W niektórych krajach zaczyna się już kredytowa odwilż. Średnie oprocentowanie nowych hipotek ze strefy euro w sierpniu br. znów spadło (do 3,69%). W grudniu minionego roku ta średnia oscylowała na poziomie ok. 4,0%. Sierpniowy wynik z Polski wyniósł natomiast 7,83%. Wiele osób bardziej interesuje jednak oprocentowanie wcześniej zaciągniętych kredytów mieszkaniowych, które w przypadku naszego kraju też jest bardzo wysokie (7,22% w sierpniu br.).
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl sprawdzają, w których państwach posiadaczy spłacanych hipotek ominęła kredytowa terapia szokowa.
Na liście wyjątków nie tylko Stany Zjednoczone
Ekonomiści z Federal Reserve Bank of Dallas niedawno zwrócili uwagę na spore zróżnicowanie między posunięciami władz monetarnych i oprocentowaniem spłacanych kredytów mieszkaniowych z niektórych krajów. Poniższy wykres porównuje zmiany średniego oprocentowania spłacanych hipotek na tle podwyżek głównych stóp procentowych z 10 krajów.
Na wykresie możemy zauważyć, że w czasie cyklu podwyżek stóp procentowych bardzo ciekawie zachowywało się średnie oprocentowanie spłacanych kredytów mieszkaniowych ze Stanów Zjednoczonych, Francji oraz Niemiec. Posiadacze zaciągniętych wcześniej kredytów hipotecznych z tych trzech krajów praktycznie nie odczuli wzrostu oprocentowania i rat - w przeciwieństwie np. do Finów, Australijczyków i Szwedów.
Oprocentowania nie trzeba "mrozić" aż na 30 lat
Powód opisywanej wyżej różnicy jest dość prozaiczny. Mianowicie w tych krajach, które cechują się wysokim udziałem kredytów mieszkaniowych z oprocentowaniem ustalonym na dłuższy okres, skutki podwyżek stóp procentowych były słabo odczuwalne dla zdecydowanej większości kredytobiorców. Bardzo specyficznym przypadkiem są Stany Zjednoczone, gdzie już od dość dawna najbardziej popularnym wyborem jest kredyt mieszkaniowy ze stałą stawką na 30 lat.
Z kolei u naszych zachodnich sąsiadów w minionej dekadzie bardzo popularne były kredyty mieszkaniowe z oprocentowaniem ustalonym na kilka lat. Udział kredytów zmiennoprocentowych w sprzedaży niemieckich banków od 2010 r. do 2020 r. nie przekraczał 20% i stopniowo spadał przez kolejne lata. Jak widać, taki wariant okazał się wystarczający, jeśli chodzi o ochronę konsumentów przed ratalnym szokiem. Przez 2 lata średnie oprocentowanie spłacanych przez Niemców kredytów mieszkaniowych wzrosło z 1,70% (sierpień 2022 r.) do 2,03% (sierpień 2024 r.).
W przypadku nowych umów zmiany były spore
Warto oczywiście pamiętać, że oferta nowych kredytów mieszkaniowych w takich krajach jak USA, Francja i Niemcy zareagowała mocno na wzrosty stóp procentowych. Sierpniowe średnie oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych (3,83%) było za zachodnią granicą wyraźnie większe niż 2 lata wcześniej (2,84%), choć z polskiej perspektywy obie te stawki wydają się niskie. Podobna sytuacja dotyczy wzrostu średniego oprocentowania nowych hipotek z Francji (sierpień 2022 r. - 1,58%, sierpień 2024 r. - 3,37%).
Specyficzna okazuje się sytuacja z USA, gdzie zmiana średniego oprocentowania nowych umów była największa (styczeń 2022 r. - 3,45%, sierpień 2024 r. - 6,50%), a popularność kredytów ze stałą stawką na 30 lat (mimo możliwości refinansowania) zniechęciła wiele osób do zaciągania nowych zobowiązań hipotecznych. Warto jednak pamiętać, że Stany Zjednoczone są jedynym krajem OECD, w którym kredyty ze stałym oprocentowaniem na 30 lat to podstawowy produkt hipoteczny.
Czy ucierpiała skuteczność polityki monetarnej?
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl w ramach podsumowania zwracają uwagę na jeszcze jeden ciekawy aspekt. Otóż w przeszłości popularność kredytów mieszkaniowych z oprocentowaniem „zamrożonym” na dłuższy okres budziła obawy o ograniczenie skuteczności polityki monetarnej. Argumentem były między innymi następujące badania i artykuły naukowe:
- F. S. Mishkin (2007), “Housing and the monetary transmission mechanism”, NBER, Working Paper 13518
- A. Kermani, R. Ramcharan i M. Di Maggio (2014), “Did low interest rates boost householdsʼ consumption?”, Cepr.org
- M. Di Maggio, A. Kermani, B. J. Keys, T. Piskorski, R. Ramcharan, A. Seru i V. Yao (2017), “Interest rate pass-through: Mortgage rates, household consumption, and voluntary deleveraging”, American Economic Review 107: 3550–88
Jednak pojawiają się też inne punkty widzenia. Przykładem może być ubiegłoroczny artykuł „Monetary policy transmission with adjustable and fixed rate mortgages: The role of credit supply” (F. Altunok, Y. Arslan i S. Ongena, Cepr.org). Zwraca on uwagę na fakt, że amerykańskie banki z większym udziałem kredytów zmiennoprocentowych w czasie restrykcyjnej polityki monetarnej pozostają bardziej aktywne kredytowo i zyskowne, co zmniejsza efekty podwyżek stóp procentowych.