PIT 2016 a zyski z wynajmu nieruchomości

Podmioty, które zdecydowały się w 2016 r. wynajmować swoje mieszkania oraz inne lokale, takie jak biura, magazyny, garaże, są zobowiązane z końcem roku rozliczyć podatek z tytułu tego rodzaju przychodów. Wartość podatku dochodowego PIT nie będzie zależała od rodzaju majątku, lecz od przyjętych zasad opodatkowania.

Rozliczenie podatku za 2016 rok a dochody z wynajmu nieruchomości
Rozliczenie podatku za 2016 rok a dochody z wynajmu nieruchomości (YAY Foto)

Przy podejmowaniu decyzji o wynajmie posiadanej nieruchomości, wynajmujący musi nie tylko podpisać korzystną umowę cywilnoprawną, ale również zastanowić się nad optymalną metodą opodatkowania. Przede wszystkim musi sobie zdawać sprawę z rodzajów podatku, jaki może zapłacić.

W grę wchodzi podatek dochodowy od osób fizycznych (PIT - opłacany przez większość podatników), podatek dochodowy od osób prawnych (CIT – płacony przez spółki i osoby prawne będące wynajmującymi) oraz podatek od towarów i usług (VAT, który co do zasady opłacać muszą wszyscy podatnicy).

Usługa wynajmu lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe zwolniona jest z podatku od towarów i usług i to niezależnie od wartości rocznego przychodu z najmu. Dzięki temu zwolnieniu, większość podatników nie musi obawiać się o opodatkowanie podatkiem VAT ich wynajmu. Wyłącznie ci podatnicy, którzy wynajmują inne lokale niż mieszkalne na cele mieszkaniowe (np. biura, garaże, magazyny) mają obowiązek rozliczyć podatek VAT w przypadku, gdyby łączna wartość czynności opodatkowanych VAT w ich przypadku przekraczała rocznie 200 000 zł.

W zakresie podatku PIT podatnik musi zdecydować, jaki rodzaj formy opodatkowania będzie dla niego najkorzystniejszy. Decyzję w tym zakresie podjąć należy już na początku roku – przed uzyskaniem w danym roku pierwszego przychodu z umowy najmu (liczy się data otrzymania pieniędzy). Podatnik może:

  • Zdecydować się opodatkować najem prywatnie według zasad ogólnych (podatek według skali podatkowej),
  • Rozliczać się ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych – również w tym przypadku podatnik wynajmuje lokal prywatnie, bez rejestracji działalności gospodarczej.

Podatnik może również zdecydować się, by najem rozliczać w ramach działalności gospodarczej. Decyzję tę podejmują z reguły osoby, które prowadzą już działalność i rozszerzają wyłącznie jej przedmiot o usługi najmu lub też podejmują się bardziej zorganizowanej formy działania – nabywają pakiet nieruchomości, chcą prowadzić najem nieruchomości na doby lub usługi hotelarskie. W przypadku rozliczania najmu w ramach działalności gospodarczej, podatnik może działalność rozliczać według skali podatkowej (18% oraz 32% od nadwyżki ponad wartość 85 521 zł dochodu) lub liniowo (podatek 19% niezależnie od wartości dochodu).

Rozliczenia najmu za 2016 r. dokonać należy do końca kwietnia 2017 r. W przypadku najmu rozliczanego ryczałtem – na PIT- 28. Zeznanie PIT-28 złożyć trzeba do końca stycznia 2017 r.

Zasady ogólne opodatkowania wynajmu lokali

W przypadku zasad ogólnych, podatnik płaci podatek od dochodu. W efekcie ma prawo obniżać wartość zarobku uzyskiwanego od lokatorów o ponoszone koszty uzyskania, związane z tym przychodem.

Deklaracja roczna PIT-36, którą sporządza podatnik rozliczający najem według zasad ogólnych wypełniana jest w związku z tym najmem w zależności od rodzaju przychodów:

  • jeśli zasady ogólne stosowane są prywatnie, bez prowadzenia działalności gospodarczej – w wierszu 6 części D (pozycje 69-73),

  • jeśli zasady ogólne stosowane są w ramach działalności gospodarczej -  w wierszu 3 części D (pozycje 53 – 57).

Podatnik w obu przypadkach w kolumnie c części D ma możliwość rozliczać koszty uzyskania przychodów, o ile tylko obciążają go w związku z wynajmem lokalu, takie jak:

  • opłaty za media, czynsz, opłaty wyrównawcze za media, opłaty dodatkowe do spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej,
  • opłaty za śmieci, sprzątanie lokalu,  
  • ubezpieczenie lokalu,
  • amortyzacja wartości początkowej lokalu,
  • wykonane remonty,
  • obsługa prawna umów najmu,
  • opłaty związane z ogłoszeniami o wynajmie, koszty poszukiwania lokatorów.

Przychody rozlicza się w datach ich faktycznego wystąpienia (pobranie lub otrzymanie na rachunek bankowy), koszty natomiast  - w dacie wystawienia dokumentu będącego podstawą rozliczenia kosztu. Koszty i przychody okresowe, dotyczące dłuższego okresu niż rok, należy dzielić proporcjonalnie do okresu, którego dotyczą.

Jeżeli podatnik poniósł z najmu stratę, ma ją możliwość rozliczyć w ramach przychodów w latach kolejnych. Strata z najmu może być rozliczona wyłącznie w ramach przychodów z najmu, nie może jej natomiast rozliczać z innego rodzaju przychodami (np. straty nie może odliczyć od przychodów z tytułu umowy o pracę). Stratę odlicza się w ciągu kolejnych 5 lat po roku jej poniesienia, w nie stopniu nie wyższym niż 50% straty rocznie. Najszybciej można ją zatem rozliczyć przez 2 lata, a najdłużej – przez 5 lat.

Opodatkowanie według skali podatkowej charakteryzuje się tym, że gdy dochód z najmu przekroczy 85 528 zł, nadwyżkę opodatkowuje się według 32% stopy podatkowej. Podatnik może natomiast rozliczać szereg ulg i odliczeń – odliczanych zarówno od dochodu, jak i od podatku z najmu.

Podatek liniowy

W przypadku podatku liniowego podatnik wypełnia PIT-36L, wykazując przychody koszty z najmu na takich samych zasadach, co w przypadku zasad ogólnych. Stawka podatku wynosi w tym przypadku 19% niezależnie od tego, czy dochód z najmu lub całej prowadzonej działalności gospodarczej przekroczy 85 528 zł, czy też będzie on niższy.

Niższa stopa podatkowa jest korzystna dla osób, które zarabiają z prowadzonego najmu dużo – ponad 85 528 zł rocznie. Podatnicy muszą się jednak liczyć z tym, że wybierając zasady liniowe, tracą prawo do większości ulg podatkowych. Z ulg tych będą mogli skorzystać wyłącznie jeśli posiadają również inne źródła przychodów rozliczane według skali podatkowej (np. do wynagrodzeń z umowy o pracę). Wybór zasady liniowej pozbawia ich natomiast definitywnie prawa do rozliczenia wspólnie z małżonkiem lub jako osoba samotnie wychowująca dziecko ( i to niezależnie od tego, czy chodzi o rozliczenie najmu, czy innych przychodów).

Jeżeli podatnik posiada więcej źródeł przychodów – najem lub działalność gospodarczą rozlicza na PIT-36L, a pozostałe – na innych deklaracjach podatkowych (np. na PIT-36, PIT-28, PIT-39, PIT-40).

Opodatkowanie ryczałtowe najmu

Warunkiem korzystania z możliwości rozliczania podatku w formie ryczałtowej ze stawką podatku na poziomie 8,5% od przychodów jest zawiadomienie przez podatnika właściwego dla swojego miejsca zamieszkania naczelnika Urzędu Skarbowego. Brak zawiadomienia będzie skutkował obowiązkiem rozliczenia na zasadach ogólnych według skali podatkowej.

Informację należy przesłać nie później niż do 20. dnia miesiąca następnego po miesiącu, w którym osiągnięto pierwszy przychód bądź też, jeśli chcemy zmienić formę opodatkowania w kolejnym roku, stosowne oświadczenie należy wysłać najpóźniej do dnia 20 stycznia.

Przychodem w umowie najmu prywatnego podlegającemu opodatkowaniu jest umówiony czynsz płacony przez najemcę z tytułu najmu lokalu mieszkalnego. Do przychodu nie zalicza się kosztów ponoszonych przez najemcę a związanych z przedmiotem najmu, jeśli z umowy wynika, że to on jest zobowiązany do ich ponoszenia. Opłaty do spółdzielni mieszkaniowej bądź wspólny i opłaty za media w takim wypadku nie będą stanowiły przysporzenia majątkowego dla wynajmującego.

