RAPORT NBPWynajem mieszkań coraz mniej opłacalny

Wskaźnik opłacalności najmu mieszkań nabywanych za gotówkę w największych polskich miastach zanotował spadek – wynika z najnowszego raportu Narodowego Banku Polskiego. Wszystko za sprawą galopującego wzrostu cen mieszkań i korekty, która nieśmiało pojawiła się na rynku najmu.

Jak podaje NBP w kwartalnym raporcie poświęconym sytuacji na rynku mieszkaniowym, wskaźnik opłacalności najmu mieszkań nabywanych na wynajem za gotówkę na siedmiu największych rynkach nieruchomości (Warszawa, Kraków, Wrocław, Łódź, Poznań, Gdańsk i Gdynia) wykazywał niewielki spadek, gdyż wzrost poziomu stawek czynszów w najmie długoterminowym w ostatnich kwartałach nie zrekompensował silniej rosnących nominalnych cen mieszkań.

– Zwrot z kapitału własnego (ROE) z inwestycji w mieszkanie do najmu kupione za gotówkę nieznacznie się poprawił, jednak przy dźwigni finansowej 50 proc. i wyższej był ujemny – czytamy w raporcie NBP.

Wyższy próg wejścia przez galopujące ceny

Mowa oczywiście o opłacalności najmu dla osób chcących wejść na ten rynek z nowo kupionymi lokalami. Ostatni rok, a w szczególności IV kw. 2023 r., stał bowiem pod znakiem galopujących cen mieszkań. Jak wynika z danych Narodowego Banku Polskiego, stawki wyraźniej rosły na rynku pierwotnym. Najmocniejsze wzrosty, o czym pisaliśmy jeszcze w lutym – o ponad 10 proc. w ujęciu kwartalnym – zanotowano w trzech miastach wojewódzkich: Krakowie, Bydgoszczy i Białymstoku. Średnie cena transakcyjna w Krakowie przekroczył 13,5 tys. zł/mkw., co oznacza, że znalazła się na poziomie warszawskim sprzed trzech miesięcy.

W stolicy średnia kwota płacona za mieszkania budowane przez deweloperów zbliżyła się do 15 tys. zł/mkw. za sprawą wzrostu o 6,2 proc. w ujęciu kwartalnym. Z kolei w ujęciu rocznym mieliśmy do czynienia z dwucyfrowymi wzrostami średnich cen transakcyjnych sięgającymi blisko 20 proc.

W przypadku rynku wtórnego w ciągu roku średnie kwoty wpisywane w aktach notarialnych najmocniej wzrosły w Rzeszowie – o ponad 16 proc. Dwucyfrowy wzrost miał miejsce także w Krakowie, Kielcach, Białymstoku i Katowicach.

Drożały zwłaszcza najpopularniejsze metraże, ale gwałtowne podwyżki nie oszczędziły także szukających lokali większych niż 60-metrowe.

Stawki najmu spadają, ale ze szczytów

Równolegle od kilku miesięcy na rynku najmu mieszkań mamy do czynienia z zahamowaniem obserwowanych wcześniej wzrostów, a w ostatnich miesiącach coraz głośnie można było zacząć mówić o korekcie, która napłynęła na rynek.

Dla porządku trzeba jednak przypomnieć, że za sprawą skokowych wzrostów średnich cen ofertowych w 2022 r., a spowodowanych napływem do Polski uchodźców z Ukrainy, wciąż mówimy o jednych z najwyższych stawek w historii. Względem lutego 2022 r., gdy rynek najmu nie odczuł jeszcze wybuchu wojny na Ukrainie, średnie ceny ofertowe wciąż są nawet o 40 proc. wyższe.

Podaż przewyższy popyt?

Korekta stawek spowodowana jest z jednej strony wzrostem podaży. Jak wynika z danych NBP, w 2023 r. rosła liczba mieszkań oferowanych na wynajem. Było to m.in. efektem oddawania do użytku mieszkań kupionych w okresie boomu w latach 2020-2022, gdy wielu inwestorów decydowało się na zakupy mieszkania pod wynajem. Z drugiej strony zmniejszył się popyt. Część potencjalnych wynajmujących odpłynęła z rynku najmu na rynek sprzedaży mieszkań za sprawą „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”. Z drugiej strony z rynku zniknęła część uchodźców z Ukrainy.

Jak wynika z danych Otodom Analytics, pod koniec lutego dostępne było o 5 proc. więcej mieszkań na wynajem niż pod koniec stycznia i jednocześnie o 34 proc. więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku.

Źródło: