Kancelaria Biegłego Rewidenta
Kancelaria Biegłego Rewidenta Jadwiga Kacperczyk. Adres: ul. Lubelska 17/119, 03-802 Warszawa
Telefon: (785 92 83 57) NIP 113 099 53 12 Wpis do ewidencji działalności gospodarczej nr 528244
1
SPRAWOZDANIE NIEZALEŻNEGO BIEGŁEGO REWIDENTA Z
BADANIA
Dla Walnego Zgromadzenia i Rady Nadzorczej Tower Investments S.A.
Sprawozdanie z badania rocznego sprawozdania finansowego
Opinia
Przeprowadziliśmy badanie rocznego sprawozdania finansowego Tower Investments S.A. (Spółka),
które zawiera sprawozdanie z sytuacji finansowej na dzień 31 grudnia 2020 r., sprawozdanie z wyniku
i innych całkowitych dochodów, sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym, sprawozdanie z
przepływów pieniężnych za rok obrotowy od 1 stycznia 2020 r. do 31 grudnia 2020 r . oraz informację
dodatkową zawierającą opis przyjętych zasad rachunkowości i inne informacje objaśniające
(sprawozdanie finansowe).
Naszym zdaniem, załączone sprawozdanie finansowe:
przedstawia rzetelny i jasny obraz sytuacji majątkowej i finansowej Spółki na dzień
31 grudnia 2020 roku oraz jej wyniku finansowego i przepływów pieniężnych za rok
obrotowy zakończony w tym dniu zgodnie z mającymi zastosowanie Międzynarodowymi
Standardami Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską oraz
przyjętymi zasadami (polityką) rachunkowości;
jest zgodne co do formy i treści z obowiązującymi Spółkę przepisami prawa oraz statutem
Spółki;
zostało sporządzone na podstawie prawidłowo prowadzonych ksiąg rachunkowych zgodnie
z przepisami rozdziału 2 ustawy z dn. 29 września 1994 r. o rachunkowości (Ustawa o
rachunkowości – Dz.U. z 2021 r. poz. 217 z późn.zm.).
Niniejsza opinia jest spójna ze sprawozdaniem dodatkowym dla Komitetu Audytu, które wydaliśmy
dnia 20 kwietnia 2021 r.
Podstawa opinii
Nasze badanie przeprowadziliśmy zgodnie z Krajowymi Standardami Badania w brzmieniu
Międzynarodowych Standardów Badania, przyjętymi uchwałą Krajowej Rady Biegłych Rewidentów
nr 3430/52a/2019 z dnia 21 marca 2019 r. w sprawie krajowych standardów badania oraz innych
dokumentów, z późn. zm. (KSB) oraz stosownie do ustawy z dnia 11 maja 2017 r. o biegłych
rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze publicznym (Ustawa o biegłych rewidentach – tj.
Dz.U. z 2020 r. poz. 1415) oraz Rozporządzenia UE nr 537/2014 z dnia 16 kwietnia 2014 r. w sprawie
szczegółowych wymogów dotyczących ustawowych badań sprawozdań finansowych jednostek
interesu publicznego (Rozporządzenie UE – Dz. U. UE L158 z 27.05.2014, str.77 z późn. zm.). Nasza
TOWER INVESTMENTS S.A. ul. Wioślarska 8, Warszawa
Kancelaria Biegłego Rewidenta Jadwiga Kacperczyk. Adres: ul. Lubelska 17/119, 03-802 Warszawa
Telefon: (785 92 83 57) NIP 113 099 53 12 Wpis do ewidencji działalności gospodarczej nr 528244
2
odpowiedzialność zgodnie z tymi standardami została dalej opisana w sekcji naszego sprawozdania
Odpowiedzialność biegłego rewidenta za badanie sprawozdania finansowego.
