Mikroskopijne obniżki lepsze niż nic. Marże hipotek bliskie stagnacji

Minione miesiące w końcu nie przynosiły powodów do narzekań. Na rynku zmiennoprocentowych kredytów hipotecznych zaczęło się coś dziać. Nie tylko obserwowaliśmy zmiany w cennikach, ale niemal wyłącznie były to obniżki. Październik przynosi kontynuację tego, korzystnego dla kredytobiorców, trendu.

Niedosyt pozostawiać może jednak mało spektakularny charakter poprawek w bankowych menu. Wracamy powoli do poziomów marż sprzed 3 lat, ale śladów wojny cenowej wciąż nie widać. Kierunek „w dół” jest wyraźny, tempo – raczej ślimacze.

W najnowszym zestawieniu zaledwie dwa banki proponują inne marże niż we wrześniu. W obu przypadkach mamy do czynienia z obniżką, ale symboliczną. Mieści się ona na drugim miejscu po przecinku. Spadek o 0,01 pp. lub 0,04 pp. trudno nazwać cenową rewolucją. W międzyczasie wskaźniki WIBOR zrobiły zdecydowanie większy krok, osuwając się o ok. 0,1 pp.

Dla kogo banki przygotowały symulacje?

W rankingowej tabeli pokazujemy propozycje banków dla rodziny „dwa plus jeden” mieszkającej w Warszawie. Profilowi klienci kupują 55-metrowe mieszkanie z rynku wtórnego kosztujące 740 tys. zł.

Zakładamy, że kredytobiorcy mają co miesiąc do dyspozycji łącznie 15 tys. zł. 29-letnia kobieta zatrudniona jest na podstawie umowy o pracę na czas nieokreślony i zarabia 8 tys. zł netto. Jej 32-letni partner ma podobną sytuację, lecz nieco niższe zarobki – 7 tys. zł miesięcznie. Para nie spłaca obecnie żadnych zobowiązań kredytowych, a historia kredytobiorców odnotowana w BIK nie zawiera negatywnych wpisów.

Przyjmujemy, że klienci skłonni są skorzystać z dodatkowych produktów w zamian za lepsze warunki kredytu. Prezentowane przez banki symulacje zakładają zatem sprzedaż krzyżową (cross sell).

Najlepsze kredyty ze zmiennym oprocentowaniem i 20-procentową wpłatą własną

Kredytodawcy otrzymali zadanie, by przygotować symulacje w oparciu o ujednolicone wskaźniki. Przyjęliśmy odczyty z 2 października. Stawka 6M, 3M i 1M wynosiły odpowiednio 4,56 proc., 4,70 proc. i 4,82 proc.

Przypomnijmy, że w okresie zmian stóp procentowych, wskaźniki WIBOR z naturalnych przyczyn „rozjeżdżają się”. Wynika to z faktu, że każdy z nich reprezentuje oczekiwania rynku dotyczące innej perspektywy, krótszej lub dłuższej. W warunkach stabilnych stóp procentowych różnice pomiędzy WIBOR-ami znacznie się zmniejszą. Dlatego warto mieć na uwadze, że pierwszoplanową rolę w długim okresie odgrywa marża proponowana przez bank oraz dodatkowe koszty (prowizje, wymagane ubezpieczenia).

Zakładamy, że wpłata własna kredytobiorców to standardowe 20 procent ceny nieruchomości. Suma kredytu wynosi 592 tys. zł. 

W czołówce październikowego zestawienia znajdziemy ING Bank Śląski, mBank oraz Bank BPS. Rata w większości banków zbliża się już do symbolicznej granicy 4 tys. zł. Jeszcze niedawno była ona poza zasięgiem profilowych kredytobiorców przy zmiennym oprocentowaniu. Kolejne cięcia stóp procentowych robią jednak swoje i zjeżdżający WIBOR działa na korzyść zaciągających zobowiązanie, mimo symbolicznych obniżek marż.