
2 396 149
183 000
107 286
45. RYZYKO DOTYCZĄCE INSTRUMENTÓW FINANSOWYCH I SYTUACJI ZWIĄZANEJ
Z PANDEMIĄ KORONAWIRUSA SARS-CoV-2/COVID-19.
Głównymi instrumentami finansowymi, z których korzysta Spółka są pożyczki i wyemitowane
obligacje. Głównym celem tych instrumentów finansowych jest pozyskanie środków finansowych
na działalność. Przejściowe nadwyżki finansowe Spółka deponuje w bankach jako lokaty
krótkoterminowe. Spółka posiada również inne instrumenty finansowe, takie jak należności
i zobowiązania z tytułu dostaw i usług, które powstają w wyniku prowadzonej działalności.
Aktywa oraz zobowiązania finansowe Spółki w podziale na kategorie zaprezentowano w nocie 26.
Spółka, w związku z prowadzonym rodzajem działalności i ogólnoświatową sytuacją pandemii
koronawirusa, narażona jest na następujące rodzaje ryzyka:
• ryzyko stopy procentowej,
• ryzyko kredytowe,
• ryzyko walutowe
• ryzyko płynności,
• ryzyko związane z decyzjami administracyjnymi,
• ryzyko związane z ogólną sytuacją makroekonomiczną.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
74
W procesie zarządzania ryzykiem najważniejszą wagę mają następujące cele:
• zabezpieczenie krótkoterminowych oraz średnioterminowych przepływów pieniężnych,
• stabilizacja wahań wyniku finansowego Spółki,
• wykonanie zakładanych prognoz finansowych poprzez spełnienie założeń budżetowych,
• osiągnięcie stopy zwrotu z długoterminowych inwestycji wraz z pozyskaniem optymalnych
źródeł finansowania działań inwestycyjnych.
Spółka nie zawiera transakcji na rynkach finansowych w celach spekulacyjnych. Od strony
ekonomicznej przeprowadzane transakcje mają charakter zabezpieczający przed określonym
ryzykiem.
45.1. Opis ryzyk i analiza wrażliwości
Ryzyko stopy procentowej
Spółka posiada zobowiązania z tytułu pożyczek i obligacji, dla których odsetki liczone są na bazie
zmiennej stopy procentowej, w związku z czym następuje ryzyko wzrostu tych stóp w stosunku do
momentu zawarcia umowy. W związku z nieznaczącymi wahaniami stóp procentowych
w poprzednich okresach Spółka nie stosowała zabezpieczeń stóp procentowych uznając, że ryzyko
stopy procentowej jest niewielkie. W okresie od 1 stycznia 2020 roku do dnia publikacji niniejszego
sprawozdania finansowego nastąpiły znaczące zmiany w wysokości stóp procentowych, przy czym
stopa procentowa stanowiąca podstawę oprocentowania zadłużenia Spółki uległa zmniejszeniu
o prawie 90% (z 1,71% na 31.12.2019 roku do 0,21% na 31.12.2020 roku). Niezależnie od obecnej
sytuacji Spółka monitoruje stopień narażenia na ryzyko stopy procentowej oraz prognozy stóp
procentowych i nie wyklucza podjęcia działań zabezpieczających w przyszłości. Poniżej została
przedstawiona wrażliwość wyniku finansowego brutto na racjonalne możliwe zmiany stóp
procentowych przy założeniu niezmienności innych czynników. Wpływ na wynik przedstawiony jest
przy założeniu, że koszty finansowe nie byłyby aktywowane do produkcji w toku. Analiza została
sporządzona poprzez porównanie średniego poziomu poszczególnych instrumentów finansowych
w danym okresie.
Analiza wrażliwości na ryzyko stopy procentowej.
Zarządzanie ryzykiem stopy procentowej koncentruje się na zminimalizowaniu wahań przepływów
odsetkowych z tytułu aktywów oraz zobowiązań finansowych oprocentowanych zmienną stopą
procentową. Spółka jest narażona na ryzyko stopy procentowej w związku z następującymi
kategoriami aktywów oraz zobowiązań finansowych:
• pożyczki,
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
75
• dłużne papiery wartościowe (pozostałe aktywa finansowe),
• kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne,
• leasing.