Jesteśmy niezależni od Spółki zgodnie z Kodeksem etyki zawodowych księgowych ( w tym
Międzynarodowymi standardami niezależności) rady Międzynarodowych Standardów Etycznych dla
Księgowych (Kodeks IESBA) przyjętym uchwałą przyjętym uchwałą Krajowej Rady Biegłych
Rewidentów nr 3431/52a/2019 z dnia 25 marca 2019 r. w sprawie zasad etyki zawodowej biegłych
rewidentów oraz z innymi wymogami etycznymi, które mają zastosowanie do badania sprawozdań
finansowych w Polsce. Wypełniliśmy nasze inne obowiązki etyczne zgodnie z tymi wymogami i
Kodeksem IESBA. W trakcie przeprowadzania badania kluczowy biegły rewident oraz firma
audytorska pozostali niezależni od Spółki zgodnie z wymogami niezależności określonymi w Ustawie
o biegłych rewidentach oraz w Rozporządzeniu UE.
Uważamy, że dowody badania, które uzyskaliśmy są wystarczające i odpowiednie, aby stanowić
podstawę dla naszej opinii.
Kluczowe sprawy badania
Kluczowe sprawy badania są to sprawy, które według naszego zawodowego osądu były najbardziej
znaczące podczas badania sprawozdania finansowego za bieżący okres sprawozdawczy. Obejmują one
najbardziej znaczące ocenione rodzaje ryzyka istotnego zniekształcenia, w tym ocenione rodzaje
ryzyka istotnego zniekształcenia spowodowanego oszustwem. Do spraw tych odnieśliśmy się w
kontekście naszego badania sprawozdania finansowego jako całości i przy formułowaniu naszej opinii
oraz podsumowaliśmy naszą reakcję na te rodzaje ryzyka, a w przypadkach, w których uznaliśmy za
stosowne, przedstawiliśmy najważniejsze spostrzeżenia związane z tymi rodzajami ryzyka. Nie
wyrażamy osobnej opinii na temat tych spraw.
Kluczowym zagadnieniem badania była
Kluczowa sprawa badania
Jak nasze badanie odniosło się do tej
sprawy
Klasyfikacja oraz wycena nieruchomości
Ze względu na specyficzną działalność jednostki jaką
jest obsługa projektów inwestycyjnych Spółka
klasyfikuje zakupione nieruchomości a także
nieruchomości na które są ponoszone dalsze nakłady
(budynki i grunty) do jednej z 3 pozycji:
- rzeczowe aktywa trwałe,
- nieruchomości inwestycyjne,
- zapasy.
Na dzień 31 grudnia 2020 r. wartość tych pozycji
wykazanych w jednostkowym sprawozdaniu z sytuacji
finansowej wyniosła 16 mln. Sprawa została określona
jako kluczowa dla badania sprawozdania finansowego
z uwagi na istotność tych pozycji w działalności
operacyjnej.
W ramach badania udokumentowaliśmy
nasze zrozumienie procesu kwalifikacji
nieruchomości do poszczególnych pozycji
sprawozdania z sytuacji finansowej,
sprawdziliśmy zgodność klasyfikacji z
przyjętą polityką rachunkowości.
Przeprowadziliśmy szereg testów
wiarygodności odnośnie ujmowania
ponoszonych nakładów do dokumentacji
źródłowej.
Dokonaliśmy analizy czy wartość zapasów i
nieruchomości inwestycyjnych nie
przekracza wartości odzyskiwalnej.
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe
należności
Ze względu na wpływ utworzonych odpisów
aktualizujących wartość pozostałych należności
(2 mln zł)na poniesiona stratę uznaliśmy tę pozycję za
kluczową sprawę badania.
Dokonaliśmy przeglądu dokumentacji
źródłowej dotyczących dokonanych
odpisów aktualizujących
Oceniliśmy zasadność utworzenia odpisów
Sprawdziliśmy czy utworzone odpisy są
wystarczające.
TOWER INVESTMENTS S.A. ul. Wioślarska 8, Warszawa
Kancelaria Biegłego Rewidenta Jadwiga Kacperczyk. Adres: ul. Lubelska 17/119, 03-802 Warszawa
Telefon: (785 92 83 57) NIP 113 099 53 12 Wpis do ewidencji działalności gospodarczej nr 528244
3
Odpowiedzialność Zarządu i Rady Nadzorczej za sprawozdanie finansowe
Zarząd Spółki jest odpowiedzialny za sporządzenie, na podstawie prawidłowo prowadzonych ksiąg
rachunkowych, sprawozdania finansowego, które przedstawia rzetelny i jasny obraz sytuacji
majątkowej i finansowej oraz wyniku finansowego Spółki zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską, przyjętymi zasadami
(polityką) rachunkowości oraz obowiązującymi Spółkę przepisami prawa i statutem, a także za
kontrolę wewnętrzną, którą Zarząd uznaje za niezbędną, aby umożliwić sporządzenie sprawozdania
finansowego niezawierającego istotnego zniekształcenia spowodowanego oszustwem lub błędem.
Sporządzając sprawozdanie finansowe, Zarząd Spółki jest odpowiedzialny za ocenę zdolności Spółki
do kontynuowania działalności, ujawnienie, jeżeli ma to zastosowanie, spraw związanych z
kontynuacją działalności oraz za przyjęcie zasady kontynuacji działalności jako podstawy
rachunkowości, z wyjątkiem sytuacji, kiedy Zarząd albo zamierza dokonać likwidacji Spółki, albo
zaniechać prowadzenia działalności, albo nie ma żadnej realnej alternatywy dla likwidacji lub
zaniechania działalności.
Zarząd Spółki oraz członkowie Rady Nadzorczej Spółki są zobowiązani do zapewnienia, aby
sprawozdanie finansowe spełniało wymagania przewidziane w Ustawie o rachunkowości. Członkowie
Rady Nadzorczej są odpowiedzialni za nadzorowanie procesu sprawozdawczości finansowej Spółki.
Odpowiedzialność biegłego rewidenta za badanie sprawozdania finansowego
Naszymi celami są uzyskanie racjonalnej pewności, czy sprawozdanie finansowe jako całość nie
zawiera istotnego zniekształcenia spowodowanego oszustwem lub błędem, oraz wydanie
sprawozdania z badania zawierającego naszą opinię. Racjonalna pewność jest wysokim poziomem
pewności, ale nie gwarantuje, że badanie przeprowadzone zgodnie z KSB zawsze wykryje istniejące
istotne zniekształcenie. Zniekształcenia mogą powstawać na skutek oszustwa lub błędu i są uważane
za istotne, jeżeli można racjonalnie oczekiwać, że pojedynczo lub łącznie mogłyby wpłynąć na
decyzje gospodarcze użytkowników podjęte na podstawie tego sprawozdania finansowego.
Zakres badania nie obejmuje zapewnienia co do przyszłej rentowności Spółki ani efektywności lub
skuteczności prowadzenia jej spraw przez Zarząd Spółki obecnie lub w przyszłości.
Podczas badania zgodnego z KSB stosujemy zawodowy osąd i zachowujemy zawodowy sceptycyzm,
a także:
identyfikujemy i oceniamy ryzyka istotnego zniekształcenia sprawozdania finansowego
spowodowanego oszustwem lub błędem, projektujemy i przeprowadzamy procedury badania
odpowiadające tym ryzykom i uzyskujemy dowody badania, które są wystarczające i
odpowiednie, aby stanowić podstawę dla naszej opinii. Ryzyko niewykrycia istotnego
zniekształcenia wynikającego z oszustwa jest większe niż tego wynikającego z błędu,
ponieważ oszustwo może dotyczyć zmowy, fałszerstwa, celowych pominięć, wprowadzenia w
błąd lub obejścia kontroli wewnętrznej;
uzyskujemy zrozumienie kontroli wewnętrznej stosownej dla badania w celu zaprojektowania
procedur badania, które są odpowiednie w danych okolicznościach, ale nie w celu wyrażenia
opinii na temat skuteczności kontroli wewnętrznej Spółki;
oceniamy odpowiedniość zastosowanych zasad (polityki) rachunkowości oraz zasadność
szacunków księgowych oraz powiązanych ujawnień dokonanych przez Zarząd Spółki;
wyciągamy wniosek na temat odpowiedniości zastosowania przez Zarząd Spółki zasady
kontynuacji działalności jako podstawy rachunkowości oraz, na podstawie uzyskanych
dowodów badania, czy istnieje istotna niepewność związana ze zdarzeniami lub warunkami,
która może poddawać w znaczącą wątpliwość zdolność Spółki do kontynuacji działalności.
