Ceny działek budowlanych odeszły na drugi krąg. Lądowania nie widać

Jak co kwartał redakcja Bankier.pl razem z firmą Cenatorium i „Pulsem Biznesu” prezentuje ceny transakcyjne nieruchomości (czyli takie, za które działki budowlane faktycznie są sprzedawane) w wybranych dużych miastach Polski. Analizujemy rynki lokalne w Warszawie, Wrocławiu, Gdańsku, Krakowie, Poznaniu, Łodzi, Olsztynie i Lublinie.

Ceny działek budowlanych - Warszawa, Kraków, Wrocław, Gdańsk, Łódź, Poznań

W II kw. 2025 r. wzrost średnich cen transakcyjnych gruntów budowlanych był szczególnie widoczny w największych polskich miastach, gdzie przeciętne kwoty płacone za parcele wzrosły w ujęciu kwartalnym od 2 do ponad 3 proc. Podwyżkom nie oparł się nawet Wrocław, gdzie w poprzednich dwóch kwartałach notowane były spadki stawek. Tym razem stolica Dolnego Śląska obok Warszawy charakteryzowała się najmocniejszym wzrostem cen.

W stolicy po raz pierwszy w historii średnia kwota, jaką wpisywano w aktach notarialnych, przekroczyła 900 zł/mkw., co, mocno uśredniając, oznacza, że aby stać się właścicielem 10-arowej parceli położonej w Warszawie, trzeba było zapłacić przeciętnie ponad 900 tys. zł.

W pogoni za stolicą nieustannie jest Gdańsk, gdzie w II kw. 2025 r. za grunty budowlane płacono średnio 838 zł/mkw. Od reszty stawki odstaje także Kraków, gdzie średnia cena transakcyjna wzrosła do 733 zł/mkw.

W pozostałych analizowanych miastach średnie stawki nie przekroczyły 500 zł/mkw. Najbliżej tego jest rynek wrocławski.

Obniżki notowane w drugiej połowie 2024 r. wciąż chronią przed dwucyfrowymi wzrostami w ujęciu rocznym. W porównaniu z II kw. 2024 r. średnie ceny transakcyjne podniosły się od niespełna 3 proc. we Wrocławiu do 7,3 proc. w Łodzi. Nominalnie za parcele płacono z kolei od 13 do blisko 40 zł/mkw. więcej.

Inaczej przedstawia się sytuacja w dłuższej perspektywie. Zgodnie z danymi Bankier.pl udostępnionymi przez Cenatorium, w II kw. 2025 r. za grunty budowlane zlokalizowane we wspomnianej Łodzi płacono przeciętnie ponad dwukrotnie więcej niż pięć lat wcześniej, a więc pamiętną wiosną 2020 r.

Ceny działek budowlanych – województwa

Dwukrotnie w ciągu ostatnich pięciu lat wzrosły także średnie ceny transakcyjne notowane poza największymi miastami. Taka sytuacja miała miejsce w woj. wielkopolskim, gdzie w II kw. 2025 r. w aktach notarialnych wpisywano średnio 159 zł/mkw. Dla porównania, w woj. mazowieckim w analizowanym okresie zanotowano symboliczną (-0,3 proc.), ale jednak obniżkę do 151,5 zł/mkw.

Mazowsze pozostaje jednak wyjątkiem. Drugi kwartał 2025 r. za sprawą podwyżek rzędu 1 – 3 proc. k/k przyniósł w pozostałych analizowanych województwach najwyższe w historii stawki.

Najwięcej za parcele budowlane wciąż płaci się w woj. małopolskim – przeciętnie 181 zł/mkw. Próg 150 zł/mkw. przekroczony został jeszcze w woj. pomorskim.

Choć II kw. 2025 r. przyniósł lekkie hamowanie wzrostu średnich cen transakcyjnych działek budowlanych w mniejszych miejscowościach, to w ujęciu rocznym stawki wrosły tam z podobnym nasileniem, jak w stolicach województw – od 3 proc. na Mazowszu do ponad 6 proc. w woj. wielkopolskim i warmińsko-mazurskim.

Działkom budowlanym daleko więc do rynku sprzedaży mieszkań, gdzie od roku mamy do czynienia z pełzającymi stawkami przeplatanymi często obniżkami. Podobieństwo między tymi dwoma rodzajami nieruchomości widać jednak w ujęciu dwuletnim. W obu przypadkach dominują wzrosty przekraczające 20 proc.

Szukającym gruntów budowlanych iskierką nadziei może być jednak najnowszy odczyt indeksu urban.one. W lipcu wyniósł on 154,51 pkt i był o 1,5 pkt niższy niż miesiąc wcześniej.