Charakterystykę powyższych instrumentów, w tym stopy procentowe, przedstawiono w notach 23,
30 i 40.
Analizę wrażliwości na ryzyko stopy procentowej przedstawia poniższa tabela:
Wahania
stopy
Wpływ na
wynik
finansowy
Wpływ na
wynik
finansowy
Wpływ na
pozostałe
dochody
całkowite
Wpływ na
pozostałe
dochody
całkowite
2020.12.31
2019.12.31
2020.12.31
2019.12.31
Wzrost stopy procentowej
1%
(156 233)
(207 237)
0
0
Spadek stopy procentowej
(1)% 2019r.
(0,21)% 2020r
32 809
207 237
0
0
Na 31 grudnia 2020 roku stawka WIBOR3M wynosiła 0,21% (na 31.12.2019 rok: 1,71%).
Ryzyko kredytowe
Ryzyko kredytowe oznacza ryzyko, w którym kontrahent nie dopełni zobowiązań, co narazi Spółkę na
straty finansowe. Ryzyko kredytowe ograniczane jest przez Spółkę poprzez zawieranie transakcji
wyłącznie z podmiotami o dobrej zdolności kredytowej, z którymi współpraca poprzedzona jest
wstępną weryfikacją. W 2020 roku ryzyko związane z nieściągalnością wzrosło. Kryzysowa sytuacja
gospodarcza kraju miała swoje konsekwencje w działalności kontrahentów Spółki. W efekcie część
z nich, zanotowała znaczące problemy w działalności i podjęto decyzję o dokonaniu odpisów
aktualizacyjnych i spisania należności uznanych za nieściągalne.
Maksymalna ekspozycja Spółki na ryzyko kredytowe określana jest poprzez wartość bilansową
następujących aktywów finansowych:
2020.12.31
2019.12.31
Pożyczki
48 841 150
44 058 759
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności finansowe
15 126 109
18 031 708
Należności z tytułu leasingu
961 222
0
Środki pieniężne
895 518
3 328 628
Ekspozycja na ryzyko kredytowe razem
65 824 000
65 419 095
Spółka w sposób ciągły monitoruje zaległości klientów oraz wierzycieli w regulowaniu płatności,
analizując ryzyko kredytowe indywidualnie lub w ramach poszczególnych klas aktywów określonych
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
76
ze względu na ryzyko kredytowe (wynikające np. z branży, regionu lub struktury odbiorców). Ponadto
w ramach zarządzania ryzykiem kredytowym Spółka dokonuje transakcji z kontrahentami
o potwierdzonej wiarygodności.
W ocenie Zarządu Spółki powyższe aktywa finansowe, które nie są zaległe oraz objęte odpisem
z tytułu utraty wartości na poszczególne dni bilansowe, uznać można za aktywa o dobrej jakości
kredytowej. Z tego też względu Spółka nie ustanawiała zabezpieczeń oraz innych dodatkowych
elementów poprawiających warunki kredytowania.
W odniesieniu do aktywów finansowych Spółki, w tym środków pieniężnych i lokat, ryzyko Spółki
wiąże się bezpośrednio z niemożnością dokonania zapłaty przez drugą stronę umowy, a maksymalna
ekspozycja tego ryzyka równa jest wartości bilansowej danego instrumentu.
Analiza poszczególnych grup aktywów finansowych objętych ryzykiem kredytowym, pod kątem
wyceny wartości oczekiwanej straty kredytowej znajduje się w nocie 26.1.
Ryzyko walutowe
W realizowanych parkach handlowych powierzchnie są wynajmowane, a czynsz ustalany jest
w zależności od najemcy i prowadzonych negocjacji w euro albo w złotych. W przypadku czynszu
ustalonego w euro Spółka narażona jest na ryzyko kursowe. Znaczące wzmocnienie się polskiej waluty
może przełożyć się na niższe przychody, a także niższą wycenę całego parku handlowego, a co za tym
idzie gorsze wyniki. Spółka nie stosuje mechanizmów zabezpieczenia się przed ryzykiem walutowym
ponieważ na datę sporządzenia sprawozdania finansowego wartość umów podpisanych w walutach
obcych jest nieznacząca w skali działania Spółki.
