"Chcę mieć mieszkanie nr 4 i koniec" - z takim problemem sąsiedzkim zderzył się nasz czytelnik. Jak się okazuje, dla części sąsiadów numer w księdze wieczystej przypisany do ich nieruchomości jest jedynie "wytyczną", a nie liczbą, której należy się trzymać.
"W tym miesiącu kupiłem mieszkanie, mniej więcej w tym samym czasie, co inni sąsiedzi. To nowo postawiony apartamentowiec. Numer mojego mieszkania to cztery. Widnieje on również w księgach wieczystych. Jednak sąsiad powiesił sobie numerek cztery na drzwiach, bo on "tak chce". W konsekwencji cała korespondencja trafia do jego skrzynki, a sąsiadka zostawia mi listy, ale w drzwiach. Nie wiem, co mam zrobić. Uciążliwe jest to, że nie mogę odebrać własnych listów, w dodatku ostatni, który odebrała, był otwarty, "bo nie zauważyła", że to nie jej" - napisał nasz czytelnik.
Numery mieszkań, ale nie tylko reguluje Ustawa o własności lokali, określając prawa i obowiązki, jakie przysługują lokatorom. Jak wyjaśnia ekspert w dziedzinie kadr i płac, prawa pracy i ubezpieczeń społecznych oraz prawa podatkowego Małgorzata Piętka, to czytelnik jest właścicielem lokalu z nr 4, a co za tym idzie, przysługują mu wszelkie prawa właścicielskie.
- Sąsiad nie powinien wieszać takiego samego numeru na drzwiach swojego mieszkania. W zaistniałej sytuacji można ten fakt zgłosić lub napisać pismo do zarządu wspólnoty mieszkaniowej, lub poruszyć daną kwestię na zebraniu zarządu wspólnoty mieszkaniowej - zaznacza prawniczka.
Jeśli sąsiad będzie obecny na zebraniu wspólnoty, warto właśnie ten problem poruszyć, zabierając ze sobą stosowne dokumenty (np. akt notarialny nabycia mieszkania czy wypis z księgi wieczystej) jako dowody. To bowiem zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.
To właśnie wspólnota reprezentuje interesy między poszczególnymi lokatorami i może porozmawiać z lokatorem, aby zaniechał swoich naruszeń, lub wezwać go, aby zmienił numer lokalu na inny, lub dodał na swoich drzwiach inny numer np. 4a. Stosownie do art. 13 Ustawy o własności lokali właściciel powinien:
- utrzymać swój lokal w należytym stanie,
- przestrzegać porządku domowego,
- uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej,
- korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli,
- współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.
W swoim artykule Edward Drozd „Prawa i obowiązki właścicieli lokali” było napisane, że „właściciel lokalu, któremu drugi właściciel utrudnia korzystanie ze wspólnej nieruchomości, może domagać się zaniechania działań (czyli przywrócenia stanu poprzedniego) na podstawie wspomnianego już art. 13 jako konsekwencji naruszenia obowiązku przez przepis ten statuowanego.
W stosunkach sąsiedzkich z naruszeniem prawa własności mamy do czynienia wówczas, gdy oddziaływanie przekracza „przeciętną miarę", ustaloną przy uwzględnieniu społeczno-gospodarczego przeznaczenia obu lokali. Społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości mieszkalnej polega na zaspokojeniu potrzeb mieszkania i wypoczynku. A co za tym idzie, zachowania takie jak wspomnianego sąsiada się sprzeczne z obowiązkami określonymi w art. 13 i to daje podstawę do wystąpienia z powództwem o zaniechanie działań, który jest lex specialis do art. 144 Kodeksu Cywilnego. .
Podobne zdanie miału także sądy, wydając odpowiednie wyroki:
Orzeczeniu wyroku Sądu Apelacyjnego w Szczecinie, który podkreśla, że „norma wyrażona w art. 12 ust. 1 u.w.l. (analogiczne jak art. 206 k.c.) przyznaje każdemu właścicielowi lokalu jako współwłaścicielowi nieruchomości wspólnej prawo do korzystania z niej zgodnie z jej przeznaczeniem. Każdy ze współwłaścicieli ma prawo do współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i współkorzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli”. Wykładnia prawa jest tu szeroka i dotyczy czyjegoś dobra, czyjejś korzyści, a więc chodzi zarówno o interesy ekonomiczne właściciela, jak i te pozaekonomiczne. W tej sytuacji naklejenie na drzwiach swojego lokalu nr 4, jeśli ma on inny numer w dokumentach, nie daje się pogodzić ze współposiadaniem i współkorzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli
W piśmiennictwie prawniczym i orzecznictwie (vide: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28.11. 2001 r.) podkreśla się, że przy uwzględnieniu, iż Rzeczpospolita Polska jest demokratycznym państwem prawnym, urzeczywistniającym zasady sprawiedliwości społecznej (art. 2 Konstytucji RP z dnia 2.04.1997 r.), należy przyjąć, że odwołanie się do zasad współżycia społecznego oznacza odwołanie się do idei słuszności w prawie i do powszechnie uznawanych wartości w kulturze naszego społeczeństwa. Ujmując rzecz ogólnie, można przyjąć, że przez zasady współżycia społecznego należy rozumieć podstawowe zasady etycznego i uczciwego postępowania.
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi potwierdzający, iż każdy właściciel lokalu ma prawo do bezpośredniego korzystania z nieruchomości wspólnej, co oznacza, że może korzystać z całej nieruchomości wspólnej. Identyczne uprawnienia przysługują pozostałym współwłaścicielom. W tym układzie uprawnienie każdego z właścicieli lokalu splata się z jego obowiązkiem poszanowania analogicznych praw pozostałych właścicieli lokali. Należy ująć, że uprawnienie do współkorzystania z nieruchomości wspólnej jest ograniczone jedynie poprzez identyczne uprawnienia pozostałych współwłaścicieli. Ustawodawca nakazuje tu „pogodzić" wzajemne uprawnienia (i obowiązki) wszystkich współwłaścicieli dotyczące współkorzystania z nieruchomości wspólnej.
- Podkreślić należy, że czytelnik słusznie postąpił, domagając się swoich praw, zwłaszcza że chodzi tu o jego dobro, w szczególności o prywatność korespondencji - wyjaśnia prawnik Marta Piętka. - Takie działanie zasługuję na pełną aprobatę z puntu widzenia zasad słuszności.
Sąsiad – lokator poprzez swoje działania pozbawił czytelnika możliwości dostarczania jego korespondencji pod wskazany numer, zakładając sobie na drzwiach ten sam numer mieszkania, co numer mieszkania czytelnika. Zawsze powinno się kierować przesłankami dobra dla drugiego lokatora, uwzględniając uczciwe postępowanie.
W praktyce należałoby w pierwszej kolejności skierować pismo do zarządu wspólnoty mieszkaniowej, nakreślając, jak przedstawia się sytuacja. W dalszych krokach jeśli z jakichś względów czytelnik nie może porozumieć się z sąsiadem, to pozostaje tylko skierować sprawę na drogę sądową, lub ewentualnie można także zmienić swój numer mieszkania.
Podstawa prawna:
- art. 6, art. 7, art. 12 ust 1, art. 12 ust. 2 zd. 2, art. 13, art. 13 ust. 1, art. 14, art. 25 ustawy o własności lokali z dnia 24.06.1994 r. – tj. Dz. U. z 2021 r., poz. 1048 z późn. zm., dalej u.w.l.;
- Edward Drozd „Prawa i obowiązki właścicieli lokali” – artykuł;
- Małgorzata Bednarek „Prawo do mieszkania w konstytucji i ustawodawstwie” - monografia
Powołane orzecznictwo sądowe:
- wyroku Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 29.04.2021 r., sygn. akt. I ACa 454/20;
- • wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28.11. 2001 r., IV CKN 1756/00, nie publ.;
- wyroku Sąd Apelacyjny w Łodzi z dnia 17.02.2016 r., sygn. akt I ACa 1196/15.
Autor: Małgorzata Piętka, ekspert w dziedzinie kadr i płac, prawa pracy i ubezpieczeń społecznych oraz prawa podatkowego, prawnik, strona internetowa kancelarii
***
Bankier.pl pomaga to nowy cykl, w którym staramy się opisywać problemy naszych czytelników. Odpowiedzi udzielają prawnicy z ArsLege. Masz problem w pracy, życiu codziennym, a może biznesowym? Zachęcamy do wysyłania pytań na adres: pytania@bankier.pl.
opr. aw
