Strona korzysta z plików cookies w celu realizacji usług i zgodnie z Polityką Plików Cookies. Możesz określić warunki przechowywania lub dostępu do plików cookies w Twojej przeglądarce.

Kredyt hipoteczny 2021 - ranking kredytów hipotecznych

lat
Ikona strzałki
Ikona zamknięcia
Ikona zamknięcia
Informacje podstawowe:
Wysokość raty
Do spłaty
Marża
Prowizja
Oferta łączona
Wybierz tak, jeśli chcesz skorzystać z innych produktów banku, aby obniżyć marżę.
Informacje dodatkowe:
RRSO
Oprocentowanie nominalne
Ubezpieczenie pomostowe
Ubezpieczenie inne
Maksymalny okres kredytowania
Minimalny wkład własny
Akceptowalne źródła
Przykład reprezentatywny
Rozwiń
Ikona strzałki
Filtry
Ikona zamknięcia
Filtry
Ikona zamknięcia
Ikona strzałki
Sortowanie
Ikona zamknięcia
Sortowanie
Ikona zamknięcia
Sortuj listę według
  • Najniższe raty
  • Najniższe RRSO
  • Najbardziej popularne oferty
Oferta promowana
Kredyt Hipoteczny
Kredyt Hipoteczny
Okres kredytowania
do 35 lat
RRSO
2,78%
Prowizja
0%
Warunki
Warunki oferty
Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania (RRSO) wynosi 2,78%, dla kredytu mieszkaniowego ze zmiennym oprocentowaniem, w ofercie „Prowizja 0%”. Całkowita kwota kredytu (bez kredytowanych kosztów) 258 000 zł; całkowita kwota do zapłaty 344 769,42 zł; całkowity koszt kredytu 86 769,42 zł (w tym: 74 988,56 zł odsetki, prowizja od udzielenia kredytu 0 zł, prowizja za wcześniejszą spłatę 0 zł, ubezpieczenie na życie 11 341,86 zł, ubezpieczenie nieruchomości – koszt nieznany bankowi, opłata za prowadzenie konta 0 zł, opłata za wycenę nieruchomości lokalowej 420 zł, podatek od czynności cywilnoprawnych 19 zł). Okres kredytowania wynosi 271 miesięcy, spłata w równych ratach, rata miesięczna 1 226,20 zł; oprocentowanie kredytu 2,32% będące sumą wskaźnika referencyjnego (WIBOR 3M) obowiązującego w banku (0,21%) i marzy banku (2,11%); dla LTV równego 63%, podwyższona marża do czasu ustanowienia hipoteki o 0,9% za okres 6 miesięcy – 1 157,69 zł. Kalkulacja z 1.09.2021 r. na reprezentatywnym przykładzie. Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania (RRSO) wynosi 3,95%, dla kredytu mieszkaniowego z okresowo stałą stopą procentową w okresie 7 lat, w ofercie „Prowizja 0%”. Całkowita kwota kredytu (bez kredytowanych kosztów) 258 000 zł; całkowita kwota do zapłaty 381 198,35 zł; całkowity koszt kredytu 123 198,35 zł (w tym: 103 488,00 zł odsetki, prowizja za udzielenie kredytu 0 zł, prowizja za wcześniejszą spłatę 0 zł, ubezpieczenie na życie 11 724,00 zł, ubezpieczenie nieruchomości 7 547,35 zł, opłata za prowadzenie konta 0 zł, opłata za wycenę nieruchomości lokalowej 420 zł, podatek od czynności cywilnoprawnych 19 zł). Okres kredytowania wynosi 271 miesięcy; spłata w równych ratach, rata miesięczna 1 437,29 zł; oprocentowanie stałe kredytu 3,91% będące sumą stopy bazowej obowiązującej w banku (1,80%) i marzy banku (2,11%); dla LTV równego 63%; podwyższona marża do czasu ustanowienia hipoteki o 1,2% za okres 6 miesięcy – 1 544,54 zł. Kalkulacja z 07.06.2021 r. na reprezentatywnym przykładzie. Oprocentowanie kredytu może być zmienne lub stałe w okresie 7 lat. W przypadku oprocentowania zmiennego istnieje ryzyko zmiany stopy procentowej, w tym również jej podwyższenie, co może zwiększyć ratę kredytu. W związku z tym, że jednym z elementów zmiennego oprocentowania jest wskaźnik referencyjny WIBOR 3M, w trakcie spłaty kredytu może wystąpić ryzyko istotnej jego zmiany, wstrzymania lub zaprzestania jego publikacji. W okresie obowiązywania okresowo stałej stopy oprocentowania zmiana wysokości wskaźnika referencyjnego (WIBOR 3M), w szczególności jego obniżenie, nie wpływa na wysokość raty. Istnieje ryzyko, że w okresie obowiązywania stałej stopy wystąpi skumulowany wzrost wartości wskaźnika referencyjnego, co może prowadzić do skokowego wzrostu raty kredytu po upływie 7 lat. Jako zabezpieczenie umowy kredytu hipotecznego wymagane będzie ustanowienie hipoteki dla nieruchomości. Decyzja kredytowa jest podejmowana na podstawie oceny zdolności kredytowej. Credit Agricole Bank Polska S.A. nie świadczy usług doradczych w zakresie oferowania konsumentom umów kredytu hipotecznego. Bank wymaga zabezpieczenia kredytu hipotecznego poprzez przystąpienie do ubezpieczenia na życie oraz ubezpieczenie nieruchomości. Szczegółowe informacje na temat zakresu ubezpieczenia (w tym wyłączenia i ograniczenia odpowiedzialności Ubezpieczyciela) oraz zasady ustalania wysokości składki dla ubezpieczenia na życie zawierają Ogólne Warunki Grupowego Ubezpieczenia Życia i Zdrowia Klientów zawierających umowy kredytu mieszkaniowego, konsolidacyjnego zabezpieczonego hipotecznie i pożyczki hipotecznej z Credit Agricole Bank Polska S.A. oraz Tabela opłat ubezpieczeniowych dla kredytów hipotecznych, konsolidacyjnych zabezpieczonych hipoteką i pożyczek hipotecznych. Ubezpieczycielem jest Credit Agricole Życie Towarzystwo Ubezpieczeń S.A. z siedzibą we Wrocławiu. Bank jest Ubezpieczającym. Szczegółowe informacje na temat zakresu ubezpieczenia (w tym wyłączenia i ograniczenia odpowiedzialności Ubezpieczyciela) dla ubezpieczenia nieruchomości zawierają Ogólne Warunki Indywidualnego Ubezpieczenia „Pakiet Dom”. Składka ubezpieczeniowa wskazana jest w umowie ubezpieczenia. Ubezpieczycielem jest Credit Agricole Towarzystwo Ubezpieczeń S.A., Bank jest Agentem ubezpieczeniowym. Bank Credit Agricole stosuje zasady określone w przyjętej przez Związek Banków Polskich Rekomendacji dobrych praktyk na polskim rynku bancassurance.
Oferta promowana
Kredyt hipoteczny
Kredyt hipoteczny
Okres kredytowania
do 35 lat
RRSO
3,63%
Prowizja
0%
Warunki
Warunki oferty
Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania (RRSO) wynosi 3,63% i została wyliczona przy założeniu, że WIBOR 3M wynosi 0,21% (według stanu na dzień 30.06.2021 r.), oprocentowanie zmienne wynosi 3,11% i pozostanie na poziomie ustalonym dla okresu początkowego przez cały okres obowiązywania Umowy. Całkowita kwota kredytu hipotecznego (bez kredytowanych kosztów) wynosi 294 508 zł, całkowita kwota do zapłaty przez konsumenta 466 695,04 zł, całkowity koszt kredytu hipotecznego 172 187,04 zł (w tym: prowizja za udzielenie kredytu 0 zł, odsetki 149 416,86 zł, prowizja za podwyższone ryzyko do czasu dokonania wpisu w księdze wieczystej za 6 miesięcy 1 472,52 zł, ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych wg oferty dostępnej za pośrednictwem Banku 9 548 zł, ubezpieczenie na życie wg oferty dostępnej za pośrednictwem Banku 11 530,66 zł, PCC 19 zł i opłata sądowa za ustanowienie hipoteki 200 zł), okres kredytowania 28 lat, rata kredytu 1301,84 zł, liczba rat 341. Kalkulacja wykonana na dzień 1.07.2021 r. na reprezentatywnym przykładzie przy założeniu że: kredyt zabezpieczony będzie hipoteką na nowo nabywanej nieruchomości o wartości 367 080 zł, marża kredytu wynosi 2,90% z uwagi na posiadanie przez Klienta Konta 360°, pod warunkiem comiesięcznego wpływu wynagrodzenia lub innego dochodu netto na to konto i posiadania karty debetowej do tego konta oraz wykonywania za pomocą tej karty transakcji bezgotówkowych na kwotę min. 500 zł miesięcznie. Wówczas konto 360°prowadzone jest przez Bank bezpłatnie i opłata za obsługę karty debetowej do tego konta wynosi 0 zł.
Oferta promowana
Przewygodny kredyt mieszkaniowy
Przewygodny kredyt mieszkaniowy
Okres kredytowania
do 30 lat
RRSO
4,13%
Marża
1,89%
Prowizja
0%
Warunki
Warunki oferty
Rzeczywista roczna stopa oprocentowania (RRSO) mieszkaniowego kredytu hipotecznego/budowlano-hipotecznego wypłaconego jednorazowo wynosi 4,13% i wyliczona została przy założeniach: całkowita kwota kredytu 274 814 zł (bez kredytowanych kosztów), kredyt zaciągnięty na 24 lata, 288 miesięcznych rat do spłaty, wniesiony wkład własny klienta: 27% całkowitego kosztu kredytowanej inwestycji, zmienne oprocentowanie kredytu 3,70% w stosunku rocznym, równa rata kapitałowo-odsetkowa do czasu uprawomocnienia wpisu hipoteki w wysokości 1469,49 zł, a po uprawomocnieniu wpisu hipoteki wysokość raty kapitałowo-odsetkowej ulega obniżeniu i wynosi 1325,56 zł (przy założeniu, że wpis uprawomocni się po upływie 6 miesięcy od dnia zawarcia umowy), całkowita kwota do zapłaty przez konsumenta wynosi 389 530,48 zł, całkowity koszt kredytu 114 716,48 zł przy uwzględnieniu kosztów, w tym odsetki 102 410,56 zł oraz koszty z tytułu: ubezpieczenia spłaty kredytu 5401,74 zł (za 4 lata), ubezpieczenia nieruchomości (innego prawa) od ognia i innych zdarzeń losowych za 12 miesięcy wg oferty dostępnej w banku 280,22 zł, opłaty miesięcznej za otwarcie i prowadzenie Konta Przekorzystnego 0 zł, opłaty miesięcznej za kartę debetową MasterCard Debit FX wydaną do rachunku 4 zł, opłaty za wydanie karty kredytowej Elastyczna 15 zł z miesięczną opłatą za obsługę karty 3,90 zł, opłaty za kontrolę nieruchomości (innego prawa) 137 zł, podatku od czynności cywilnoprawnych od ustanowienia hipoteki 19 zł, opłaty za przygotowanie i zawarcie umowy 0 zł. Po uprawomocnieniu się wpisu hipoteki zmienne oprocentowanie kredytu zostanie obniżone o 1 punkt procentowy. Kalkulacja dokonana na dzień 1 listopada 2021 r., na reprezentatywnym przykładzie. Obowiązkowym zabezpieczeniem mieszkaniowego kredytu hipotecznego/budowlano-hipotecznego jest hipoteka na nieruchomości (lub innym prawie) oraz przelew praw z umowy ubezpieczenia od ognia i innych zdarzeń losowych nieruchomości (innego prawa), stanowiącej zabezpieczenie kredytu, w całym okresie kredytowania. Spłata kredytu oprocentowanego zmienną stopą procentową wiąże się z ryzykiem zmiany stopy procentowej, co w przypadku wzrostu stopy procentowej spowoduje wzrost wysokości raty i całkowitej kwoty do zapłaty. Bank podejmuje decyzję o udzieleniu ww. kredytów po dokonaniu analizy kredytowej i oceny zdolności kredytowej. Informacje zawarte w niniejszym materiale nie stanowią oferty w rozumieniu art. 66 Kodeksu cywilnego. Kredytodawcą jest Bank Polska Kasa Opieki Spółka Akcyjna.
Najlepsze propozycje
Dokładamy starań, by dane prezentowane w naszych zestawieniach były jak najbardziej zbliżone do oferty, jaką otrzymasz w instytucji finansowej. Jednakże wpływ na nią mogą mieć indywidualne cechy klienta, nieuwzględniane w narzędziu. Dlatego porównanie ma charakter orientacyjny. Przedstawione parametry nie mogą stanowić podstaw do reklamacji. Jeżeli masz uwagi, napisz na banki@bankier.pl
1
Prowizja
1,0%
Marża
1,85%
Wkład własny
20%
Rata
1443 zł
RRSO
4,3%
2
Prowizja
0,0%
Marża
1,89%
Wkład własny
20%
Rata
1450 zł
RRSO
4,22%
3
Prowizja
1,25%
Marża
1,89%
Wkład własny
20%
Rata
1450 zł
RRSO
4,32%
4
Prowizja
0,0%
Marża
1,89%
Wkład własny
20%
Rata
1450 zł
RRSO
4,21%
5
Prowizja
0,0%
Marża
2,0%
Wkład własny
20%
Rata
1469 zł
RRSO
4,34%
6
Prowizja
0,0%
Marża
2,09%
Wkład własny
20%
Rata
1485 zł
RRSO
4,43%
7
Prowizja
0,0%
Marża
2,1%
Wkład własny
20%
Rata
1486 zł
RRSO
4,44%
8
Prowizja
0,0%
Marża
2,19%
Wkład własny
20%
Rata
1502 zł
RRSO
4,54%
9
Prowizja
1,5%
Marża
1,95%
Wkład własny
20%
Rata
1513 zł
RRSO
4,69%
10
Prowizja
0,0%
Marża
1,96%
Wkład własny
20%
Rata
1515 zł
RRSO
4,59%
11
Prowizja
2,0%
Marża
2,39%
Wkład własny
20%
Rata
1538 zł
RRSO
4,91%
12
Prowizja
2,0%
Marża
2,29%
Wkład własny
20%
Rata
1574 zł
RRSO
5,13%
13
Prowizja
0,0%
Marża
4,55%
Wkład własny
20%
Rata
1948 zł
RRSO
7,04%

Brak wyników wyszukiwania

Zmień kryteria wyszukiwania lub filtry i spróbuj ponownie.