Analiza wrażliwości na ryzyko walutowe
Spółka nie przedstawia analizy wrażliwości na ryzyko walutowe, ponieważ nie posiada istotnych
aktywów ani zobowiązań w walutach obcych zarówno na 31 grudnia 2020 roku jak i na 31 grudnia
2019 roku.
Ryzyko płynności
Spółka monitoruje ryzyko braku funduszy przy pomocy narzędzia okresowego planowania płynności.
Narzędzie to uwzględnia terminy wymagalności/zapadalności inwestycji oraz prognozowane
przepływy pieniężne z działalności operacyjnej.
Celem Spółki jest utrzymanie równowagi pomiędzy ciągłością a elastycznością finansowania, poprzez
korzystanie z rozmaitych źródeł finansowania, takich jak środki własne, obligacje, kredyty bankowe
oraz umowy leasingu. Stan pandemii wpłynął na zachowanie aktywnych pożyczkodawców na rynku
finansowym. Uzyskanie dodatkowych, zewnętrznych źródeł finansowania może stać się bardziej
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
77
czasochłonne. W badanym okresie Spółka skorzystała z programu Tarcza Antykryzysowa
uruchomionego przez Polski Fundusz Rozwoju.
Poniżej przedstawiono zobowiązania finansowe Spółki na dzień 31 grudnia 2020 roku oraz 31 grudnia
2019 roku według daty zapadalności:
Do 1 Roku
1 do 3 lat
3 do 5 lat
powyżej 5 lat
Przepływy razem
Stan na 31.12.2020 roku
Pożyczki
1 919 034
0
0
0
1 919 034
Leasing
740 893
1 516 443
708 726
99 587
3 065 648
Zobowiązania z tytułu emisji dłużnych
papierów wartościowych
8 213 200
12 000 000
0
0
20 213 200
Subwencja
65 605
196 814
0
0
262 419
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz
pozostałe zobowiązania finansowe
16 797 417
20 566
0
0
16 817 982
Ekspozycja na ryzyko płynności razem
27 736 148
13 733 823
708 726
99 587
42 278 283
Stan na 31.12.2019 roku
Pożyczki
1 811 748
0
0
0
1 811 748
Leasing
560 701
814 864
162 818
838 009
2 376 393
Zobowiązania z tytułu emisji dłużnych
papierów wartościowych
243 748
20 000 000
0
0
20 243 748
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz
pozostałe zobowiązania finansowe
18 716 451
0
0
18 716 451
Ekspozycja na ryzyko płynności razem
21 332 648
20 814 864
162 818
838 009
43 148 340
Ryzyko związane z decyzjami administracyjnymi
Podstawą działalności deweloperskiej są decyzje administracyjne wymagane w związku z obecnie
prowadzonymi lub przyszłymi projektami. Nieuzyskanie zezwoleń, zgód lub pozwoleń lub też
nieuzyskanie ich w terminie może negatywnie wpływać na zdolność rozpoczęcia lub zakończenia
obecnych oraz nowych projektów. Wszystkie te czynniki mogą tym samym mieć wpływ na przepływy
finansowe i całą prowadzoną działalność.
W związku z wprowadzeniem stanu epidemii na terenie Rzeczpospolitej Polski i ogólnoświatowym
stanem pandemii koronawirusa Covid-19 nastąpiły problemy w funkcjonowaniu urzędów
administracji państwowej czego zaś konsekwencją są opóźnienia, a nawet wstrzymanie w wydawaniu
decyzji i zezwoleń administracyjnych.
Ryzyko związane z ogólną sytuacją makroekonomiczną
W związku z zaistniałą w 2020 roku sytuacją pandemii koronawirusa Covid-19 nastąpiły i wystąpią
zmiany w działalności gospodarczej na rynku krajowym i międzynarodowym. Branża, w której działa
Spółka i jej jednostki zależne, a w szczególności operatorzy marketów spożywczych łagodniej niż inne
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
78
branże przechodzi okres spowolnienia, a częściowo nawet odnotowała wzrost przychodów.
Wprowadzenie stanu pandemii w Polsce oraz ewentualne powtórne zamknięcie jej granic może
zagrozić aktualnie prowadzonym projektom pod względem dotrzymania umownych terminów
realizacji. Spodziewana jest ograniczona dostępność niektórych materiałów budowlanych, wydłużenie
terminów dostaw poszczególnych elementów realizacji oraz deficyt kadry pracowniczej u podmiotów
z branży budowlanej. Projekty oczekujące na zezwolenia administracyjne mogą ulec opóźnieniom z
uwagi na spodziewane przestoje w pracy urzędów państwowych.
