Czym jest operat szacunkowy?
Operat szacunkowy to profesjonalna wycena nieruchomości. Wykonywana jest przez licencjonowanego rzeczoznawcę majątkowego. Operat można sporządzić dla każdej nieruchomości, która przedstawia jakąś wartość.
Warto wiedzieć, że operat szacunkowy posiada wartość dokumentu urzędowego, a więc ma moc prawną i jest oficjalnie uwzględniany w wielu sytuacjach administracyjnych. Kwestie dotyczące wykonywania i wyglądu profesjonalnych wycen nieruchomości zostały uregulowane w Rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie wyceny mienia nieruchomego i sporządzania operatu szacunkowego.
Dlaczego banki wymagają dostarczenia wyceny nieruchomości?
Zdaniem wielu klientów banków wycena nieruchomości i przygotowanie operatu szacunkowego to czynności, które nie mają większego znaczenia i zasadniczo są jedynie formalnościami, które generują dodatkowe, zbędne koszty. Sama deklarowana kwota zakupu nie zawsze jest jednak miarodajna.
Bank zleca wycenę nieruchomości, aby uchronić się przed sytuacją, w której kwota kredytu będzie wyższa od realnej wartości nieruchomości. Trzeba uzmysłowić sobie, że to właśnie ona jest zabezpieczeniem spłaty zadłużenia, wobec czego pominięcie tego kroku i opieranie się wyłącznie na deklarowanych kosztach sprzedaży umożliwiałoby dokonywanie oszustw finansowych. W tym celu wycenę nieruchomości zleca się rzeczoznawcy majątkowemu, a podstawowym dokumentem staje się przygotowany przez niego operat szacunkowy.
Czasem zdarza się, że operat szacunkowy jest wyliczany z urzędu. Tak jest choćby wtedy, gdy wyliczona ma zostać opłata planistyczna z tytułu wprowadzenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego.
Rzeczoznawca majątkowy – kluczowy podmiot przy wykonywaniu operatu szacunkowego
Kluczową rolę w procesie oceny wartości nieruchomości odgrywa rzeczoznawca majątkowy. Zgodnie z obowiązującym prawem jest to osoba posiadająca uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości nadane przez Ministra Infrastruktury.
Kompetencje rzeczoznawcy majątkowego są niepodważalne – potwierdza je przede wszystkim zdanie egzaminu przed Państwową Komisją Kwalifikacyjną, konieczne jest również posiadanie wymaganego wykształcenia, w tym studiów podyplomowych z zakresu wyceny nieruchomości lub spełniających wymogi programowe studiów wyższych.
Operat szacunkowy będzie Ci niezbędny przy staraniach o kredyt hipoteczny. Chciałbyś kupić mieszkanie lub dom? Koniecznie przeczytaj nasz artykuł: Bezpieczny kredyt 2% i Program Mieszkanie bez wkładu własnego to nie wszystko! Sprawdź, jaką pomoc rządową możesz otrzymać przy zakupie jednej nieruchomości!
Czy można samodzielnie wybrać rzeczoznawcę do sporządzania operatu szacunkowego?
Choć każdy rzeczoznawca majątkowy uprawniony jest do wydawania operatu szacunkowego, banki często współpracują ze ściśle wybranymi osobami. Dzięki temu mają pewność, że wycena przeprowadzana jest zgodnie z uznaną przez nich metodologią oraz standardami.
Nie każda instytucja działa jednak w taki sam sposób. W części z nich możliwe jest zlecenie wykonania operatu szacunkowego samodzielnie. W wielu przypadkach pozwoli to na skrócenie procesu decyzyjnego. Poza tym takie rozwiązanie szczególnie docenią osoby ubiegające się o kredyt hipoteczny w kilku bankach.
(fot. Justyna Redzik / Opracowanie własne) Pomocny w procesie doboru rzeczoznawcy majątkowego może okazać się doradca lub pośrednik kredytowy. Zazwyczaj firmy świadczące usługi tego typu współpracują z rzeczoznawcami i doskonale wiedzą, jak układają się relacje konkretnej osoby z danym bankiem i czego oczekiwać będzie instytucja.
Myślisz o wzięciu kredytu hipotecznego? Koniecznie sprawdź, jakich dokumentów będziesz potrzebował!
Ile kosztuje wykonanie operatu szacunkowego?
Niezależnie od wybranego (lub narzuconego) modelu – końcowe koszty wykonania wyceny nieruchomości i tak poniesie osoba ubiegająca się o kredyt.
Jeżeli stworzenie operatu szacunkowego zleci bank, kredytobiorca zostanie nimi obciążony dopiero, kiedy wybierze dany podmiot, jako ten, gdzie weźmie kredyt. Jeśli natomiast wnioskodawca zleci wykonanie wyceny nieruchomości poza bankiem, to będzie musiał ją opłacić w chwili odbioru dokumentu.
Nie istnieje jednolity cennik sporządzenia operatu szacunkowego. Każdy rzeczoznawca oraz każdy bank ma prawo ustalić własne ceny w tym zakresie. Zazwyczaj jednak samodzielne zlecenie wykonania operatu szacunkowego lokalu mieszkalnego będzie kosztowało około 300-500 złotych. Jeśli kredytowany jest remont, modernizacja lub adaptacja, to do tej ceny należy doliczyć od 100 do 200 złotych. W przypadku domu cena będzie nieco wyższa – od 800 do 1 000 złotych.
Ile kosztują wyceny nieruchomości zlecane bezpośrednio przez bank? Przykładowo:
-
BNP Paribas – 700 złotych przy budowie domu systemem gospodarczym, 200 złotych przy zakupie gotowego domu lub mieszkania;
-
BOŚ Bank – 550 złotych za mieszkanie i 930 złotych za dom;
-
CitiBank – 400 złotych za lokal mieszkalny i 600 złotych za dom;
-
462 złote za lokal mieszkalny, 748 złotych za dom i 1 320 złotych za nieruchomość nietypową;
-
mBank – 400 złotych za lokal mieszkalny lub działkę budowlaną i 700 złotych za dom mieszkalny lub lokal użytkowy;
-
Millennium – 499 złotych za lokal mieszkalny lub działkę i 799 złotych za dom;
-
Pekao S.A. – jeśli kwota kredytu nie przekracza 300 tysięcy złotych, to przeprowadza się kontrolę nieruchomości, która kosztuje 137 złotych przy kredycie hipotecznym lub 168 złotych przy kredycie budowlano-hipotecznym; przy większych kredytach wykonuje się operat szacunkowy, który kosztuje 479 złotych za lokal mieszkalny lub 832 złote za dom jednorodzinny;
-
PKO BP – dla kredytów do kwoty 80 tysięcy złotych wycena kosztuje 300 złotych; przy wyższych kwotach klienci muszą się liczyć z obowiązkiem zapłaty 400 złotych za wycenę mieszkania lub 700 złotych za wycenę domu;
-
Santander Bank Polska – 480 złotych za lokale mieszkalne i działki oraz 780 złotych za domy.
Z jakich elementów składa się operat szacunkowy nieruchomości?
Forma operatu szacunkowego została precyzyjnie określona rozporządzeniu Rady Ministrów, wobec czego zawsze przybiera podobną postać. Oprócz części formalnych zapisów zawiera także wiele interesujących informacji na temat nieruchomości oraz jej otoczenia.
Operat szacunkowy sam w sobie może stać się więc interesującą lekturą, która może rozwiać ostatnie wątpliwości o sens występowania o kredyt hipoteczny.
Do stałych punktów operatu szacunkowego należą m.in.:
-
określenie przedmiotu i zakresu wyceny,
-
wskazanie celu sporządzania operatu szacunkowego,
-
źródła danych, wybraną metodologię i podstawę formalną wyceny,
-
informacje na temat nieruchomości oraz jej przeznaczenia,
-
opis stanu nieruchomości,
-
opis rynku nieruchomości dla wybranej lokalizacji,
-
obliczenia wartości nieruchomości wraz z opisem.
Jak wartości znajdujące się w wycenie nieruchomości wpływają na wygląd decyzji kredytowej?
Jednym z kluczowych czynników, branych pod uwagę w procesie oceny ryzyka podczas decydowania o przyznaniu kredytu, jest wskaźnik LTV (Loan to Value). Określa on stosunek wysokości kredytu do wartości rynkowej nieruchomości. W dużym uproszczeniu – im niższe LTV, a więc im niższa wnioskowana kwota w stosunku do wyceny nieruchomości, tym korzystniejsza sytuacja dla banku, co znajduje bezpośrednie przełożenie na proponowane warunki, w tym marżę.
Inną kwestią jest LTC (Loan to Cost), bazujące na stosunku wysokości kredytu do ceny transakcyjnej (uwzględniającej np. dodatkowe środki na remont). W tym przypadku również im niższy wskaźnik, tym lepsza pozycja klienta.
W praktyce cena rynkowa wyższa od ceny transakcyjnej nie wiąże się z większymi problemami: bank, np. wyliczając minimalny wkład własny, oprze się na wskaźniku LTC. Problem pojawi się natomiast, jeżeli wartość nieruchomości będzie znacząco niższa od ceny transakcyjnej. W takim przypadku bank może znacząco obniżyć proponowane warunki lub odmówić udzielenia kredytu.
W których bankach akceptowany jest “zewnętrzny” rzeczoznawca majątkowy?
Wykonywanie zewnętrznych operatów szacunkowych, a więc wycen zlecanych przez klienta poza ingerencją banku, jest korzystne, kiedy w jednym czasie składa się kilka wniosków. Taką praktykę stosują niezależni doradcy i eksperci finansowi. Złożenie wniosków do kilku banków ma skrócić czas oczekiwania na decyzje, dać pole do negocjacji oraz obniżyć ryzyko otrzymania nieotrzymania finansowania.
Polityka kilku wniosków będzie najbardziej opłacalna, kiedy wybrane instytucje będą akceptowały “zewnętrzne” operaty. Które banki obecnie dają taką możliwość?
-
Alior Bank
-
BOŚ Bank
-
BPS
-
ING Bank Śląski
-
Millennium
-
Santander
-
Spółdzielczy Bank Rozwoju
|
(fot. Justyna Redzik / Opracowanie własne) 