Ocena porównywarki kredytów hipotecznych
Średnia ocena 5.8, 10702 głosów.
Dziękujemy, Twoja ocena została dodana.
Zamknij
Kredyty hipoteczne przeznaczone są na zakup domu lub mieszkania (na rynku pierwotnym lub wtórnym), budowę domu, refinansowanie wydatków poniesionych na cele mieszkaniowe (np. nakładów na budowę), remont lub adaptację nieruchomości oraz zakup działki.

Niektóre cele można ze sobą łączyć w jednym kredycie. Przykładem jest zakup mieszkania i remont lokalu albo zakup działki budowlanej i budowa domu. Zazwyczaj oznacza to, że wypłata kredytu następuje w częściach (transzach), po spełnieniu dodatkowych warunków wyznaczonych przez bank.

Kredytodawca chce mieć pewność, że zanim skorzystamy z kolejnej puli środków, poprzednia została wykorzystana zgodnie z przeznaczeniem. Kredyt hipoteczny nie zawsze pozwoli jednak na realizację wszystkich planów w tym zakresie. W niektórych przypadkach konieczne stanie się skorzystanie z kredytu gotówkowego, który co do zasady przekazać można na dowolny cel.
Dla osób, które posiadają już nieruchomość, ale chcą skorzystać z taniego finansowania, banki przygotowały ofertę pożyczki hipotecznej. Od kredytu różni je przede wszystkim cel – pieniądze z pożyczki możemy rozdysponować w dowolny sposób. To dobre rozwiązanie dla klientów, którzy chcą spłacić inne zobowiązania (np. karty kredytowe, linie kredytowe, kredyty gotówkowe) i wydłużyć okres spłaty na kilka lub kilkanaście lat.

Nic nie stoi też na przeszkodzie, żeby w ten sposób kupić samochód, wyposażyć mieszkanie, przeprowadzić remont (bez formalności typowych dla kredytów hipotecznych na remont) lub kupić np. działkę, której nie zechce skredytować bank.

Pożyczki hipoteczne są nieco droższe niż kredyty hipoteczne. Zwykle oprocentowanie kredytu jest wyższe o kilka punktów procentowych. Za to z uwagi na wartościowe zabezpieczenie pożyczka hipoteczna jest tańsza od kredytu gotówkowego. Warto także pamiętać, że maksymalną wysokość pożyczki wyznacza wartość nieruchomości, na której zostanie ustanowiona hipoteka.

Zwykle granicą jest 70 proc. wartości mieszkania lub domu. Daje to dużo większe możliwości niż standardowy kredyt gotówkowy, który często nie pozwala na zaciągnięcie zobowiązania w kwocie kilkuset tysięcy złotych, a z uwagi na brak zabezpieczenia hipoteką jest rozwiązaniem droższym.
Zdolność kredytowa nie jest cechą taką jak np. wykształcenie czy wzrost. Nie da się jej obiektywnie zmierzyć – to rodzaj prognozy, wnioskowania o przyszłości na podstawie obecnych cech kredytobiorcy. Oceniając zdolność do terminowej spłaty zadłużenia, banki biorą pod uwagę m.in.:

Cechy demograficzne i ekonomiczne kredytobiorców – wiek, płeć, stan cywilny, sytuację rodzinną, wykształcenie, branżę zatrudnienia, typ źródła dochodów, historię kredytową (a zwłaszcza sposób spłaty poprzednich zobowiązań).

Na sytuację finansową składa się poziom dochodów, stabilność dochodów, ich regularność, obciążenia związane z kosztami utrzymania gospodarstwa domowego oraz zobowiązania, np. spłacane kredyty, alimenty. Bank weźmie pod uwagę czy otrzymujemy wynagrodzenie tytułem umowy o pracę na czas określony lub nieokreślony, czy tytułem umowy cywilnoprawnej. Otrzymywane dochody pomniejszone zostaną o comiesięczne obciążenia wynikające z konieczności utrzymania gospodarstwa domowego, członków rodziny czy samochodu. Bank weźmie pod uwagę również raty spłacanych aktualnie kredytów i pożyczek.

Na sytuację majątkową składają się posiadane oszczędności, nieruchomości i inne wartościowe aktywa, które mogą poprawić płynność finansową osoby wnioskującej o kredyt hipoteczny, w sytuacjach zagrażających terminowej spłacie zaciągniętego zobowiązania.

Warunki spłaty kredytu określa m.in. oprocentowanie nominalne (oprocentowanie zmienne umożliwi uzyskanie wyższej kwoty niż oprocentowanie stałe), prowizja za udzielenie finansowania, konieczność skorzystania z dodatkowego ubezpieczenia czy innych produktów banku, tj. konto osobiste czy karta kredytowa. Warto zwrócić uwagę, jaka jest rzeczywista roczna stopa oprocentowania RRSO, całkowita kwota do spłaty, czy wysokość raty. Parametry te można sprawdzić, korzystając z kalkulatora kredytów hipotecznych.

Zanim złożymy wniosek o kredyt hipoteczny, możemy też samodzielnie sprawdzić, jak prezentuje się nasza zdolność kredytowa w wąskim rozumieniu, czyli obejmująca wyłącznie sytuację finansową. Kalkulator zdolności kredytowej znajdziemy w internecie – pozwoli on określić, na jaką ratę kredytu jest nas stać przy określonych założeniach. Należy przy tym pamiętać, że jest wartość przybliżona i może się różnić od zdolności kredytowej oszacowanej przez bank.
Samodzielne sprawdzanie ofert w kilkunastu bankach jest czasochłonne i nie każdy może sobie na to pozwolić. Nie zawsze też ma to sens. Warto najpierw ustalić grupę banków, które na podstawie naszych indywidualnych potrzeb, oferują najtańsze kredyty hipoteczne. Jak ustalić, gdzie znajdziemy najtańszy kredyt hipoteczny? Z pomocą przyjdzie nam Internet. W ten sposób możemy porównać kredyty hipoteczne bez konieczności wychodzenia z domu. W tym celu skorzystać można zarówno z rankingów, jak i z porównywarki kredytów hipotecznych, która w jednym miejscu integruje najlepsze oferty na rynku.

Redakcja Bankier.pl prowadzi bazę danych, na podstawie której czytelnicy mogą na bieżąco sprawdzać aktualną ofertę kredytów hipotecznych. Służy temu porównywarka kredytów hipotecznych. Żeby sprawdzić, gdzie znaleźć najtańszy kredyt hipoteczny, wystarczy wpisać kwotę, na którą opiewać ma kredyt hipoteczny oraz określić okres spłaty kredytu. Dzięki temu możemy porównać ze sobą najlepsze oferty zwracając uwagę na takie elementy, jak rzeczywista roczna stopa oprocentowania RRSO, minimalny wkład własny, marża banku, prowizja za udzielenie kredytu, całkowita kwota kredytu i wysokość raty.

Alternatywą jest sprawdzenie, jak oferta banku wygląda na tle konkurentów. Tu z pomocą przychodzą rankingi kredytów hipotecznych. Redakcja Bankier.pl co miesiąc porównuje ofertę najtańszych kredytów hipotecznych na rynku oraz prezentuje je w formie czytelnego rankingu, dzięki czemu szybkie znalezienie ofert spełniających nasze potrzeby jest prostsze niż kiedykolwiek.
Decydując się na zakup nieruchomości, z wykorzystaniem kredytu, musimy liczyć się także z szeregiem kosztów niezwiązanych bezpośrednio z ofertą kredytową. Zaliczyć możemy do nich m.in. opłaty notarialne, opłaty sądowe i podatki. Wszystkie wymienione kategorie kosztów zweryfikować można za pomocą dostępnego w sieci kalkulatora kosztów zakupu nieruchomości. Dysponując takimi danymi mamy bardziej precyzyjny obraz obciążeń związanych z zakupem domu lub mieszkania.

Warto też zastanowić się nad kosztami, które trudno ująć w kalkulatorach kredytowych. Przykładem może być samodzielne poszukiwanie lokalu. Z jednej strony to oszczędność wynikająca z braku pomocy ze strony pośrednika w obrocie nieruchomościami, a z drugiej to koszty związane z dojazdami w celu oględzin znalezionych samodzielnie lokali. Może być to szczególnie dotkliwe, kiedy szukamy nieruchomości znajdującej się w innym mieście lub województwie.
Wkład własny to dziś warunek konieczny otrzymania kredytu mieszkaniowego. Od 2015 r. wprowadzono bezwzględny wymóg posiadania przez kredytobiorców co najmniej 10 proc. ceny kupowanej na kredyt nieruchomości. W kolejnych latach stopniowo podwyższano „standardowy” próg – do 20 proc., zachowując jednocześnie możliwość dodatkowego zabezpieczenia brakujących 10 proc. W praktyce oznacza to, że dziś nie można zaciągnąć kredytu hipotecznego bez posiadania środków na co najmniej 10 proc. wartości inwestycji.

Im wyższy jest wkład własny kredytobiorcy, tym mniejsze ryzyko ponosi bank-kredytodawca. To może, ale nie musi, oznaczać, że bank zaproponuje lepsze warunki finansowania np. niższą marżę czy brak prowizji za udzielenie finansowania. W efekcie taki kredyt hipoteczny cechować będzie korzystniejsza rzeczywista roczna stopa oprocentowania RRSO. Zmieni się także całkowita kwota kredytu. Jeśli nie posiadamy wkładu własnego w postaci oszczędności, musimy znaleźć inne rozwiązanie.
Banki nie oczekują, że ubiegając się o kredyt hipoteczny, wniesiemy wkład w postaci pieniężnej. Zabezpieczenie to mogą stanowić także inne składniki naszego majątku, o ile ich wartość jest wystarczająca, aby zrekompensować brak udziału kredytobiorcy w postaci gotówkowej. Wkładem własnym może być m.in.:
  • zabezpieczenie hipoteczne na innej nieruchomości,
  • koszty zakupionych materiałów,
  • koszty poniesionych robót budowlanych,
  • oszczędności zgromadzone na kontach emerytalnych,
  • zastaw na papierach wartościowych,
  • darowizna,
  • działka, na której stanie nieruchomość.

Jeżeli dysponujemy wyłącznie kwotą odpowiadającą 10% wartości nieruchomości, to zaciągając kredyt hipoteczny, możemy skorzystać z ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. W takiej sytuacji możliwe jest zaciągnięcie zobowiązania odpowiadające 90% wartości nieruchomości. Ubezpieczenie może być opłacone z góry lub powodować czasowe podwyższenie marży. Obowiązuje do momentu, aż kwota do spłaty będzie niższa niż 80% wartości nieruchomości.

Kredyt hipoteczny z ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego szansa na finansowanie, ale też dodatkowy koszt. Z drugiej strony rozwiązanie to powoduje, że całkowita kwota kredytu jest większa, co zwiększa nasze możliwości.
Marża kredytowa jest jednym z elementów składających się na oprocentowanie kredytów mieszkaniowych. Drugim elementem jest stawka WIBOR, której poziom uzależniony jest od wysokości stóp procentowych Narodowego Banku Polskiego. To dlatego mówimy, że oprocentowanie takiego zobowiązania jest zmienne. Wysokość marży zależy od wewnętrznej polityki banków i jej poziom może kształtować konkurencyjność konkretnej oferty. Warto pamiętać, że w trakcie negocjacji możemy się starać obniżyć proponowaną marżę kredytową.
Z punktu widzenia zarówno kredytodawcy, jak i kredytobiorcy kluczowe znaczenie odgrywać będzie zarówno całkowity koszt kredytu, jak i wysokość raty kredytu. Rata miesięczna może stać się przy tym jednym z najistotniejszych wydatków, które trzeba będzie uwzględnić w domowym budżecie. Na jej wysokość wpływ ma przede wszystkim oprocentowanie kredytu, czyli stawka bazowa, najczęściej WIBOR 3M (to dlatego tak ważne jest śledzenie stóp procentowych), oraz marża banku, którą ustala się przed podpisaniem umowy o kredyt hipoteczny.

Rata miesięczna w przypadku kredytów hipotecznych o zmiennym oprocentowaniu może zmieniać się w całym okresie kredytowania. Będzie to zależne od stóp procentowych, których wysokość ustala Rada Polityki Pieniężnej. Raty kredytu będą natomiast takie same w przypadku kredytów o stałym oprocentowaniu.

