NPB: Ceny mieszkań kontynuują skok w dół. W największych miastach taniej niż przed rokiem

Ceny transakcyjne mieszkań - rynek pierwotny

Pozostając przy nowych mieszkaniach kupowanych od deweloperów, mniej niż w II kw. 2025 r., płacono m.in. w Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Łodzi i Warszawie. W stolicy był to już trzeci kwartał z rzędu ze spadkiem cen.

W ujęciu rocznym średnia cena transakcyjna w Warszawie obniżyła się o 0,2 proc. Mniej znacząca obniżka w ujęciu rocznym niż kwartalnym wynika z sytuacji z końca 2024 r., gdy stawki wciąż rosły w tempie 1,5 – 2 proc. k/k.

Mniej niż przed rokiem za nowe mieszkania płacono także w Krakowie, Wrocławiu i Łodzi, gdzie spadki stawek wahały się od ok. 1 do 2,5 proc. r/r.

Nie wszyscy szukający własnego „M” mają jednak powody do takiego optymizmu. Większe podwyżki, zarówno w ujęciu kwartalnym jak i rocznym zanotowano w mniejszych miastach wojewódzkich. O ponad 10 proc. więcej niż przed rokiem za nowe lokale płacono choćby w Białymstoku, Opolu, Olsztynie i Zielonej Górze. Z grona największych polskich rynków pierwotnych do tej grupy zaliczyć trzeba Gdańsk, gdzie w III kw. 2025 r. nowe mieszkania kosztowały przeciętnie o 12,6 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2024 r.

Ceny transakcyjne mieszkań - rynek wtórny

W przypadku mieszkań z drugiej ręki aż tak wyraźnych różnic pomiędzy poszczególnymi miastami nie dało się dostrzec, jednak również to w największych polskich miastach kwartał stał pod znakiem obniżek średnich cen transakcyjnych. Spadek w ujęciu kwartalnym zanotowano zarówno w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Szczecinie oraz Gdańsku. W porównaniu z II kw. 2025 r. obniżki wahały się od niespełna 0,5 do 1,7 proc.

Mniej niż przed rokiem (od niespełna 2 do 3 proc.) za mieszkania z rynku wtórnego płacono jedynie w trzech największych polskich miastach: Warszawie, Krakowie i Wrocławiu a także w Poznaniu. W pozostałych miastach zanotowano wzrosty wahające się od ok. 1 proc. w Łodzi i Szczecinie do 6 proc. w Zielonej Górze.

Przed rokiem o tej samej porze pisaliśmy jednak o wzrostach rzędu 10 – 25 proc. r/r. Jak mantrę w tym miejscu przypomnijmy zatem, co z cenami mieszkań zrobił „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. W przypadku rynku wtórnego w ujęciu dwuletnim mówimy o dwucyfrowych wzrostach rzędu 12 – 28 proc., z jednym jednocyfrowym wyjątkiem – Szczecinem, gdzie deweloperom płacono średnio o niespełna 9 proc. więcej niż w III kw. 2023 r.

Wzrosty na podobnym poziomie (od 13 do 29 proc.) NBP zanotował także na rynku wtórnym.

W porównaniu z III kw. 2022 r., a więc okresem pozbawionym jakiegokolwiek wpływu programu dopłat do kredytów mieszkaniowych, mieszkania podrożały w aktach notarialnych przeciętnie od od ok. 20 do nawet 39 proc.