DOM DEVELOPMENT S.A.

SPRAWOZDANIE FINANSOWE
ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 
31 GRUDNIA 2009 ROKU

SPORZĄDZONE ZGODNIE Z MIĘDZYNARODOWYMI
STANDARDAMI SPRAWOZDAWCZOŚCI FINANSOWEJ

I.	BILANS
 AKTYWA	Nota	31.12.2009	31.12.2008	01.01.2008	
Aktywa trwałe					
Wartości niematerialne i prawne 		6	717 	1 359 	704 	
Rzeczowe aktywa trwałe 		7	5 432 	6 732 	6 440 	
Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych 		9	1 642 	3 081 	3 081 	
Aktywa z tytułu podatku odroczonego 		19	9 354 	8 381 	9 525 	
Długoterminowe należności 		10	2 438 	2 910 	1 552 	
Długoterminowe rozliczenia międzyokresowe kosztów 			74 	361 	1 471 	
Aktywa trwałe razem 			19 657 	22 824 	22 773 	
Aktywa obrotowe					
Zapasy 		11	1 295 762 	1 446 616 	1 243 567 	
Należności z tytułu dostaw i usług i pozostałe należności 		12	36 098 	65 756 	65 454 	
Pozostałe aktywa obrotowe 		14	6 032 	6 325 	4 026 	
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 		13	225 828 	213 168 	262 166 	
Aktywa obrotowe razem 			1 563 720 	1 731 865 	1 575 213 	
Aktywa razem 			1 583 377 	1 754 689 	1 597 986 	

KAPITAŁ WŁASNY  I  ZOBOWIĄZANIA	Nota	31.12.2009	31.12.2008	01.01.2008	
					
Kapitał własny 	 				
Kapitał zakładowy 		15	24 560 	24 560 	24 560 	
Nadwyżka ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej 
pomniejszona o akcje własne 		16	231 535 	231 535 	231 535 	
Kapitał rezerwowy z wyceny opcji na akcje			18 726 	13 908 	7 128 	
Pozostałe kapitały (kapitał zapasowy) 			388 361 	371 837 	191 556 	
Kapitał rezerwowy z obniżenia kapitału akcyjnego 			510 	510 	510 	
Niepodzielony wynik finansowy 			85 230 	36 172 	36 588 	
Kapitał własny razem 			748 922 	678 522 	491 877 	
					
Zobowiązania
Zobowiązania długoterminowe					
Kredyty i pożyczki długoterminowe 		18	184 945 	233 283 	41 779 	
Zobowiązanie z tytułu odroczonego podatku dochodowego 		19	21 022 	29 393 	40 833 	
Obligacje 		20	200 000 	200 000 	200 000 	
Pozostałe zobowiązania długoterminowe			-	-	-	
Zobowiązania długoterminowe razem 			405 967 	462 676 	282 612 	
					
Zobowiązania krótkoterminowe 					
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania 		21	104 479 	144 874 	120 922 	
Kredyty i pożyczki krótkoterminowe 		18	134 218 	62 510 	37 005 	
Krótkoterminowe zobowiązania z tytułu podatków 		22	8 067 	7 883 	5 117 	
Rezerwy krótkoterminowe 		23	13 018 	10 621 	12 183 	
Rozliczenia międzyokresowe 		24	168 706 	387 603 	648 270 	
Zobowiązania krótkoterminowe razem 			428 488 	613 491 	823 497 	
Zobowiązania razem 			834 455 	1 076 167 	1 106 109 	
Kapitał własny i zobowiązania razem 		 	1 583 377 	1 754 689 	1 597 986 	

II.	RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT
		Okres dwunastu miesięcy 
zakończony	
	Nota	31.12.2009	31.12.2008	

Przychody ze sprzedaży 		31	701 129 	884 356 	
Koszt własny sprzedaży 		32	(505 840)	(506 691)	
Zysk brutto ze sprzedaży 			195 289 	377 665 	
		 	 	
Koszty sprzedaży 		32	(22 266)	(30 000)	
Koszty ogólnego zarządu 		32	(41 923)	(59 482)	
Pozostałe przychody operacyjne 		34	5 749 	5 867 	
Pozostałe koszty operacyjne 		35	(25 564)	(14 720)	
Zysk na działalności operacyjnej 			111 285 	279 330 	
		 	 	
Przychody finansowe 		36	9 295 	11 563 	
Koszty finansowe 		37	(14 853)	(4 885)	
Zysk brutto 			105 727 	286 008 	
		 	 	
Podatek dochodowy 		29	(20 497)	(56 040)	
Zysk netto 			85 230 	229 968 	

				
				
Zysk na jedną akcję zwykłą:				
Podstawowy  (PLN) 		28	3,47	9,36	
Rozwodniony  (PLN) 		28	3,46	9,36	

III.	 SPRAWOZDANIE Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW
		                                                   Okres dwunastu miesięcy 
                                               zakończony	
		31.12.2009	31.12.2008	
Zysk netto 			85 230	229 968  	
Inne całkowite dochody 			-	-	
Całkowite dochody razem 			85 230	229 968	

IV.	RACHUNEK PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH
 	 	Okres dwunastu miesięcy 
zakończony	
		31.12.2009	31.12.2008	
Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej		 	
Zysk przed opodatkowaniem		105 727	286 008	
Korekty o pozycje:			
 	Amortyzacja		2 403	2 386 	
 	Zysk/strata z tytułu różnic kursowych		105	(64) 	
 	Zysk/strata na inwestycjach 			(4 935)	123	
 	Koszty z tytułu odsetek  zapłaconych i naliczonych 			21 102	13 053 	
	Koszty z tyt. programu opcji menadżerskich 		4 818	6 780 	
Zmiany w kapitale obrotowym				
 	Zmiana stanu rezerw		2 396	(1 562) 	
 	Zmiana stanu zapasów		156 915	(191 442)	
 	Zmiana stanu należności		35 130	(5 396)	
	Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych z wyjątkiem pożyczek i kredytów		(40 212)	26 719 	
 	Zmiana stanu rozliczeń międzyokresowych		(218 671)	(260 888)	
 	Inne korekty		(111)	64	
Środki pieniężne wygenerowane w działalności operacyjnej		64 667	(124 219)		
Odsetki zapłacone		(26 144)	(25 392)		
Zapłacony podatek dochodowy		(34 840)	(62 600)		
Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej		3 683	(212 211)		
			
Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej			
Wpływy ze sprzedaży wartości niematerialnych i prawnych 
oraz rzeczowych aktywów trwałych		380	275	
Wpływy z aktywów finansowych (dywidendy) 		6 370	-	
Inne wpływy z aktywów finansowych 		224	-	
Nabycie wartości niematerialnych i prawnych oraz rzeczowych aktywów trwałych 		(1 054)	(3 733)	
Środki pieniężne netto wykorzystane w działalności inwestycyjnej		5 920	(3 458)	
			
Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej				
Wpływy z tytułu zaciągnięcia kredytów i pożyczek		103 752	253 283	
Emisja dłużnych papierów wartościowych		-	-	
Spłata kredytów i pożyczek		(80 869)	(36 275)	
Wykup dłużnych papierów wartościowych		-	-	
Wydatki z tyt. podziału zysku (dywidenda)		(19 648)	(50 103)	
Płatności z tytułu umów leasingu finansowego		(178)	(234)	
			
Środki pieniężne netto z działalności finansowej		3 057	166 671	
			
Zwiększenie /(zmniejszenie) netto stanu środków pieniężnych 
i ekwiwalentów środków pieniężnych		12 660	(48 998)	
Środki pieniężne i  ich ekwiwalenty na początek okresu		213 168	262 166	
Środki pieniężne i  ich ekwiwalenty na koniec okresu		225 828	213 168	

			

I.	
V.	ZESTAWIENIE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM 
	Kapitał
zakładowy	Nadwyżka 
ze sprzedaży 
akcji powyżej 
ich wartości 
nominalnej 
pomniejszona 
o akcje własne	Pozostałe kapitały
(kapitał 
zapasowy)	
Kapitał rezerwowy z obniżenia kapitału
 akcyjnego	Kapitał 
rezerwowy z wyceny opcji na akcje	Niepodzielony wynik
finansowy	Kapitał 
własny 
razem	
Saldo na dzień 
31 grudnia 2008 wykazane poprzednio		24 560	231 535	371 837	510	13 908	142 162	784 512	

Wpływ zastosowania IFRIC-15*: 								
Korekta bilansu otwarcia na dzień 1.01.2008 r. 	-	-	-	-	-	(193 796)	(193 796)	

Korekta zysku netto za rok zakończony 31.12.2008		-	-	-	-	-	87 806	87 806	

Saldo na dzień 1 stycznia 2009
po przekształceniu 		24 560	231 535	371 837	510	13 908	36 172	678 522	
Przeniesienie zysku do kapitału zapasowego		-	-	122 514	-	-	(122 514)	-	
Wypłata dywidendy dla akcjonariuszy		-	-	-	-	-	(19 648)	(19 648)	
Przeniesienie korekty bilansu otwarcia na kapitał zapasowy (zastosowanie IFRIC-15*)		-	-	(105 990)	-	-	105 990	-	
Utworzenie kapitału rezerwowego z wyceny opcji na akcje 		-	-	-	-	4 818	-	4 818	
Całkowity dochód za okres dwunastu miesięcy zakończony 31 grudnia 2009 r. 		-	-	-	-	-	85 230	85 230	
Saldo na dzień 
31 grudnia  2009 		24 560	231 535	388 361	510	18 726	85 230	748 922	

	Kapitał zakładowy	Nadwyżka 
ze sprzedaży 
akcji powyżej 
ich wartości 
nominalnej 
pomniejszona 
o akcje własne	Pozostałe kapitały
(kapitał 
zapasowy)	
Kapitał rezerwowy z obniżenia kapitału akcyjnego	Kapitał 
rezerwowy z wyceny opcji na akcje	Niepodzielony wynik
finansowy	Kapitał 
własny 
razem	
Saldo na dzień 
1 stycznia 2008  wykazane poprzednio		24 560	231 535	191 556	510	7 128	230 384	685 673	

Wpływ zastosowania IFRIC-15*:								
Korekta bilansu otwarcia na dzień 1.01.2008 r. 	-	-	-	-	-	(193 796)	(193 796)	
Saldo na dzień 1 stycznia 2008
po przekształceniu		24 560	231 535	191 556	510	7 128	36 588	491 877	
Przeniesienie zysku do kapitału zapasowego		-	-	180 281	-	-	(180 281)	-	
Wypłata dywidendy dla akcjonariuszy		-	-	-	-	-	(50 103)	(50 103)	
Utworzenie kapitału rezerwowego z wyceny opcji na akcje 		- 	-	-	-	6 780	-	6 780	
Całkowity dochód za okres dwunastu miesięcy zakończony 31 grudnia  2008 r. 		- 	-	-	-	-	229 968	229 968	
Saldo na dzień 
31 grudnia 2008		24 560	231 535	371 837	510	13 908	36 172	678 522	

*) opis wpływu IFRIC-15 na kapitały własne zamieszczony jest w Nocie 4 „Zmiana w stosowanych zasadach rachunkowości”
VI.	DODATKOWE INFORMACJE I OBJAŚNIENIA  DO  SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO
Nota 1.  Podstawowe informacje o spółce Dom Development S.A.
Spółka Akcyjna Dom Development S.A. („Spółka”) jest jednostką dominującą Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. Siedziba Spółki mieści się w Warszawie (00-078 Warszawa, pl. Piłsudskiego 3). Spółka wpisana jest do Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem 0000031483, Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy XII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego. 
Według Polskiej Klasyfikacji Działalności przedmiotem działalności Spółki jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków – PKD 4110Z. Miejscem prowadzenia działalności Spółki jest przede wszystkim Warszawa i jej okolice.
Spółka jest w większości własnością Dom Development B.V. z siedzibą w Holandii. Na dzień 31 grudnia 2009 r. Dom Development B.V. posiadała 63,15 % akcji Spółki.
Podstawowym przedmiotem działalności Spółki jest budowa i sprzedaż nieruchomości mieszkalnych.
Spółka prowadzi działalność gospodarczą na terytorium Polski zgodnie z Kodeksem Spółek Handlowych a czas jej trwania jest nieograniczony.
W okresie dwunastu miesięcy zakończonych 31 grudnia 2009 r. Spółka nie zaniechała żadnego rodzaju prowadzonej działalności. 
Nota 2.  Podstawa sporządzania sprawozdań finansowych
Sprawozdanie finansowe zostało sporządzone na podstawie historycznej ceny nabycia, ceny zakupu lub kosztu wytworzenia, z wyjątkiem wyceny pochodnych instrumentów finansowych, które zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej („MSSF”) wycenione zostały według wartości godziwej. Wartość aktywów i pasywów będących przedmiotem transakcji zabezpieczających, które zazwyczaj wyceniane są w cenie nabycia lub w kwocie wymagającej zapłaty, zostaje skorygowana tak, aby odzwierciedlić zysk lub stratę powstałą na wycenie zabezpieczenia, a wartość tej korekty zostaje ujęta zgodnie z odpowiednimi standardami MSSF. 
Sprawozdania finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuacji działalności gospodarczej Dom Development S.A. w dającej się przewidzieć przyszłości oraz przekonaniu, że nie istnieją okoliczności wskazujące na zagrożenie kontynuowania działalności.
Metody wyceny aktywów i pasywów bilansu oraz ustalanie wyniku finansowego stosowane są w sposób ciągły.
Sprawozdanie finansowe zostało sporządzone w złotych polskich („PLN”). Dane finansowe prezentowane  w  sprawozdaniu finansowym wyrażone są w tysiącach złotych polskich, o ile nie zaznaczono inaczej.

Oświadczenie o bezwarunkowej zgodności z MSSF 
Spółka Dom Development S.A. sporządziła sprawozdanie finansowe zgodnie z zasadami rachunkowości wydanymi przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości (RMSR), przyjętymi przez Unię Europejską.  
Powyższe standardy, określane wspólnie jako Międzynarodowe Standardy Sprawozdawczości Finansowej (MSSF), obejmują również Międzynarodowe Standardy Rachunkowości (MSR) oraz Interpretacje wydane przez Stały Komitet ds. Interpretacji oraz Komitet ds. Interpretacji Międzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej. 
Spółka zastosowała wszystkie standardy i  interpretacje obowiązujące w Unii Europejskiej na dzień 31 grudnia 2009 roku.