46. ZARZĄDZANIE KAPITAŁEM
Spółka zarządza kapitałem w celu zapewnienia optymalnych wskaźników zadłużenia oraz zapewnienia
oczekiwanej stopy zwrotu dla akcjonariuszy i innych podmiotów zainteresowanych jej kondycją
finansową. Spółka monitoruje poziom kapitału na podstawie wartości bilansowej kapitałów własnych.
Spółka oblicza i monitoruje wskaźnik kapitału do źródeł finansowania i zakłada utrzymanie tego
wskaźnika na poziomie nie niższym niż 0,65. W okresie objętym sprawozdaniem finansowym
przedstawione wyżej wskaźniki kształtowały się na następującym poziomie:
2020.12.31
2019.12.31
Źródła finansowania ogółem:
Kapitał własny
46 188 770
48 677 935
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne
22 216 761
21 449 802
Leasing
2 905 956
1 764 515
Źródła finansowania ogółem
71 311 487
71 892 252
Wskaźnik kapitału do źródeł finansowania ogółem
0,65
0,68
Zobowiązania długoterminowe
18 337 166
23 909 943
Zobowiązania krótkoterminowe
27 713 158
18 202 213
Zobowiązania razem
46 050 324
42 112 156
Aktywa trwałe
67 909 648
63 648 304
Aktywa obrotowe
24 329 445
27 141 787
Aktywa razem
92 239 093
90 790 091
Wskaźnik ogólnego zadłużenia
0,50
0,46
Wskaźnik zadłużenia długoterminowego
0,40
0,49
Wskaźnik zadłużenia kapitału własnego
1,00
0,87
Wskaźnik długu do aktywów operacyjnych
1,03
0,86
47. INFORMACJA DOTYCZĄCA SYTUACJI ZWIĄZANEJ Z KORONAWIRUSEM
SARS-CoV-2/COVID-19
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
79
W związku zaistniałą w 2020 roku pandemią koronawirusa Covid-19 zarząd Spółki dokonał analizy
bieżących projektów prowadzonych przez Spółkę i spółki z Grupy Kapitałowej Tower Investments S.A.,
planów inwestycyjnych na najbliższe kwartały oraz sytuacji finansowej. Wnioski z powyższej analizy są
następujące:
o Branża, w której działa Spółka i jej podmioty zależne, w szczególności operatorzy marketów
spożywczych, łagodnie przechodzi okres spowolnienia a częściowo nawet zanotowała wzrost
przychodów,
o Aktualnie prowadzone projekty zmierzające do budowy obiektów handlowych i usługowych
zostały przesunięte pod względem dotrzymania umownych terminów realizacji. Spodziewana jest
ograniczona dostępność niektórych materiałów budowlanych, wydłużone terminy dostaw
poszczególnych elementów realizacji oraz deficyt dostępnej kadry pracowniczej u podmiotów
z branży budowlanej,
o Grupa projektów oczekujących na zezwolenia administracyjne uległa opóźnieniom z uwagi
na przestoje w pracy niektórych urzędów państwowych,
o Działalność zmierzająca do pozyskania nowych lokalizacji została utrudniona ze względu na
ograniczenia w dostępności niektórych podmiotów i instytucji, zakazu przemieszczania się oraz
konieczności powstrzymania się od bezpośrednich kontaktów międzyludzkich,
o W okresie od marca do czerwca 2020 kontrahenci zawiesili realizację projektów
inwestycyjnych. W 3 i 4 kwartale 2020 roku część projektów została wznowiona.
Wyżej wymienione zagrożenia miały i, w przypadku powrotu do lockdown, mogą mieć wpływ na
wyniki finansowe Grupy Kapitałowej, choć wymiar jest obecnie niemożliwy do oszacowania. Poprawa
kondycji finansowej Spółki zależeć będzie między innymi od tempa powrotu gospodarki do stanu
sprzed pandemii, popytu na nieruchomości handlowe formatu convenience oraz sytuacji finansowej
kontrahentów.
