Kawalerki jak piwo bezalkoholowe. To już rok z pełzającymi cenami mieszkań

Jak co kwartał redakcja Bankier.pl razem z firmą Cenatorium i „Pulsem Biznesu” prezentuje ceny transakcyjne nieruchomości (czyli te, za które mieszkania faktycznie są sprzedawane) w wybranych dużych miastach Polski. Analizujemy rynki lokalne w Warszawie, Wrocławiu, Gdańsku, Krakowie, Poznaniu, Łodzi, Olsztynie i Lublinie.

Ceny mieszkań w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku, Poznaniu i Łodzi

Najstabilniej spośród wszystkich metraży, choć przy przeważających wzrostach stawek, zachowywały się w II kw. 2025 r. przeciętne kwoty płacone za kawalerki (0-35 mkw.). W żadnym z analizowanych miast wzrost nie przekroczył 0,5 proc. k/k. W Gdańsku i Poznaniu miała miejsce delikatna korekta, a we Wrocławiu, Krakowie i Lublinie stawki praktycznie stanęły w miejscu.

Nieznacznie wyraźniejsze, choć również nieznaczne (od -0,6 do +0,8 proc. k/k), wahania stawek zanotowano w przypadku najpopularniejszych wśród kupujących mieszkań o powierzchni od 35 do 60 mkw.

Obniżki średnich cen transakcyjnych można było znaleźć przede wszystkim w aktach notarialnych dotyczących sprzedaży większych mieszkań, szczególnie takich, których metraż mieści się pomiędzy 60 do 80 mkw. W Warszawie i Poznaniu spadek przekroczył 1 proc. k/k. W stolicy Wielkopolski 60- i 70-metrowe lokale taniały drugi kwartał z rzędu.

Poznań był również miastem z najmocniejszym (-1,1 proc. k/k) spadkiem średniej kwoty płaconej za największe lokale o powierzchni powyżej 80 mkw. Z krótką przerwą pod koniec 2024 r. średnia cena transakcyjna obniża się tam od roku, co przełożyło się na blisko 4-procentową obniżkę w ujęciu rocznym.

Mniej niż przed rokiem za największe lokale płacono także w Warszawie, Łodzi, Krakowie, Gdańsku i Lublinie. Obniżki w porównaniu z II kw. 2024 r. można było znaleźć także w przypadku mieszkań o powierzchni od 60 do 80 mkw.

Trudniej o nie było w przypadku najpopularniejszych metraży oraz kawalerek. Wzrosty w żadnym przypadku nie przekroczyły jednak 3 proc. Stawki rosły więc wolniej niż indeks cen towarów i usług konsumpcyjnych (CPI). W większości analizowanych miast „podwyżki” obserwowane w aktach notarialnych wahały się przeciętnie od 0,5 do 1,5 proc.

Duch „BK2%” wiecznie żywy

Aby pełniej przedstawić punkt, w którym znajduje się obecnie polski rynek mieszkaniowy, trzeba jednak sięgnąć do porównania obecnej sytuacji z II kw. 2023 r., a więc momentem bezpośrednio poprzedzającym uruchomienie programu dopłat do kredytów mieszkaniowych „Bezpieczny kredyt 2 proc.”.

Gwałtowny wzrost stawek obserwowany szczególnie w drugiej połowie 2023 r. oraz na samym początku 2024 r. widać zwłaszcza w przypadku mniejszych mieszkań. Za kawalerki w II kw. 2025 r. płacono przeciętnie od 20 do blisko 28 proc. więcej niż dwa lata wcześniej.

Ostatnie obniżki sprawiły, że w ujęciu dwuletnim największe mieszkania podrożały przeciętnie „tylko” od 6 do 16 proc.