Jeżeli dochodzimy do wniosku, że istnieje istotna niepewność, wymagane jest od nas
zwrócenie uwagi w naszym sprawozdaniu biegłego rewidenta na powiązane ujawnienia w
sprawozdaniu finansowym lub, jeżeli takie ujawnienia są nieadekwatne, modyfikujemy naszą
TOWER INVESTMENTS S.A. ul. Wioślarska 8, Warszawa
Kancelaria Biegłego Rewidenta Jadwiga Kacperczyk. Adres: ul. Lubelska 17/119, 03-802 Warszawa
Telefon: (785 92 83 57) NIP 113 099 53 12 Wpis do ewidencji działalności gospodarczej nr 528244
4
opinię. Nasze wnioski są oparte na dowodach badania uzyskanych do dnia sporządzenia
naszego sprawozdania biegłego rewidenta, jednakże przyszłe zdarzenia lub warunki mogą
spowodować, że Spółka zaprzestanie kontynuacji działalności;
oceniamy ogólną prezentację, strukturę i zawartość sprawozdania finansowego, w tym
ujawnienia, oraz czy sprawozdanie finansowe przedstawia będące ich podstawą transakcje i
zdarzenia w sposób zapewniający rzetelną prezentację.
Przekazujemy Radzie Nadzorczej informacje o, między innymi, planowanym zakresie i czasie
przeprowadzenia badania oraz znaczących ustaleniach badania, w tym wszelkich znaczących
słabościach kontroli wewnętrznej, które zidentyfikujemy podczas badania.
Składamy Radzie Nadzorczej oświadczenie, że przestrzegaliśmy stosownych wymogów etycznych
dotyczących niezależności oraz, że będziemy informować ich o wszystkich powiązaniach i innych
sprawach, które mogłyby być racjonalnie uznane za stanowiące zagrożenie dla naszej niezależności, a
tam, gdzie ma to zastosowanie, informujemy o zastosowanych zabezpieczeniach.
Spośród spraw przekazywanych Radzie Nadzorczej ustaliliśmy te sprawy, które były najbardziej
znaczące podczas badania sprawozdania finansowego za bieżący okres sprawozdawczy i dlatego
uznaliśmy je za kluczowe sprawy badania. Opisujemy te sprawy w naszym sprawozdaniu biegłego
rewidenta, chyba że przepisy prawa lub regulacje zabraniają publicznego ich ujawnienia lub gdy w
wyjątkowych okolicznościach, ustalimy, że kwestia nie powinna być przedstawiona w naszym
sprawozdaniu, ponieważ można byłoby racjonalnie oczekiwać, że negatywne konsekwencje
przeważyłyby korzyści takiej informacji dla interesu publicznego.
Inne informacje, w tym sprawozdanie z działalności
Na inne informacje składa się sprawozdanie z działalności Spółki za rok obrotowy zakończony
31 grudnia 2020 r. (Sprawozdanie z działalności) wraz z oświadczeniem o stosowaniu ładu
korporacyjnego, które jest wyodrębnioną częścią tego sprawozdania z działalności oraz Raport
Roczny za rok obrotowy zakończony 31 grudnia 2020 r. (Raport Roczny) ( razem Inne informacje).
Odpowiedzialność Zarządu i Rady Nadzorczej
Zarząd Spółki jest odpowiedzialny za sporządzenie Innych informacji zgodnie z przepisami prawa.
Zarząd Spółki oraz członkowie Rady Nadzorczej są zobowiązani do zapewnienia, aby Sprawozdanie z
działalności Spółki spełniało wymagania przewidziane w Ustawie o rachunkowości.
Odpowiedzialność biegłego rewidenta
Nasza opinia z badania sprawozdania finansowego nie obejmuje Innych informacji. W związku z
badaniem sprawozdania finansowego naszym obowiązkiem jest zapoznanie się z Innymi informacjami
i czyniąc to, rozpatrzenie, czy Inne informacje nie są istotnie niespójne ze sprawozdaniem finansowym
lub naszą wiedzą uzyskaną podczas badania, lub w inny sposób wydają się istotnie zniekształcone.