W związku z powyższym Spółka podjęła działania zmierzające do ograniczenia bieżących kosztów
działalności oraz starania mające na celu utrzymanie jak największej liczby prowadzonych projektów.
Negatywne skutki strat związane z zawieszeniem działalności zostały częściowo złagodzone pomocą
finansową z Tarczy Antykryzysowej w wysokości 1.049.675,60 PLN.
48. ZDARZENIA, KTÓRE WYSTĄPIŁY W ROKU OBROTOWYM
48.1. Strategia rozwoju
W dniu 16 września 2020 roku Spółka opublikowała aktualizację strategii rozwoju na lata 2020 –
2022. Zgodnie z nią Grupa Kapitałowa postanowiła rozszerzyć i zdywersyfikować swoją działalność
o produkcję spożywczą oraz handel w formacie tradycyjnym i poprzez e-delikatesy. Założenia strategii
rozwoju na lata 2020-2022 są następujące:
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
80
• stworzenie zdywersyfikowanych obszarów działalności Grupy w podziale na kompleksową obsługę
sieci handlowo – usługowych, produkcję i handel spożywczy oraz e-delikatesy. Pierwsze półrocze
2020 wraz z pandemią COVID 19 i załamaniem się rynku inwestycyjnego pokazało zagrożenia dla
dynamiki rozwoju podstawowej działalności Tower Investments S.A. oraz zmiany rynkowe w branży
spożywczej, których tempo niewątpliwie przyspiesza. Chodzi tu o istotny wzrost zainteresowania
klientów ofertą sklepów internetowych, jakością dostaw oraz ofertą produktów spożywczych
w podwyższonym reżimie sanitarnym.
Założenia dla działalności deweloperskiej dla sieci handlowo – usługowych:
• wzrost liczby realizowanych projektów deweloperskich i współpraca z nowymi sieciami handlowo -
usługowymi. Obecnie Grupa współpracuje z dużymi sieciami handlowymi i usługowymi takimi jak
Netto, Biedronka, Rossmann, BP, Shell jak i sieciami mniej znanymi bądź występującymi tylko na
wybranych obszarach. W ramach strategii rozwoju Grupa zakłada przeprowadzenie 30 projektów
deweloperskich dla sieci handlowych i usługowych do 2022 roku.
• stworzenie optymalnego modelu dla inwestycji mieszkaniowo-usługowych, maksymalizacja
funkcjonalności i marży deweloperskiej. Koncepcja Multitower jest rozwiązaniem na problemy
związane z dostępnością lokalizacji w dużych miastach. Koncepcja połączenia działalności handlowo-
usługowej w części parterowej inwestycji z inwestycją mieszkaniową na wyższych kondygnacjach
zaspokaja potrzeby zarówno mniejszych sieci handlowych i usługowych, jak i przyszłych mieszkańców,
którzy oszczędzają czas przeznaczony na zakupy.
• intensywny rozwój sieci parków handlowych Shopin oraz nowych formatów: City Shopin i Shopin
Mall. Do końca roku 2022 Grupa starać się będzie o przeprowadzenie 20 projektów w tych formatach.
Założenia dla produkcji i handlu spożywczego
• wejście na rynek handlu detalicznego z własną produkcją pakowanych wyrobów cukierniczych oraz
mieszanek spożywczych.
Zakup zakładu produkcyjnego w 2019 roku początkowo ograniczony został do wydzierżawienia
aktywów. Analiza rynku wykazała jednak, że rynek pakowanych ciast o wysokiej jakości jest jednym
z najmniej zagospodarowanych obszarów rynku spożywczego. Wspólnie z Panami Adamem i Piotrem
Gesslerami powstanie oferta najwyższych jakościowo i smakowo produktów, która pod silną marką
GESSLER będzie dostępna na rynku detalicznym. Dzięki specjalnej technologii pakowania, produkty
będą ponadto całkowicie bezpieczne, czego tradycyjne cukiernie prowadząc nie są w stanie zapewnić.
