Drożejące kredyty, spadająca sprzedaż i mniejszy ruch na budowach
O długo wieszczonym spowolnieniu, które napłynęło na rynek sprzedaży mieszkań, świadczy m.in. słabnąca akcja kredytowa. Zgodnie z danymi Biura Informacji Kredytowej w kwietniu 2022 r. liczba wniosków o kredyt hipoteczny była o 45 proc. niższa niż przed rokiem.
Sytuacja ta wynika z rosnących nieprzerwanie od października 2021 r. stóp procentowych, a tym samym stawek WIBOR, czyli po prostu z drożejącymi kredytami hipotecznymi.
Od kwietnia banki stosują także zalecenie Komisji Nadzoru Finansowego mówiące o konieczności podwyższenia o 5 pp. stopy bazowej przy wyliczaniu zdolności kredytowej, przez co o kredyt hipoteczny jest trudniej.
Mniejszy ruch widać także na budowach prowadzonych przez deweloperów. W I kw. 2022 r. rozpoczęto budowę 31 675 mieszkań, co oznaczało spadek o 21,1 proc. względem I kw. 2021 r. Deweloperzy mniej chętnie zdobywali także pozwolenia na budowę mieszkań. W I kw. 2022 r. uzyskali ich 52 020 – o 8 proc. mniej niż w analogicznym okresie 2021 r.
Spadek odnotowano także w przypadku sprzedaży mieszkań przez deweloperów. Według danych JLL w I kw. 2022 r. deweloperzy w sześciu największych polskich miastach sprzedali łącznie 10,4 tys. lokali – o 31 proc. mniej niż w IV kw. 2021 r. i o 46 proc. mniej niż rok wcześniej.
Stare szczyty daleko w dole
Choć oczekiwania sprzedających mieszkania – zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym – wciąż rosną, to spowolnienie obserwowane na rynku skłania do porównań z sytuacją sprzed kryzysu finansowego, który rozpoczął się w 2008 r. Przyjrzyjmy się zatem na przykładzie pięciu największych polskich miast, jak obecna sytuacja różni się od tej sprzed kilkunastu lat.
Przede wszystkim dzisiejsze średnie ceny transakcyjne są o kilkadziesiąt procent wyższe od notowanych podczas ówczesnego szczytu, czyli 14-15 lat temu. Mocniej w górę w tym czasie poszły jednak średnie kwoty wpisywane w aktach notarialnych dotyczących sprzedaży mieszkań z drugiej ręki.
Najmocniej – o blisko 63 proc. – wzrosła średnia cena kwota płacona za mieszkania z rynku wtórnego w Gdańsku. Na drugim biegunie znalazł się Poznań, gdzie w IV kw. 2021 r. płacono średnio o 14,5 proc. więcej niż w I kw. 2008 r. podczas ówczesnego szczytu.
W przypadku rynku pierwotnego najmocniejszą podwyżkę zanotowano we Wrocławiu, gdzie w IV kw. 2021 r. za nowe mieszkanie płacono średnio o 61,4 proc. więcej niż w III kw. 2008 r. Również na rynku pierwotnym najstabilniej zachowywały się ceny notowane w Poznaniu. W stolicy woj. wielkopolskiego pomiędzy I kw. 2008 r. a IV kw. 2021 r. średnia cena transakcyjna wzrosła o 13 proc.
Dla porównania, zgodnie z danymi Głównego Urzędu Statystycznego, w tym czasie, czyli pomiędzy 2008 a 2021 r., przeciętne wynagrodzenie brutto wzrosło o 92 proc.
Szybsze spadki na rynku pierwotnym
Po wspomnianych szczytach notowanych w 2007 r. i 2008 r. wraz z kryzysem finansowym przyszły kilkudziesięcioprocentowe obniżki. Mocniej i w szybszym tempie średnie kwoty płacone za mieszkania spadały na rynku pierwotnym.
Dla przykładu, na warszawskim rynku pierwotnym pomiędzy II kw. 2008 r. a IV kw. 2012 r. średnia cena transakcyjna obniżyła się o 25 proc. Z kolei w Gdańsku pomiędzy II kw. 2008 r. a I kw. 2009 r. średnia kwota płacona za nowe mieszkanie spadła o ponad 31 proc.
Na rynku wtórnym najmocniejszą obniżkę zanotowano we Wrocławiu. Pomiędzy III kw. 2007 r. a II kw. 2013 r. średnia cena transakcyjna obniżyła się o 27,4 proc. Spadki powyżej 20 proc. miały miejsce także w Warszawie, Poznaniu, Krakowie i Gdańsku.
Ceny transakcyjne spadały mocniej od oczekiwań sprzedających
Co istotne, to właśnie średnie ceny transakcyjne, czyli kwoty faktycznie płacone za mieszkania, spadały wówczas wyraźniej niż oczekiwania sprzedających, czyli średnie stawki ofertowe. W przypadku rynku pierwotnego największa różnicę odnotowano w Poznaniu (10,8 pp.).
W przypadku mieszkań z drugiej ręki to w Krakowie średnie kwoty płacone za nie spadały znacznie szybciej od stawek widniejących w ogłoszeniach. Różnica wyniosła ponad 12 pp. W stolicy Małopolski pierwsza fala spadków w obu przypadkach zakończyła się już w III kw. 2009 r.
Znacznie szybciej od kwot wpisywanych w aktach notarialnych, czyli faktycznie płaconych za mieszkania, rosną oczekiwania sprzedających.
Przeszacowane ceny ofertowe
Tuż przed cenowym szczytem lat 2007-2008 oczekiwania sprzedających, zarówno deweloperów, jak i sprzedających mieszkania z drugiej ręki, rosły znacznie szybciej od ostatecznych kwot wpisywanych w aktach notarialnych. Trend ten znacznie mocniej był jednak widoczny na rynku wtórnym.
Przed falą spadków na gdańskim, krakowskim i poznańskim rynku wtórnym jeszcze na przełomie 2007 i 2008 r. oczekiwania sprzedających przewyższały ceny transakcyjne średnio o ok. 30 proc. W Warszawie i Wrocławiu różnice te były mniejsze, ale i tak dochodziły do 20 proc.
Choć pod koniec 2021 r. różnice między średnimi cenami ofertowymi a transakcyjnymi były niższe niż przed szczytem sprzed kilkunastu lat, to w większości przypadków różnice były dwucyfrowe. W Poznaniu oczekiwania sprzedających mieszkania z drugiej ręki w IV kw. 2021 r. były średnio o 23 proc. wyższe od średniej ceny transakcyjnej notowanej na poznańskim rynku wtórnym. W Warszawie różnica wyniosła 17,8 proc., w Krakowie 16,7 proc., a w Gdańsku 12,1 proc.
Odmienna sytuacja panowała we Wrocławiu, gdzie średnie ceny transakcyjne i ofertowe notowane na rynku wtórnym rosną w najbardziej zbliżonym tempie. W IV kw. 2021 r. różnica na korzyść średniej stawki ofertowej wyniosła 4,2 proc.