Opłacanie podatku w stawce ryczałtowej korzystne jest przede wszystkim w sytuacji, w której właściciel lokalu nie ponosi wysokich kosztów jego utrzymania. Inną zaletą tej formy opodatkowania jest to, że podatek płacony jest od przychodów. W sytuacji, w której ktoś uzyskuje dochody również z innych źródeł, które rozlicza na zasadach ogólnych według skali podatkowej, przychody z tytułu najmu nie sumują się z innymi przychodami, a tym samym nie zwiększa się suma dochodów, której wysokość decyduje o obciążeniu podatkowym (18 bądź 32%).

Roczne zeznanie podatkowe najmu rozliczanego w formie ryczałtowej składa się do dnia 31 stycznia każdego roku. Zeznanie składane jest na deklaracji PIT-28, a w przypadku małżonków wynajmujących wspólne mieszkanie należy złożyć dwie deklaracje PIT-28 wraz z załącznikiem PIT-28/A, gdyż małżonkowie nie mogą złożyć jednej deklaracji wspólnej. Możliwe jest natomiast złożenie oświadczenia do urzędu skarbowego o tym, iż całość dochodów z najmu prywatnego będzie rozliczał tylko jeden z małżonków. Oświadczenie trzeba złożyć bądź na początku rozpoczęcia wynajmowania, bądź też przed dniem 20 stycznia kolejnego roku podatkowego.

Odliczenia w PIT-28

W związku z tym, iż forma ryczałtowa jest uproszonym sposobem opodatkowania, a wysokość podatku wynosi 8,5%, podatnicy uzyskujący przychód z najmu nie mają możliwości obniżenia przychodu o koszty jego uzyskania. Osoby fizyczne nie mogą także korzystać z ulgi prorodzinnej, małżonkowie nie mają możliwości korzystania ze wspólnego preferencyjnego opodatkowania, natomiast rodzice samotnie wychowujący dziecko nie mogą rozliczyć się wspólnie z nim. Osoby niepełnosprawne mają natomiast możliwość rozliczenia w PIT-28 ulgi rehabilitacyjnej.

Od zryczałtowanego podatku płaconego od przychodów z prywatnego najmu, w sytuacjach kiedy podatnik jednoczenie prowadzi działalność gospodarczą opodatkowaną na zasadach ogólnych lub podatkiem liniowym, możliwe jest odliczenie zapłaconych składek na ubezpieczenie zdrowotne (maksymalnie 7,75% podstawy ich wymiaru).

Przedsiębiorcy, którzy w formie ryczałtowej opodatkowują działalność gospodarczą, mogą w PIT-28 odliczyć składki na ZUS, skorzystać z ulgi internetowej czy abolicyjnej.

Zaliczki na podatek ryczałtowy

Podatnik korzystający z tej formy rozliczenia musi pamiętać, iż powinien co miesiąc opłacać zaliczki na podatek do urzędu  skarbowego w wysokości 8,5% czynszu. W przypadku małżonków wynajmujących wspólne mieszkanie przychód musi być podzielony po połowie i każde z małżonków osobno musi dokonać przelewu zaliczki na podatek w wysokości 8,5% połowy czynszu. W zeznaniu rocznym PIT-28 podatnik musi wykazać całorocznych przychód z wynajmu oraz zaliczki wpłacone w trakcie roku.

Do deklaracji PIT-28 zawsze należy dołączyć załącznik, którym w zależności od rodzaju i źródła dochodu będzie:

  1. PIT-28/A w przypadku przedsiębiorcy korzystającego z formy ryczałtowej lub dla osoby fizycznej wynajmującej lokal na zasadach najmu prywatnego,
  2. PIT-28/B w przypadku przedsiębiorstwa w formie spółki cywilnej bądź jawnej korzystającego z ryczałtu ewidencjonowanego.

Termin na złożenie deklaracji PIT-28 za rok 2016 upływa we wtorek 31 stycznia 2017 r.

Wybór formy opodatkowania dochodów czerpanych z najmu w przypadku wynajmowania wymaga starannego rozważenia i wzięcia pod uwagę indywidualnej sytuacji. Co do zasady jednak w dużej części przypadków zwłaszcza wtedy, kiedy utrzymanie nieruchomości nie generuje wysokich kosztów najbardziej opłacalną formą będzie ryczałt. Należy jednak pamiętać, że ta forma opodatkowania znacznie utrudnia korzystanie z ulg, a także uniemożliwia wspólne rozliczenie razem z małżonkiem bądź jako rodzic samotnie wychowujący dziecko.

PIT 2016. Rozliczenia roczne

Najważniejsze informacje i porady pomocne przy składaniu zeznania podatkowego za 2016 rok.