Jeśli na podstawie wykonanej pracy, stwierdzimy istotne zniekształcenia w Innych informacjach,
jesteśmy zobowiązani poinformować o tym w naszym sprawozdaniu z badania. Naszym obowiązkiem
zgodnie z wymogami Ustawy o biegłych rewidentach jest również wydanie opinii, czy sprawozdanie z
działalności zostało sporządzone zgodnie z przepisami oraz czy jest zgodne z informacjami zawartymi
w sprawozdaniu finansowym. Ponadto jesteśmy zobowiązani do poinformowania, czy Spółka w
oświadczeniu o stosowaniu ładu korporacyjnego zawarła wymagane informacje. Sprawozdanie z
działalności Spółki uzyskaliśmy przed datą niniejszego sprawozdania z badania, a Raport Roczny
będzie dostępny po tej dacie. W przypadku, kiedy stwierdzimy istotne zniekształcenie w Raporcie
Rocznym, jesteśmy zobowiązani poinformować o tym Radę Nadzorczą Spółki.
TOWER INVESTMENTS S.A. ul. Wioślarska 8, Warszawa
Kancelaria Biegłego Rewidenta Jadwiga Kacperczyk. Adres: ul. Lubelska 17/119, 03-802 Warszawa
Telefon: (785 92 83 57) NIP 113 099 53 12 Wpis do ewidencji działalności gospodarczej nr 528244
5
Opinia o Sprawozdaniu z działalności
Na podstawie wykonanej w trakcie badania pracy, naszym zdaniem, sprawozdanie z działalności
Spółki:
- zostało sporządzone zgodnie z art. 49 Ustawy o rachunkowości, oraz paragrafem 70 Rozporządzenia
Ministra Finansów z dnia 29 marca 2018 r. w sprawie informacji bieżących i okresowych
przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych oraz warunków uznawania za
równoważne informacji wymaganych przepisami prawa państwa niebędącego państwem
członkowskim (Rozporządzenie o informacjach bieżących” – Dz. U. poz.757 z późn. zm.);
- jest zgodne z informacjami zawartymi w sprawozdaniu finansowym.
Ponadto, w świetle wiedzy o Spółce i jej otoczeniu uzyskanej podczas naszego badania oświadczamy,
że nie stwierdziliśmy w Sprawozdaniu z działalności istotnych zniekształceń.
Opinia o oświadczenia o stosowaniu ładu korporacyjnego
Naszym zdaniem w oświadczeniu o stosowaniu ładu korporacyjnego Spółka zawarła informacje
określone w paragrafie 70 ust.6 punkt 5 Rozporządzenia o informacjach bieżących. Ponadto, naszym
zdaniem, informacje wskazane w paragrafie 70 ust.6 punkt 5 lit. c-f, h oraz lit. i, tego Rozporządzenia
zawarte w oświadczeniu o stosowaniu ładu korporacyjnego są zgodne z mającymi zastosowanie
przepisami oraz informacjami zawartymi w sprawozdaniu finansowym.
Sprawozdanie na temat innych wymogów prawa i regulacji
Oświadczenie na temat świadczonych usług niebędących badaniem sprawozdań finansowych
Zgodnie z naszą najlepszą wiedzą i przekonaniem oświadczamy, że nie świadczyliśmy na rzecz
Spółki usług niebędących badaniem sprawozdań finansowych, które są zabronione na mocy art. 5
ust 1 Rozporządzenia UE 537/2014 oraz art. 136 Ustawy o biegłych rewidentach.
Wybór firmy audytorskiej
Zostaliśmy wybrani do badania sprawozdania finansowego Spółki uchwałą Rady Nadzorczej Spółki z
dnia 14 sierpnia 2019 r.. Sprawozdania finansowe Spółki badamy po raz drugi.
Kluczowym biegłym rewidentem odpowiedzialnym za badanie, którego rezultatem jest niniejsze
sprawozdanie niezależnego biegłego rewidenta, jest Jadwiga Kacperczyk działająca w imieniu
Kancelaria Biegłego Rewidenta Jadwiga Kacperczyk z siedzibą w Warszawie przy ul. Lubelskiej
17/119 wpisanej na listę firm audytorskich pod numerem 3706 w imieniu której kluczowy biegły
rewident zbadał sprawozdanie finansowe.
Jadwiga Kacperczyk nr 9920
[podpis kluczowego biegłego rewidenta]
[Imię, nazwisko, nr w rejestrze]
Warszawa, 20 kwietnia 2021 r.