Nota 3.  Istotne zasady rachunkowości
Inwestycje w jednostkach zależnych, stowarzyszonych i w jednostce współkontrolowanej
Spółka wycenia inwestycje w jednostkach zależnych, stowarzyszonych i wspólnym przedsięwzięciu na postawie historycznej ceny nabycia pomniejszanej o odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości.
Rzeczowe aktywa trwałe 
Wszystkie rzeczowe aktywa trwałe są wykazywane według ceny nabycia pomniejszonej o umorzenie (z wyjątkiem gruntów) oraz skumulowane odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości. W skład ceny nabycia wchodzi również koszt wymiany części składowych urządzeń w momencie poniesienia, jeśli jest to istotne. Amortyzacja jest naliczana metodą liniową przez okres użytkowania danego składnika aktywów. Budynki i budowle są amortyzowane stawkami od 2,5% do 4,5%, a urządzenia techniczne i maszyny od 10% do 30%. Niskowartościowe środki trwałe są umarzane w całości w miesiącu oddania do użytkowania.
Zapasy 
Wyroby gotowe
Wyroby gotowe to przede wszystkim jednostki mieszkalne i miejsca parkingowe.  Wyroby gotowe wyceniane są według niższej z dwóch wartości: kosztu wytworzenia lub ceny sprzedaży netto. Cena sprzedaży netto jest to szacowana cena sprzedaży oceniana przez Zarząd na podstawie informacji z Działu Sprzedaży. 
Produkcja w toku
Produkcja w toku jest wyceniana na podstawie kosztu wytworzenia pomniejszonego o odpisy aktualizujące ustalane na podstawie opisanego niżej testu na utratę wartości.
Test na utratę wartości zapasów
Jeśli przewiduje się, że projekt budowlany będzie generował stratę, skutkuje to odpisem aktualizującym wartość produkcji w toku (w tym wartości ziemi), który ujmowany jest niezwłocznie w rachunku zysków i strat. 
Dla każdego projektu developerskiego przygotowywane są budżety, które obejmują zarówno dokonane jak i przyszłe przepływy środków pieniężnych dla każdego realizowanego projektu. Budżety te aktualizowane są przynajmniej raz na kwartał. Dla celów badania utraty wartości budżety projektów obejmują wszelkie przeszłe i przewidywane przychody netto pomniejszone o bezpośrednie koszty nabycia gruntu, projektowania, budowy oraz inne koszty związane z przygotowaniem projektu, lokalami pokazowymi oraz biurem sprzedaży na terenie budowy. Budżety te są również obciążane powiązanymi z nimi przeszłymi i przewidywanymi kosztami finansowania zewnętrznego oraz przewidywanymi roszczeniami klientów (jeśli dotyczy to projektu).
Budżety projektów opracowywane są z zastosowaniem zasady ostrożnej wyceny. 
Jeśli marża na projekcie, wyliczona z uwzględnieniem wszystkich przychodów i ww. kosztów, jest dodatnia, wówczas nie ma potrzeby tworzenia odpisu z tytułu utraty wartości zapasów. Ujemna marża wskazuje na potencjalny problem utraty wartości, co po dokładnej weryfikacji przepływów środków pieniężnych dla danego projektu skutkuje zaksięgowaniem odpisu na utratę wartości zapasów w kwocie oszacowanej ujemnej wartości tej marży.
Odpis aktualizacyjny ujmowany jest w rachunku zysków i strat w pozycji „pozostałe koszty operacyjne”. Ewentualne odwrócenie takiego odpisu na utratę wartości dla danego projektu jest możliwe, jeśli przewidywana wartość marży na tym projekcie przybierze wartość dodatnią.
Jeśli projekt składa się z kilku etapów, wówczas badanie utraty wartości zapasów przeprowadza się w następujący sposób:
a) wszelkie przyszłe etapy projektu traktowane są jako jeden projekt dla celów badania utraty wartości.
b) każdy etap projektu, w którym zaczęto sprzedaż i proces budowy, zostaje odłączony od reszty projektu (budowy) i dla celów badania utraty wartości rozpatruje się go osobno.
Koszty finansowania zewnętrznego
Koszty finansowania zewnętrznego ujmuje się jako koszty w  okresie w którym je poniesiono z wyjątkiem kosztów aktywowanych, czyli kosztów które można przyporządkować do kosztów wytworzenia dostosowanych składników aktywów (w przypadku Spółki: do produkcji w toku) jako część ich kosztu wytworzenia. 
Koszty finansowe aktywowane są do produkcji w toku tylko w okresie kiedy projekt developerski jest aktywny. Projekt uważa się za aktywny, gdy dla zakupionych gruntów prowadzone są prace projektowe lub budowlane oraz podczas procesu uzyskiwania kluczowych decyzji administracyjnych potrzebnych do prowadzenia projektu. 
Koszty finansowe przestają być aktywowane z chwilą, gdy zasadniczo wszystkie działania, których przeprowadzenie jest konieczne do przygotowania mieszkań do przekazania klientom zostały zakończone.
Aktywowanie kosztów finansowych jest zawieszane w przypadku wstrzymania działań związanych z działalnością inwestycyjną na projekcie, w tym prac związanych z projektowaniem, procesem budowlanym lub uzyskiwaniem odpowiednich zezwoleń i postanowień administracyjnych dotyczących projektu.
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
Należności z tytułu dostaw i usług są ujmowane i wykazywane według kwot pierwotnie zafakturowanych, z uwzględnieniem rezerwy na nieściągalne należności. Odpis aktualizujący na należności wątpliwe oszacowywany jest wtedy, gdy ściągnięcie pełnej kwoty należności przez Spółkę przestało być prawdopodobne.
Środki pieniężne i ekwiwalenty środków pieniężnych 
Środki pieniężne i lokaty krótkoterminowe wykazane są  w bilansie w wartości nominalnej i obejmują środki pieniężne w banku i w kasie oraz lokaty krótkoterminowe o pierwotnym okresie zapadalności nie przekraczającym trzech miesięcy.
Ujmowanie przychodów
Przychody są ujmowane w takiej wysokości, w jakiej jest prawdopodobne, że Spółka uzyska korzyści ekonomiczne związane z daną transakcją oraz gdy kwotę przychodów można wycenić w wiarygodny sposób. Zanim przychody zostaną ujęte, muszą zostać spełnione następujące kryteria:
Sprzedaż produktów
Przychody ze sprzedaży nieruchomości (jednostek mieszkalnych, powierzchni komercyjnych itp.) są rozpoznawane w momencie wydania nieruchomości kupującemu na podstawie podpisanego przez strony protokołu odbioru („metoda przekazań”).
(patrz Nota 4  „Zmiana w stosowanych zasadach rachunkowości”)
Sprzedaż usług
Przychody ze sprzedaży usług, w tym przychody z tytułu administrowania osiedlami, wykazywane są w wartości godziwej wpłat otrzymywanych lub należnych  (pomniejszonych o VAT) za dostarczone usługi w ramach bieżącej działalności operacyjnej.
Przeliczanie pozycji wyrażonych w walucie obcej
Sprawozdanie finansowe zostało przygotowane w złotych polskich, które są walutą funkcjonalną (wyceny) i walutą prezentacji Spółki. Transakcje wyrażone w walutach obcych są początkowo ujmowane według kursu waluty funkcjonalnej obowiązującego na dzień zawarcia transakcji. Aktywa i zobowiązania pieniężne wyrażone w walutach obcych są przeliczane po kursie waluty funkcjonalnej obowiązującym na dzień bilansowy. Różnice kursowe są ujmowane w rachunku zysków i strat jako przychody/koszty finansowe.

Podatki 
Podatek bieżący
Zobowiązania i należności z tytułu bieżącego podatku za okres bieżący i okresy poprzednie wycenia się w wysokości kwot przewidywanej zapłaty na rzecz organów podatkowych (podlegających zwrotowi od organów podatkowych) z zastosowaniem stawek podatkowych i przepisów podatkowych, które obowiązywały na dzień bilansowy. 

Podatek odroczony
Na potrzeby sprawozdawczości finansowej podatek odroczony jest obliczany metodą zobowiązań bilansowych w stosunku do różnic przejściowych występujących na dzień bilansowy między wartością podatkową aktywów i pasywów a ich wartością bilansową wykazaną w sprawozdaniu finansowym. 
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego ujmowane są w odniesieniu do wszystkich ujemnych różnic przejściowych, jak również niewykorzystanych ulg podatkowych i niewykorzystanych strat podatkowych przeniesionych na następne lata w takiej wysokości, w jakiej jest prawdopodobne, że zostanie osiągnięty dochód do opodatkowania, który pozwoli wykorzystać ww.  różnice, ulgi i straty.
Wartość bilansowa składnika aktywów z tytułu odroczonego podatku jest weryfikowana na każdy dzień bilansowy i ulega stosownemu obniżeniu o tyle, o ile przestało być prawdopodobne osiągnięcie dochodu do opodatkowania wystarczającego do częściowego lub całkowitego zrealizowania składnika aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego. Nieujęty składnik aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego podlega ponownej ocenie na każdy dzień bilansowy i jest ujmowany do wysokości odzwierciedlającej prawdopodobieństwo osiągnięcia w przyszłości dochodów do opodatkowania, które pozwolą na odzyskanie tego składnika aktywów.
Rezerwa na podatek odroczony jest tworzona w wysokości kwoty podatku dochodowego wymagającej w przyszłości zapłaty w związku z występowaniem dodatnich przejściowych różnic, to jest różnic, które spowodują w przyszłości zwiększenia podstawy obliczenia podatku dochodowego. 
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego oraz rezerwy na podatek odroczony wyceniane są z zastosowaniem stawek podatkowych, które według przewidywań będą obowiązywać w okresie, gdy składnik aktywów zostanie zrealizowany lub rezerwa rozwiązana, przyjmując za podstawę stawki podatkowe (i przepisy podatkowe) prawnie lub faktycznie obowiązujące na dzień bilansowy.
Podatek dochodowy dotyczący pozycji ujętych bezpośrednio w kapitale własnym jest ujmowany w kapitale własnym, a nie w rachunku zysków i strat.
Spółka kompensuje ze sobą aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego z rezerwami z tytułu odroczonego podatku dochodowego wtedy i tylko wtedy, gdy posiada możliwy do wyegzekwowania tytuł prawny do przeprowadzenia kompensat należności z rezerwami z tytułu bieżącego podatku i odroczony podatek dochodowy ma związek z tym samym podatnikiem i tym samym organem podatkowym.

Nota 4.  Zmiana w stosowanych zasadach rachunkowości
W czerwcu 2008 r. Komitet ds. Interpretacji Międzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej (KIMSF) zakończył prace dotyczące interpretacji momentu rozpoznania przychodów w odniesieniu do sprzedaży nieruchomości w oparciu o MSR 11 i MSR 18.
Przygotowany przez KIMSF projekt interpretacji (D-21 Real Estate Sales) został zatwierdzony przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości w czerwcu 2008 r. a następnie opublikowany przez KIMSF w formie interpretacji (IFRIC-15 Agreements for the Construction of Real Estate) w dniu 2 lipca 2008 r.
Zgodnie z przepisami przejściowymi zamieszczonymi w powyższej interpretacji, zastosowanie tej interpretacji w przypadku Spółki wymagane jest do sprawozdań finansowych za okres rozpoczynający się 1 stycznia 2009 r., co wprowadza zmiany do stosowanych wcześniej przez Spółkę zasad rachunkowości w odniesieniu do momentu rozpoznania sprzedaży nieruchomości (produktów).
Do dnia 31 grudnia 2008 r. Spółka rozpoznawała przychody ze sprzedaży w oparciu o MSR 11 stosując „metodę procentową”, opisaną w rozdziale „Istotne zasady rachunkowości” w sprawozdaniach finansowych za rok zakończony 31 grudnia 2008 r.. Stosując MSR 11, Spółka rozpoznawała przychody ze sprzedaży proporcjonalnie do zaawansowania sprzedaży i budowy na poszczególnych projektach inwestycyjnych. 
Zastosowanie interpretacji IFRIC-15 powoduje, że Spółka w odmienny niż dotychczas sposób rozpoznaje przychody ze sprzedaży produktów, czyli zgodnie z MSR 18. Od 1 stycznia 2009 r. przychody ze sprzedaży nieruchomości są rozpoznawane dopiero w momencie wydania nieruchomości kupującemu na podstawie podpisanego przez strony protokołu odbioru („metoda przekazań”). 
Powyższa zmiana powoduje przede wszystkim, że przychody ze sprzedaży, koszt własny sprzedaży (a co za tym idzie - marża na sprzedaży) rozpoznawane są znacznie później niż miało to uprzednio miejsce przy zastosowaniu „metody procentowej”. Od 1 stycznia 2009 roku przychody na poszczególnych inwestycjach deweloperskich są rozpoznawane nie wcześniej niż po zakończeniu procesu budowlanego na danej inwestycji. Zmiana ta nie wpływa w żadnym stopniu na zyskowność projektów deweloperskich, ale wpływa na wielkość przychodów i kosztów sprzedaży przypisywanych do poszczególnych okresów sprawozdawczych.
Zgodnie z wymogami interpretacji IFRIC-15, powyższa zmiana zasad rachunkowości została wprowadzona retrospektywnie. Oznacza to, że skorygowany został bilans otwarcia kapitałów własnych (w pozycji „niepodzielony wynik finansowy”) najwcześniejszego prezentowanego okresu, czyli na dzień 1 stycznia 2008 r. oraz dane porównawcze zaprezentowane w niniejszym sprawozdaniu finansowym, tak jak gdyby zmieniona zasada rachunkowości była stosowana od zawsze.    

Wpływ wyżej opisanej zmiany zasady rachunkowości na   sprawozdanie finansowe Spółki 

KAPITAŁY WŁASNE
a/ całkowita korekta bilansu otwarcia kapitałów własnych na dzień 1 stycznia 2009 r., na którą składają się:
i/ Korekta bilansu otwarcia kapitałów własnych na dzień 1 stycznia 2008 r. 
Korekta ta eliminuje tą część zysku z lat ubiegłych, czyli zysku netto rozpoznanego „metodą procentową” narastająco do dnia 31 grudnia 2007 r., która na ten dzień nie byłaby rozpoznana przy zastosowaniu „metody przekazań”. Dotyczy to zysku wyliczonego „metodą procentową” na wyrobach, na które podpisana była umowa przedwstępna sprzedaży, ale które do dnia 31 grudnia 2007 r.  nie zostały jeszcze przekazane kupującemu.
ii/ Korekta zysku netto za rok zakończony 31 grudnia 2008 r. 
Korekta ta stanowi różnicę pomiędzy zyskiem netto rozpoznanym przy zastosowaniu „metody procentowej”, wykazanym w sprawozdaniu finansowym za rok zakończony 31 grudnia 2008 r., a zyskiem netto jaki byłby rozpoznany za ten okres przy zastosowaniu „metody przekazań”.  

KAPITAŁ WŁASNY NA DZIEŃ 1 STYCZNIA 2009 ROKU			
Kapitał własny na dzień 31 grudnia 2008 r. – wykazany poprzednio - (przy zastosowaniu MSR 11) 			784 512	
i/ Korekta bilansu otwarcia na dzień 1 stycznia 2008 r. 			(193 796)	
ii/ Korekta zysku netto za rok zakończony 31 grudnia 2008 r., na którą składa się:			
    - eliminacja zysku za rok 2008 rozpoznanego przy zastosowaniu MSR 11 (czyli przed zmianą zasad rachunkowości)		(142 162)		
    - zysk za rok 2008 rozpoznany przy zastosowaniu MSR 18 (czyli po zmianie zasad rachunkowości)		229 968		
    Korekta zysku netto za rok zakończony 31 grudnia 2008 r. 			87 806	
Kapitał własny na dzień 1 stycznia 2009 r. – przekształcony - (przy zastosowaniu MSR 18) 			678 522	

b/ korekta bilansu otwarcia kapitałów własnych na dzień 1 stycznia 2008 roku, o 193 796 tys. PLN 
Korekta ta eliminuje tą część zysku z lat ubiegłych, czyli zysku netto rozpoznanego „metodą procentową” narastająco do dnia 31 grudnia 2007 r., która na ten dzień nie byłaby rozpoznana przy zastosowaniu „metody przekazań”. Dotyczy to zysku wyliczonego „metodą procentową” na wyrobach, na które podpisana była umowa przedwstępna sprzedaży, ale które do dnia 31 grudnia 2007 r.  nie zostały jeszcze przekazane kupującemu.