Oferta produktowa będzie stopniowo rozszerzana o wyroby czekoladowe, batony, torciki itp. oraz
mieszanki spożywcze, budynie, kisiele, lody itp. Aktualne zdolności produkcyjne zakładu umożliwiają
roczną produkcję na poziomie 1000 ton ciast i podobnych wyrobów oraz ponad 2000 ton mieszanek
spożywczych.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
81
Założenia dla działalności e-delikatesów
• wejście na rynek handlu internetowego w ofercie e-delikatesów
Wzrost zainteresowania klientów zakupami przez internet oraz stosunkowo uboga oferta produktów
delikatesowych w istniejących serwisach zakupowych wskazała niezagospodarowany dotychczas
obszar na rynku spożywczym. Upadek stacjonarnych sieci delikatesowych jak Bomi czy Alma sprawił,
że wymagający klienci zdani są na mniejsze sklepy tematyczne często rozrzucone po różnych
częściach swoich miast. Deli2.pl zaoferuje klientom zakupy z różnych delikatesów pod jednym
adresem. Usługa będzie dostępna początkowo w aglomeracji warszawskiej, a w kolejnych latach
w 6 największych aglomeracjach Polski oferując dostęp do najwyższej jakości produktów ponad
10 milionom klientów. W tym celu powołany został nowy podmiot: Deli2 S.A., w którym Spółka
Dominująca objęła kontrolny pakiet akcji.
W ramach działań mających na celu rozszerzenie działalności Grupy zostały we wrześniu powołane
dwie nowe spółki – Manufaktura Gessler S.A. i Deli2 S.A., w których Spółka Dominująca objęła
bezpośrednio i pośrednio kontrolę. Spółka Manufaktura Gessler S.A. obejmie swoim zakresem rozwój
na rynku wyrobów cukierniczych i ich sprzedażą, zaś spółka Deli2 S.A. została powołana celem
stworzenia platformy obsługi delikatesów internetowych. Na dzień sporządzenia niniejszego rocznego
jednostkowego sprawozdania finansowego spółka Maufaktura Gessler S.A. jest w trakcie dopełnienia
wszystkich formalności prawnych niezbędnych do rozpoczęcia przez nie działalności. Spółka Deli2 S.A.
rozpoczęła pierwsze operacje pod koniec 2020 roku.
49. ZDARZENIA PO DNIU SPRAWOZDAWCZYM
Po dniu 31 grudnia 2020 nie miały miejsce zdarzenia, które wymagały ujęcia w sprawozdaniu
finansowym za zakończony tego dnia rok obrotowy.
Pozostałe istotne zdarzenia mające miejsce po dniu bilansowym:
1. W dniu 24 lutego 2021 roku odbyło się Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Tower Investments
S.A. na którym podjęto następujące uchwały:
o uchwałę w sprawie wyboru podmiotu pełniącego rolę pośrednika rejestracyjnego, sponsora
emisji oraz depozytariusza akcji w rozumieniu przepisów ustawy z 29 lipca 2005 roku o obrocie
instrumentami finansowymi (Dz.U. 2021, poz. 328). Zgodnie z tą uchwałą powyższą funkcję
pełnić będzie Dom Maklerski Navigator S.A. z siedzibą w Warszawie.
o dokonano zmian Statutu Spółki poprzez dodanie punktów 16,17,18 i 19 do art. 4 ust.1:
PKD77.11Z; PKD77.12.Z; PKD 77.33.Z; PKD 77.39.Z.
2. W związku z zaistniałą w 2020 roku pandemią koronawirusa Covid-19 zarząd Spółki dokonał
analizy bieżących projektów prowadzonych przez Spółkę i spółki z Grupy Kapitałowej Tower
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
82
Investments S.A., planów inwestycyjnych na najbliższe kwartały oraz sytuacji finansowej.
Wnioski z powyższej analizy są następujące:
o Branża, w której działa Spółka, w szczególności operatorzy marketów spożywczych, powinna
łagodnie przejść okres spowolnienia a częściowo nawet zanotować wzrost przychodów,
o Aktualnie prowadzone projekty zmierzające do budowy obiektów handlowych i usługowych
mogą być zagrożone pod względem dotrzymania umownych terminów realizacji. Spodziewana
jest ograniczona dostępność niektórych materiałów budowlanych, wydłużone terminy dostaw
poszczególnych elementów realizacji oraz deficyt dostępnej kadry pracowniczej u podmiotów
z branży budowlanej,
o Grupa projektów oczekujących na zezwolenia administracyjne może ulec opóźnieniom z uwagi
na spodziewane przestoje w pracy niektórych urzędów państwowych,
o Działalność zmierzająca do pozyskania nowych lokalizacji może być w najbliższym czasie
utrudniona ze względu na ograniczenia w dostępności niektórych podmiotów i instytucji oraz
konieczność powstrzymania się od bezpośrednich kontaktów międzyludzkich,
o Nieznana jest postawa naszych głównych klientów w zakresie planów rozwojowych
i finansowania nowych inwestycji.
