Lista miast, które wzorem Katowic zamierzają nałożyć wyższą stawkę podatku od nieruchomości na niesprzedane przez deweloperów mieszkania wydłuża się. Najkonkretniej, jak dotąd, wśród największych polskich miast, sytuacja przedstawia się w Krakowie, Wrocławiu, Białymstoku, Olsztynie i Kielcach.
Prawnicy analizują możliwości
Wrocławscy urzędnicy zlecili kancelarii prawnej przygotowanie ekspertyzy, która da odpowiedź, czy niesprzedane przez deweloperów mieszkania będą mogły zostać obłożone wyższą stawką podatku – taką, jaką płaci się za lokale wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej.
To drugie podejście władz Wrocławia do rozwiązania tego problemu. Jak informuje Renata Granowska, wiceprezydent Wrocławia, pomysł stosowania w przypadku niesprzedanych lokali wyższej stawki podatku od nieruchomości pojawił się w ubiegłym roku. W międzyczasie, jesienią 2024 r., pojawił się jednak wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego, zgodnie z którym, w przypadku budynków mieszkalnych należy stosować najniższą możliwą stawkę jedynie wówczas, gdy zaspokajają one potrzeby mieszkaniowe osób fizycznych.
Jak sprawnie wprowadzić wyższą daninę dla deweloperów analizują także m.in. władze Białegostoku, Olsztyna i Kielc.
– Pracownicy Urzędu Miejskiego w Białymstoku obecnie sprawdzają, jakie przepisy prawa i orzeczenia sądów mają zastosowanie w sprawie opodatkowania podatkiem od nieruchomości mieszkań, które są towarem sprzedawanym przez firmy – komentuje Agnieszka Błachowska z biura prasowego prezydenta Białegostoku.
„To nie takie proste”
W odpowiedziach płynących z ust przedstawicieli władz największych polskich miast dominuje jednak przede wszystkim jedno stwierdzenie – „to nie takie proste”.
Deweloperzy i fundusze inwestycyjne to bowiem podmioty posiadające osobowość prawną. W ich przypadku rozliczanie się z podatku od nieruchomości odbywa się w oparciu o coroczne deklaracje podatkowe, w który wykazane są przedmioty opodatkowania i zastosowane wobec nich stawki podatkowe.
– Tym samym organy podatkowe nie mogą nakazać takim podmiotom zmiany stawek podatku od nieruchomości w formie wezwania czy też ogólnych wytycznych – zwraca uwagę Patryk Pulikowski, rzecznik prasowy prezydenta Olsztyna. – Dopiero w sytuacji, gdy organ podatkowy uzna, że wysokość podatku wyliczona w złożonej przez podatnika deklaracji jest nieprawidłowa, np. wskutek zastosowania niewłaściwej stawki podatkowej, wszczyna postępowanie podatkowe, w ramach którego powinien ustalić, czy niesprzedane lokale mieszkalne pozostają w dyspozycji dewelopera ponieważ, stanowią element jego strategii gospodarczej ukierunkowanej jako forma długoterminowej lokaty środków finansowych w oczekiwaniu na wzrost cen – dodaje.
Każdy przypadek rozpatrywany osobno
Wśród zarządzających największymi polskimi miastami, z wyjątkiem Katowic, panuje wyraźna ostrożność. Każda decyzja może być bowiem zaskarżona. Gdyby zaskarżającemu (czyt. deweloperowi) rację przyznał sąd, dana gmina musiałaby zapłacić odsetki od nienależnie pobranego podatku. Z drugiej strony, jeśli sąd potwierdziłby, że zmiana naliczania podatku od nieruchomości była zasadna, wówczas deweloper byłby zobowiązany uregulować zaległości wraz z odsetkami za zwłokę.
– Mając na uwadze zapewnienie przejrzystości i równe traktowanie wszystkich podatników, a także odpowiedzialne gospodarowanie środkami publicznymi na bieżąco monitorujemy sytuację i weryfikujemy poszczególne przypadki pod kątem tego, czy lokale pełnią funkcję mieszkalną, czy też pozostają niewykorzystane, co może skutkować odmiennym sposobem opodatkowania – informuje Joanna Żabierek, rzecznik prasowy prezydenta Poznania.
Analiza przepisów trwa także w gabinetach bydgoskiego magistratu, gdzie obecnie obowiązuje dość liberalne podejście do tematu. Jak przypomina Marta Stachowiak, rzeczniczka prasowa prezydenta Bydgoszczy, w stolicy woj. kujawsko-pomorskiego nowo wybudowane budynki, do końca roku, w którym zostały wybudowane lub rozpoczęto ich użytkowanie przed ostatecznym wykończeniem korzystają z tzw. „wakacji podatkowych” i nie podlegają opodatkowaniu.
– Jesteśmy jednak w trakcie analizy przepisów, orzecznictwa sądowo-administracyjnego oraz uchwały Naczelnego Sądu Administracyjnego. Oczekujemy również na stanowisko Ministerstwa Finansów i Gospodarki w zakresie opodatkowania pustostanów – mówi Marta Stachowiak.
Łódź mówi „nie”. Radni mają inne zdanie
Dylematu w sprawie opodatkowania niesprzedanych przez deweloperów mieszkań nie mają za to w Łodzi, której władze, przynajmniej na razie, nie zmienią stosowanego podejścia i nie zwiększą wymiaru daniny.
– W obecnym stanie prawnym Łódź nie ma możliwości opodatkowania niesprzedanych mieszkań deweloperów wyższą stawką. Stanowisko Katowic jest raczej odosobnione i najpewniej zostanie uchylone, jeśli sprawa trafi do sądu. Teoretycznie wyższy podatek mógłby wpłynąć na rynek, ale samorządy nie mają dziś narzędzi, by go wprowadzić. Potrzebna byłaby zmiana ustawy. Prawo lokalne nie pozwala Łodzi na wprowadzenie takich stawek. Ewentualne rozwiązania wymagałyby nowelizacji przepisów, o co od dawna apelują samorządy, m.in. poprzez Unię Metropolii Polskich – czytamy w oświadczeniu przedstawicieli biura prasowego łódzkiego magistratu.
Innego zdania jest jednak jeden z łódzkich radnych, Kosma Nykiel, który złożył w tej sprawie prezydentowi miasta odpowiednią interpelację.
W Warszawie projekt uchwały w sprawie wyższego podatku od niesprzedanych mieszkań planują złożyć radni Miasto Jest Nasze i partii Razem. Z kolei w Gdańsku, jak informuje serwis trojmiasto.pl, interpelację na ręce prezydent Magdaleny Dulkiewicz złożyli równolegle radni klubu Prawa i Sprawiedliwości i Platformy Obywatelskiej.
Kraków opodatkował „trwałe pustostany”
Podobny pomysł pojawił się we wrześniu wśród krakowskich radnych, którzy są jednak o krok dalej od swoich gdańskich kolegów i koleżanek. Jak informuje „Gazeta Krakowska”, przyjęli oni uchwałę w sprawie opodatkowania tzw. trwałych pustostanów, czyli lokali, które nie spełniają funkcji mieszkalnej, niesprzedanych mieszkań przez deweloperów oraz lokali, które przetrzymywane są przez inwestorów w celach spekulacyjnych.
Nie jest to jednak przepis analogiczny do zastosowanego przez władze Katowic. Przypomnijmy, że zamieszanie z podatkiem od nieruchomości nakładanym na deweloperów rozpoczęło się właśnie od bezprecedensowej decyzji władz stolicy woj. śląskiego, gdzie niesprzedane mieszkania nie będą już traktowane jako lokale mieszkalne, a takie, które służą prowadzeniu działalności gospodarczej.
Przechodząc do liczb, oznacza to, że zamiast dotychczasowej stawki 1,19 zł/mkw. deweloperzy za niesprzedane a już gotowe lokale zapłacą 34 zł/mkw.
W obu przypadkach władze Katowic, podobnie jak rządzący zdecydowaną większością miast wojewódzkich, stosują maksymalne przewidziane przez Ministerstwo Finansów stawki podatku od nieruchomości. Przypomnijmy, że od 1 stycznia 2026 r. będą one mogły wynieść odpowiednio 1,25 zł/mkw. w przypadku lokali mieszkalnych oraz 35,53 zł/mkw. w przypadku budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.
Gra o kilkanaście centymetrów kwadratowych
Oznacza to, że rocznie podatek od nieruchomości naliczany za 60-metrowe mieszkanie będzie mógł wynieść ponad 2 tys. zł, a nie 71 zł jak obecnie.
Jak jednak wspomniane 2 tys. mkw. wypadłoby na tle średnich cen transakcyjnych płaconych za nowe mieszkania? Spójrzmy więc na dane Narodowego Banku Polskiego za II kw. 2025 r., zgodnie z którymi w ostatnich miesiącach mieliśmy do czynienia ze stabilizacją stawek.
W oparciu o nie, nowy roczny wymiar podatku w przypadku 60-metrowego mieszkania, odpowiadałby w Katowicach kwocie płaconej przeciętnie za 0,17 mkw. mieszkania oddanego do użytku przez dewelopera. Gdyby władze innych największych polskich miast zdecydowały się na taki sam krok, byłoby to odpowiednio 0,12 mkw. w Warszawie, 0,13 mkw. w Krakowie i 0,2 mkw. w Łodzi.