Wówczas nie musimy obawiać się zmian stóp procentowych. Niestety w ofercie polskich banków nie znajdziemy kredytu hipotecznego ze stałym oprocentowaniem w całym okresie kredytowania. Nie zawsze będzie to jednak opłacalne, ponieważ wpłynie to na całkowity koszt kredytu. Aktualnie najdłuższy okres niezmiennej raty to 7 lat. Następnie kredyt hipoteczny oparty zostanie oprocentowanie zmienne o lub nastąpi rekalkulacja, na podstawie analizy naszej zdolności kredytowej, i kontynuacja w oparciu o oprocentowanie stałe.
Częstym błędem popełnianym przez kredytobiorców jest zwracanie uwagi wyłącznie na oprocentowanie kredytu. To, choć rzeczywiście jest w stanie wiele powiedzieć o atrakcyjności konkretnej propozycji, jednocześnie nie informuje o wielu pozostałych kosztach, które przedstawia najlepiej rzeczywista roczna stopa oprocentowania RRSO. Warto przeanalizować to na reprezentatywnym przykładzie. Na warunki wpływ ma poza tym m.in.:
  • Prowizja za udzielenie kredytu: w wielu ofertach kredytobiorca jest zobowiązany do pokrycia jednorazowej opłaty uzależnionej od całkowitej sumy powierzanej przez bank. W przypadku kredytów mieszkaniowych może być to całkiem spora suma. Nie zawsze prowizja za udzielenie kredytu będzie przy tym oznaczała, że zobowiązanie samo w sobie nie jest opłacalne. W wielu ofertach bez prowizji koszty przerzucane są do marży.
  • Marża banku: to podstawowy element oprocentowania (zaraz obok stopy referencyjnej), od niego zależy również rata miesięczna. W wielu przypadkach można ją renegocjować, a im większe możliwości finansowe klienta, tym większa gotowość instytucji na obniżanie marży.
  • Prowizja w przypadku wcześniejszej spłaty: obecnie obowiązujące prawo reguluje tę kwestię w wyraźny sposób. Chęć wcześniejszej spłaty może wiązać się z dodatkowymi kosztami jedynie w okresie pierwszych 36 miesięcy obowiązywania umowy. Jednocześnie jednak większość banków zrezygnowała z jakiejkolwiek opłaty z tego tytułu.
  • Dodatkowe ubezpieczenia: w przypadku kredytu koszty nie kończą się na płatnościach związanych z regulowaniem pożyczonego kapitału. Miesięczna rata będzie również powiększona o spłacane niezależnie składki ubezpieczeniowe. Przy tym przekrój produktów wymaganych przez banki jest całkiem spory i może stać się istotnym składnikiem ogólnych kosztów kredytów mieszkaniowych. Zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego wiąże się z koniecznością ubezpieczenia nieruchomości, która stanowić będzie główne zabezpieczenie spłaty zobowiązania. Kredytobiorca może skorzystać też m.in. ubezpieczenia na życie, od przewlekłych chorób czy od utraty pracy.
  • Opłaty przed przyznaniem kredytu hipotecznego: aby zyskać całościowy obraz wydatków, warto zapoznać się również z listą opłat, które trzeba będzie ponieść, zanim dojdzie do zawarcia umowy. Konieczne stanie się więc opłacenie m.in. pracy rzeczoznawcy majątkowego czy notariusza, w niektórych przypadkach doliczyć trzeba będzie również wynagrodzenie pośrednika w obrocie nieruchomościami. Obciążenia te można obliczyć, korzystając z kalkulatora kosztów zakupu nieruchomości.
Jednym z podstawowych czynników, który trzeba określić w trakcie ubiegania się o kredyt hipoteczny, jest zdefiniowanie okresu kredytowania. Im dłuższy, tym wyższy całkowity koszt kredytu, jednocześnie tym niższa będzie rata, którą trzeba będzie regulować co miesiąc. Jest to również bezpośrednio powiązane z oceną zdolności kredytowej. Najczęściej banki dostosowują wysokość raty do osiąganych miesięcznych dochodów.

W związku z tym dobrym sposobem na podwyższenie zdolności kredytowej jest wydłużenie okresu spłaty. W wielu przypadkach otrzymanie wnioskowanej kwoty kredytu na zbyt krótki okres nie będzie możliwe. Na polskim rynku kredytów hipotecznych najczęściej wybierany okres kredytowania wynosi 25-30 lat. Oczywiście nie oznacza to jednak, że nie można spłacić zobowiązania wcześniej.
Osoby zainteresowane wzięciem kredytu hipotecznego powinny dowiedzieć się więcej o jego podstawowym składniku, jakim jest oprocentowanie nominalne. Nie wystarczy jednak wiedza, że kredyt hipoteczny z uwagi na zabezpieczenie to jeden z najtańszych produktów kredytowych. Warto zagłębić się w szczegółowe informacje dotyczące sposobu naliczania odsetek od zaciągniętego zobowiązania:
  • Oprocentowanie zmienne: kredyt hipoteczny zaciągany w polskich bankach najczęściej oparty jest o oprocentowanie zmienne. Oznacza to, że może się ono zmieniać wraz ze zmianą stawki WIBOR. Warto uzmysłowić sobie, że może się to przełożyć drastycznie na zasobność portfela kredytobiorcy. Obecnie stopy procentowe utrzymują się na historycznie niskim poziomie, choć pierwszą podwyżkę od kilkunastu lat mamy już za sobą. Kredyt hipoteczny to jednak bardzo wysokie zobowiązanie spłacane często przez kilkadziesiąt lat. Na takiej przestrzeni czasu trudno jest określić, jak będzie kształtować się koniunktura gospodarcza, a co za tym idzie wysokość stóp procentowych.
  • Stałe oprocentowanie: od niedawna polskie banki muszą oferować też swoim klientom kredyty z oprocentowaniem stałym. Zazwyczaj jest ono ustalane na okres od 5 do 7 lat. Pozwala to uniknąć wahań stóp procentowych, dzięki czemu kredyt hipoteczny generuje każdego miesiąca takie samo obciążenie. Z drugiej strony oprocentowanie stałe kredytów hipotecznych nie będzie opłacalne wtedy, kiedy stawka WIBOR będzie spadać. Kredyt hipoteczny z oprocentowaniem stałym to rozwiązanie bezpieczne, ale z uwagi na wyższą cenę nie zdobyło uznania wśród klientów działających w Polsce banków.

Kredyt hipoteczny to zobowiązanie na długie lata, dlatego warto dokładnie rozważyć różne opcje i dostosować swój wybór zarówno do aktualnej oferty banków, jak i obecnych oraz szacowanych możliwości finansowych. Należy pamiętać, że oprocentowanie kredytu może się zmienić, co przełoży się na kondycję domowego budżetu. Sposobem na zminimalizowanie ryzyk może być kredyt hipoteczny z oprocentowaniem stałym i wykupienie dodatkowych ubezpieczeń. W wyborze najlepszej oferty przyda się dostępny w sieci kalkulator kredytu hipotecznego.
Kredyt hipoteczny spłacany jest w ratach kapitałowo-odsetkowych. Najpopularniejsza formuła to raty równe. W każdej z nich oddajemy bankowi część kapitału (długu) i odsetki. Na początku większość raty stanowią odsetki, a później proporcje zmieniają się na korzyść kapitału. Przyczyną popularności rat równych jest fakt, że wybierając taki sposób spłaty, klient ma wyższą zdolność – obciążenie domowego budżetu na początku jest niższe niż przy ratach malejących. Całkowity koszt kredytu będzie jednak wyższy niż przy ratach malejących. Rozwiązanie to jest też bardziej zrozumiałe dla potencjalnego klienta banku.

Raty malejące działają na innej zasadzie. W każdej racie spłacamy tyle samo kapitału - pożyczona od banku kwota dzielona jest przez liczbę miesięcznych rat. Malejące z biegiem czasu odsetki (ponieważ spada dług pozostały do spłaty) powodują, że łącznie rata jest coraz niższa. Tę formułę spłaty warto wybrać, jeśli zaciągamy kredyt nie „pod korek”, ale z pewnym marginesem zdolności. Raty malejące są lepszym wyborem, kiedy planujemy wcześniejszą spłatę kredytu mieszkaniowego.

Dzieje się tak dlatego, że w tym wariancie kapitał spłacany jest szybciej niż w przypadku rat równych. Zaciągając kredyt hipoteczny, dobrze jest zwrócić uwagę na ten parametr, a odpowiedni wybór może przynieść tysiące złotych oszczędności. W tym celu warto wykorzystać kalkulator kredytu, który usprawni proces wyboru najlepszej oferty.
Gamie kredytów hipotecznych nieodłącznie towarzyszą również produkty ubezpieczeniowe. Banki ograniczają dzięki nim ryzyko i zabezpieczają zobowiązanie przed wystąpieniem różnych sytuacji, które mogą wydarzyć się w całym okresie kredytowania. Z perspektywy klientów dodatkowe polisy jednak sporym obciążeniem, które wpływają na odbiór oferty kredytów hipotecznych. Niektóre ubezpieczenia będą przy tym wymogiem banku, inne będzie można zawrzeć dobrowolnie.
Trzeba przy tym pamiętać, że dobrze dobrane ubezpieczenie kredytu hipotecznego chroni także interesy kredytobiorcy oraz może wpłynąć na obniżenie marży banku. Do najpopularniejszych ubezpieczeń kredytów hipotecznych zaliczamy:
  • Ubezpieczenie nieruchomości: to wymóg każdego banku. Dzięki zastosowaniu zabezpieczenia hipotecznego kredyty mieszkaniowe są tańsze niż np. kredyty gotówkowe. Z drugiej strony instytucja finansowa musi mieć gwarancję, że wartość nieruchomości nie ulegnie niespodziewanemu obniżeniu. Mogłoby mieć to miejsce np. w wyniku pożaru, aktów wandalizmu czy kataklizmu. W związku z tym wnioskując o kredyt hipoteczny, musimy być przygotowani na ubezpieczenie nieruchomości oraz sporządzenie cesji na rzecz banku. Oznacza to, ze jeżeli dojdzie do zdarzenia przewidzianego w umowie, to bank otrzyma środki w pierwszej kolejności. Zaciągając kredyt hipoteczny, ubezpieczenie nieruchomości można wykupić w zewnętrznym towarzystwie ubezpieczeniowym, ale pod warunkiem, że zaakceptuje to bank.
  • Ubezpieczenie na życie: kolejnym częstym wymogiem banku w przypadku kredytów hipotecznych jest ubezpieczenie na życie. Okres kredytowania rozciąga się na długie lata. W okresie tym wiele może się wydarzyć, nie tylko w gospodarce, ale i w samym życiu dłużnika. Niespodziewana śmierć kredytobiorcy to spory problem m.in. dla poręczycieli, którzy byliby zmuszeni do samodzielnego regulowania zobowiązania albo spadkobierców: ci, jeżeli chcieliby przyjąć spadek, musieliby spłacić kredyt hipoteczny. Ubezpieczenie na życie pozwala uregulować natomiast zadłużenie w całości lub w części (w przypadku istnienia większej liczby kredytobiorców). Jest więc z jednej strony doskonałym zabezpieczeniem dla banku, z drugiej ochroną interesów najbliższych osób kredytobiorcy. Bardzo często jest również wymogiem, bez którego nie uda się uzyskać kredytu na zakup nieruchomości.
  • Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego: banki, kierując się potrzebą minimalizacji ryzyka, coraz więcej wymagają od kredytobiorców. Nie ma możliwości zawarcia umowy kredytu hipotecznego bez wkładu własnego. Praktycznym minimum jest obecnie 20%, nie brakuje jednak również instytucji, które podnoszą ten próg do 30%. Jeżeli uzbieranie brakującej sumy jest niemożliwe, często można wykorzystać ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, które zabezpieczy interesy banku. Trzeba będzie je opłacać do momentu spłaty kapitału odpowiadającego różnicy pomiędzy oczekiwanym a faktycznie wniesionym wkładem własnym. Kredyt hipoteczny będzie dzięki temu zdecydowanie łatwiej dostępny. Ubezpieczenie wkładu własnego zazwyczaj wykupuje bank, a jego koszt odzwierciedla się w wyższej marży.
  • Ubezpieczenie od utraty pracy: utrata źródła dochodu mogłaby poważnie zagrozić spłacie kredytu hipotecznego zgodnie z przyjętym harmonogramem. Można się jednak przed tym zabezpieczyć. Ubezpieczenie od utraty pracy pozwoli na pokrycie kilku rat w kryzysowym momencie. Warto sprawdzić wcześniej, na jaki okres ubezpieczyciel weźmie na siebie ciężar spłaty zadłużenia od momentu utraty pracy.
  • Ubezpieczenie od trwałej niezdolności do pracy: podczas zawarcia umowy kredytu mieszkaniowego ubezpieczyć można się również przed inwalidztwem czy trwałą niezdolnością do pracy. W takiej sytuacji wywiązywanie się z obowiązków dłużnika byłoby bardzo trudne. Takie ubezpieczenie w przypadku kredytów hipotecznych będzie wprawdzie sporym wydatkiem, jednak może dobrze chronić interesy kredytobiorcy.
  • Ubezpieczenie pomostowe: kredyt hipoteczny posiada wartościowe zabezpieczenie w postaci wpisu do hipoteki. Aby ten został ustanowiony, trzeba jednak najpierw złożyć odpowiedni wniosek w sądzie wieczystoksięgowym (czym często zajmuje się notariusz), a następnie poczekać na działania tej instytucji. Te mogą trwać dosyć długo, w niektórych przypadkach nawet do 6 miesięcy. W tym celu w przypadku kredytów hipotecznych stosuje się ubezpieczenie pomostowe, występujące w postaci zwiększonej marży do czasu otrzymania przez bank stosownych dokumentów. Po tym czasie raty kredytu wrócą do standardowej wysokości określonej w harmonogramie.
Ważnym aspektem oceny potencjalnego kredytobiorcy jest zbadanie jego dotychczasowej historii kredytowej. Zanim dojdzie do zawarcia umowy o kredyt hipoteczny, instytucja z pewnością zweryfikuje dane zawarte w bazach BIK, BIG czy KRD. Opóźnienia w spłacie w przeszłości są dla banku poważnym czynnikiem alarmującym i mogą również skutecznie stanąć na drodze do uzyskania środków.

Dla części banków negatywną przesłanką może być także brak jakiejkolwiek historii kredytowej, gdyż instytucja finansowa nie może określić, jak osoba wnioskująca o kredyt hipoteczny podchodzić będzie to spłaty zaciągniętego zobowiązania. Zarówno brak, jak i dyskusyjna historia kredytowa może przyczynić się do zaostrzenia warunków finansowania lub w skrajnych przypadkach odrzuceniem wniosku o kredyt hipoteczny.

Często możemy spotkać się z terminem „czyszczenia BIK”. To wyłącznie chwyt marketingowy. W rzeczywistości konsument, poza ściśle określonymi przypadkami, nie ma wpływu na zawartość baz i informacje na jego temat. Do tych należy wycofanie zgody na przetwarzanie danych (dotyczy wyłącznie prawidłowo spłaconych zobowiązań), przedawnienie informacji lub umieszczenie błędnego wpisu. Zgodnie z prawem zapisy o kredytach i pożyczkach, które spłacamy lub spłacaliśmy z opóźnieniem, mogą zostać usunięte po 5 latach od dnia uregulowania całego zobowiązania.
W każdym momencie możliwa jest wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego. Przez pierwsze trzy lata bank może pobrać za taką operację prowizję, ale później prawo gwarantuje bezpłatną spłatę. Warto mieć jednak świadomość, że zdecydowana większość instytucji zrezygnowała z pobierania jakichkolwiek opłat z tego tytułu niezależnie od czasu, który opłynął od podpisania umowy kredytu hipotecznego.

Jeśli zatem w naszym portfelu znajdzie się większa gotówka, kredyt hipoteczny może zostać natychmiast spłacony, co pozwoli ograniczyć dalsze koszty i odzyskać pełnię własności nad nieruchomością. To także dodatkowy czynnik komfortu - jeżeli chcesz wziąć kredyt hipoteczny, wcale nie oznacza to, że będzie trzeba spłacać go przez czas wskazany w harmonogramie i bezwzględnie respektować okres kredytowania. Możemy w każdym momencie rozstać się z bankiem bez dodatkowych kosztów wynikających z przedterminowej spłaty zobowiązania.
Nadpłata kredytów hipotecznych to kolejny sposób na zmniejszenie miesięcznego obciążenia wynikającego z zaciągniętego zobowiązania. Rozwiązanie to polega na spłacaniu większej kwoty kredytu niż ta wskazana w harmonogramie spłaty. Dzięki temu zyskujemy, bo nadpłacamy pożyczony kapitał, co przekłada się nie tylko na zbliżenie nas do celu, jakim jest spłacenie kredytu hipotecznego, ale również zmniejszenie kosztów - bank będzie naliczał odsetki od niższego kapitału.

Nadpłacając część kredytu hipotecznego, możemy zwykle wybrać, czy chcemy nadal spłacać raty w poprzedniej wysokości i skrócić okres spłaty, czy obniżyć ratę, którą będziemy spłacać w dalszym okresie kredytowania. Coraz częściej banki umożliwiają dokonanie nadpłaty lub wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego za pośrednictwem bankowości elektronicznej i aplikacji mobilnych.

W określonych przypadkach konieczne może stać się jednak stawienie się w oddziale banku, zwłaszcza jeżeli sprawa dotyczy spłaty całości kredytu hipotecznego lub nadpłaty opiewającej na bardzo wysoką kwotę. Aby sprawdzić, czy bank pobierze za wcześniejszą spłatę zobowiązania dodatkową opłatę, można odwiedzić stronę banku lub wykorzystać dostępne w sieci narzędzia, tj. ranking kredytów hipotecznych, który oprócz weryfikacji ofert pozwala złożyć wniosek o finansowanie.
Chociaż kredyt hipoteczny jest sporym wzywaniem to mamy wpływ na szereg opłat, które mogą się z nim wiązać. Na całkowity koszt kredytu hipotecznego wpływa wiele elementów. Przede wszystkim trzeba dążyć do zawarcia umowy kredytu w banku, który dysponuje najlepszą ofertą. Warto sprawdzić, jaka jest rzeczywista roczna stopa oprocentowania RRSO, wysokość miesięcznej raty, całkowita kwota do spłaty czy prowizja za udzielenie kredytu. W tym celu wykorzystać możemy kalkulator kredytu hipotecznego, który w jednym miejscu integruje oferty wielu banków.

Sposobem na obniżenie kosztu kredytu hipotecznego jest skorzystanie z produktów dodatkowych oferowanych przez bank w ramach sprzedaży krzyżowej. Instytucje finansowe często proponują swoim klientom skorzystanie z dodatkowych produktów w zamian za niższą marżę lub brak prowizji za udzielenie kredytu. W tym celu konieczne jest założenie konta osobistego, które każdego miesiąca zasilane będzie określoną kwotą, skorzystanie z karty kredytowej lub dodatkowego ubezpieczenia.

W takiej sytuacji musimy sprawdzić jakie koszty generują produkty oferowane nam w ramach sprzedaży krzyżowej. Może się bowiem okazać, że niższa marża czy prowizja to tylko pozorna oszczędność, a obciążenia wynikające z założenia karty kredytowej czy ubezpieczenia będą wyższe niż proponowane korzyści. Załóżmy, że doszło do zawarcia umowy kredytu hipotecznego z kontem osobistym, które kosztuje 12 zł miesięcznie.

W porównaniu do kwoty całego zobowiązania wydaje się, że to niewiele, ale w perspektywie 30 lat daje to koszt na poziomie 4.320 zł. Nie ma przy tym gwarancji, że bank nie podwyższy tej opłaty po kilku latach spłacania zobowiązania, dostosowując swoją ofertę do rynkowych realiów.

Na koszt kredytu hipotecznego wpływ mają również ubezpieczenia. Część z nich będzie obowiązkowa i bank uzna je za warunek do udzielenia kredytu hipotecznego. Inne będą natomiast dobrowolne, jednak mogą pomóc w obniżeniu marży i dadzą przy tym dodatkowe zabezpieczenie kredytobiorcy w okresie spłaty. W każdym przypadku należy jednak poznać szczegółowe informacje dotyczące oferty. Będzie to konieczne do podjęcia odpowiedzialnej i korzystnej z finansowego punktu widzenia decyzji.
Biorąc kredyt hipoteczny, musimy odpowiedzieć sobie na wiele ważnych pytań. W końcu dla wielu z nas to inwestycja życia. Jedno z podstawowych pytań dotyczy miejsca, w którym spędzimy najbliższe lata i którego dotyczyć będzie inwestycja sfinansowana przy pomocy kredytu hipotecznego. Zapewne większość przyszłych kredytobiorców zastanawia się nad tym, czy wybrać rynek pierwotny, czy wtórny.

Każda z tych opcji ma swoje zalety i wady. Warto przyjrzeć im się bliżej. Od tego w znacznej mierze zależeć będzie całkowita kwota kredytu, a co za tym idzie całkowity koszt, z jakim będzie musiał się zmierzyć kredytobiorca. Warto jednak znaleźć nieruchomość, która będzie spełniać większość naszych oczekiwań, a przy tym skorzystać z kredytu mieszkaniowego, który generować będzie jak najmniejsze obciążenia w okresie finansowania.
Inwestycje deweloperskie cieszą się nieustającą popularnością. Nic w tym dziwnego: proponują coraz wyższy standard, ciekawe koncepcje architektoniczne i dobrze rozwiązane projekty. Często są także w stanie konkurować ceną, w związku z czym kupno mieszkania z rynku pierwotnego przy pomocy kredytu hipotecznego może być bardzo dobrym pomysłem. To również odpowiednie rozwiązanie, kiedy chcemy zaaranżować swoją prywatną przestrzeń w każdym detalu. Mieszkanie w standardzie deweloperskim pozwala na samodzielny wybór wszystkich materiałów, które wykorzystane zostaną w trakcie wykańczania lokalu.

W przypadku kredyt hipotecznego na mieszkanie z rynku pierwotnego w większości przypadków kupimy mieszkanie na zamkniętym osiedlu. Taki wariant ma również swoje wady: może się okazać, że osiedle nie będzie właściwie skomunikowane z najważniejszymi obiektami w mieście, trudno będzie również o dojazd za pomocą komunikacji publicznej np. do miejsca pracy czy szkoły. Z uwagi na niesłabnący popyt nowe osiedla powstają w coraz większej odległości od aglomeracji miejskich.

Zakup nowego mieszkania może wiązać się z wadami budowlanymi, które ujawnią się dopiero po kilku latach użytkowania lokalu. W takiej sytuacji można skorzystać z rękojmi za wady fizyczne nieruchomości, jednak może wiązać się z dodatkowym stresem, kiedy np. na czas naprawy konieczna będzie wyprowadzka z mieszkania. Rękojmia na wady nieruchomości i elementy trwale z nią związane wynosi 5 lat.
Kredyt deweloperski jest często utożsamiany z kredytem u dewelopera, jednak nie jest to zgodne z prawdą. Kredyt deweloperski udzielany jest firmom prowadzącym inwestycje związane z budową nieruchomości. To zobowiązanie celowe, z którego skorzystać mogą wyłącznie podmioty zajmujące się stawianiem m.in. osiedli mieszkaniowych, apartamentowców, domów jedno i wielorodzinnych, biurowców i innych powierzchni o charakterze komercyjnym. Osoba prywatna nie może zaciągnąć kredytu deweloperskiego.
Planując zakup nieruchomości, skorzystać można także z kredytu u dewelopera. Jest to możliwe dzięki współpracy firm deweloperskich z wybranymi bankami. Z uwagi na fakt, że podmioty takie nie pobierają prowizji za pośrednictwo, a mają stały dostęp do klientów zainteresowanych zakupem nieruchomości, to ostateczna cena kredytu hipotecznego udzielonego przez bank może być niższa. Przed wzięciem zobowiązania ze wsparciem ze strony dewelopera, warto jednak dokładnie poznać propozycję i zweryfikować inne dostępne na rynku opcje. W tym celu warto wykorzystać kalkulator kredytu hipotecznego lub odpowiedni ranking.
Za pomocą kredytu hipotecznego można sfinansować również zakup mieszkania z rynku wtórnego. Rozwiązanie to daje dostęp do wielu lokalizacji często położonych w centrach miast czy dobrze skomunikowanych osiedlach, gwarantujących sąsiedztwo ze szkołami czy innymi obiektami użyteczności publicznej. Rynek wtórny daje też możliwość zakupu mieszkania w kamienicy, apartamentowcu, domu jednorodzinnego czy segmentu.

Całkowity koszt takiego przedsięwzięcia może być niższy, kiedy trafimy na nieruchomość wykończoną w sposób spełniający nasze oczekiwania estetyczne lub zaaranżowaną w takim stylu, że wprowadzenie zmian nie pociągnie za sobą dużych obciążeń finansowych. Może się jednak zdarzyć, że wymarzony dom lub mieszkanie wymagać będzie gruntownego remontu. Musimy uwzględnić takie koszty w naszym planie zakupu nieruchomości.
Wiele osób zainteresowanych tematyką kredytów hipotecznych zastanawia się nad ekonomicznym aspektem i opłacalnością tego zobowiązania. Jego przeciwnicy widzą w nim długoletnie i duże zobowiązanie, które wiąże się ze sporym ryzykiem ze względu na bardzo długi horyzont czasowy. Kredyt hipoteczny może też ograniczać mobilność, co czasami stoi na przeszkodzie w podjęciu pracy w innym mieście lub kraju.

Zwolennicy kredytów hipotecznych zauważają jednak, że jest to dla milionów osób w praktyce jedyny sposób na zakup własnego domu lub mieszkania bez konieczności długotrwałego odkładania i wyrzeczeń. Warto mieć przy tym świadomość, że nie tylko kredyt hipoteczny wiąże się z kosztami: dużo trzeba płacić również za wynajem. Jak pokazują analizy rynku, w wielu przypadkach to drugie rozwiązanie jest droższe niż raty kredytu i czynsz. Wówczas nie zyskujemy jednak prawa własności nieruchomości. Poza tym wymiernie przekłada się to również na komfort jej użytkowania: najemcy często nie mogą wprowadzać żadnych zmian, na dodatek są uzależnieni od decyzji właściciela mieszkania.

Kredyt hipoteczny oznacza natomiast pełną swobodę w aranżacji przestrzeni: nieruchomość od samego początku należy do kredytobiorcy, a ten może rozporządzać nią zgodnie ze swoją wolą. Choć całkowity koszt od zawarcia umowy kredytu hipotecznego do jego spłaty nie jest niski, to ostatecznie mieszkanie czy dom stanie się w przyszłości istotnym składnikiem osobistego majątku. Trzeba pamiętać, że przy wieloletnim okresie finansowania nawet kosmetyczna zmiana wysokości marży banku oznaczać może oszczędności liczone w tysiącach złotych. Dlatego przed podjęciem ostatecznej decyzji warto porównać aktualne oferty, korzystając z kalkulatora kredytu hipotecznego.
Nieruchomość stanowi główne zabezpieczenie kredytu hipotecznego. W tym celu jeszcze przed faktycznym przekazaniem środków dokonuje się wpisu do hipoteki. Przez cały okres kredytowania będzie się to wiązało z pewnymi ograniczeniami. Po spłacie kredytu hipotecznego należy więc zadbać o usunięcie wpisu w księdze wieczystej nieruchomości. Będzie to także niezwykle ważne w przypadku chęci sprzedaży mieszkania zakupionego ze wsparciem kredytu hipotecznego.

Procedura jest przy tym podobna do tej, którą trzeba przejść na samym początku. Znów konieczne stanie się zwrócenie do sądu wieczystoksięgowego, tym razem jednak wpis hipoteki powinien zostać usunięty z ksiąg wieczystych. Najpierw bank, który udzielał kredytu hipotecznego, wyda tzw. kwit mazalny, poświadczający spłatę zadłużenia i zgodę na usunięcie wpisu. Z tym dokumentem i z odpowiednim wnioskiem należy udać się do sądu. Warto przy tym pamiętać, że cała procedura związana z przetwarzaniem dokumentów może trwać nawet kilka miesięcy, więc potencjalny kupujący może natrafić jeszcze na nieaktualne dane w księdze wieczystej nieruchomości.
Jednym z warunków udzielenia finansowania jest ubezpieczenie nieruchomości. W końcu jest ona głównym zabezpieczeniem zaciągniętego zobowiązania. Polisa tego typu chronić ma mury od ognia i innych zdarzeń losowych, jak powódź czy pożar. Ubezpieczenie nieruchomości musi być zawarte z cesją na bank. Sprawia to, że w przypadku potencjalnej szkody to właśnie instytucja finansowa, a nie kredytobiorca, będzie uprawniona do wypłaty odszkodowania.
Zaciągając kredyt hipoteczny, musimy pamiętać, że możemy skorzystać z tak zwanych wakacji kredytowych, a więc możliwości zawieszenia zobowiązania. Decyzja o skorzystaniu z tego rozwiązania musi być dobrze przemyślana, bo banki rzadko zgadzają się na wielokrotne odraczanie spłaty zobowiązania. Wakacje kredytowe najczęściej obejmują okres 3 miesięcy, ale zdarza się, że banki akceptują dłuższy termin.

Warunkiem skorzystania z wakacji kredytowych jest sumienne dokonywanie płatności przez cały pozostały czas. Wpłynie to przy tym na koszt kredytu hipotecznego, ponieważ niespłacony kapitał i odsetki zostaną rozłożone na kolejne miesiące, w związku z czym rata miesięczna ulegnie podwyższeniu. Bank może też pozostawić ratę na niezmienionym poziomie i wydłużyć okres finansowania o długość wakacji kredytowych.

W zależności od oferty wakacje kredytowe oferowane są w różnych wariantach. Przykładowo może być odroczona cała rata kapitałowo-odsetkowa. Bank może też zawiesić spłatę samego kapitału, co oznacza, że w trakcie wakacji należy regulować odsetki. W każdym przypadku warto zapoznać się z warunkami widniejącymi w umowie kredytu oraz oszacować, czy zawieszenie spłaty zobowiązania będzie dla nas korzystne. Nie ulega wątpliwości, że skorzystanie z wakacji kredytowych wpływa na zwiększenie całkowitego kosztu zaciągniętego zobowiązania.
Każdemu mogą zdarzyć się problemy finansowe. Szczególnie że od zawarcia umowy kredytu hipotecznego do jego całkowitej spłaty mija nawet kilkadziesiąt lat. W przypadku kłopotów finansowych trzeba jak najszybciej podjąć odpowiednie działania i przede wszystkim nie unikać kontaktu z wierzycielem, czyli z bankiem, który udzielił kredytu hipotecznego. W wielu przypadkach możliwe wypracowanie kompromisu zadowalającego obie strony umowy np. restrukturyzacja obowiązującej umowy.

W ramach restrukturyzacji można wydłużyć okres kredytowania. Z jednej strony przełoży się wzrost całkowitego kosztu kredytu hipotecznego, ponieważ przez każdy kolejny miesiąc bank będzie naliczać odsetki od pożyczonego kapitału. Z drugiej strony miesięczna rata będzie niższa, wobec czego w domowym budżecie znajdą się dodatkowe środki, co poprawi naszą płynność finansową. Wypracowanie wspólnego rozwiązania jest rozwiązaniem dużo bardziej opłacalnym, niż unikanie kontaktu z bankiem, co w ostateczności może skończyć się windykacją przeterminowanego zadłużenia.
Wielu kredytobiorców jest przy tym przeświadczonych, że zaciągając kredyt hipoteczny, związują się z określonym bankiem na cały okres spłaty. Nie zawsze musi tak być. Dotyczy to nie tylko wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego, ale również możliwości jego refinansowania. Najprościej rzecz ujmując: w ten sposób można przenieść kredyt hipoteczny do innej instytucji finansowej. Warto to zrobić, zwłaszcza w sytuacji, kiedy warunki kredytu refinansowego będą zdecydowanie lepsze od tych, które widnieją na podpisanej przez nas umowie kredytowej.

Dotyczy to zwłaszcza wysokości marży, która ustalana była na dzień zawarcia umowy kredytu hipotecznego. Od tamtego czasu otoczenie ekonomiczne i gospodarcze mogło się istotnie zmienić, co może mieć przełożenie na obniżenie tego elementu. Refinansowanie może umożliwić również zmianę warunków spłaty, w tym zarówno wydłużenie, jak i skrócenie okresu finansowania, dzięki czemu kredyt hipoteczny możemy spłacić szybciej lub wolniej, w zależności od aktualnych możliwości finansowych.

Warto jednak skrupulatnie przyjrzeć się warunkom i wszystkim procedurom. Całkowity koszt kredytu hipotecznego może być wyższy np. ze względu na zastosowanie wysokiej prowizji, która już raz mogła być przy tym opłacona w ramach dotychczasowego kredytu hipotecznego. Warto mieć także świadomość, że kredyt refinansowy to zupełnie nowe zobowiązanie, dlatego też procedury będą bardzo przypominać te, które stosuje się przy standardowych kredytach hipotecznych.

Bank ponownie zbada naszą bieżącą zdolność do obsługi zadłużenia oraz sprawdzi historię kredytową zarejestrowaną przez Biuro Informacji Kredytowej. Weryfikacji zostanie poddana także wartość nieruchomości, która stanowić ma główne zabezpieczenie kredytu. Może okazać się, że bank odmówi refinansowania kredytu z uwagi na niską zdolność kredytową lub zbyt niską wartość domu czy mieszkania.

Kredyt hipoteczny wymaga dobrych przygotowań

Proces udzielenia kredytu hipotecznego jest skomplikowany i składa się z wielu kroków. Banki dokładnie prześwietlają zarówno kredytobiorców, ich sytuację finansową i dochody, jak i samą nieruchomość. Musimy zatem dostarczyć znacznie więcej dokumentów niż w przypadku, chociażby kredytu gotówkowego i przygotować się na co najmniej kilka tygodni formalności poprzedzających wypłatę środków.

Najczęściej cały proces zamyka się w ciągu 3 miesięcy, w skrajnych przypadkach może wydłużyć się jednak nawet do 6 miesięcy. Zasada jest przy tym prosta: im lepiej będziemy przygotowani i im lepiej zdefiniujemy warunki (dotyczy to przy tym nie tylko kwoty kredytu, ale również okresu spłaty czy rodzaju rat) oraz zgromadzimy wymagane przez bank dokumenty, tym szybciej uda się przejść przez formalności i zakupić wymarzoną nieruchomość.

Główne zabezpieczenie kredytu hipotecznego to hipoteka. Daje ona bankowi pierwszeństwo do zaspokojenia swoich interesów się przy sprzedaży nieruchomości, niezależnie od tego, kto w danym momencie będzie jej właścicielem. Taki wpis w księdze wieczystej nie ogranicza przy tym praw właściciela domu czy mieszkania. Możemy dowolnie rozporządzać swoim majątkiem.

Wprowadzenie wpisu hipoteki to przy tym najlepsze zabezpieczenie dla instytucji finansowej. Dzięki takiemu zabezpieczeniu stopa oprocentowania kredytów hipotecznych jest dużo niższa niż w przypadku kredytów konsumpcyjnych. Z kolei wieloletni okres spłaty pozwala dostosować wysokość miesięcznej raty do możliwości domowego budżetu.

Dokładamy starań, by dane prezentowane w naszych zestawieniach były jak najbardziej zbliżone do oferty, jaką otrzymasz w instytucji finansowej. Jednakże wpływ na kształt propozycji mają też indywidualne cechy klienta i nieruchomości, których nie uwzględniają dostarczane przez nas narzędzia. Dlatego porównanie ma charakter orientacyjny. Przedstawione parametry nie mogą stanowić podstaw do reklamacji. Jeżeli masz uwagi, napisz na banki@bankier.pl

Zanim złożysz wniosek kredytowy: o czym należy pamiętać?

Chociaż pierwszy etap ubiegania się o kredyt hipoteczny formalnie rozpoczyna wniosek kredytowy, w rzeczywistości proces jest dłuższy i wymaga przede wszystkim dobrego przemyślenia nie tylko tego, gdzie wziąć kredyt zabezpieczony hipoteką, ale również zdefiniowania oczekiwań wobec samej nieruchomości. Koszty naszego kredytu będą w końcu w głównej mierze uzależnione od jej wartości. Dobry wybór mieszkania lub domu to wobec tego podstawa. Warto więc podejść do tego zagadnienia strategicznie i realizować plan punkt po punkcie:

  • Poszukiwania nieruchomości: dla wielu z nas dom lub mieszkanie kupowane przy pomocy kredytu hipotecznego to docelowe miejsce do życia. W związku z tym warto wybrać mądrze, uwzględniając przy tym zmiany sytuacji rodzinnej czy zawodowej. Z czasem możemy potrzebować większej przestrzeni albo dojeżdżać do oddalonego miasta. Wprawdzie sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym jest możliwa, jednak nie zawsze będzie korzystna, dlatego dobrze przemyśleć swoje zakupowe decyzje. Warto również zastanowić się, czy w proces poszukiwania lokum zaangażować pośrednika w obrocie nieruchomościami. Osoba taka dysponuje siatką kontaktów pozwalającą na szybsze dotarcie do drugiej strony transakcji. Skorzystanie z takiej pomocy jest płatne, jednak samodzielne działanie też generuje koszty. Szczególnie w sytuacji, kiedy szukamy nieruchomości znajdującej się daleko od aktualnego miejsca zamieszkania.
  • Myślenie o przyszłości: kredyt hipoteczny to zobowiązanie na długie lata. Większość z nas wybiera okres spłaty wynoszący ok. 30 lat, bo taki okres wpływa na zmniejszenie miesięcznej raty, a to z kolei pozytywnie przekłada się na naszą zdolność. W tym czasie wiele może się zmienić: z jednej strony inaczej mogą wyglądać nasze możliwości finansowe, z drugiej decyzja Rady Polityki Pieniężnej może wpływać poziom stóp procentowych. Mając na uwadze, że stopy procentowe znajdują się na historycznie niskich poziomach i coraz mocniej doskwiera nam wzrost cen towarów i usług, to prawdopodobieństwo ich wzrostu w przyszłości jest całkiem realne. Warto wobec tego przeliczyć, jak zmieni się rzeczywista roczna stopa oprocentowania RRSO i miesięczna rata kredytu wraz ze zmianą stawki WIBOR. Trzeba być gotowym na każdy scenariusz i odpowiedzialnie podejść do podejmowanego zobowiązania. W tym celu wykorzystać można kalkulator kredytu hipotecznego. Czynnikiem komfortu mogą być również oferowane z kredytem mieszkaniowym dodatkowe ubezpieczenia. Choć wpływają one na koszt zobowiązania, to dają poczucie bezpieczeństwa w przypadku utraty pracy czy przewlekłej choroby uniemożliwiającej terminową spłatę zobowiązania.
  • Zdefiniowanie potrzeb: po znalezieniu idealnej nieruchomości konieczne stanie się określenie, jaka całkowita kwota kredytu będzie niezbędna do przeprowadzenia transakcji - nie tylko związana z konkretną ofertą kredytową, ale także z innymi kosztami, które towarzyszą zakupowi domu lub mieszkania, tj. usługi notariusza, opłaty sądowe czy prowizja pośrednika. Opłaty te oszacować można, korzystając z kalkulatora kosztów zakupu nieruchomości. Oczywiście im wyższa wartość domu lub mieszkania, tym większej zdolności kredytowej będziemy potrzebować. Znajdzie to również przełożenie na wysokość wkładu własnego, którego będzie wymagał bank. Aktualnie niezbędne minimum to 20% wartości kredytowanej nieruchomości lub 10% pod warunkiem skorzystania z ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.
  • Wkład własny: dla wielu kredytobiorców podstawowy problem wiąże się z koniecznością wygospodarowania środków pozwalających na pokrycie wkładu własnego. Z perspektywy banku jest to natomiast bardzo ważny czynnik ograniczający ryzyko, w związku z czym jest to także absolutna konieczność, aby otrzymać kredyt. Obecnie minimalny wkład własny wynosi 20% wartości nieruchomości. Czasami instytucje finansowe wymagają jednak jeszcze wyższego udziału finansowego kredytobiorcy w zakupie nieruchomości. Z jednej strony jest to spore utrudnienie, z drugiej jednak pozwala czasami uzyskać atrakcyjniejsze warunki kredytu. Dlatego dysponując wkładem własnym przewyższającym 20% wartości nieruchomości, należy podjąć próbę negocjowania warunków kredytowania.
  • Znalezienie najlepszej oferty: kolejnym krokiem będą poszukiwania najlepszej oferty prowadzącej do zawarcia umowy kredytu hipotecznego w odpowiednim banku. Jednym z wyznaczników może być rzeczywista roczna stopa oprocentowania RRSO, dzięki której poznamy większość kosztów, z jakimi wiąże się zobowiązanie w skali roku. Nie jest to jednak jedyny element i podjęcie właściwej decyzji, wymaga znacznie szerszego spojrzenia. Warto sprawdzić, jaka jest całkowita kwota do spłaty i jaka jest wysokość miesięcznej raty, bo to właśnie ona będzie bezpośrednio wpływać na bieżącą kondycję naszego budżetu. Musimy przy tym pamiętać, że większość udzielanych w Polsce kredytów hipotecznych opiera się o oprocentowanie zmienne. Oznacza to, że na wysokość miesięcznej raty uzależniona jest od poziomu stóp procentowych Narodowego Banku Polskiego. Dobrze jest zatem sprawdzić, jak zmiana oprocentowania może przełożyć się na wysokość miesięcznej raty. Na koszt kredytu może wpłynąć także konieczność skorzystania z dodatkowych produktów banku, jak konto osobiste z regularnymi wpływami, karta kredytowa czy ubezpieczenia. Najatrakcyjniejszą ofertę pomoże znaleźć ranking kredytów hipotecznych, który pozwala w jednym miejscu porównać najlepsze propozycje na rynku i złożyć wniosek, jeśli któraś z nich spełnia nasze oczekiwania.
  • Zbadanie zdolności kredytowej: zanim dojdzie do podpisania umowy przedwstępnej z właścicielem nieruchomości, warto określić swoją zdolność kredytową. Dzięki temu zorientujemy się, czy będziemy mogli liczyć na uzyskanie środków w oczekiwanych wysokości. W przypadku kredytów mieszkaniowych te zwykle opiewać będą na kwoty wynoszące kilkaset tysięcy złotych. Wstępną zdolność do obsługi zadłużenia możemy oszacować, korzystając z kalkulatora zdolności kredytowej. Trzeba przy tym pamiętać, aby posługiwać się danymi zgodnymi z prawdą, bo wszelkie nieścisłości zostaną wypunktowane podczas weryfikacji wniosku przez bank.
  • Złożenie wniosku o kredyt hipoteczny: Kolejnym krokiem będzie złożenie wniosku o kredyt hipoteczny. Bank poprosi również o dostarczenie dodatkowych dokumentów, w tym np. zaświadczenia o osiąganych dochodach. Zlecone zostanie również przeprowadzenie wyceny nieruchomości i sporządzenie operatu szacunkowego. To bardzo istotne, ponieważ wpis do księgi wieczystej kredytowanej nieruchomości będzie podstawowym zabezpieczeniem spłaty zobowiązania.
  • Uzyskanie wstępnej decyzji kredytowej: po weryfikacji zarówno nieruchomości, jak i kredytobiorcy bank sporządzi decyzję wstępną. Często wskaże przy tym dodatkowe warunki, które będą niezbędne do zawarcia umowy kredytu hipotecznego. Te mogą dotyczyć np. wykupienia dodatkowych ubezpieczeń lub dostarczenia innych dokumentów.
  • Zakup mieszkania: następnym krokiem będzie podpisanie umowy kupna mieszkania. Ta musi mieć zawsze formę aktu notarialnego. Znajdzie się w niej również zapis dotyczący trybu wypłaty środków. W przypadku kredytów mieszkaniowych te trafią bezpośrednio na konto sprzedawcy. Konieczne stanie się również wniesienie wkładu własnego w odpowiedniej wysokości.
  • Podpisanie umowy kredytu i wypłata środków: w ostatnim kroku dochodzi do zawarcia umowy kredytu hipotecznego pozwalającej uruchomić środki finansowe. W ciągu kilku dni fundusze trafią również na konto sprzedającego. W tym momencie rozpoczyna się również okres spłaty.
  • Wprowadzenie wpisu do księgi wieczystej: bezpośrednio po wizycie u notariusza stajemy się właścicielem nieruchomości. Konieczne stanie się przy tym wprowadzenie wpisu do księgi wieczystej, który zabezpieczy w odpowiedni sposób bank. Możemy zrobić to samodzielnie albo zlecić tę czynność notariuszowi. Co ważne: po spłaceniu kredytu należy wykreślić wpis z księgi wieczystej, ale najpierw konieczne będzie uzyskanie stosownych dokumentów z banku.

Kredyty hipoteczne – jakie są dostępne?

Kredyty na zakup nieruchomości można podzielić na dwa typy – standardowe i preferencyjne. Pierwsze przeznaczone są dla każdego, kto posiada odpowiednią zdolność kredytową. Nie ma w ich przypadku żadnych specjalnych warunków dotyczących cech kredytobiorcy, przeznaczenia mieszkania czy typu kupowanej nieruchomości. Rzeczywista roczna stopa oprocentowania RRSO, oprocentowanie nominalne, prowizje oraz inne opłaty ustalane są wyłącznie przez banki na podstawie uwarunkowań rynkowych, oraz z uwzględnieniem oferty konkurentów.

Kredyty hipoteczne preferencyjne to produkty, które mają wspierać określoną grupę kredytobiorców lub promować nowe technologie. Przykładem był działający do 2018 r. program „Mieszkanie dla młodych”. Klienci, którzy spełniali kryteria, mogli zaciągnąć kredyt bez wkładu własnego – dopłacało do niego państwo za pośrednictwem Banku Gospodarstwa Krajowego.

Kredyty „Mdm” cieszyły się dużym zainteresowaniem – dzięki finansowemu wsparciu swoją pierwszą nieruchomość kupić mogły również osoby, które nie miały oszczędności. Jednocześnie wspierano w ten sposób rodziny, które wychowują dzieci – dodatkowe dopłaty (obniżające zadłużenie) przewidziano dla kredytobiorców, którym w trakcie spłaty urodził się kolejny potomek.

Kredyt mieszkaniowy na specjalnych warunkach można otrzymać także, jeśli kupujemy mieszkanie lub dom energooszczędny. Oferują go niektóre banki, a budynek musi spełniać wówczas określone normy zużycia energii. W ten sposób promuje się technologie przyjazne środowisku, proekologiczne. Decydując się na zakup nieruchomości, warto sprawdzić, czy nie spełniamy kryteriów dających możliwość zawarcia umowy kredytu hipotecznego na preferencyjnych warunkach.

Kredyt hipoteczny – najważniejsze warunki wstępne

Podstawowymi warunkami uzyskania kredytu hipotecznego jest posiadanie odpowiedniej zdolności kredytowej oraz minimalnego wymaganego wkładu własnego. Zdolność kredytowa to pojęcie, które każdy z banków definiuje inaczej. W skrócie oznacza ona zdolność do spłaty kredytu wraz z odsetkami w terminach określonych w umowie. To jednak nie wszystko.

Nawet wysokie zarobki i duże możliwości finansowe mogą nie pozwolić na otrzymanie kredytu na zakup nieruchomości. Każda instytucja definiuje swoją listę warunków, które musi spełnić klient, aby otrzymać kredyt hipoteczny. Może do nich należeć m.in. minimalny i maksymalny wiek kredytobiorcy, minimalny staż pracy ogółem, minimalne zatrudnienie w aktualnej firmie czy posiadanie określonego typu umowy pozwalającej na ocenę osiąganych dochodów. Jest to częsty problem w przypadku kredytów dla osób młodych, które często nie są w stanie sprostać tym warunkom.

Wysokie dochody mogą okazać się także niewystarczające, kiedy są niemal w całości konsumowane przez nasze cykliczne koszty. Jeśli zatem posiadamy wiele innych zobowiązań, to nie będziemy generować nadwyżki finansowej pozwalającej na pokrycie miesięcznej raty potencjalnego kredytu mieszkaniowego. Dlatego przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny warto przeprowadzić rewizje swoich dotychczasowych zobowiązań i spłacić przed czasem te na niewielkie kwoty oraz zrezygnować z nieużywanych kart kredytowych i debetów na koncie.

Co jest potrzebne do zawarcia umowy kredytu hipotecznego?

Pierwszym krokiem w staraniu o kredyt hipoteczny jest złożenie wniosku kredytowego. Można to zrobić bezpośrednio w oddziale banku lub przez Internet. Wniosek to formularz, w którym podajemy dane niezbędne do oceny naszej zdolności kredytowej oraz wskazujemy, na co przeznaczymy środki pochodzące z kredytu hipotecznego. Definiujemy także wysokość potencjalnego zobowiązania, okres spłaty oraz system spłaty - rata równa lub rata malejąca.

Do wniosku o kredyt hipoteczny załącza się szereg dodatkowych dokumentów, których listę powinien przekazać nam doradca bankowy. Znajdziemy ją też na stronie internetowej banku. Przykładowo bank, oprócz wniosku kredytowego, oczekiwać może:

  • danych osobowych kredytobiorcy,
  • dokumentu ze zdjęciem potwierdzającego tożsamość,
  • zaświadczenia o zatrudnieniu i dochodach wystawione przez pracodawcę,
  • zaświadczenia z ZUS o wysokości świadczenia (o ile takie pobieramy),
  • numeru księgi wieczystej nieruchomości,
  • podpisanej umowy przedwstępnej,
  • dokumentów potwierdzających wpłaty na rzecz dewelopera,
  • operatu szacunkowego wykonanego przez rzeczoznawcę majątkowego.

Lista dokumentów może się różnić w zależności od tego czy kupujemy nieruchomość na rynku wtórnym lub pierwotnym, czy budujemy dom, czy też remontujemy mieszkanie. Ich celem jest potwierdzenie danych przekazanych we wniosku. Przykładowo, deklarujemy we wniosku wysokość i źródło miesięcznych dochodów, a zaświadczenie z zakładu pracy o zatrudnieniu i wysokości wypłaty pozwala bankowi zweryfikować te informacje.

Zdolność kredytowa przy kredycie hipotecznym

Drugim etapem procedury ubiegania się o kredyt mieszkaniowy jest badanie przez bank naszej zdolności do obsługi zadłużenia w terminie. Analitycy sprawdzają nasz wniosek i wydają wstępną decyzję. Może ona określać dodatkowe warunki, które musimy spełnić, wymieniać parametry cenowe, które proponuje nam bank oraz precyzować sposób wypłaty kredytu. Czasem bank zażąda uzupełnienia przedstawionych dokumentów lub wyjaśnienia wątpliwości związanych z wnioskiem.

Po spełnieniu wymagań banku otrzymujemy ostateczną decyzję kredytową wraz z propozycją warunków kredytowania. Jeśli zdecydujemy się na tę ofertę, umawiamy się na podpisanie umowy kredytowej. Wcześniej mamy prawo zapoznać się z jej treścią i dokładnie przestudiować dokument.

Warto zwrócić uwagę na wszystkie elementy składające się na koszt kredytu (oprocentowanie, prowizje, ubezpieczenie pomostowe, koszty jednorazowe), a także warunki wyznaczające poziom kosztów. Powszechną praktyką wśród banków jest tzw. sprzedaż krzyżowa, czyli cross selling. W zamian za skorzystanie z dodatkowych produktów banku (np. założenie konta osobistego czy karty kredytowej) bank proponuje nam niższą marżę kredytu hipotecznego. Należy sprawdzić, jak długo musimy korzystać z dodatkowych usług i co się stanie, jeśli złamiemy warunki w trakcie spłaty kredytu.

Jak zwiększyć zdolność kredytową przed złożeniem wniosku?

Udzielenie kredytu mieszkaniowego zawsze poprzedzone jest analizą zdolności kredytowej wnioskodawcy. W ten sposób banki starają się zminimalizować ryzyko związane z zaprzestaniem spłaty zobowiązania. Proces oceny zdolności kredytowej składa się z wielu elementów i na część z nich możemy mieć wymierny wpływ. Dzięki temu możemy zwiększyć swoje szanse na kredyt mieszkaniowy w odpowiedniej kwocie.

Podstawą oceny zdolności kredytowej są osiągane dochody, a także sposób, w jaki podchodziliśmy do spłaty dotychczasowych zobowiązań. Jeżeli spłacamy kredyty i pożyczki z dużymi opóźnieniami, a w przeszłości prowadzone były wobec nas działania windykacyjne, to mamy niewielkie szanse na kredyt mieszkaniowy. Jeśli jednak do spłaty swoich zobowiązań podchodzimy sumiennie, to możemy zawalczyć o polepszenie swojej zdolności kredytowej.

W ocenie zdolności kredytowej bardzo ważne są osiągane przez nas dochody. Dzięki nim możemy zapewnić terminową spłatę zaciągniętego zobowiązania. Bank sprawdzi, czy nasze wynagrodzenie ma charakter stabilny i powtarzalny. Ważne jest czy dochody pochodzą z umowy o pracę na czas nieokreślony, czy np. z umowy o dzieło. Jeśli czerpiemy dodatkowe korzyści, np. wynajmując mieszkanie, to warto poinformować o tym bank. Uwzględnienie innych dochodów może polepszyć zdolność do terminowej spłaty kredytu mieszkaniowego. Ważna jest też ciągłość zatrudnienia. Jeśli zmieniliśmy miejsce pracy, to sprawmy, żeby przerwa pomiędzy umowami nie była dłuższa niż 14 dni.

Musimy pamiętać, że osiągane przez nas dochody pomniejszone zostaną o comiesięczne koszty. Wynikają one z konieczności utrzymania gospodarstwa domowego, członków rodziny i pojazdu. Zweryfikowane zostaną także koszty wynikające ze spłaty bieżących kredytów i pożyczek. Warto zatem sprawdzić, czy jest możliwość zrezygnowania comiesięcznych abonamentów i opłat. Można też spłacić przed czasem kończące się kredyty i zamknąć zobowiązania o charakterze limitowym, z których nie korzystamy, tj. debet w rachunku, kredyt odnawialny czy karta kredytowa. Niewykorzystywane limity też obciążają zdolność kredytową. Generowany koszt w tym wypadku odpowiada nawet 5% przyznanego limitu. Przykładowo karta kredytowa z limitem w wysokości 10.000 zł oznaczać będzie pomniejszenie naszej zdolności kredytowej o 500 zł.

Ważnym aspektem oceny zdolności kredytowej jest nasza historia kredytowa. Możemy sprawdzić ją samodzielnie, zamawiając raport w Biurze Informacji Kredytowej. Taki pojedynczy dokument kosztuje 39 zł, ale raz na pół roku można otrzymać taką informację za darmo. W tym celu należy złożyć wniosek o kopię danych. W raporcie znajdziemy informacje dotyczące terminowości spłaty naszych dotychczasowych zobowiązań. Dane te przetwarzane są przez 5 lat od momentu całkowitej spłaty zobowiązania.

Co ciekawe brak historii kredytowej w wielu przypadkach jest czynnikiem obniżającym zdolność kredytową. Bank nie ma bowiem żadnej informacji mogącej zasugerować, jak podchodzimy do spłaty zobowiązań. Dlatego, zanim złożymy wniosek o kredyt mieszkaniowy, warto zadbać o zdolność kredytową. W tym celu warto kilkanaście miesięcy wcześniej zaciągnąć kredyty i pożyczki na drobne kwoty i spłacać je w terminie. Zrobienie tego kilka tygodni przed wnioskowaniem o kredyt mieszkaniowy nie przyniesie żadnego efektu.

Można też zadbać o wcześniejszą budowę relacji z bankiem, w którym będziemy chcieli zaciągnąć kredyt mieszkaniowy. W tym celu warto skorzystać z rankingu kredytów hipotecznych i wytypować instytucję, która jest warta uwagi, a następnie nawiązać z nią współpracę np. w obszarze prowadzenia konta osobistego. Po jakimś czasie możemy zostać uznani przez bank za stałego klienta, co ułatwi proces ubiegania się o kredyt mieszkaniowy.

Kolejnym sposobem zwiększającym szansę na kredyt hipoteczny oraz na korzystniejsze warunki finansowania jest skorzystanie z dodatkowych produktów banku w ramach sprzedaży krzyżowej. Można wykupić np. polisę na życie, od utraty pracy, czy trwałej choroby. Ubezpieczenie nieruchomości niewiele wniesie, bo bez tego nie jest możliwe zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego. Produktem uzupełniającym może być też konto osobiste, ale w przypadku kredytów hipotecznych, banki wymagają często, aby na rachunek taki był regularnie zasilany, np. wpływem wynagrodzenia. Karta kredytowa też może być rozwiązaniem wpływającym na proponowane warunki finansowania.

Na zdolność wpłynąć może też dodatkowe zabezpieczenie kredytu. Może się okazać, że nasze dochody są niewystarczające i udzielenie kredytu możliwe jest pod warunkiem przedstawienia dodatkowego zabezpieczenia. Może być to np. poręczenie osoby trzeciej lub zastaw na pojeździe. Jeśli przewidujemy, że udzielenie kredytu może być problematyczne to warto wcześniej pomyśleć, czy możemy przedstawić dodatkowe zabezpieczenie kredytu. Możemy też pomyśleć o wsparciu członka rodziny lub bliskiej osoby. Każdy wpółkredytobiorca o odpowiedniej zdolności kredytowej zwiększy naszą szansę na zaciągnięcie zobowiązania.

Na naszą zdolność do obsługi zadłużenia wpływać może też wariant spłaty kredytu mieszkaniowego. Wybierając raty równe, zapewniamy sobie, takie same raty w całym okresie finansowania. Od razu trzeba zaznaczyć, że nie daje to gwarancji niezmienności raty, bo te mogą się wzrastać lub spadać wraz ze zmianą stóp procentowych NBP. Na równą ratę kredytu w pierwszych latach finansowania w większości składają się odsetki. Jest ona niższa od raty malejącej, dlatego w mniejszym stopniu obciąża naszą zdolność kredytową (bank bierze pod uwagę wysokość pierwszej raty).

Możemy zwiększyć szansę na kredyt mieszkaniowy, wydłużając okres finansowania. Działa tu prosta zasada: im dłuższy okres spłaty, tym niższa miesięczna rata kredytu mieszkaniowego. Wynika to z tego, że pożyczony dzieli się na więcej części, a niższa miesięczna rata w mniejszym stopniu obciąża naszą zdolność do obsługi zadłużenia. Jest jednak druga strona medalu - wydłużenie okresu finansowania zwiększa całkowity koszt kredytu hipotecznego.

Elementem wpływającym na zdolność i całkowity koszt kredytu mieszkaniowego jest wkład własny. Im wyższą kwotę zdołaliśmy uzbierać tym lepsza nasza pozycja negocjacyjna. Zgodnie z obowiązującymi przepisami minimalny wkład własny musi wynosić 20% wartości nieruchomości. Może być on obniżony do 10% pod warunkiem wykupienia dodatkowego ubezpieczenia. Wyższy wkład własny może spowodować, że otrzymamy finansowanie na lepszych warunkach. Trzeba jednak wyraźnie zaznaczyć nasze oczekiwania w tym zakresie. Banki nie zawsze chcą proponować lepsze warunki, kiedy wnioskodawca oferuje wyższy wkład własny, ale też doskonale zdają sobie sprawę, że na taki krok zdecydować może się inna instytucja finansowa.

Podpisanie umowy kredytu hipotecznego

Podpisanie umowy kredytowej to kolejny etap procedury, ale nie oznacza on jeszcze, że nie możemy się wycofać z kontraktu. Ustawa o kredycie hipotecznym daje nam prawo, by w ciągu 14 dni zmienić zdanie. Jedynym kosztem ponoszonym przez klienta są odsetki za okres od dnia wypłaty kredytu do dnia jego spłaty (nie później niż 30 dni od dnia złożenia oświadczenia). Kredytodawca może żądać tylko wyrównania bezzwrotnych kosztów poniesionych na rzecz organów administracji publicznej.

Wypłata kredytu hipotecznego następuje po podpisaniu umowy. Kontrakt określa, kiedy i w jaki sposób (np. w transzach) wypłacane są pieniądze. Bank przekazuje je nie na nasz rachunek, ale na konto sprzedającego nieruchomość lub dewelopera, z którym zawarliśmy umowę. W niektórych przypadkach, gdy kredyt finansuje jednocześnie zakup i remont lub budowę, część środków może trafić do nas, po przedstawieniu dokumentów wymaganych przez bank (np. kosztorysu powykonawczego albo faktur za usługi budowlane).

Ubezpieczenie kredytów hipotecznych: w banku czy w TU?

Banki bardzo często współpracują z towarzystwami ubezpieczeniowymi w zakresie sprzedaży produktów tego typu. W wielu przypadkach przekłada się to pozytywnie na warunki cenowe. Wykupienie dodatkowych ubezpieczeń może przy tym pomóc w obniżeniu marży lub prowizji. Przed podpisaniem umowy warto zapoznać się ze szczegółowymi informacjami i porównać ze sobą oferty kilku ubezpieczycieli.

Ubezpieczenie nieruchomości przy kredycie hipotecznym bardzo często sprowadza się do tzw. ubezpieczenia murów, nie pozwoli więc m.in. ubezpieczyć znajdujących się w gospodarstwie domowym ruchomości czy zwierząt oraz zatroszczyć się o odpowiedzialność cywilną w przypadku np. zalania sąsiada.

Warto więc pomyśleć o wybraniu rozszerzonego pakietu. Podobna zależność dotyczy ubezpieczenia na życie: to proponowane przez bank zazwyczaj skupi się wyłącznie na wypłacie określonej sumy w przypadku śmierci ubezpieczonego, lepszym pomysłem może więc okazać się wybór bardziej rozbudowanego produktu, ułatwiającego np. oszczędzanie na emeryturę.

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego - czy jest możliwa?

Zaciągając kredyt hipoteczny, warto założyć, że spłaci się go wcześniej, niż sugeruje okres kredytowania ustalony w umowie. Można to uczynić zarówno poprzez wcześniejszą spłatę kredytu, jak i regularne nadpłacanie. Pozwoli to na obniżenie całkowitych kosztów kredytu, spore oszczędności i – co najważniejsze – odzyskanie pełni własności nad nieruchomością.

Zgodnie z obowiązującym prawem banki mogą pobierać prowizję z tego tytułu jedynie w okresie pierwszych 36 miesięcy spłaty. Większość instytucji zrezygnowała jednak z nakładania na kredytobiorców jakichkolwiek opłat. W każdym przypadku nadpłata lub całkowita wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego jest bardzo korzystna i realne zyski z tego tytułu przewyższają wpływy, na które możemy liczyć np. z tytułu lokat terminowych. Jest to również bardzo wygodne – nie musimy robić tego fizycznie w banku, w którym zaciągaliśmy kredyt hipoteczny. W większości przypadków formalności załatwimy przez Internet.

Najtańszy kredyt hipoteczny, czyli jaki?

Na to, ile oddamy bankowi w zamian za kredyt na mieszkanie, wpływa kilka parametrów. Jedną z najważniejszych pozycji do przeanalizowania w cenniku banku jest marża – to ona determinuje wysokość raty i pozostaje stała przez cały okres kredytowania. Jest jednak tylko częścią oprocentowania kredytu – drugą stanowi stopa procentowa, np. WIBOR 3M, która jest zmienna i od wysokości której będzie zależało to, ile musimy co miesiąc zwrócić do banku.

Zobaczmy, jak wysokość marży wpływa na wysokość spłacanej raty kredytu hipotecznego. Za przykład posłuży nam kredyt na 200 tys. zł. Przyjmijmy, że stawka WIBOR 3M to 1,8 proc. Bank dolicza do niej marżę i łącznie daje to oprocentowanie kredytu używane do obliczania odsetek od pożyczonych środków.

Rata równa kredytu hipotecznego dla Wibor 3M 1,8 proc. i różnych okresów spłaty oraz poziomów marży kredytowej (kredyt 200 tys. zł)

Marża Kredyt na 20 lat Kredyt na 25 lat Kredyt na 30 lat Kredyt na 35 lat
0,50 pp. 1 040,43 zł 877,22 zł 769,60 zł 693,73 zł
1,00 pp. 1 089,28 zł 927,75 zł 821,79 zł 747,55 zł
1,50 pp. 1 139,47 zł 979,92 zł 875,91 zł 803,57 zł
2,00 pp. 1 190,99 zł 1 033,71 zł 931,91 zł 861,72 zł
2,50 pp. 1 243,81 zł 1 089,08 zł 989,74 zł 921,89 zł
3,00 pp. 1 297,91 zł 1 145,99 zł 1 049,33 zł 984,01 zł
3,50 pp. 1 353,28 zł 1 204,40 zł 1 110,61 zł 1 047,96 zł
4,00 pp. 1 409,88 zł 1 264,26 zł 1 173,51 zł 1 113,64 zł
4,50 pp. 1 467,69 zł 1 325,53 zł 1 237,95 zł 1 180,95 zł
5,00 pp. 1 526,68 zł 1 388,14 zł 1 303,85 zł 1 249,78 zł

Marża to nie wszystko. Dla kredytobiorcy powinno mieć znaczenie, czy bank pobiera prowizję za udzielenie kredytu hipotecznego. To jednorazowa opłata, której wysokość zwykle jest określana jako procentowa wartość kwoty pożyczanego kapitału. Na tym jednak koszty kredytu nie muszą się kończyć. Na całkowity koszt kredytu hipotecznego wpłyną także inne, dodatkowe opłaty i koszty naliczane przez bank.

Warto pamiętać, że zaciągając kredyt hipoteczny, musimy obowiązkowo wykupić ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych. Bank będzie wymagać takiej polisy, ponieważ mieszkanie stanowi główne zabezpieczenie kredytu opiewającego nierzadko na setki tysięcy złotych.

Szukając informacji o tym, który bank zaoferuje najtańszy kredyt hipoteczny, warto za każdym razem sprawdzić, jakie dodatkowe warunki pozwolą skorzystać z zaproponowanej oferty – może to być na przykład obowiązkowa karta kredytowa, minimalne comiesięczne wpływy na konto, wymagane przez kilka lat ubezpieczenie na życie itp. O każdym z tych kosztów powinien nas poinformować doradca kredytowy prezentujący ofertę banku.

Czym jest rzeczywista roczna stopa oprocentowania RRSO?

Rzeczywista roczna stopa oprocentowania RRSO pozwala na szybkie i proste porównanie ofert kredytu hipotecznego. Należy przy tym pamiętać, aby porównywać ze sobą zobowiązania na ten sam okres i kwotę. Rzeczywista roczna stopa oprocentowania RRSO oprócz oprocentowania nominalnego uwzględnia także inne koszty towarzyszące kredytowi hipotecznemu, tj. prowizja za udzielenie kredytu i ubezpieczenia. Wskaźnik ten wyrażony jest w procentach w ujęciu jednego roku.

Trzeba pamiętać, że rzeczywista roczna stopa oprocentowania RRSO nie uwzględnia wszystkich kosztów związanych z udzieleniem finansowania. Wskaźnik nie obejmuje np. obciążeń wynikających z konieczności założenia i utrzymywania konta osobistego, opłat sądowych i notarialnych czy kosztów związanych z wykonaniem wyceny nieruchomości. Dlatego analizując oferty, należy spojrzeć szerzej. Warto sprawdzić m.in. całkowity koszt kredytu hipotecznego, wysokość miesięcznej raty, prowizję za udzielenie finansowania czy oprocentowanie kredytu.

Opłacalność oferty pod kątem rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania RRSO, wysokości minimalnego wkładu własnego, marży banku czy prowizji sprawdzić można, korzystając z rankingu kredytów hipotecznych. Narzędzie to pozwala także na weryfikację bardziej szczegółowych parametrów, jak koszt ubezpieczenia pomostowego, koszt innych ubezpieczeń, maksymalny okres kredytowania czy możliwość skorzystania z oferty łączonej, dzięki której bank może obniżyć marżę kredytu hipotecznego. Z poziomu rankingu możemy też złożyć wniosek kredytowy.

Jaki jest maksymalny okres spłaty kredytu hipotecznego?

Kredyty hipoteczne charakteryzuje wysoka kwota i wieloletni okres spłaty. Na rynku możemy znaleźć pozwalające rozłożyć spłatę zobowiązania nawet na 35 lat. Mając na uwadze m.in. ryzyko zmiany stopy procentowej oraz możliwość wystąpienia problemów po stronie kredytobiorcy, Komisja Nadzoru Finansowego rekomenduje udzielanie kredytów na zakup nieruchomości z terminem spłaty nieprzekraczającym 25 lat. Na maksymalny okres spłaty kredytu wpływa też wiek kredytobiorcy. Każdy bank ustala maksymalny wiek, w którym spłacona zostanie ostania rata zobowiązania. Zakładając, że jest to 70 lat, to 50-letnia osoba nie może zaciągnąć kredytu hipotecznego na okres dłuższy niż 20 lat.

Jaka jest maksymalna kwota kredytu hipotecznego?

Często mówi się, że wysokość kredytu zależy od naszej zdolności kredytowej. Mimo tego banki wprowadzają górne granice wyznaczające maksymalną granicę finansowania. Dzieje się tak dlatego, że udzielenie kredytu wiąże się z ryzykiem, które zwiększa się wraz z kwotą finansowania. Kredyt hipoteczny to szansa na pożyczenie nawet kilku milionów złotych. Rekordzistą w tej kategorii jest PKO Bank Polski, który jest gotowy na udzielenie finansowania w kwocie sięgającej nawet 30 milionów złotych.

Jak długo trzeba czekać na kredyt hipoteczny?

Złożeniu wniosku o kredyt hipoteczny towarzyszy więcej formalności niż ma to miejsce w przypadku kredytu gotówkowego. Mówimy tu w końcu o wysokokwotowym zobowiązaniu z terminem spłaty sięgającym nawet 35 lat, które zabezpieczone jest hipoteką na nieruchomości. Jeżeli zależy nam na czasie i szybkim przeprocesowaniu wniosku, to musimy się odpowiednio przygotować do całego przedsięwzięcia.

Zgodnie z przepisami banki mają obowiązek rozpatrzyć wniosek w terminie nie dłuższym niż 21 dni. Jest tu jednak pewien haczyk - wniosek musi być kompletny. Brak jakiegokolwiek dokumentu może spowodować, że czas weryfikacji będzie się przedłużać o kolejne tygodnie. Dlatego przed złożeniem wniosku sprawdźmy na stronie internetowej banku, jakie dokumenty niezbędne są do skutecznego złożenia wniosku kredytowego. Jeśli mamy jakiekolwiek wątpliwości, to skonsultujmy je z doradcą. Dobrze przygotowany wniosek z wszystkimi załącznikami daje szansę na szybszą decyzję kredytową.

Jak działa kalkulator kredytu hipotecznego?

Kalkulator kredytu hipotecznego jest narzędziem pozwalającym dowiedzieć się, jaka będzie wysokość miesięcznej raty w podziale na część odsetkową i kapitałowa oraz całkowita kwota kredytu do spłaty. Narzędzie nie uwzględnia kosztów dodatkowych generowanych np. przez ubezpieczenie nieruchomości, notariusza czy podatki. Aby przeprowadzić symulację i otrzymać harmonogram spłaty kredytu należy wskazać:

  • wartość nieruchomości,
  • kwotę kredytu,
  • oprocentowanie,
  • okres spłaty,
  • typ raty - równa lub malejąca.

Następnie musimy skorzystać z przycisku „oblicz”. Kalkulator kredytu hipotecznego zwróci nam kwotę kredytowania, całkowity koszt kredytu uwzględniający wskazane parametry oraz szczegółowy harmonogram spłaty. Dzięki niemu dowiemy się, jaka część odsetkowa i kapitałowa przypada na konkretną ratę. To bardzo dobre narzędzie, pozwalające sprawdzić czym dokładnie różni się kredyt hipoteczny spłacany w ratach równych od spłacanego w ratach malejących.

Ranking kredytów hipotecznych - jak wybrać najlepszą ofertę?

Ranking kredytów hipotecznych jest narzędziem pozwalającym na szybką weryfikację dostępnych na rynku ofert, które wyszukiwane są na podstawie określonej kwoty kredytu i okresu spłaty zobowiązania. Ranking kredytów hipotecznych na pierwszym ekranie daje możliwość porównania ofert banków pod kątem rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania RRSO, minimalnego wkładu własnego, marży, prowizji i kwoty miesięcznej raty. Aby spróbować otrzymać kredyt hipoteczny należy skorzystać z przycisku „dalej”, który znajduje się przy każdej wymienionej ofercie.

Na tej samej stronie możemy także szybko sprawdzić, jaki jest całkowity koszt kredytu, wysokość stopy WIBOR wpływającej na oprocentowanie nominalne, koszt ubezpieczenia pomostowego i innych ubezpieczeń. Dowiemy się także, jaki jest maksymalny okres kredytowania, przykład reprezentatywny i czy mamy do czynienia z ofertą łączoną. Możemy też zweryfikować jakie źródła dochodu są akceptowane przez bank.

Jeżeli chcemy jeszcze bardziej szczegółowych informacji dotyczących konkretnej oferty, wystarczy kliknąć przycisk „szczegóły”. Dzięki temu zweryfikujemy nie tylko takie elementy jak całkowity koszt kredytu czy RRSO, ale dowiemy się, np.:

  • co powinno obejmować ubezpieczenie nieruchomości,
  • jaki jest maksymalny okres ubezpieczenia niskiego wkładu własnego,
  • na jaki cel możemy zaciągnąć zobowiązanie,
  • jakie jest maksymalne LTV (wskaźnik obrazujący stosunek zadłużenia do wartości nieruchomości),
  • jaki jest maksymalny wiek kredytobiorcy w dniu całkowitej spłaty kredytu,
  • ile kosztuje wycena nieruchomości,
  • jaka jest prowizja od wcześniejszej spłaty kredytu.

Możemy również sprawdzić, czy wniosek da się złożyć na stronie internetowej banku, jak często można skorzystać z wakacji kredytowych, czy dostępna jest karencja na start, w jakich walutach może zostać udzielone finansowanie. Wszystko to sprawia, że w jednym miejscu zweryfikujemy kompleksowe parametry wybranych ofert, które wybiegają dużo dalej niż całkowity koszt kredytu czy wysokość raty.

Kredyt hipoteczny: najpopularniejsze mity

Osoby zainteresowane pozyskaniem kredytów hipotecznych często spotykają się z różnego typu mitami, które niestety w wielu przypadkach odwodzą ich od myśli zakupu mieszkania przy pomocy tego produktu. Warto postawić na sprawdzoną wiedzę i dobrze przygotować się do tej procedury:

Kredyt hipoteczny najlepszy w dotychczasowym banku
Wiele przyszłych kredytobiorców wychodzi z założenia, że najlepsze warunki przygotował dla nich bank, w którym prowadzą od wielu lat konto osobiste i korzystają z innych produktów. Nie zawsze tak będzie. Po pierwsze - nawet klienci z długą historią i dużymi wpływami mogą nie sprostać dodatkowym warunkom przewidzianym dla konsumentów pozyskujących kredyt hipoteczny. Poza tym produkty dostępne w ofercie konkretnej instytucji wcale nie muszą być najbardziej atrakcyjne. Warto przyjrzeć się więc różnorodnym propozycjom, np. na stronie internetowej banku, wybrać produkt, który będzie najbardziej atrakcyjny pod względem cenowym i złożyć wniosek. W tym celu skorzystać można z rankingu kredytów mieszkaniowych.

Posiadanie zdolności kredytowej - nie mam na to wpływu
Wiele mitów dotyczy zdolności do obsługi dodatkowego zadłużenia. Ta jest często demonizowana, ponieważ w wielu przypadkach to właśnie ona uniemożliwia uzyskanie finansowania. Zanim wystąpimy o hipoteczny kredyt, warto jednak zadbać o ten element. W rzeczywistości pracujemy na niego przez całe życie. Odpowiedzialne podejście do swoich zobowiązań i umiejętne korzystanie z różnych produktów bankowych ułatwi uzyskanie kredytu hipotecznego w oczekiwanej wysokości. Warto więc wziąć najpierw np. kredyt gotówkowy czy pożyczkę ratalną, aby budować swoją zdolność do spłaty zadłużenia.

Kredyt trzeba spłacać przez długie lata
Wiele osób obawia się, że kredyt hipoteczny stanie się olbrzymim obciążeniem na kilka dekad. W rzeczywistości wcale nie musi tak być. Niezależnie od kwoty kredytu w praktycznie dowolnym momencie możemy spłacić zobowiązanie i odzyskać pełnię własności nad kupioną nieruchomością. Proces spłaty kredytu można również przyspieszyć, regularnie nadpłacając raty.

Kredyt hipoteczny jest niebezpieczny
Wielu kredytobiorców obawia się dodatkowego ryzyka. W rzeczywistości trudno jednak o równie bezpieczny produkt. Nadzór nad rynkiem kredytów hipotecznych sprawuje Komisja Nadzoru Finansowego oraz inne instytucje państwowe. Czuwają one nad bezpieczeństwem zarówno banków, jak i klientów. Strach może budzić długi okres finansowania, bo na przestrzeni 30 lat może się wiele zmienić - zarówno w otoczeniu gospodarczym czy życiu prywatnym. Ryzyko to można oswoić, wybierając dobre ubezpieczenie nieruchomości, od utraty praczy czy trwałego inwalidztwa. Ważne jest także, aby wybrać odpowiednią ofertę kredytu hipotecznego, bo będzie ona często towarzyszyć nam przez większość dorosłego życia.

Z bankiem nie można negocjować
Częstym błędem osób starających się o kredyt hipoteczny jest przeświadczenie, że bank to skostniała instytucja finansowa, z którą nie można się porozumieć. W rzeczywistości możliwe staje się zarówno negocjowanie warunków umowy kredytu hipotecznego, jak i wypracowanie kompromisu w kryzysowym momencie. Bank może zgodzić się na restrukturyzację kredytu, zmianę warunków umowy czy czasowe zawieszenie rat. Warto jednak rozpocząć rozmowy jak najszybciej po pojawieniu się problemów z płynnością finansową.

Bank zabierze mi mieszkanie
Z perspektywy wielu osób kredyt hipoteczny wiąże się z ryzykiem, ponieważ bank może w przypadku nawet przejściowych trudności zająć mieszkanie dłużnika. Cała procedura wygląda jednak zupełnie inaczej. Licytacją mieszkania zajmuje się komornik, a z punktu widzenia banku spieniężenie zabezpieczenia hipotecznego to ostateczność i będzie szukać innych rozwiązań, zanim zdecyduje się na taki krok.

Jakie cechy powinien posiadać najlepszy kredyt hipoteczny?

Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem dużo bardziej złożonym niż kredyty konsumpcyjne, a na atrakcyjność oferty wpływa wiele elementów. Dla większości z nas najlepszy kredyt hipoteczny będzie tym najtańszym. Trzeba przy tym pamiętać, że przy wieloletnim okresie spłaty nawet drobne różnice w marży kredytowej mogą oznaczać oszczędności liczone w tysiącach złotych. Podczas wyboru najlepszej oferty trzeba zweryfikować podstawowe czynniki kosztotwórcze, tj. oprocentowanie, prowizja i dodatkowe polisy np. ubezpieczenie nieruchomości czy ubezpieczenie na życie.

Wskaźnikiem pozwalającym szybko porównać oferty jest rzeczywista roczna stopa oprocentowania i całkowita kwota kredytu do spłaty. RRSO nie uwzględnia jednak kosztów związanych z koniecznością skorzystania z produktów dodatkowych tj. konto osobiste z regularnymi wpływami czy karta kredytowa. Obciążenia generowane przez te produkty należy również wziąć pod uwagę, wybierając najlepszą propozycję. Należy pamiętać także o obciążeniach pojawiających się poza ofertą kredytową, jak koszty notariusza czy opłaty sądowe.

Nie dla wszystkich najważniejszym czynnikiem będzie cena. Najlepsza oferta kredytu na zakup nieruchomości to także odpowiedni wkład własny. Są osoby, które nie są w stanie wnieść swojego udziału odpowiadającego 20% wartości kredytowanej nieruchomości. Dla nich najlepszym kredytem hipotecznym będzie ten, który pozwala na 10% wkład własny z zastosowaniem dodatkowego zabezpieczenia lub dający możliwość wniesienia udziału własnego w innej postaci np. oszczędności na kontach emerytalnych.

Istotne są też akceptowalne źródła dochodów. Nie każdy posiada umowę o pracę na czas nieokreślony podpisaną w firmie o wysokiej reputacji na rynku. Ważne jest zatem, jakim okiem bank spojrzy na umowy zlecenie czy umowy o dzieło. Najlepszym kredytem hipotecznym, szczególnie dla starszych osób, będzie taki, który pozwoli na spłatę ostatniej raty w wieku 80 czy 85 lat. Dzięki temu 50-letnia osoba ma szansę na zaciągnięcie takiego zobowiązania na okres 30, a nawet 35 lat.

Podsumowując, najlepszy kredyt hipoteczny, powinien oprócz najniższej ceny charakteryzować się innymi elementami wpisującymi się w naszą bieżącą sytuację życiową. Ważne, żeby przed poszukiwaniem oferty odpowiedzieć sobie na pytania, czego oczekujemy od takiego zobowiązania i wybrać propozycję integrującą najwięcej z wymienionych oczekiwań.

Czy możliwe jest oprocentowanie stałe?

Oprocentowanie stałe daje komfort wynikający z niezmienności raty. Niestety na polskim rynku nie znajdziemy oferty zapewniającej niezmienność raty w całym okresie finansowania. Zgodnie z zaleceniami nadzoru finansowego kredyt hipoteczny oferujący oprocentowanie stałe powinny proponować wszystkie instytucje finansowe zajmujące się działalnością tego typu. Rozwiązanie to zostało już wdrożone przez wszystkie liczące się na rynku instytucje.

Oprocentowanie stałe kredytu hipotecznego może obowiązywać jedynie przez ograniczony czas. W zależności od banku jest to od 5 do 7 lat. Następnie oprocentowanie stałe przekształca się w oprocentowanie zmienne lub dochodzi do rekalkulacji i niezmienna stawka obowiązuje przez kolejne lata spłaty. Niestety dodatkowy komfort ma swoją cenę, i kredyty hipoteczne zapewniające spokój w tym zakresie są droższe zobowiązań z oprocentowaniem zmiennym. To dlatego oprocentowanie stałe nie zdobyło na razie serc polskich kredytobiorców hipotecznych.

Ikona strzałki