Wyżej wymienione zagrożenia mogą mieć wpływ na wyniki finansowe Spółki i Grupy Kapitałowej
w najbliższych kwartałach, choć wymiar jest obecnie niemożliwy do oszacowania. W związku
z powyższym Spółka podejmie działania zmierzające do ograniczenia bieżących kosztów działalności
oraz starania mające na celu utrzymanie jak największej liczby prowadzonych projektów.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
83
50. POZOSTAŁE INFORMACJE
50.1. Struktura właścicielska kapitału podstawowego
Liczba akcji
Liczba
głosów
Wartość
nominalna
akcji
Udział w
kapitale
Stan na 31.12.2020 roku
Floryda 1 Sp. z o.o. S.K.A.
689 171
689 171
689 171
44,2%
PZW FIZ zarządzany przez Copernicus Capital TFI S.A.
158 847
158 847
158 847
10,2%
Andrzej Słomka bezpośrednio i pośrednio poprzez Buffis
sp. z o.o.
179 667
179 667
179 667
11,5%
Rockbridge Towarzystwo Funduszy inwestycyjnych S.A.
78 587
78 587
78 587
5,0%
Akcje własne
11 126
11 126
11 126
0,7%
Pozostali akcjonariusze
443 352
443 352
443 352
28,4%
Razem
1 560 750
1 560 750
1 560 750
100%
W dniu 7 września 2020 roku spółka Tower Investment S.A. opublikowała zawiadomienie, że spółka
Vasto Investment S.a.r.l. wydała w procesie likwidacji 174.467 akcji spółki Tower Investments S.A.
spółce Dominującej Buffis sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie. Przed transakcją pan Andrzej Słomka
posiadał bezpośrednio 5.200 akcji zwykłych i pośrednio poprzez spółkę Buffis sp. z o.o. i spółkę
zależną Vasto Investment s.a.r.l. 174.467 akcji zwykłych. W wyniku transakcji akcje będące
w posiadaniu spółki Vasto Investment s.a.r.l. przeszły w posiadanie spółki Buffis sp. z o.o.
50.2. Wybór i wynagrodzenie podmiotu uprawnionego do badania sprawozdań
finansowych.
Audytorem dokonującym badania oraz przeglądu sprawozdań finansowych Spółki jest Kancelaria
Biegłego Rewidenta Jadwiga Kacperczyk numer ewidencyjny 3706. Informacje dotyczące firmy
audytorskiej, w tym daty zawarcia przez Spółkę umowy o dokonaniu badania sprawozdań
finansowych oraz okresu zawarcia umowy, zostały zamieszczone w punkcie 27 sprawozdania zarządu
z działalności.
Wynagrodzenie audytora z poszczególnych tytułów wyniosło:
od 01.01.2020
do 31.12.2020
od 01.01.2019
do 31.12.2019
Badanie i przegląd sprawozdań finansowych
55 000
55 000
Pozostałe usługi
0
0
Razem
55 000
55 000
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
84
Wynagrodzenie podmiotu uprawnionego obejmuje zarówno badanie i przegląd sprawozdania
finansowego jednostkowego Spółki, skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy Tower
Investments w którym Spółka jest Spółką Dominującą oraz przeglądy spółek zależnych.
50.3. Zatrudnienie.
Przeciętne zatrudnienie w Spółce w podziale na poszczególne grupy zawodowe kształtowało się
następująco:
31.12.2020
31.12.2019
Pracownicy fizyczni
0
0
Pracownicy umysłowi
7
7
ZATWIERDZENIE
Niniejsze roczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2020
roku zostało zatwierdzone do publikacji dnia 19 kwietnia 2021 roku.
BARTOSZ KAZIMIERCZUK
MARCIN KOTARBA
PREZES ZARZĄDU TOWER INVESTMENTS S.A.
OSOBA ODPOWIEDZIALNA ZA SPORZĄDZENIE
SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO