Zarówno kupno, jak i sprzedaż mieszkania lub domu jest wymagającym procesem. Wbrew pozorom stres udziela się nie tylko kupującemu, ale również osobie zbywającej nieruchomość. Obrót na trudnym rynku wiąże się z koniecznością dopełnienia wielu formalności o charakterze finansowym, podatkowym i prawnym. Uchybienie którejkolwiek z nich może przynieść tragiczne w skutkach konsekwencje. W tym skomplikowanym procesie warto więc stosować rozwiązania, której w odpowiedni sposób zabezpieczą interesy obu stron, a jednocześnie zapewnią im jak największy komfort i poczucie bezpieczeństwa. Stałym elementem transakcji tego typu jest podpisanie umowy przedwstępnej.
Umowa przedwstępna – po co się ją sporządza?
Osoby poszukujące własnych czterech kątów w końcu trafiają na ofertę, która okazuje się spełnieniem ich marzeń. Choć rynek nieruchomości rozwija się w błyskawicznym tempie (niestety to samo dzieje się z cenami na nim) nie ma na co czekać – trzeba jak najszybciej „rezerwować” mieszkanie lub dom dla siebie i rozpocząć działania umożliwiające przeprowadzenie transakcji. Identycznie wygląda to z perspektywy sprzedawcy: kiedy na horyzoncie pojawia się zdecydowany kupiec, na którego często trzeba czekać przez dłuższy czas, konieczne staje się formalne rozpoczęcie procedury. O ile w przypadku kupna nieruchomości za gotówkę wszystko jest proste, sytuacja komplikuje się, kiedy kupujący będą chcieli skorzystać z kredytu hipotecznego. Wówczas konieczne stanie się sporządzenie umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania lub domu.
Kiedy podpisać umowę przedwstępną?
Podpisanie umowy przedwstępnej kupna mieszkania powinno być jedną z pierwszych czynności, którymi kupujący zajmie się po znalezieniu idealnej oferty. Dobrze sporządzony dokument zabezpieczy interesy obu stron. Wcześniej jednak warto zorientować się, czy dysponujemy odpowiednią zdolnością kredytową: jej brak uniemożliwi uzyskanie kredytu hipotecznego, tym samym pozbawimy się szans na kupno nieruchomości, co będzie wiązało się ze stratami. Sprzedający może również wymagać przedstawienia decyzji wstępnej lub promesy, w których bank zadeklaruje możliwość udzielenia środków po spełnieniu określonych warunków. Ten dokument może stać się również cennym argumentem w czasie ostatnich negocjacji.
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości – co zawiera
Umowa przedwstępna to zgodnie z art. 389 Kodeksu Cywilnego „umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy” w związku z czym powinna przede wszystkim „określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej”. Przepisy nie wskazują jej jednoznacznego brzmienia. Na pewno jednak w każdej umowie przedwstępnej sprzedaży mieszkania powinny znaleźć się najważniejsze informacje dotyczące stron transakcji, samego lokalu oraz dodatkowych warunków. Do jej stałych elementów należą:
- Data i miejsce zawarcia umowy,
- Dane stron, w tym seria i numer dowodu tożsamości, numer PESEL,
- Opis przedmiotu sprzedaży,
- Cena transakcyjna,
- Kwota zadatku lub zaliczki,
- Termin zawarcia właściwej umowy,
- Podpisy stron.
Forma umowy
Wiele osób zastanawia się, czy umowa przedwstępna powinna być sporządzona w formie aktu notarialnego. Żadne przepisy nie nakładają jednak na strony takiego obowiązku. Umowa przedwstępna kupna nieruchomości będzie więc ważna, jeżeli zostanie stworzona w formie pisemnej i będą pod nią widniały podpisy kupującego oraz sprzedającego. Inaczej jest z samą umową sprzedaży nieruchomości: ta musi być poświadczona notarialnie.
Termin zawarcia umowy przyrzeczonej
Z punktu widzenia kupującego starającego się o kredyt decydujące znaczenie będą miały dwa zapisy widniejące w umowie: ostateczny termin zawarcia właściwej umowy oraz wysokość zadatku (rzadziej zaliczki). Nawet jeżeli uzyskaliśmy pozytywną wstępną decyzję kredytową i dysponujemy środkami pozwalającymi na wniesienie wkładu własnego, należy mieć świadomość, że procedury bankowe mogą się przeciągać. Średnio pełen proces od złożenia wniosku po uzyskanie kredytu hipotecznego zabiera 2-3 miesiące. Niezależnie od regulacji prawnych banki często wykorzystują różne sposoby, aby go przedłużyć. Nawet po podpisaniu umowy na wypłacenie środków potrzebnych będzie dodatkowych kilka dni. W interesie kupującego leży więc, żeby wskazany w umowie przedwstępnej termin pozwolił na dopięcie wszystkich formalności. Zła ocena sytuacji może okazać się kosztowna.
Zadatek lub zaliczka
Chociaż zadatek i zaliczka bywają często ze sobą mylone, w rzeczywistości znacznie się różnią, wiążą się przy tym z różnymi konsekwencjami w przypadku niewykonania umowy. Jeżeli wszystko przebiegnie po myśli stron, ani kupujący, ani sprzedający nie zauważą większej różnicy: wpłacone środki zostaną po prostu odliczone od pozostałej należności i staną się „składową” wkładu własnego. Inaczej sytuacja będzie się jednak prezentowała w przypadku niewywiązania się którejś ze stron z warunków ujętych w umowie przedwstępnej sprzedaży: o ile zaliczka podlega zwrotowi, zadatek wiąże się z poważnymi konsekwencjami. Jeśli z kupna zrezygnuje kupujący (albo np. nie otrzyma kredytu) straci zadatek w całości. Jeżeli natomiast od umowy odstąpi sprzedający, będzie zobowiązany do wypłacenia kupującemu dwukrotności wpłaconego zadatku. Jako taki dobrze zabezpiecza więc interesy obu stron. Jednocześnie jednak może sporo kosztować.
Wysokość zadatku
Inną kwestią pozostaje ustalenie wysokości zadatku. Prawo nie wypowiada się w żaden sposób na ten temat. Zwykle określa się jednak, że powinna być to nieznaczna część ogólnej wartości nieruchomości. Na rynku przyjęła się praktyka zgodnie z którą kwota zadatku nie przekracza 20% wartości mieszkania, jednocześnie wielu sprzedających decyduje się na 10% ostatecznej ceny. Oczywiście nic nie stoi na przeszkodzie, aby zadatek widniejący w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości był niższy, nie trzeba go również obliczać w sposób procentowy. W praktyce im niższy zadatek, tym lepiej dla kupującego, ponieważ mniej straci np. jeżeli nie uzyska kredytu. Z drugiej strony im wyższy, tym więcej będzie musiał również zapłacić sprzedający, jeżeli wycofa się z postanowień umowy.
Konsekwencje niepodpisania umowy przyrzeczonej
Jeżeli któraś ze stron zrezygnuje z podpisania właściwej umowy sprzedaży nieruchomości, może się to wiązać również z innymi konsekwencjami. Można wówczas dochodzić zarówno odszkodowania, jak i podpisania umowy przyrzeczonej. W tym drugim przypadku większą skuteczność zagwarantuje sporządzenie umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania w formie aktu notarialnego z wniesieniem stosownego wpisu do księgi wieczystej. W zdecydowanej większości przypadków interesy obu stron w odpowiedni sposób zabezpieczy ustalony zadatek.