KAPITAŁ WŁASNY NA DZIEŃ 1 STYCZNIA 2008 ROKU			
Kapitał własny na dzień 31 grudnia 2007 r. – wykazany poprzednio - (przy zastosowaniu MSR 11) 			685 673	
Korekta bilansu otwarcia na dzień 1 stycznia 2008 r. 			(193 796)	
Kapitał własny na dzień 1 stycznia 2008 r. - przekształcony (przy zastosowaniu MSR 18) 			491 877	

Prezentacja korekt w zestawieniu zmian w kapitale własnym 
W zestawieniu zmian w kapitale własnym za lata 2008 i 2009 korekty bilansów otwarcia zaprezentowane zostały w pozycji „niepodzielony wynik finansowy”: na dzień 1 stycznia 2008 r. w kwocie minus 193 796 tys. zł  oraz korekta zysku netto za rok zakończony 31 grudnia 2008 r. w kwocie 87 806 tys. zł. 
Korekty te dotyczą opisywanych w niniejszej nocie zmian zasad rachunkowości i sposobu ujmowania w poszczególnych okresach sprawozdawczych zysku netto (wcześniej „metoda procentowa” obecnie „metoda przekazań”). 
Zarząd podjął decyzję o takim zaprezentowaniu tych korekt ze względu na fakt, iż nakład pracy konieczny do wyodrębnienia kwot, które powinny korygować odpowiednie pozycje kapitałów w zestawieniu zmian w kapitale własnym (kapitał zapasowy, niepodzielony wynik finansowy), zwłaszcza za okres przed 1 stycznia 2008, byłby bardzo znaczący i nieproporcjonalny w stosunku do uzyskanych efektów informacyjnych. Zdaniem Zarządu korekty wyniku lat ubiegłych dotyczące bilansu otwarcia na dzień 1 stycznia 2008 r. w wysokości minus 193 796 tys. zł i zysku za rok 2008 w wysokości 87 806 tys. zł, zaprezentowane w całości w pozycji „niepodzielony wynik finansowy”, bez ich podziału na wspomniane wyżej pozycje, nie powodują zniekształcenia pozycji całkowitych kapitałów własnych w żadnym z prezentowanych okresów. Tym samym kapitały własne są przedstawione w sposób rzetelny.

BILANS 
 POZYCJE AKTYWÓW, KTÓRE ULEGŁY PRZEKSZTAŁCENIU		31.12.2008	31.12.2008	
		przekształcone	wykazane poprzednio	
Aktywa z tytułu podatku odroczonego 			8 381	8 376	
Zapasy 			1 446 616	1 141 898	
Pozostałe aktywa obrotowe 			6 325	80 527	

POZYCJE KAPITAŁÓW WŁASNYCH I ZOBOWIĄZAŃ, 
KTÓRE ULEGŁY PRZEKSZTAŁCENIU		31.12.2008	31.12.2008	
		przekształcone	wykazane poprzednio	
Niepodzielony wynik finansowy 			36 172	142 162	
Zobowiązanie z tytułu odroczonego podatku dochodowego 			29 393	54 929	
Krótkoterminowe zobowiązania z tytułu podatków 			7 883	7 203	
Rozliczenia międzyokresowe 			387 603	26 236	

RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT
POZYCJE RACHUNKU ZYSKÓW I STRAT, KTÓRE ULEGŁY		Okres dwunastu miesięcy zakończony 		
PRZEKSZTAŁCENIU		31.12.2008	31.12.2008
Wykazane			
		przekształcone	Poprzednio			

Przychody ze sprzedaży 			884 356	697 132			
Koszt własny sprzedaży 			(506 691)	(427 899)			
Podatek dochodowy 			(56 040)	(35 443)			
						
Zysk na jedną akcję zwykłą:						
Podstawowy  (PLN) 			9,36	5,79			
Rozwodniony  (PLN) 			9,36	5,79			

Nota 5. Kluczowe założenia i źródła szacunków
Podstawą do decyzji o zakupie nieruchomości (gruntów) są analizy, których jednym z najważniejszych elementów są tzw. budżety zakupowe sporządzane w celu oceny przyszłej zyskowności projektów. Od momentu zakupu nieruchomości, budżety dla tych projektów budowlanych są aktualizowane zgodnie z najlepszą wiedzą i doświadczeniem kadry kierowniczej Spółki. Wszystkie budżety projektów budowlanych są weryfikowane i w razie potrzeby aktualizowane nie rzadziej niż co 3 miesiące.

Nota 6. Wartości niematerialne i prawne
	Inne wartości niematerialne	Oprogramowanie 
komputerowe	Razem	
WARTOŚĆ BRUTTO	 	 	 	
Saldo na 1 stycznia 2008		1 043	1 216	2 259	
Zwiększenia 		95	1 287	1 382	
(Zmniejszenia) 		 -	 -	-	
Saldo na 31 grudnia 2008		1 138	2 503	3 641	
Zwiększenia 		-	231 	231 	
(Zmniejszenia) 		-	-	-	
Saldo na 31 grudnia 2009		1 138 	2 734 	3 872 	
				
AMORTYZACJA				
Saldo na 1 stycznia 2008		441	1 114	1 555	
Zwiększenia		479	248	727	
(Zmniejszenia) 		 -	 -	-	
Saldo na 31 grudnia 2008 		920	1 362	2 282	
Zwiększenia		90 	783 	873 	
(Zmniejszenia) 		-	-	-	
Saldo na 31 grudnia 2009 		1 010 	2 145 	3 155 	

WARTOŚĆ BILANSOWA				
na 1 stycznia 2008 		602	102	704	
na 31 grudnia 2008 		218	1 141	1 359	
na 31 grudnia 2009		128 	589 	717 	
Wartości niematerialne i prawne są amortyzowane przez okres ich szacunkowej, ekonomicznej użyteczności, który dla oprogramowania komputerowego wynosi przeciętnie 2 lata. Nie występują wartości niematerialne i prawne o nieokreślonym okresie użytkowania.
Na dzień 31 grudnia 2009 roku nie wystąpiły okoliczności, w wyniku których Spółka winna utworzyć odpisy aktualizujące wartości niematerialne i prawne. 
Koszty amortyzacji wartości niematerialnych i prawnych zostały w całości ujęte w kosztach ogólnego zarządu.
Na wartościach niematerialnych i prawnych nie ustanowiono żadnych zabezpieczeń. 

Nota 7. Rzeczowe aktywa trwałe
RZECZOWE AKTYWA TRWAŁE	31.12.2009	31.12.2008	31.12.2007	
a) rzeczowe aktywa trwałe, w tym: 					
    - grunty (w tym prawo użytkowania wieczystego gruntu) 		1 347 	1 347	1 347	
    - budynki, lokale i obiekty inżynierii lądowej i wodnej		-	-	77	
    - urządzenia techniczne i maszyny		394 	630	721	
    - środki transportu		2 278 	3 136	3 485	
    - inne rzeczowe aktywa trwałe		1 413 	1 619	810	
Rzeczowe  aktywa trwałe  razem		5 432 	6 732	6 440	

 	Grunty
i budynki	Środki 
transportu	Urządzenia
i pozostałe środki trwałe	Razem	
WARTOŚĆ BRUTTO	 	 	 	 	
Saldo na 1 stycznia 2008		1 816	4 845	3 026	9 687	
Zwiększenia 		1 194	1 073	1 311	3 578	
(Zmniejszenia) 		(1 663)	(889)	(164)	(2 716)	
Saldo na 31 grudnia 2008 		1 347	5 029	4 173	10 549	
Zwiększenia 		-	606 	217 	823 	
(Zmniejszenia) 		-	(1 133)	(214)	(1 347)	
Saldo na 31 grudnia 2009 		1 347 	4 502 	4 176 	10 025 	
					
SKUMULOWANA AMORTYZACJA	
Saldo na 1 stycznia 2008		392	1 360	1 495	3 247	
Zwiększenia		73	1 010	577	1 660	
(Zmniejszenia) 		(465)	(477)	(148)	(1 090)	
Saldo na 31 grudnia2008 		-	1 893	1 924	3 817	
Zwiększenia		-	881 	648 	1 529 	
(Zmniejszenia) 		-	(550)	(203)	(753)	
Saldo na 31 grudnia2 009 		-	2 224 	2 369 	4 593 	

WARTOŚĆ BILANSOWA					
na 1 stycznia 2008		1 424	3 485	1 531	6 440	
na 31 grudnia 2008		1 347	3 136	2 249	6 732	
na 31 grudnia 2009 		1 347 	2 278 	1 807 	5 432 	

Zwiększenia rzeczowych aktywów trwałych nastąpiły w wyniku ich nabycia lub też w wyniku wytworzenia we własnym zakresie.

Poniższa tabela prezentuje rzeczowe aktywa trwałe w wartości netto wytworzone we własnym zakresie.
 	31.12.2009	31.12.2008	01.01.2008	
Budynki (pojedyncze lokale użytkowe) 		-	-	77	
Budowle		-	-	-	
-Rzeczowe aktywa trwałe wytworzone we własnym zakresie
 w wartości netto-razem	-	-	77	
Koszty amortyzacji rzeczowych aktywów trwałych zostały w całości ujęte w kosztach ogólnego zarządu.
Na środkach trwałych nie ustanowiono żadnych zabezpieczeń. 

RZECZOWE AKTYWA TRWAŁE BILANSOWE 
(STRUKTURA WŁASNOŚCIOWA)	31.12.2009	31.12.2008	01.01.2008	
własne		3 110 	3 421	2 966	
używane na podstawie umowy najmu, dzierżawy 
lub innej umowy, w tym umowy leasingu, w tym: 		2 322 	3 311	3 474	
   - leasing		2 322 	3 311	3 474	
Rzeczowe aktywa trwałe bilansowe razem		5 432 	6 732	6 440	

RZECZOWE AKTYWA TRWAŁE 
WYKAZYWANE POZABILANSOWO	31.12.2009	31.12.2008	01.01.2008	
używane na podstawie umowy najmu, dzierżawy 
lub innej umowy, w tym umowy leasingu, w tym: 		77 	383	261	
    - wartość ewidencyjna przedmiotów leasingu operacyjnego		77 	383	261	

Nota 8. Leasing
Spółka jest stroną umów leasingowych (leasingobiorcą) środków trwałych, które są rozpatrywane księgowo jako leasing finansowy. Umowy leasingu są zawierane co do zasady na okres 3 lat i w związku z tym wszystkie zobowiązania są w przedziale do 3 lat. Przedmiotami leasingu są głównie samochody. Umowy zawierają klauzulę o możliwości nabycia środków trwałych po zakończeniu okresu leasingu.

LEASING	31.12.2009	31.12.2008	01.01.2008	
Środki trwałe brutto 		3 379 	4 502	4 674	
Umorzenie 		(1 057)	(1 191)	(1 200)	
Wartość bilansowa rzeczowych składników majątku trwałego 		2 322 	3 311	3 474	
% środków trwałych leasingowanych do ogółu środków trwałych		42,74% 	49,19%	53,95%	
Zobowiązanie leasingowe		1 420 	2 258	2 546	
Amortyzacja przedmiotów leasingu 
rozpoznana jako koszt operacyjny 		835	936	787	
Odsetki od umów leasingowych rozpoznane jako koszt finansowy		178 	234	130	
Wartość godziwa zobowiązań z tytułu leasingu odpowiada ich wartości księgowej. 
Zabezpieczeniem zobowiązań Spółki z tytułu leasingu finansowego są przedmioty leasingu.
Wartość minimalnych opłat leasingowych oraz ich wartość bieżąca nie różni się istotnie od wartości zobowiązania leasingowego wykazanego w pasywach bilansu jako zobowiązanie krótko- i długoterminowe.

Nota 9. Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i współkontrolowanych 
Spółka posiada 40,32% udziału w kapitale przy 0% udziału w zarządzie Towarzystwa Ubezpieczeń Wzajemnych „Bezpieczny Dom”. Wartość nominalna udziałów Towarzystwa należąca do Spółki wynosi 1 000 tys. zł. Z uwagi na prezentowane przez Towarzystwo dodatnie aktywa netto, na dzień 31 grudnia 2009 roku oraz 2008 i 2007 roku nie było konieczności dokonywania odpisów aktualizujących wartość udziałów w tym podmiocie.
Spółka posiada 49,00% udziału w kapitale przy 50% udziału w zarządzie spółki współkontrolowanej Fort Mokotów sp. z o.o. Wartość nominalna udziałów w podmiocie współkontrolowanym należących do Spółki, równa historycznej cenie ich nabycia wynosi 1 960 tys. zł. Na dzień 31 grudnia 2008 roku oraz 1 stycznia 2008 roku nie było konieczności dokonywania odpisów aktualizujących wartość udziałów w tym podmiocie. Na dzień 31 grudnia 2009 roku Spółka dokonała odpisu aktualizującego wartość tych udziałów w wysokości 1 344 tys. zł
Nota 10. Należności długoterminowe
Według stanu na dzień 31 grudnia 2009 roku, 31 grudnia 2008  i 1 stycznia 2008 roku Spółka wykazuje należności długoterminowe w wysokości odpowiednio 2 438 tys. PLN, 2 910 tys. PLN oraz 1 552 tys. PLN. Na stan należności długoterminowych na dzień 31 grudnia 2009 roku składają się należności z tytułu ustanowionych kaucji w wysokości      1 156 tys. PLN. oraz tytułu innych należności w wysokości 1 282 tys. PLN. Na stan należności długoterminowych na dzień 31 grudnia 2008 roku składają się należności z tytułu ustanowionych kaucji w wysokości 1 622 tys. PLN., oraz z tytułu innych należności w wysokości 1 288 tys. PLN. Na stan należności długoterminowych na dzień 1 stycznia 2008 roku składają się należności z tytułu ustanowionych kaucji w wysokości 1 552 tys. PLN. Wszystkie te należności są denominowane w polskich złotych. 
Nie ma konieczności utworzenia odpisów aktualizujących wartość należności długoterminowych.
Nota 11. Zapasy	

ZAPASY	31.12.2009	31.12.2008	01.01.2008	
Zaliczki na dostawy 		52 823 	67 253 	150 853	
w tym: według ceny nabycia/kosztu wytworzenia 		52 892 	67 322 	150 853	
w tym: odpis aktualizujący 	Wartość bilansowa rzeczowych składników majątku trwałego 		(69)	(69)	-	
Półprodukty i produkcja w toku 		733 001 	1 270 900 	821 024	
w tym: według ceny nabycia/kosztu wytworzenia 		757 936 	1 281 803 	827 628	
w tym: odpis aktualizujący 		(24 935)	(10 903)	(6 604)	
Wyroby gotowe 		509 938 	108 463 	271 690	
w tym: według ceny nabycia/kosztu wytworzenia 		510 383 	108 927 	272 646	
w tym: odpis aktualizujący		(445)	(464)	(956)	
Razem		1 295 762 	1 446 616	1 243 567	

ODPISY AKTUALIZUJĄCE WARTOŚĆ ZAPASÓW	                  01.01-  
- 31.12.2009	                     01.01-
- 31.12.2008	
Stan na początek  okresu		11 436 	7 560 	
Zwiększenia 		17 058 	7 498 	
Rozwiązanie 		(3 045)	(3 622)	
Stan na koniec okresu 		25 449 	11 436 	
			
W wyniku przeprowadzonych analiz i testów na utratę wartości, w 2009 r. Spółka dokonała odpisów aktualizujących wartość projektów znajdujących się w trakcie realizacji oraz gruntów pod przyszłe projekty na kwotę 17 058 tys. PLN      (7 429 tys. PLN w roku 2008).
Metodologia badania zapasów pod kątem utraty wartości opisana została w nocie 3 „Istotne zasady rachunkowości”.

Wartość bilansowa zapasów stanowiących zabezpieczenie spłaty zobowiązań 
ZABEZPIECZENIE NA ZAPASACH – HIPOTEKA	31.12.2009	31.12.2008	01.01.2008	
Wartość bilansowa zapasów stanowiących zabezpieczenie zobowiązań 		629 183 	352 289 	170 369 	
Wartość hipotek zabezpieczających zobowiązania kredytowe 		987 900 	514 177 	250 846	

Prace przygotowawcze
W przypadku braku pewności co do możliwości zakupu ziemi dla potencjalnego projektu, koszty prac przygotowawczych związanych z tymi projektami obciążają rachunek zysków i strat Spółki w okresie, w którym powstały. Pozostałe prace przygotowawcze są aktywowane w produkcji w toku.
Poniższa tabela prezentuje koszt prac przygotowawczych rozpoznany w rachunku zysków i strat.
	01.01-
-31.12.2009	01.01-
-31.12.2008	
Prace przygotowawcze 		172	1 715	
Poniżej przedstawiono wartość zobowiązań z tytułu kaucji gwarancyjnych zatrzymanych w związku z realizacją projektów developerskich. 
 	31.12.2009	31.12.2008	01.01.2008	
Zatrzymane kaucje gwarancyjne 		36 556	41 785	32 595	

Nota 12.  Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
Na dzień bilansowy należności handlowe i inne należności wyniosły 36 098 tys. PLN na 31 grudnia 2009 r., 65 756 tys. PLN na 31 grudnia 2008 r. oraz 65 454 tys. PLN na dzień 1 stycznia 2008 r. 
Spółka utworzyła odpisy aktualizujące wartość należności, które zostały ujęte w pozostałych kosztach operacyjnych.
Odpisy aktualizujące zostały utworzone zgodnie z najlepszą wiedzą i doświadczeniem Spółki.

STRUKTURA WIEKOWA NALEŻNOŚCI HANDLOWYCH 	
31.12.2009	
31.12.2008	
01.01.2008	
Do 3 miesięcy 		3 352 	14 512	23 600 	
Powyżej 3 miesięcy do 6 miesięcy 		177 	19 532	2 575 	
Powyżej 6 miesięcy do 1 roku 		717 	1 767	985 	
Powyżej 1 roku 		22 359 	3 079	2 818 	
Należności z tytułu dostaw i usług, brutto 		26 605 	38 890	29 978 	
Odpisy aktualizujące wartość należności 		(2 247)	(1 627)	(2 247)	
Należności z tytułu dostaw i usług, netto 		24 358 	37 263	27 731 	

Na dzień 31 grudnia 2009 r. główną pozycja należności handlowych powyżej jednego roku jest kwota należności w wysokości 18 580 tys. zł od spółki Erabud z tytułu zwrotu zaliczki na zakup nieruchomości. Kwota ta jest przedmiotem sporu sądowego opisanego w nocie 43 dotyczącej istotnych spraw spornych.

NALEŻNOŚCI Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG, ORAZ INNE NALEŻNOŚCI 	31.12.2009	31.12.2008	01.01.2008	
Należności handlowe		24 358 	37 263 	27 731 	
Należności od jednostek powiązanych		10 991 	11 768	941 	
Należności z tytułu podatków		749 	16 723	36 773 	
Pozostałe należności		-	2	9 	
Razem 		36 098 	65 756	65 454 	

ZMIANA STANU ODPISÓW AKTUALIZUJĄCYCH WARTOŚĆ NALEŻNOŚCI Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG, ORAZ INNE NALEŻNOŚCI	01.01-
-31.12.2009	01.01-
-31.12.2008	
Stan na początek okresu 		2 161 	2 781 	
a) Zwiększenia 		1 429 	506 	
b) Zmniejszenia 		(43)	(1 126)	
Stan na koniec okresu 		3 547 	2 161 	
Na dni bilansowe  nie występowały należności z tytułu dostaw i usług oraz inne należności w walutach obcych.
Koszty i przychody związane z utworzeniem i rozwiązaniem odpisów aktualizujących rozpoznane są odpowiednio w pozostałych kosztach operacyjnych lub pozostałych przychodach operacyjnych.

Nota 13.  Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty są to środki pieniężne w banku i w kasie oraz krótkoterminowe aktywa finansowe o terminie zapadalności do 3 miesięcy. Wartość księgowa tych aktywów odpowiada ich wartości godziwej.
ŚRODKI PIENIĘŻNE I ICH EKWIWALENTY	31.12.2009	31.12.2008	01.01.2008	
Środki pieniężne w banku i kasie		1 828 	2 757	12 237	
Lokaty krótko terminowe i bony skarbowe 		223 957 	278 184	249 337	
Kredyty w rachunku bieżącym		-	(67 820)	-	
Inne		43 	47	592	
Razem		225 828 	213 168	262 166	

Spółka prezentuje kredyty w rachunku bieżącym (overdraft) jako pomniejszenie środków pieniężnych, ze względu na posiadanie w tych samych bankach kredytujących lokat bankowych przewyższających kwotę powyższych kredytów (patrz nota 18). Spłata tych kredytów nastąpiła odpowiednio 29 980 tys. PLN w dniu 2 stycznia 2009 r. i 37 840 tys. PLN do dnia 9 stycznia 2009 r. w korespondencji z zakończonymi lokatami.
Nota 14.  Pozostałe aktywa obrotowe
	31.12.2009	31.12.2008	01.01.2008	
POZOSTAŁE AKTYWA OBROTOWE 		6 032 	6 325	4 026	
W tym:
Należności do zafakturowania w przyszłych okresach
związane z ukończonymi projektami 		283 	319	575	
Rozliczenia międzyokresowe kosztów 		4 408 	4 003	3 451	
Naliczone przychody finansowe od lokat		1 341 	2 003	-	
Wszystkie niezafakturowane kwoty dotyczące sprzedanych obiektów na osiedlach oddanych do użytkowania 
są księgowane w bilansie jako pozostałe aktywa obrotowe.

Nota 15. Kapitał zakładowy

KAPITAŁ ZAKŁADOWY (STRUKTURA) NA DZIEŃ 31.12.2009, 31.12.2008 i  01.01.2008	
Seria / emisja	Rodzaj akcji	Rodzaj uprzywilejowania akcji	Rodzaj ograniczenia praw do akcji	Liczba 
akcji	Wartość serii / emisji wg wartości nominalnej (PLN)	Sposób pokrycia kapitału	Data rejestracji	Prawo do dywidendy (od daty)	
A	Na okaziciela	-	-	21 344 490	21 344 490	gotówka	12.09.2006	12.09.2006	
F	Na okaziciela	-	-	2 705 882	2 705 882	gotówka	31.10.2006	31.10.2006	
H	Na okaziciela	-	-	172 200	172 200	gotówka	14.02.2007	14.02.2007	
I	Na okaziciela	-	-	92 700	92 700	gotówka	14.02.2007	14.02.2007	
J	Na okaziciela	-	-	96 750	96 750	gotówka	14.02.2007	14.02.2007	
L	Na okaziciela	-	-	148 200	148 200	gotówka	14.02.2007	14.02.2007	
Liczba akcji razem 		24 560 222	 	 	 	 	
Kapitał zakładowy razem 		 	24 560 222	 	 	 	
Wartość nominalna jednej akcji = 1 PLN	 	 	 	 	 	

W dniu 27 października 2006 r. została zawarta z CDM PEKAO S.A. umowa objęcia 96.750 akcji serii J w podwyższonym kapitale zakładowym Dom Development S.A.  (powyższe akcje dotyczą Programu IB Opcji Menedżerskich a CDM PEKAO S.A., na podstawie umowy powierniczej z dnia 26 października 2006 r. CDM PEKAO S.A. pełnił rolę powiernika w tym programie). W dniu 28 stycznia 2008 r. wszystkie prawa i obowiązki wynikające z zawartej z CDM w/w umowy powierniczej zostały przejęte przez UniCredit CA IB Polska S.A.

Opis zmian w kapitale zakładowym Spółki w okresie od 1 stycznia 2009 r. do daty sporządzenia sprawozdania finansowego. 
W okresie od 1 stycznia 2009 r. do daty sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego nie nastąpiły żadne zmiany w kapitale zakładowym spółki.

Wykaz akcjonariuszy posiadających  bezpośrednio lub pośrednio  przez podmioty zależne co najmniej 5 % ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy na dzień 31 grudnia 2009 roku.

		Akcje		% kapitału	Liczba głosów na WZA		%  głosów na WZA	
Dom Development B.V.		15 509 386		63,15	15 509 386		63,15		
Jarosław Szanajca			1 644 050		6,69	1 644 050		6,69		
Grzegorz Kiełpsz			1 390 750		5,66	1 390 750		5,66		

Zestawienie stanu posiadania akcji Dom Development S.A.  lub uprawnień do nich (opcji) przez osoby zarządzające i nadzorujące Dom Development SA na dzień 31 grudnia 2009 roku.

		                Akcje		            Opcje na akcje		                    Razem	
Zarząd								
Jarosław Szanajca			1 644 050		-		1 644 050		
Janusz Zalewski 			359 000		100 000		459 000		
Jerzy Ślusarski			21 363		86 100		107 463		
Janusz Stolarczyk			106 200		52 680		158 880		
Terry Roydon			58 500		50 000		108 500		
Rada Nadzorcza								
Zygmunt Kostkiewicz			29 500		-		29 500		
Grzegorz Kiełpsz			1 390 750		-		1 390 750		
								
W dniu 16 stycznia 2009 r. przyznano panu Januszowi Zalewskiemu 31 000 warrantów subskrypcyjnych uprawniających do zapisu na 31 000 akcji zwykłych Dom Development S.A. przydzielonych w ramach trzeciej transzy Programu II Opcji Menedżerskich dotyczących Akcji Dom Development S.A.
W dniu 10 grudnia  2009 r. przyznano panu Januszowi Zalewskiemu 69 000 warrantów subskrypcyjnych uprawniających do zapisu na 69 000 akcji zwykłych Dom Development S.A. przydzielonych w ramach czwartej  transzy Programu II Opcji Menedżerskich dotyczących Akcji Dom Development S.A.
W dniu 10 grudnia  2009 r. przyznano panu Jerzemu Ślusarskiemu 34 250 warrantów subskrypcyjnych uprawniających do zapisu na 34 250 zwykłych Dom Development S.A. przydzielonych w ramach czwartej  transzy Programu II Opcji Menedżerskich dotyczących Akcji Dom Development S.A.
W dniu 10 grudnia  2009 r. przyznano panu Januszowi Stolarczykowi 16 830 warrantów subskrypcyjnych uprawniających do zapisu na 16 830 zwykłych Dom Development S.A. przydzielonych w ramach czwartej  transzy Programu II Opcji Menedżerskich dotyczących Akcji Dom Development S.A.

Nota 16.  Nadwyżka ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej pomniejszona o akcje własne
W okresie dwunastu miesięcy zakończonym 31 grudnia 2009 r. i 31 grudnia 2008 r.  wartość pozycji „Nadwyżka ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej pomniejszona o akcje własne” nie uległa zmianie.
Akcje własne 
W okresie dwunastu miesięcy kończącym się 31 grudnia 2009 i 2008 r. Spółka nie posiadała akcji własnych. 
Nota 17.  Dodatkowe informacje dotyczące kapitałów własnych
Na dzień 31 grudnia 2009 r.  31 grudnia 2008 r. i 1 stycznia 2008 r. akcje Spółki nie były własnością jej jednostek podporządkowanych. 
W jednostkach zależnych, które są konsolidowane metodą pełną, występują kapitały mniejszości, ponieważ Spółka nie posiada 100% ich kapitału zakładowego.

Nota 18.  Kredyty i pożyczki
Pożyczki
Na dzień 31 grudnia 2009 r., 31 grudnia 2008 r. oraz na 1 stycznia 2008 r. Spółka nie posiadała żadnych pożyczek.
Kredyty
KREDYTY WEDŁUG TERMINU WYMAGALNOŚCI	31.12.2009	31.12.2008	01.01.2008	
Do 1 roku 		134 218 	62 510 	37 005	
Powyżej 1 roku do 2 lat 		94 945 	71 663 	41 779	
Powyżej 2 lat do 5 lat 		90 000 	161 620 	-	
Powyżej 5 lat 		-	-	-	
Razem kredyty 		319 163 	295 793	78 784	
W tym:  długoterminowe 		184 945 	233 283 	41 779	
            krótkoterminowe 		134 218 	62 510 	37 005	
Na dzień 31 grudnia 2009 r., 31 grudnia 2008 r. i na dzień 1 stycznia 2008 r.  wszystkie zaciągnięte przez Spółkę kredyty wyrażone były w złotych polskich. 
Zobowiązania z tytułu kredytów na dzień 31 grudnia 2009 r.
KREDYTY BANKOWE WYKAZANE W PASYWACH  NA  31.12.2009	
Bank	Siedziba banku	Kwota kredytu wg umowy	Waluta	Waluta i  kwota kredytu pozostała do spłaty (bez odsetek)	Waluta	Termin spłaty	
BOŚ	Warszawa	100 000	PLN	99 970	PLN	30.06.2011	
PKO BP	Warszawa	200 000	PLN	180 000	PLN	31.12.2012	
PKO BP 	Warszawa	65 000	PLN	39 193	PLN	31.01.2011	
Razem  kredyty bankowe wykazane w pasywach 				319 163	PLN		
W przypadku posiadania kredytu w rachunku bieżącym w tych samych bankach, w których Spółka posiada lokaty o wartości przewyższającej kwotę tych kredytów i termin ich zakończenia poprzedza datę spłaty kredytu w rachunku bieżącym, Spółka prezentuje powyższe kredyty jako pomniejszenie środków pieniężnych (patrz nota 13).
KREDYTY BANKOWE POMNIEJSZAJĄCE AKTYWA  NA 31.12.2009	
Bank	Siedziba banku	Kwota kredytu wg umowy	Waluta	Waluta i  kwota kredytu pozostała do spłaty (bez odsetek)	Waluta	Termin spłaty	
 BOŚ	Warszawa	40 000	PLN	-	PLN	23.04.2010	
PKO BP	Warszawa	40 000	PLN	-	PLN	16.03.2010	
Razem kredyty w rachunku bieżącym 		80 000	PLN	-	PLN		

Zarząd Spółki szacuje, że wartość godziwa kredytów i pożyczek zaciągniętych przez Spółkę jest w przybliżeniu równa wartości księgowej tych kredytów i pożyczek.
Nota 19.  Zobowiązanie i aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
ZOBOWIĄZANIE I AKTYWA NA PODATEK ODROCZONY – wpływ na  bilans		
	31.12.2009	31.12.2008	01.01.2008	
Zobowiązanie z tytułu odroczonego podatku dochodowego		
Różnice kursowe		39 	41 	31 	
Odsetki naliczone 		255 	380 	97 	
Wynik na sprzedaży lokali , dla których nie zawarto jeszcze umów przeniesienia własności 		14 744 	25 208 	40 099 	
Kary umowne 		-	-	375 	
Rezerwa na przychody z tyt. sprzedaży 		-	-	51 	
Koszty finansowe skapitalizowane 		5 910 	3 636 	-	
Pozostałe 		74 	128 	180 	
Razem zobowiązanie  z tytułu odroczonego podatku dochodowego 		21 022 	29 393 	40 833 	
Odniesione na wynik finansowy 		21 022 	29 393 	40 833 	
Odniesione na kapitał własny 		-	-	-	
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	 	 	 	
Rezerwa na koszty osiedli 		128 	2 391 	4 419 	
Aktualizacja wyceny zapasów 		4 822 	2 159 	1 436 	
Odpisy aktualizujące należności i pozostałe rezerwy 		1 461	1 159 	1 882 	
Rezerwa na świadczenia pracownicze 		950 	1 115 	837 	
Rezerwa na koszty 		1 261 	1 202 	933 	
Koszty finansowe 		673 	340 	-	
Pozostałe 		59 	15 	18 	
Razem aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 		9 354 	8 381 	9 525 	
Odniesione na wynik finansowy 		9 354 	8 381 	9 525 	
Odniesione na kapitał własny 		-	-	-	

PODATEK ODROCZONY – wpływ na rachunek zysków i strat	
	01.01-
-31.12.2009	01.01-
-31.12.2008	
Zobowiązanie z tytułu odroczonego podatku dochodowego		
Różnice kursowe 		(2)	9 	
Odsetki naliczone 		(126)	284 	
Wynik na sprzedaży lokali , dla których nie zawarto jeszcze umów przeniesienia własności		(10 463)	(14 903)	
Rezerwa na przychody z tytułu sprzedaży 		-	(51)	
Rezerwa na należności		-	(375)	
Koszty finansowe skapitalizowane		2 275 	3 636 	
Pozostałe 		(55)	(52)	
Razem zmiana zobowiązania  z tytułu odroczonego podatku dochodowego 		(8 371)	(11 452)	
	 	 	
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego			
Rezerwa na koszt osiedli 		(2 263)	(2 028)	
Aktualizacja wyceny zapasów 		2 663 	723 	
Odpisy aktualizujące należności i pozostałe rezerwy		302 	(723)	
Rezerwa na świadczenia pracownicze 		(165)	278 	
Rezerwa na koszty 		58 	269 	
Koszty finansowe 		333 	340 	
Pozostałe 		44 	(3)	
			
Razem zmiana aktywa  z tytułu odroczonego podatku dochodowego 		972 	(1 144)	

Zmiana netto rezerwy/aktywa na podatek odroczony – wpływ 
na rachunek zysków i strat 		(9 343)	(10 308)	
Nota 20. Obligacje 
OBLIGACJE	31.12.2009	31.12.2008	01.01.2008	
Wartość nominalna wyemitowanych obligacji 		200 000 	200 000 	200 000 	
				
Odsetki do zapłacenia na dzień bilansowy wykazane w pozycji Rozliczenia 
międzyokresowe  		1 022 	1 460 	1 251 	

Na dzień 31 grudnia 2009 r. wyemitowana była jedna emisja obligacji przez Spółkę:
W dniu 5 listopada 2007 r. została podpisana Umowa o przeprowadzenie Programu Emisji Obligacji pomiędzy Spółką a Bankiem BPH S.A. W okresie siedmiu lat trwania programu Dom Development S.A. planuje emitować obligacje średnioterminowe (z terminem zapadalności powyżej 1 roku, jednak nie dłuższym niż 7 lat) o łącznej wartości nieprzekraczającej 400 000 000 złotych, rozumianej jako wartość nominalna wszystkich wyemitowanych i niewykupionych obligacji w każdym dniu trwania Programu. Rentowność obligacji będzie uzależniona od warunków rynkowych w dniu sprzedaży i odnoszona do stawki WIBOR 3M + marża. Środki z emisji obligacji będą służyły finansowaniu rozwoju działalności Spółki. Obligacje będą emitowane w seriach i oferowane wybranym inwestorom.
Spółka nie planuje ubiegania się o wprowadzenie emitowanych w ramach programu obligacji do publicznego obrotu.
Zapisy Umowy zawartej z Bankiem BPH S.A. nie odbiegają od standardów związanych z obsługą tego typu programów.
Dnia 28 listopada 2007 r., na podstawie wyżej opisanej umowy, Spółka wyemitowała 20 000 obligacji serii I o wartości nominalnej 10 000 złotych każda o łącznej wartości nominalnej 200 000 000 PLN. na podstawie Umowy o Przeprowadzenie programu emisji obligacji z Bankiem BPH S.A z dnia 5 listopada 2007 roku. Termin wykupu obligacji przypada na 28 listopada 2012 r., a odsetki w wysokości WIBOR 3M plus marża banku są płatne co trzy miesiące do dnia rozliczenia. Odsetki są wymagalne w lutym, maju, sierpniu i listopadzie przez okres trwania umowy. Środki z emisji obligacji będą służyły finansowaniu rozwoju działalności Spółki. Obligacje stanowią niezabezpieczone zobowiązanie Spółki.
Nota 21. Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania
ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG
ORAZ POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA	31.12.2009	31.12.2008	01.01.2008	
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług 		104 105 	144 612 	120 687	
Fundusze Specjalne 		373 	260 	231 	
Pozostałe zobowiązania 		1	2 	4 	
Razem 		104 479 	144 874 	120 922 	
Nota 22. Krótkoterminowe zobowiązania z tytułu podatków
Na krótkoterminowe zobowiązania z tytułu podatków składają się w głównej mierze zobowiązania z tytułu ubezpieczeń społecznych oraz zobowiązania z tytułu podatku dochodowego od osób fizycznych i podatku dochodowego od osób prawnych.
Nota 23. Rezerwy krótkoterminowe 
REZERWY KRÓTKOTERMINOWE	31.12.2009	31.12.2008	01.01.2008	
Stan na początek okresu  		10 621 	12 183 	3 187 	
Utworzenie rezerw w ciągu roku obrotowego 		6 168 	5 257 	9 502 	
Wykorzystanie rezerw w ciągu roku obrotowego 		(3 771)	(6 819)	(506)	
Stan na koniec okresu 		13 018 	10 621 	12 183 	
Nota 24. Rozliczenia międzyokresowe kosztów i rozliczenia międzyokresowe przychodów
KRÓTKOTERMINOWE ROZLICZENIA MIĘDZYOKRESOWE	31.12.2009	31.12.2008	01.01.2008	
Rozliczenia międzyokresowe kosztów, w tym: 		22 394 	26 236 	46 878 	
Rezerwa na nie zafakturowane koszty produkcji w toku 		1 416 	3 789 	11 163	
Rezerwa na koszty osiedli oddanych do użytkowania 		11 964 	9 867 	23 511 	
Rezerwa na świadczenia pracownicze 		4 681 	5 472 	4 240 	
Rezerwa na koszty zarządzania nieruchomościami 		406 	1 534 	3 260 	
Rezerwa na koszty odsetek od kredytów i obligacji		1 861 	2 965 	1 251 	
Rezerwa na koszty najmu		776 	1 181 	1 586 	
Pozostałe 		1 290 	1 428 	1 867 	
				
Rozliczenia międzyokresowe przychodów, w tym: 		146 312 	361 367 	601 392 	
Przychody przyszłych okresów dotyczące wpłat klientów jeszcze nie rozliczonych do rachunku zysków i strat 	 		146 312 	361 367 	601 392 	
Pozostałe 		-	-	-	
Razem 		168 706 	387 603 	648 270 	

Nota 25. Świadczenia po okresie zatrudnienia 
W Spółce nie ma specjalnych programów świadczeń dla pracowników po okresie zatrudnienia.
Nota 26.  Aktywa i pasywa finansowe
Kategorie aktywów finansowych i zobowiązań finansowych oraz maksymalna ekspozycja na ryzyko kredytowe

AKTYWA I PASYWA  FINANSOWE	31.12.2009	31.12.2008	01.01.2008	
AKTYWA FINANSOWE				
Długoterminowe należności 		2 438 	2 910 	1 552 	
Należności handlowe 		24 358 	37 263 	27 731 	
Należności od jednostek powiązanych 		10 991 	11 768 	941 	
Pożyczki i należności, razem 		37 787 	51 941 	30 224 	
Bony i obligacje skarbowe 		-	-	-	
Pozostałe 		43 	47 	592 	
Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez  rachunek  zysków i strat (przeznaczone do obrotu) 		43 	47 	592 	
	 	 	 	
Środki pieniężne w banku i kasie 	 		1 828 	2 757 	12 237 	
Kredyty w rachunku bieżącym 	 		- 	(67 820)	-	
Lokaty krótkoterminowe 		223 957 	278 184 	249 337 	
Maksymalna ekspozycja na ryzyko kredytowe 		263 615 	265 109 	292 390 	
	 	 	 	
PASYWA FINANSOWE	 	 	 	
Zobowiązania z tytułu kredytów 		319 163 	295 793 	78 785 	
Obligacje własne wyemitowane 		200 000 	200 000 	200 000 	
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług 		104 105 	144 612 	119 053 	
Zobowiązania finansowe wyceniane wg zamortyzowanego kosztu 		623 268 	640 405 	397 838 	
				
Nota 27.  Zarządzanie Ryzykiem Finansowym
Spółka posiada ekspozycje na następujące rodzaje ryzyka finansowego
•	Ryzyko Rynkowe (ryzyko stopy procentowej)
•	Ryzyko Kredytowe
•	Ryzyko Płynności
Ryzyko Rynkowe
Ryzyko rynkowe jest takim rodzajem ryzyka, które odzwierciedla wpływ zmian cen rynkowych takich, jak kursy wymiany walut, stopy procentowe, czy ceny instrumentów kapitałowych, na przychody Spółki lub na wartość posiadanych instrumentów finansowych.
Ryzyko rynkowe obejmuje głównie następujące rodzaje ryzyk:
•	ryzyko walutowe
•	ryzyko stopy procentowej
Ryzyko walutowe
W przypadku istnienia znaczących pozycji walutowych, Spółka stosuje walutowe instrumenty pochodne typu forward i swap do zabezpieczania znaczących przyszłych transakcji walutowych. 
Na dzień 01 stycznia 2008 r., 31 grudnia 2008 oraz 31 grudnia 2009 r. Spółka nie posiadała żadnych istotnych aktywów, pasywów oraz przyszłych płatności w walutach obcych, w związku z czym nie było potrzeby zawierania walutowych instrumentów pochodnych zabezpieczających. 

Ryzyko stopy procentowej
Kredyty bankowe zaciągnięte przy zastosowaniu stałych stóp procentowych narażają Spółkę na ryzyko wartości godziwej stopy procentowej. Kredyty i pożyczki zaciągnięte po zmiennych stopach procentowych powodują ryzyko przepływów pieniężnych. 
Według aktualnej struktury finansowania Spółka nie posiada kredytów o stałym oprocentowaniu. Obecnie Spółka posiada jedynie krótko i średnioterminowe kredyty i obligacje na zmienną stopę procentową, co powoduje ekspozycję na ryzyko przepływów pieniężnych.
Ponadto Spółka posiada krótkoterminowe lokaty bankowe, bony skarbowe oraz długoterminowe obligacje skarbowe oprocentowane wg zmiennej stopy procentowej, z których wysokość zysku uzależniona jest od zmiany bazowych stóp procentowych i częściowo równoważy ryzyko przepływów pieniężnych z tytułu finansowania.
Na datę bilansową Spółka nie posiadała długoterminowych instrumentów finansowych oprocentowanych wg stałej stopy procentowej. 
Struktura instrumentów finansowych oprocentowanych wg zmiennej stopy procentowej na datę bilansową przedstawiała się następująco:

	31.12.2009	31.12.2008	01.01.2008	
INSTRUMENTY ZMIENNOPROCENTOWE				
Aktywa finansowe  *) 		223 957 	278 184 	249 337 	
Pasywa finansowe  *) 		519 163 	563 613 	278 785 	
Razem, netto 		(295 206)	(285 429)	(29 448)	
*) pasywa finansowe uwzględniają kredyty w rachunku bieżącym wykazane w sprawozdaniu finansowym jako pomniejszenie aktywów.

Jako aktywa finansowe wykazane są oprocentowane aktywa finansowe, tj.  lokaty bankowe, bony i obligacje skarbowe. Jako zobowiązania finansowe wykazane są oprocentowane zobowiązania finansowe, tj.  kredyty, obligacje własne oraz zobowiązania z tytułu leasingu finansowego.

Analiza wrażliwości wysokości przepływów pieniężnych na zmianę stopy procentowe
Zmiana o 100 punktów bazowych („pb”) w oprocentowaniu instrumentów na datę bilansową zwiększyłaby (zmniejszyłaby) aktywa netto i rachunek zysków i strat o kwoty wykazane w poniższej tabeli. Analiza ta wykonana dla okresów dwunastu miesięcy kończących się  31 grudnia 2009 r. 31 grudnia 2008 r. i 01 stycznia 2008 r.  zakłada, że wszystkie pozostałe zmienne pozostają stałe. 

 	Rachunek zysków i strat	Aktywa netto	
	Wzrost o 100 pb	Spadek o 100 pb 	Wzrost o 100 pb	Spadek o 100 pb 	
					
31 grudnia 2009					
Aktywa zmiennoprocentowe		1 814 	(1 814)	1 814 	(1 814)	
Pasywa zmiennoprocentowe *		(1 402)	1 402 	(1 402)	1 402 	
Wrażliwość netto 		412 	(412)	412 	(412)	
					
31 grudnia 2008					
Aktywa zmiennoprocentowe		2 253 	(2 253)	2 253 	(2 253)	
Pasywa zmiennoprocentowe *		(1 522)	1 522 	(1 522)	1 522 	
Wrażliwość netto 		731 	(731)	731 	(731)	
					
01 stycznia 2008					
Aktywa zmiennoprocentowe		2 020 	(2 020)	2 020 	(2 020)	
Pasywa zmiennoprocentowe *		(753)	753 	(753)	753 	
Wrażliwość netto 		1 267 	(1 267)	1 267 	(1 267)	
					
 * Koszty finansowe dotyczące  kredytów i obligacji są kapitalizowane przez Spółkę do produkcji w toku. Koszty te przenoszone są stopniowo do rachunku zysków i strat razem z kosztami wytworzenia sprzedanych zapasów. W przedstawionej wyżej analizie przyjęto, że jedna trzecia kosztów finansowych naliczonych i skapitalizowanych w danym okresie jest odniesiona do rachunku zysków i strat wraz z kosztami wytworzenia sprzedanych zapasów danego okresu a pozostała część kosztów pozostaje na zapasach i zostanie odniesiona do rachunku zysków i strat w kolejnych okresach rozliczeniowych.
Ryzyko Kredytowe
Głównymi aktywami finansowymi Spółki są środki na rachunkach bankowych, gotówka, należności z tytułu dostaw i usług, inne należności oraz inwestycje, które reprezentują największą ekspozycję na ryzyko kredytowe w relacji do aktywów finansowych.
Ryzyko kredytowe Spółki jest przede wszystkim przypisane do należności handlowych. Kwoty przedstawione w bilansie są kwotami netto, czyli z uwzględnieniem odpisów aktualizujących wartość wątpliwych należności oszacowanych przez Zarząd Spółki na podstawie wcześniejszych doświadczeń, specyfiki prowadzonej działalności i ich oceny obecnego otoczenia gospodarczego.
Ryzyko kredytowe związane z funduszami płynnymi i pochodnymi instrumentami finansowymi jest ograniczone, ponieważ stronami transakcji są banki o ustalonej reputacji, posiadające wysoki rating kredytowy przyznany przez międzynarodowe agencje ratingowe.
Spółka nie posiada znaczącej koncentracji ryzyka kredytowego. Ryzyko rozłożone jest na dużą ilość partnerów i klientów. Ponadto należy zauważyć, że należności dotyczące głównej działalności Spółki tj. sprzedaży mieszkań i domów jednorodzinnych, są w pełni zabezpieczone gdyż wydanie przedmiotu sprzedaży następuje po zapłaceniu przez nabywców całkowitej ceny wynikającej z umowy przedwstępnej sprzedaży.
Struktura należności handlowych w podziale na okres przeterminowania przedstawiona jest w nocie 8 „Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności”.
Ryzyko Płynności
Ryzyko płynności jest to ryzyko że Spółka nie będzie w stanie regulować swoich zobowiązań finansowych w terminie ich zapadalności. Celem Spółki jest zapewnienie, w najwyższym możliwym stopniu, że jej płynność będzie zawsze zachowana na poziomie pozwalającym na regulowanie zobowiązań w terminie ich zapadalności, bez ponoszenia niemożliwych do przyjęcia strat lub ryzyka narażenia na szwank reputacji Spółki.
Poniższa tabela przedstawia zobowiązania finansowe Spółki w rozbiciu na kontraktowe terminy zapadalności:

 	Wartość bilansowa	0 - 6 
miesięcy	6-12 
miesięcy	1 – 2
lata	2 – 5
Lat	
31 grudnia 2009						
Zobowiązania z tytułu kredytów		319 163 	84 193 	50 025 	94 945 	90 000 	
Obligacje własne wyemitowane 		200 000 	-	-	-	200 000 	
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług		102 685 	69 836 	9 826 	1 852 	21 171 	
Zobowiązania z tytułu leasingu finansowego 		1 420 	355 	355 	473 	237 	
Razem 		623 268 	154 384 	60 206 	97 270 	311 408 	
						
31 grudnia 2008						
Zobowiązania z tytułu kredytów		295 793 	22 897 	39 613 	71 663 	161 620 	
Obligacje własne wyemitowane 		200 000 	-	-	-	200 000 	
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług		142 354 	105 412 	9 905 	20 190 	6 847 	
Zobowiązania z tytułu leasingu finansowego 		2 258 	565 	565 	753 	375 	
Razem 		640 405 	128 874 	50 083 	92 606 	368 842 	

01 stycznia 2008						
Zobowiązania z tytułu kredytów		78 785 	22 656 	14 350 	41 779 	-	
Obligacje własne wyemitowane 		200 000 	-	-	-	200 000 	
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług		116 507 	73 502 	17 997 	3 268 	21 740 	
Zobowiązania z tytułu leasingu finansowego 		2 546 	637 	637 	848 	424 	
Razem 		397 838 	96 795 	32 984 	45 895 	222 164 	

Zarządzanie płynnością Spółki odbywa się głównie poprzez:
•	krótko, średnio i długo-terminowe planowanie przepływów gotówkowych; szczegółowe plany krótkoterminowe aktualizowane są przynajmniej raz na miesiąc,
•	dobór odpowiednich źródeł finansowania na podstawie analizy potrzeb Spółki oraz analizy rynku,  
•	bieżący monitoring wskaźników wynikających z umów z bankami,
•	dywersyfikację źródeł finansowania prowadzonej działalności developerskiej,
•	współpracę z instytucjami finansowymi o ustalonej, wysokiej reputacji.

Zarządzanie Kapitałem 
Polityka Zarządu zakłada utrzymywanie silnej bazy kapitałowej w celu zachowania zaufania inwestorów, wierzycieli i rynku oraz w celu zapewnienia dalszego rozwoju działalności Spółki. 
Za lata kończące się 31 grudnia 2009 i 2008 r. stopa zwrotu z kapitału  (obliczany jako zysk netto do średniorocznej wartości kapitałów własnych) wynosiła odpowiednio 12% i 39%. W tym czasie średni ważony koszt oprocentowania zadłużenia Spółki wynosił  6,32% w 2009 roku i 7,25% w 2008 roku.
Spółka nie posiada zdefiniowanego planu wykupu akcji własnych.
Ani Spółka ani jej spółki zależne nie podlegają żadnym zewnętrznie określonym wymogom kapitałowym z wyjątkiem wymogów ustawowych określonych w Kodeksie Spółek Handlowych.
Nota 28. Zysk na akcję
KALKULACJA ZYSKU PODSTAWOWEGO I ROZWODNIONEGO NA AKCJĘ	01.01-
-31.12.2009	01.01-
-31.12.2008	
Podstawowy zysk na akcję    			
Zysk do wyliczenia podstawowego zysku na akcję		85 230	229 968	
Średnia ważona liczba akcji zwykłych Spółki do wyliczenia podstawowego zysku na akcję		24 560 222	24 560 222	
Podstawowy zysk na akcję (PLN)		3,47	9,36	
			
Rozwodniony zysk na akcję			
Teoretyczny zysk do wyliczenia rozwodnionego zysku na akcję		85 230	229 968	
Potencjalne akcje rozwadniające dotyczące opcji na akcje z Programu II Opcji Menedżerskich)		87 236	6 787	
Średnia ważona rozwodniona liczba akcji zwykłych Spółki do wyliczenia rozwodnionego zysku na akcję 		24 647 458	24 567 009	
Rozwodniony zysk na akcję (PLN)		3,46	9,36	
W Spółce nie występuje działalność zaniechana, w związku z tym zysk na akcję z działalności kontynuowanej jest równy zyskowi na akcję wyliczonemu powyżej.
Nota 29. Podatek dochodowy
PODATEK DOCHODOWY	01.01-
-31.12.2009	01.01-
-31.12.2008	
Podatek dochodowy bieżący 		29 840	66 348	
Podatek dochodowy odroczony 		(9 343)	(10 308)	
Razem 		20 497	56 040	

Uzgodnienie pomiędzy podatkiem dochodowym obliczonym jako iloczyn zysku brutto przed opodatkowaniem i ustawowej stawki podatku a rzeczywistym obciążeniem z tytułu podatku dochodowego wykazanym w rachunku zysków i strat Spółki zaprezentowane jest poniżej.
UZGODNIENIE	01.01-
-31.12.2009	01.01-
-31.12.2008	
Zysk brutto przed opodatkowaniem 		105 727 	286 008 	
Stawka podatku dochodowego: 19% 		20 088 	54 341 	
Trwałe różnice nie objęte podatkiem dochodowym bieżącym i odroczonym w sprawozdaniu finansowym 		704	411 	
Efekt podatkowy opcji menadżerskich trwale nie stanowiących kosztu uzyskania przychodów  		915	1 288 	
Inne		-	-	
Otrzymana dywidenda		(1 210)	-	
Obciążenie rzeczywiste z tytułu podatku dochodowego 		20 497	56 040	
Efektywna stawka podatkowa 		19,39%	19,59% 	
Na skutek częstych zmian w systemie podatkowym przepisy prawne dotyczące podatku VAT, podatku dochodowego od osób prawnych, podatku dochodowego od osób fizycznych oraz składek ZUS również często ulegają zmianie. Obowiązujące regulacje prawne zawierają niejasności, co wywołuje różnice w interpretacjach przepisów podatkowych zarówno pomiędzy organami podatkowymi, jak i pomiędzy organami podatkowymi a podatnikami.
Rozliczenia podatkowe oraz inne rozliczenia (takie jak cło czy transakcje z podmiotami zagranicznymi) mogą być przedmiotem kontroli przez organy podatkowe albo inne organy, które są uprawnione do nakładania znaczących kar. Wszystkie ujawnione w wyniku kontroli zaległości podatkowe są obciążone znacznymi odsetkami. Rozliczenia podatkowe mogą być przedmiotem kontroli w każdym czasie w ciągu 5 lat od zakończenia roku obrotowego, którego dotyczą. W takich warunkach ryzyko podatkowe w Polsce jest znacznie większe niż w innych krajach o ustabilizowanych systemach podatkowych.
Nota 30. Sprawozdawczość segmentowa
Spółka nie sporządza informacji segmentowej z uwagi na fakt, iż prowadzi jednorodną działalność w obrębie jednego segmentu.
Nota 31. Przychody z działalności operacyjnej
ANALIZA PRZYCHODÓW	01.01-
-31.12.2009	01.01-
-31.12.2008	
Przychody ze sprzedaży wyrobów gotowych 		684 260 	863 701 	
Przychody ze sprzedaży usług 		15 235 	19 384 	
Przychody ze sprzedaży towarów (gruntów) 		1 634 	1 271 	
Razem 		701 129 	884 356 	
Nota 32. Koszty działalności operacyjnej
KOSZTY DZIAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ	01.01-
-31.12.2009	01.01-
-31.12.2008	
Koszt własny sprzedaży		 	
Koszty sprzedaży wyrobów gotowych 		(491 154)	(489 307)	
Koszty sprzedaży usług 		(12 828)	(16 348)	
Koszty sprzedaży towarów (gruntów) 		(1 858)	(1 036)	
Razem koszt własny sprzedaży 		(505 840)	(506 691)	
 	 	 	
Koszty sprzedaży i koszty ogólnego zarządu	 	 	
Koszty sprzedaży 		(22 266)	(30 000)	
Koszty ogólnego zarządu 		(41 923)	(59 482)	
Razem koszty sprzedaży i koszty ogólnego zarządu 		(64 189)	(89 482)	
	 	 	
Koszty sprzedaży i koszty ogólnego zarządu wg rodzaju	 	 	
Amortyzacja 		(2 403)	(2 386)	
Zużycie materiałów i energii 		(6 943)	(8 380)	
Usługi obce 		(16 427)	(26 133)	
Podatki i opłaty 		(174)	(392)	
Wynagrodzenia 		(27 946)	(37 430)	
Ubezpieczenia społeczne i inne świadczenia 		(3 242)	(4 747)	
Program opcji menadżerskich		(4 818)	(6 780)	
Pozostałe koszty rodzajowe 		(2 236)	(3 234)	
Razem koszty sprzedaży i koszty ogólnego zarządu wg rodzaju 	(64 189)	(89 482)	

Nota 33. Koszty wynagrodzeń
ŚREDNI MIESIĘCZNY STAN ZATRUDNIENIA (wraz z kadrą zarządczą)	01.01-
-31.12.2009	01.01-
-31.12.2008	
Poszczególne kategorie zatrudnionych (liczba zatrudnionych) 	134	179	
      Kategoria  – umysłowi 		134	179	
      Kategoria – fizyczni 		-	-	
Ogólne wynagrodzenie w podziale na:	31 188	42 177	
      Wynagrodzenia 		27 946	37 430	
      Ubezpieczenia społeczne i inne świadczenia 		3 242	4 747	

Nota 34. Pozostałe przychody operacyjne
POZOSTAŁE PRZYCHODY OPERACYJNE	01.01-
-31.12.2009	01.01-
-31.12.2008	
Przychody z tytułu kar umownych, porozumień i odszkodowań 		2 737 	1 309 	
Rozwiązanie rezerwy na koszty 		2 710 	4 281 	
Rozwiązanie rezerwy na należności 		-	-	
Aktualizacja wyceny środków trwałych		-	-	
Pozostałe 		302 	277 	
Razem 		5 749 	5 867 	
Nota 35. Pozostałe koszty operacyjne
POZOSTAŁE KOSZTY OPERACYJNE	01.01-
-31.12.2009	01.01-
-31.12.2008	
Rezerwa z tytułu kar i porozumień z klientami 		297 	-	
Darowizny 		92 	160 	
Odpisane należności 		1 751 	861 	
Rezerwa na koszty wynagrodzeń 		59 	306 	
Rezerwa na sprawy sporne 		3 427 	293 	
Rezerwa na pozostałe koszty 		130 	1 635 	
Aktualizacja wartości zapasów 		14 013 	6 936 	
Aktualizacja wyceny środków trwałych		-	-	
Koszty napraw i usterek (w tym rezerwa) 		4 526 	1 801 	
Koszty prac rozwojowych i zaniechanych projektów 		604 	2 127 	
Pozostałe 		665 	601 	
Razem 		25 564 	14 720 	

Nota 36. Przychody finansowe
PRZYCHODY FINANSOWE	01.01-
-31.12.2009	01.01-
-31.12.2008	
Dywidendy		6 370 	-	
Odsetki 		2 738	11 479 	
Pozostałe		187	84 	
Razem 		9 295 	11 563 	
Nota 37. Koszty finansowe
KOSZTY FINANSOWE	01.01-
-31.12.2009	01.01-
-31.12.2008	
Odsetki od kredytów i obligacji (część nie skapitalizowana) 		11 604 	3 744 	
Odsetki pozostałe 		302 	174 	
Różnice kursowe 		116 	20 	
Ubezpieczenie kredytów hipotecznych 		2 	25 	
Prowizje i opłaty 		1 313 	596 	
Aktualizacja wyceny inwestycji długoterminowych 		1 344	-	
Pozostałe 		172 	326 	
Razem 		14 853 	4 885 	

Nota 38. Koszty finansowe z tytułu odsetek
KOSZTY FINANSOWE Z TYTUŁU ODSETEK	01.01-
-31.12.2009	01.01-
-31.12.2008	
Wartość kosztów finansowych (odsetek) aktywowanych w produkcji w toku * 		15 768	20 729	
Wartość kosztów finansowych (odsetek) ujętych w rachunku zysków i strat 		11 604	3 744	
Całkowita wartość poniesionych kosztów finansowych z tytułu odsetek 		27 372	24 473	
*	Koszty finansowe poniesione w wyniku finansowania projektów developerskich są co do zasady kapitalizowane jako produkcja w toku i dotyczą odsetek, prowizji i opłat  od obligacji oraz kredytów zaciągniętych na realizację projektów developerskich. Kwota ta stanowi różnicę  pomiędzy kosztami finansowymi od ww. źródeł finansowania a przychodami finansowymi uzyskanymi w efekcie inwestowania wolnych środków finansowych w krótkoterminowe lokaty i podobne instrumenty finansowe.

Nota 39. Transakcje z podmiotami powiązanymi 

W okresach dwunastu miesięcy zakończonych 31 grudnia 2009, 2008 i 2007 r. Spółka była stroną przedstawionych poniżej transakcji z podmiotami powiązanymi. Opisy transakcji przedstawione zostały w formie tabel. W szczególnych przypadkach opisy poszczególnych umów lub wyjaśnienia, ujęte zostały również w formie opisowej. Ze względu na wielkość obrotów Spółki przyjęto, że w przypadku gdy transakcje z podmiotem powiązanym w żadnym z prezentowanych okresów nie przekroczyły 100 tys. PLN, wówczas transakcje z tym podmiotem zostały pominięte w zestawieniu.
Dom Development S.A. jako kupujący produkty lub usługi
Druga strona transakcji	Określenie transakcji	01.01-
-31.12.2009	01.01-
-31.12.2008	01.01-
31.12.2007	
Woodsford Consulting Limited		Usługi konsultingowe wg umowy z dnia 1 lutego 2000 r. z późniejszymi aneksami	1 684	1 773	1 903	
Hansom Property Company Limited		Usługi konsultingowe wg umowy z dnia 31 marca 1999 r.	240	212	193	
Towarzystwo Ubezpieczeń Wzajemnych 
Bezpieczny Dom” 		
Ubezpieczenie ryzyka powstania strat finansowych	(40)	475	1 225	
Dom Development Grunty sp. z o.o. 		Wykonanie usługi zgodnie z aneksem do Umowy z dn. 12.04.2007 r.	85	85	128	
Fort Mokotów sp. z o.o. 		Koszty zarządzania nieruchomościami	-	-	5 586	
Fort Mokotów sp. z o.o. 		Pozostałe	(2)	145	175	

Dom Development S.A. kupujący grunt w ramach umowy pośrednictwa
Druga strona transakcji	Określenie transakcji	01.01-
-31.12.2009	01.01-
-31.12.2008	01.01-
-31.12.2007	
Dom Development Grunty sp. z o.o. 		Kwoty zaliczek  przekazanych do Dom Development Grunty sp. z o.o. w celu nabycia gruntów w ramach umów zleceń 	301	10 267	55 548	
Dom Development Grunty sp. z o.o. 		Wartość gruntów przekazanych do Dom Development S.A. w realizacji umów zleceń	-	47 381	13 853	

Dom Development S.A. świadczący usługi (sprzedający) – wartość usług zafakturowanych w okresie
Druga strona transakcji	Określenie transakcji	01.01-
-31.12.2009	01.01-
-31.12.2008	01.01-
-31.12.2007	
Fort Mokotów sp. z o.o. 		Umowa na Generalną Realizację Inwestycji,  umowa z dnia 15 kwietnia 2002 r.	-	-	212	
Fort Mokotów sp. z o.o. 	
	Umowa zlecenia sprzedaży oraz umowa o świadczenie usług reklamowych i marketingowych, 
Umowa z dnia 15 kwietnia 2002 r.	600	650	1 964	
Fort Mokotów sp. z o.o. 		Umowa  z dnia 22.07.2005 r. dot. wykonania napraw 	144	156	120	
Fort Mokotów sp. z o.o. 		Koszty zarządzania nieruchomościami	-	10	876	
Fort Mokotów sp. z o.o. 		Pozostałe 	27	115	123	

Dom Development S.A. jako wypłacający dywidendę
Druga strona transakcji	Określenie transakcji	01.01-
-31.12.2009	01.01-
-31.12.2008	01.01-
-31.12.2007	
Dom Development B.V.		Dywidenda (brutto)	12 397	31 613	2 324	

Dom Development S.A. jako otrzymujący dywidendę
Druga strona transakcji	Określenie transakcji	01.01-
-31.12.2009	01.01-
-31.12.2008	01.01-
-31.12.2007	
Fort Mokotów sp. z o.o. 		Dywidenda (brutto)	6 370	-	29 400	

Dom Development S.A. jako wpłacający dopłaty do kapitału
Druga strona transakcji	Określenie transakcji	01.01-
-31.12.2009	01.01-
-31.12.2008	01.01-
-31.12.2007	
Dom Development  Na Dolnej Sp. z o.o. 		Wpłata na pokrycie straty /dopłaty do kapitału	-	30	-	
PTI Sp. z o.o. 		Wpłata na pokrycie straty /dopłaty do kapitału	-	-	12	
Towarzystwo Ubezpieczeń Wzajemnych „Bezpieczny Dom” 		Zwrot dopłat  na pokrycie strat TUW	175	-	-	
Dom Development Zarządzanie Nieruchomosciami Sp. z o.o. 		Zwrot dopłat  na pokrycie strat DD ZN	49	-	-	

Salda z podmiotami powiązanymi
Salda z punktu widzenia Spółki 	
	Należności	Zobowiązania 	
Podmiot	31.12.2009	31.12.2008	31.12.2007	31.12.2009	31.12.2008	31.12.2007	
Saldo razem		57 122	56 833	87 604	173	3	1 530	
Salda poniżej 100 tys. PLN		15	9	28	1	3	11	
Salda powyżej 100 tys. PLN		57 107	56 824	87 576	172	-	1 519	
Jednostki zależne 		57 028	56 727	87 576	-	-	-	
Dom Development Morskie Oko sp. z o.o. 
dopłaty do kapitału		1 147	1 147	1 147	-	-	-	
Dom Development Grunty sp. z o.o. 		55 881	55 580	86 429	-	-	-	
Jednostki współzależne		79	97	-	-	-	1 268	
Fort Mokotów sp. z o.o. 		79	97	-	-	-	1 268	
Pozostałe podmioty		-	-	-	172	-	251	
Woodsford Consulting Limited		-	-	-	172	-	251	

Umowy sprzedaży lokali mieszkalnych kadrze kierowniczej i członkom ich rodzin.
Osoba powiązana	Data	Opis	Wartość umowy 
ze Spółką
w PLN	
Jarosław Szanajca oraz
 Iwona Jackowska-Szanajca

Michał Jackowski	28.04.2009

11.08.2009	Umowa przeniesienia praw i obowiązków z umowy przyrzeczenia sprzedaży dotyczącej lokalu mieszkalnego, pomieszczenia gospodarczego oraz dwóch miejsc parkingowych w inwestycji p.n. „Patria”.
Umowa ustanowienia odrębnej własności w/w lokalu i jego sprzedaży dotycząca lokalu mieszkalnego, pomieszczenia gospodarczego oraz dwóch miejsc parkingowych w inwestycji p.n. „Patria”.	557 743,75	
Marek Dalba oraz
 Krystyna Dalba	06.05.2009	Umowa przeniesienia praw i obowiązków z umowy przyrzeczenia sprzedaży udziału w lokalu  użytkowym - garażu, której przedmiotem były dwa miejsca parkingowe, zlokalizowane w garażoparkingu podziemnym w inwestycji p.n. „Kasztanowa Aleja I”.	4 000,00	
Zygmunt Kostkiewicz	18.06.2009	Umowa sprzedaży udziału we współwłasności działki gruntu, z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości stanowiącej dwa miejsca postojowe w inwestycji p.n. „Akacje V”.	600,00	
Jacek Orkisz oraz
 Agnieszka Orkisz	25.06.2009	Rozwiązanie umowy przyrzeczenia sprzedaży dotyczącej lokalu mieszkalnego, miejsca parkingowego wraz z boksem oraz miejsca parkingowego w inwestycji p.n. „Grzybowska”.	1 389 800,10	
Pozostałe informacje o podmiotach powiązanych
Dom Land Sp. z o.o. jako spółka powiązana w inny sposób niż kapitałowo, uczestniczy jako udziałowiec spółki Dom Development Grunty Sp. z o.o.  w zakupie gruntów, które następnie stanowią element projektów realizowanych przez Dom Development S.A. Transakcje między podmiotami powiązanymi odbywają się na zasadach rynkowych.

Nota 40.  Plan Motywacyjny – Programy Opcji Menedżerskich
Na dzień 31 grudnia 2009 r. w Spółce istniał jeden aktywny Programy Opcji Menedżerskich przyjęty w ramach Planu Motywacyjnego dla kadry kierowniczej Spółki.
Nazwa Programu	Opcje w ramach programu (liczba akcji)	Opcje przyznane
(liczba akcji)	Opcje wykonane
(liczba akcji)		Opcje w ramach programu (liczba akcji)	Opcje przyznane
(liczba akcji)	Opcje wykonane
(liczba akcji)	
	31.12.2009		31.12.2008	

Programy zakończone na dzień 31 12 2009
Program I 		413 100	413 100	413 100		413 100	413 100	413 100	
Program I B 		92 500	92 500	82 750		92 500	92 500	-	

Program aktywny
na dzień 31 12 2009								
Program II 		726 000	726 000	-		726 000	565 475	-	

W 2009 roku nastąpiło zwiększenie ilości opcji przyznanych w ramach Programu II. Było to wynikiem przyznania 229 025 opcji w ramach kolejnych transz tego programu (zwiększenie ilości przyznanych opcji) przy jednoczesnym zmniejszeniu  o 68 500 opcji w wyniku rozwiązania umów o pracę z kilkoma pracownikami uprawnionymi do wzięcia udziału w Programie II Opcji Menadżerskich. 

Program I B 
W dniu 22 marca 2006 r. Rada Nadzorcza Dom Development S.A. przyjęła postanowienia Programu I A Opcji Menedżerskich dotyczących Akcji serii E Dom Development S.A. („Program I A”). Zgodnie z postanowieniami Programu I A osobom uprawnionym, do których został skierowany Program I A i które zawarły umowy przedwstępne sprzedaży akcji, przysługuje prawo do żądania zawarcia przez Spółkę z taką osobą uprawnioną umowy sprzedaży akcji w okresie opcji, tj. w dacie wskazanej przez osobę uprawnioną, która nie może jednakże przypaść wcześniej niż 22 marca 2009 r. i nie później niż 22 marca 2013 r. na warunkach określonych w umowie z taką osoba uprawnioną i w Programie I A. Program obejmuje 96 750 akcji Spółki. Wszystkie akcje zostały zaoferowane członkom kadry menedżerskiej Spółki w maju 2006 roku. 
Wartość opcji na dzień ich przyznania, wyliczona na podstawie modelu bazującego na metodzie Blacka-Scholesa-Mertona wyniosła 4 555 tys. PLN. Wartość ta była odnoszona równomiernie do rachunku zysków i strat przez okres trzech lat. 

Program II
Program II Opcji Menedżerskich dotyczy 726 000 akcji Dom Development S.A. („Program II”). Zgodnie z postanowieniami Programu II miało miejsce kilka emisji akcji o wartości nominalnej 1,00 PLN każda („Transze”). Przyznania opcji dokonuje Rada Nadzorcza w formie uchwały. Dzień podjęcia uchwały przyznającej opcje przez Radę Nadzorczą jest dniem przyznania opcji („Dzień Przyznania”). Uchwała Rady Nadzorczej określi osoby uprawnione do wzięcia udziału w Programie II wraz z liczbą i ceną emisyjną akcji dla każdej z tych osób. Cena po jakiej akcje mogą zostać nabyte w ramach wykonywania opcji przyznanej na mocy Programu wynosi 114,48 PLN. Osobom, które zaakceptują uczestnictwo w Programie II, Spółka potwierdzi przyznanie opcji objęcia określonej liczby akcji po określonej cenie i w określonych datach („Opcja”). Rada Nadzorcza może określić dodatkowe warunki wymagane do zrealizowania opcji. Opcja nie może być wykonana wcześniej niż przed upływem 3 lat od jej przyznania i później niż po upływie 7 lat od jej przyznania. W celu realizacji Programu II Walne Zgromadzenie w dniu 10 sierpnia 2006 r. upoważniło Zarząd do podwyższenia kapitału zakładowego Spółki w ramach kapitału docelowego oraz do emisji warrantów subskrypcyjnych pozwalających na wykonanie prawa do zapisu na akcje Spółki w okresie 3 lat od daty rejestracji zmiany Statutu. Program II przewiduje, iż o ile to będzie konieczne, po Dniu Przyznania dla danej Transzy Zarząd zaproponuje Walnemu Zgromadzeniu podjęcie uchwały o zmianie Statutu i odnowieniu upoważnienia Zarządu, na okres 3 lat od daty rejestracji zmiany Statutu, do podwyższenia kapitału zakładowego maksymalnie o 726 000 akcji minus akcje już wyemitowane na podstawie Programu II oraz objęte kapitałem docelowym, wyłączenia prawa poboru dotychczasowych akcjonariuszy za zgodą Rady Nadzorczej oraz emisji warrantów subskrypcyjnych. 

W dniu 6 grudnia 2006 r. Rada Nadzorcza Dom Development S.A. podjęła uchwałę w sprawie określenia osób uprawnionych do wzięcia udziału w Programie II Opcji Menedżerskich dotyczącym 726 000 Akcji Dom Development S.A., liczby i ceny akcji dla każdej z tych osób. Zgodnie z ww. uchwałą przyznano 234 538 opcji na akcje Spółki. Wartość opcji na dzień ich przyznania, wyliczona na podstawie modelu bazującego na metodzie Blacka-Scholesa-Mertona wyniosła 14 273 tys. PLN. Wartość ta, pomniejszona o wartość opcji wygasłych,  odnoszona była równomiernie do rachunku zysków i strat przez okres trzech lat.  

W dniu 7 grudnia 2007 r. Rada Nadzorcza Dom Development S.A. podjęła uchwałę w sprawie określenia osób uprawnionych do wzięcia udziału w drugiej transzy Programu II Opcji Menedżerskich dotyczącym 726 000 akcji Dom Development S.A. oraz liczby i ceny akcji dla każdej z tych osób. Zgodnie z ww. uchwałą przyznano kolejne 242 000 opcji na akcje Spółki. Wartość opcji na dzień ich przyznania, wyliczona na podstawie modelu bazującego na metodzie Blacka-Scholesa-Mertona wyniosła 9 970 tys. PLN. Wartość ta, pomniejszona o wartość opcji wygasłych,  jest odnoszona równomiernie do rachunku zysków i strat przez okres trzech lat.  

W dniu 10 grudnia 2008 r. Rada Nadzorcza Dom Development S.A. podjęła uchwałę w sprawie określenia osób uprawnionych do wzięcia udziału w trzeciej transzy Programu II Opcji Menedżerskich dotyczącym 726 000 akcji Dom Development S.A. oraz liczby i ceny akcji dla każdej z tych osób. Zgodnie z ww. uchwałą przyznano kolejne 242 000 opcji na akcje Spółki. Wartość opcji na dzień ich przyznania, wyliczona na podstawie wyżej opisanego modelu i założeń wyniosła 2 047 tys. PLN. Wartość ta, pomniejszona o wartość opcji wygasłych, jest odnoszona równomiernie do rachunku zysków i strat przez okres trzech lat. 

W dniu 15 stycznia 2009 r. Rada Nadzorcza Dom Development S.A. podjęła uchwałę w sprawie przyznania 31 000 opcji w ramach  Programu II Opcji Menedżerskich dotyczącym 726.000 akcji Dom Development S.A. oraz ceny akcji. Zgodnie z ww uchwałą opcje te przyznano panu Januszowi Zalewskiemu, Wiceprezesowi Zarządu Spółki.
Wartość godziwa ww. opcji zamiennych na akcje została oszacowana na dzień przyznania opcji na podstawie modelu bazującego na metodzie Blacka-Scholesa-Mertona biorąc pod uwagę warunki istniejące na dzień przyznania opcji. Poniżej przedstawione są założenia wejściowe przyjęte do modelu dla wyceny tych opcji przyznanych w ramach Programu II:
Stopa dywidendy (%) 				  3,12
Przewidywany wskaźnik zmienności (%) 		52,75
Stopa procentowa wolna od ryzyka (%) 		  4,36
Spodziewany okres realizacji opcji (w latach)		  4,00
Cena realizacji opcji (PLN)			             16,97
Bieżąca cena akcji (PLN) 			             18,02
Wartość opcji na dzień ich przyznania, wyliczona na podstawie wyżej opisanego modelu i założeń wyniosła 215 tys. PLN. Wartość ta jest odnoszona równomiernie do rachunku zysków i strat przez okres trzech lat. 

W dniu 10 grudnia 2009 r. Rada Nadzorcza Dom Development S.A. podjęła uchwałę w sprawie określenia osób uprawnionych do wzięcia udziału w trzeciej transzy Programu II Opcji Menedżerskich dotyczącym 726 000 akcji Dom Development S.A. oraz liczby i ceny akcji dla każdej z tych osób. Zgodnie z ww. uchwałą przyznano kolejne 198 025 opcji na akcje Spółki.
Wartość godziwa przyznanych w tej transzy opcji zamiennych na akcje została oszacowana na dzień przyznania opcji na podstawie modelu bazującego na metodzie Blacka-Scholesa-Mertona biorąc pod uwagę warunki istniejące na dzień przyznania opcji. Poniżej przedstawione są założenia wejściowe przyjęte do modelu dla wyceny opcji przyznanych w ramach trzeciej transzy Programu II:
Stopa dywidendy (%) 				  1,86
Przewidywany wskaźnik zmienności (%) 		59,64
Stopa procentowa wolna od ryzyka (%) 		  4,00
Spodziewany okres realizacji opcji (w latach)		  3,00
Cena realizacji opcji (PLN)			             40,64
Bieżąca cena akcji (PLN) 			             43,43
Wartość opcji na dzień ich przyznania, wyliczona na podstawie wyżej opisanego modelu i założeń wyniosła 3 533 tys. PLN. Wartość ta, pomniejszona o wartość opcji wygasłych, jest odnoszona równomiernie do rachunku zysków i strat przez okres trzech lat. 

W okresach dwunastu miesięcy zakończonych 31 grudnia 2009 i 2008 roku do rachunku zysków i strat odniesiono odpowiednio 4 818 tys. PLN i 6 780 tys. PLN z tytułu przyznanych opcji menedżerskich.

Opcje na akcje przydzielone i możliwe do realizacji na poszczególne dni bilansowe oraz zmiany w prezentowanych okresach:
OPCJE NA AKCJE	01.01-31.12.2009	01.01-
-31.12.2008	
Opcje niezrealizowane 
na początek okresu	Ilość		657 975	532 700	
	Całkowita cena realizacji		44 290	50 498	
				
Opcje przyznane 
w okresie	Ilość		229 025	242 000	
	Całkowita wartość wykonania opcji		8 574	3 608	
				
Opcje wygasłe 
w okresie	Ilość		68 500	116 725	
	Całkowita wartość wykonania opcji		5 370	9 816	
				
Opcje zrealizowane 
w okresie	Ilość		-	-	
	Całkowita wartość wykonania opcji		82 750	-	
	Średnia ważona cena wykonania opcji na jedną akcję 		504	-	
Opcje niezrealizowane
 na koniec okresu	Ilość		735 750	657 975	
	Całkowita cena realizacji		46 990	44 290	
				
Opcje możliwe do zrealizowania 
na początek okresu	Ilość		-	-	
	Całkowita cena realizacji		-	-	
Opcje możliwe do zrealizowania 
na koniec okresu	Ilość		159 150	-	
	Całkowita cena realizacji		17 163	-	

Struktura przydzielonych i niezrealizowanych opcji na akcje na dzień 31 grudnia 2009 r.:

Program	Liczba opcji	Cena  realizacji 
jednej opcji 
(PLN)	
Program I B 		9 750	6,10	
Program II 		310 800	114,48	
Program II 		186 175	14,91	
Program II 		31 000	16,97	
Program II 		198 025	40,64	
Razem 		735 750		

Nota 41.  Wynagrodzenie osób wchodzących w skład organów zarządzających i nadzorczych Spółki
Wynagrodzenia	01.01-
-31.12.2009	01.01-
-31.12.2008	
1. Zarząd			
Wynagrodzenie 		3 720	5 575	
     W tym wynagrodzenie z  zysku 		-	-	
			
2. Rada nadzorcza:			
Wynagrodzenie		792	622	
Składy Zarządu i Rady Nadzorczej Spółki na dzień 31 grudnia 2009 r. przedstawione są w nocie 44.
Umowy o świadczenie usług przez członków organów zarządzających i nadzorczych zawarte ze Spółką lub jej podmiotami zależnymi określające świadczenia wypłacane w chwili rozwiązania stosunku pracy
Członkowie Zarządu Spółki: Jarosław Szanajca, Janusz Zalewski, Janusz Stolarczyk i Jerzy Ślusarski zatrudnieni są w Spółce na podstawie umów o pracę. 

Zgodnie z postanowieniami umów o pracę rozwiązanie stosunku pracy z poszczególnymi członkami Zarządu Spółki następuje na następujących zasadach:
Imię i nazwisko
członka zarządu	Długość okresu wypowiedzenia umowy (w miesiącach)	Uwagi	
	Przez
Spółkę	Przez Pracownika 		
Szanajca Jarosław 		8	50% kwoty wynagrodzenia za okres ośmiu miesięcy płatne 
po złożeniu wypowiedzenia	Pozostałe 50% kwoty będzie wypłacone w 5 równych ratach miesięcznych	

Ślusarski Jerzy 		6	Bez dodatkowych zapisów	

Janusz Zalewski 		6	Bez dodatkowych zapisów	
Stolarczyk Janusz 		9	3	50% kwoty wynagrodzenia za okres dziewięciu miesięcy płatne po złożeniu wypowiedzenia	Pozostałe  50% kwoty będzie wypłacone w 8 równych ratach miesięcznych	

Nota 42.  Zobowiązania warunkowe 

ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE	31.12.2009	31.12.2008	
Gwarancje		102	9 904	
Poręczenia		1 093	1 109	
Razem		1 195	11 013	

Ponadto niektóre zobowiązania Spółki zabezpieczone są wekslami:

ZABEZPIECZENIA  ZOBOWIĄZAŃ SPÓŁKI	31.12.2009	31.12.2008	
Weksle, w tym: 				
– weksle stanowiące dodatkowe zabezpieczenie roszczeń banku BOŚ 
   wynikających z udzielonego kredytu		
140 000	
140 000	

– weksle stanowiące dodatkowe zabezpieczenie roszczeń banku PKO BP 
   wynikających z udzielonego kredytu		
105 000	
47 241	
– weksle stanowiące dodatkowe zabezpieczenie roszczeń banku BOŚ
   wynikających z trójstronnej umowy ubezpieczenia poręczeń kredytów 
   klientów Spółki		2 000	2 000	
- weksle stanowiące pozostałe zabezpieczenia 		-	1 452	
Razem		247 000	190 693	

Nota 43.  Istotne sprawy sądowe na 31 grudnia 2009 r. 

Największym postępowaniem dotyczącym wierzytelności Spółki jest postępowanie egzekucyjne z wniosku Spółki z dnia 20 stycznia 2009 r. przeciwko Erabud Sp. z  o.o. z siedzibą w Warszawie w celu wyegzekwowania kwoty stanowiącej 35 % wartości ceny brutto nieruchomości tj. 22 672 tys. zł., zapłaconej Erabud Sp. z  o.o. na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 4 stycznia 2008 r. dotyczącej nabycia nieruchomości położonej w Józefosławiu, gminie Piaseczno, o powierzchni 88 495 m2. 
Największe postępowanie dotyczące zobowiązań Spółki jest ściśle powiązane z ww. postępowaniem egzekucyjnym. Jest to sprawa z powództwa Erabud Sp. z  o.o. z siedzibą w Warszawie o wykonanie ww. przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 4 stycznia 2008 r. Pozew Erabud Sp. z  o.o. z dnia 26 września 2009 r. został doręczony Spółce w dniu 8 października 2009 r. Wartość przedmiotu sporu wynosi 64 778 tys. zł. i jest tożsama z łączną ceną brutto za ww. nieruchomość określoną w ww. umowie przedwstępnej. W ocenie Zarządu Spółki ww. pozew jest bezpodstawny. Spółka skutecznie odstąpiła od ww. umowy przedwstępnej w dniu 17 września 2008 r. Następnie, wobec braku dobrowolnego zwrotu przez Erabud Sp. z  o.o. ww. kwoty 22 672 tys. zł. zadatku, Spółka rozpoczęła powyżej opisaną procedurę egzekucji komorniczej. 

Pozostałe postępowania, których stroną jest Spółka, nie mają istotnego wpływu na działalność Spółki.  

Nota 44.  Zmiany w składzie Zarządu i Rady Nadzorczej Spółki

W roku 2009 nie zaszły zmiany w składzie osobowym Zarządu i Rady Nadzorczej.
Skład osobowy Zarządu:
Na dzień 31 grudnia 2009 roku Zarząd spółki Dom Development S.A. liczył 5 Członków.
Jarosław Szanajca – Prezes Zarządu
Janusz Zalewski – Wiceprezes Zarządu
Jerzy Ślusarski – Wiceprezes Zarządu
Janusz Stolarczyk – Członek Zarządu
Terry Roydon – Członek Zarządu
 
Skład osobowy Rady Nadzorczej
Na dzień 31 grudnia 2009 roku Rada Nadzorcza liczyła 7 członków.
Grzegorz Kiełpsz – Przewodniczący Rady Nadzorczej
Zygmunt Kostkiewicz – Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej
Richard Lewis – Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej
Stanisław Plakwicz – Członek Rady Nadzorczej
Michael Cronk – Członek Rady Nadzorczej
Markham Dumas – Członek Rady Nadzorczej
Włodzimierz Bogucki – Członek Rady Nadzorczej
Nota 45.  Dodatkowa informacja o działalności operacyjnej Spółki 
W okresie dwunastu miesięcy zakończonych 31 grudnia 2009 r. miały miejsce następujące istotne zmiany dotyczące portfela realizowanych przez Spółkę inwestycji deweloperskich: 

Projekty  zakończone w 2009 roku:
Projekt		Decyzja o pozwoleniu na użytkowanie		Segment		Liczba mieszkań	
Regaty I etap 			I kw. 2009		Popularny		148		
Regaty II etap 			I kw. 2009		Popularny		242		
Derby 18			II kw. 2009		Popularny		82		
Derby 13			II kw. 2009		Popularny		174		
Regaty II etap 9			III kw. 2009		Domy jednorodzinne		88		
Laguna II 			III kw. 2009		Domy jednorodzinne		26		
Róża Wiatrów			III kw. 2009		Popularny		184		
Derby 16			III kw. 2009		Popularny		276		
Akacje 11 			III kw. 2009		Popularny		77		
Regaty III etap			IV kw. 2009		Popularny		166		
Grzybowska			IV kw. 2009		Podwyższony		287		

Projekty rozpoczęte, czyli projekty dla których rozpoczęto budowę i sprzedaż:
Projekt		Rozpoczęcie  budowy i sprzedaży		Segment		Liczba mieszkań	
Derby 9			IV kw. 2009		Popularny		258		
Saska I/1			IV kw. 2009		Popularny		325		
 
Nota 46.  Istotne zdarzenia po dacie bilansowej
Brak istotnych wydarzeń po dacie bilansu.
Nota 47. Zatwierdzenie sprawozdań finansowych za rok 2009 oraz podział zysku 

Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Dom Development S.A. w dniu 21 maja 2009 r. zatwierdziło, przedstawione  przez  Zarząd sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2008 r., sprawozdanie z działalności Dom Development S.A. w 2008 roku oraz skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2008 roku i sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. w 2008 roku. Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy udzieliło Zarządowi absolutorium za 2008 rok.
Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Spółki Dom Development S.A. przeznaczyło część zysku netto Spółki za rok 2008 w kwocie 19 648 177,60 PLN  tj. 0,80 PLN  na każdą akcję, na wypłatę dywidendy akcjonariuszom Spółki, a część zysku netto w kwocie 122 514 153,74 PLN przeznaczyło na powiększenie kapitału zapasowego Spółki. Jako dzień dywidendy ustalono 9 czerwca 2009 r., zaś dzień wypłaty dywidendy 24 czerwca 2009 r. Dywidenda została wypłacona w przewidzianym terminie.

Nota  48.  Prognozy
Zarząd Dom Development S.A. nie publikuje prognoz finansowych zarówno w odniesieniu do podmiotu dominującego, jak i Grupy Kapitałowej.
Nota 49.  Wybrane dane finansowe przeliczone na EURO
Zgodnie z wymogami sprawozdawczymi następujące dane finansowe Spółki zostały przeliczone na EURO:

WYBRANE DANE ZE BILANSU	31.12.2009	31.12.2008	31.12.2007			
	tys. EURO	tys. EURO	tys. EURO			
 Aktywa obrotowe razem		380 634	415 076	439 758			
 Aktywa razem		385 418	420 547	446 116			
 Kapitał własny razem		182 299	162 622	137 319	
		
 Zobowiązania długoterminowe 		98 819	110 890	78 898			
 Zobowiązania krótkoterminowe 		104 300	147 035	229 899			
 Zobowiązania razem		203 119	257 925	308 797			
Kurs PLN/EURO na dzień bilansowy 		4,1082	4,1724	3,5820			

WYBRANE DANE ZE  RACHUNKU ZYSKÓW I STRAT	01.01-
-31.12.2009	01.01-
-31.12.2008				
	tys. EURO	tys. EURO				
 Przychody ze sprzedaży		161 528	250 377				
 Zysk brutto ze sprzedaży		44 991	106 924				
 Zysk na działalności operacyjnej		25 637	79 084				
 Zysk Brutto		24 356	80 975				
 Zysk Netto		19 634	65 109				
Kurs PLN/EURO średni za okres sprawozdawczy 		4,3406	3,5321				

Warszawa, dn.  10   marca  2010 r.

________________________________
Jarosław Szanajca, Prezes Zarządu

________________________________			     ________________________________
Janusz Zalewski, Wiceprezes Zarządu			     Jerzy Ślusarski, Wiceprezes Zarządu

________________________________			     ________________________________
Janusz Stolarczyk, Członek Zarządu				     Terry R. Roydon, Członek Zarządu