Hipoteki ze zmienną stopą tanieją, ale próżno szukać obniżek w cennikach

Wizja zbliżającej się serii obniżek stóp procentowych może skłaniać do zainteresowania się kredytami hipotecznymi ze zmiennym oprocentowaniem. O ile jeszcze na początku lipca wskaźnik WIBOR 3M znajdował się na poziomie długoterminowego „płaskowyżu” (6,9 proc.), to w sierpniu zameldował się o 0,25 pp. niżej. WIBOR 6M znajduje się o ok. 0,1 pp. poniżej poziomu trzymiesięcznego indeksu. To prawdopodobnie dopiero początek obniżek dyskontujących oczekiwane kroki władz monetarnych.

Na razie oferta kredytów zmiennoprocentowych pozostaje nieco węższa niż ich „stałoprocentowych” odpowiedników. W lipcu do grona kredytodawców dołączył ponownie ING Bank Śląski ze zmodyfikowaną, bo opartą na WIRON propozycją. Pozostałe banki, które zawiesiły wcześniej oferowanie takich produktów (Bank Millennium, BNP Paribas Bank) na razie nie powróciły na rynek. Wysypu „WIRON-owych” ofert na razie nie widać, ale zanim on nastąpi, warto odświeżyć sobie wiedzę o różnicach pomiędzy starymi i nowymi wskaźnikami.

Dla kogo banki przygotowały symulacje?

W sierpniu ponownie sięgnęliśmy po przykład rodziny „dwa plus jeden” mieszkającej w Warszawie. Profilowi klienci kupują 55-metrowe mieszkanie z rynku wtórnego kosztujące 600 tys. zł. Zakładamy, że kredytobiorcy mają co miesiąc do dyspozycji łącznie 13 tys. zł. 29-letnia kobieta zatrudniona jest na podstawie umowy o pracę na czas nieokreślony i zarabia 7 tys. zł netto. Jej 32-letni partner ma podobną sytuację, lecz nieco niższe zarobki – 6 tys. zł miesięcznie.

Para nie spłaca obecnie żadnych zobowiązań kredytowych, a historia kredytobiorców odnotowana w BIK nie zawiera negatywnych wpisów. Zakładamy, że klienci skłonni są skorzystać z dodatkowych produktów w zamian za lepsze warunki kredytu. Banki przygotowały symulacje zakładające zatem sprzedaż krzyżową (cross sell).

Przypomnijmy, że banki ustalają oprocentowanie kredytu w oparciu o zróżnicowane podejścia, czasem pobierając najświeższe odczyty wskaźnika, a czasem rzadziej aktualizując stawki. Dlatego w okresie większej zmienności ceny pieniądza prezentujemy dwa zestawienia symulacji kredytów hipotecznych:

1. Bazujące na ujednoliconych stawkach (z 2 sierpnia – WIBOR 3M 6,74 proc. i 6M 6,59 proc.).
2. Oparte na rzeczywistych stawkach stosowanych przez kredytodawców w momencie przygotowywania obliczeń.

Najlepsze kredyty ze zmiennym oprocentowaniem i 20-procentową wpłatą własną

Przy standardowym, 20-procentowym wkładzie własnym kwota kredytu wynosi 480 tys. zł. Przyjmujemy, że klienci decydują się na 25-letni okres spłaty oraz formułę raty równej.

Na czele sierpniowego zestawienia znalazły się PKO BP, Bank Pekao oraz Bank BPS. Nieco inaczej wygląda czołówka tabeli, gdy pod uwagę wziąć oprocentowanie rzeczywiście stosowane przez banki w momencie dokonywania obliczeń. W obecnym otoczeniu rynkowym w porównaniach takich zyskują instytucje, które stosują nie tylko niższe marże, ale także niższy aktualnie wskaźnik (6M kontra 3M) i częściej aktualizują stawki.

W porównaniu z lipcowym zestawieniem dostrzec można wyraźny spadek oprocentowania. Jest on jednak pochodną wyłącznie zmian wskaźników – tylko jedna z instytucji kosmetycznie obniżyła w międzyczasie marżę. W połowie sierpnia stawki lekko podniósł ponownie największy kredytodawca na polskim rynku – PKO Bank Polski. Można się spodziewać, że najbliższe miesiące przyniosą raczej podwyżki w cennikach - świadczą o tym, chociażby wyniki ankiety dotyczącej polityki kredytowej regularnie przygotowywanej przez Narodowy Bank Polski.