Adwokat Łukasz Wieszczeczyński, www.adwokaci-twz.pl

Źródło:
Tematy:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
0 0 ~TaniDrań

Jeżeli chodzi o ryczałt. Można z podatku rozliczać się kwartalnie.

Ponadto można w taki sposób skonstruować umowę najmu, że koszty opłat za mieszkanie są zawarte w czynszu i wtedy pomniejszają przychód do opodatkowanie.

Jedyny problem jaki występuje w przypadku wynajmu na cele niemieszkalne to kasa fiskalna. Wszystkie faktury muszą być płacone przelewem jeżeli nie chcemy mieć kasy fiskalnej.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
32 3 ~Andy

Bzdura 98% ludzi wogóle nie płaci podatku od wynajmu, i nic sobie z tego nie robi ,po co ten artykuł dla 2 % frajerów którzy płacą, śmiechu warte

! Odpowiedz
3 24 dodek777

W jakim ty błaźnie żyjesz kraju. Jak możesz wynajmować lokal bez płacenia podatku. To się nikomu w tych czasach nie opłaca. Zwłaszcza jak wynajmujesz biuro lub pod działalność a w tym przede wszystkim o tym mowa. Po co wypowiadasz się bez elementarnej wiedzy jak błazen skończony. Spróbuj wynajmować lokal nie płacąc podatku. Życzę powodzenia.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 1 (usunięty)

(wiadomość usunięta przez moderatora)

! Odpowiedz
0 2 ~zzz

Chyba w artykule jest nieścisłość. MoRozliczasz najem – nadal możesz złożyć roczny PIT łącznie z małżonkiem

2015-04-09
Opodatkowanie najmu w formie ryczałtowej nie wyłącza prawa do złożenia deklaracji PIT łącznie ze współmałżonkiem. Prawa do wspólnego rozliczenia nie wyłącza również najem prowadzony na zasadach ogólnych.
Znaczna część małżeństw posiadających więcej niż jedno mieszkanie decyduje się na ich wynanajem. Problem pojawia się w momencie, gdy chcą oni złożyć deklarację podatkową się wspólnie przez fiskusem. Powstaje pytanie, czy wynajęcie mieszkania nie powoduje ograniczeń co do tej korzystnej formy rozliczenia.
W ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazane zostało, że ze wspólnego rozliczenia korzystać nie mogą osoby, gdy chociażby do jednego z małżonków mają zastosowanie przepisy art. 30c (opodatkowania liniowego), ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym lub ustawy z dnia 24 sierpnia 2006 r. o podatku tonażowym. Wyjątkowo jednak możliwe jest wspólne rozliczenie w przypadku małżonków opodatkowujących ryczałtem przychody z prywatnie prowadzonego najmu, dzierżawy i umów podobnych pod warunkiem jednak, że nie korzystają oni jednocześnie z opodatkowania przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej na zasadach określonych w art. 30c albo w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym, albo w ustawie z dnia 24 sierpnia 2006 r. o podatku tonażowym.
Metody ujmowania najmu w PIT rocznym

Jeżeli małżonkowie najem rozliczają na zasadach ogólnych, składają oni PIT-36, w którym przychody, koszty, dochód i należne zaliczki z najmu wskazują w wierszu 6 części D.1 oraz w wierszu 6 części D.2 (małżonek). W zakresie rozliczania przychodów, kosztów obowiązuje zasada, zgodnie z którą kwoty ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku (udziału); w przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku (udziału) są równe. Zasada ta działa odpowiednio w przypadku małżonków, między którymi istniał w 2014 r. system wspólności majątkowej małżeńskiej (ustalają oni podział w przychodach po równo, chyba że zgłosili oni, że całość przychodów z najmu rozlicza wyłącznie jeden z małżonków).
Oświadczenie należało złożyć właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego najpóźniej do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został otrzymany, pierwszy w roku podatkowym przychód ze wspólnej własności, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy. Nie można składać oświadczenia po tym terminie, w szczególności w okresie poprzedzającym bezpośrednio rozliczenie roczne lub też dołączać takiego oświadczenia do zeznania PIT.
Rozliczenie najmu ryczałtem odbywa się do końca stycznia na druku PIT-28.
Piotr Szulczewski, PIT.plżna rozliczać się wspólnie z małżonkiem/dzieckiem(samotni rodzice) wynajmując mieszkanie

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
25 14 ~silvio_gesell

Podatek powinien być taki sam czy się wynajmuje czy nie. Nie byłoby pustostanów.

! Odpowiedz
4 22 ~Obiektywnie

Podatek od wynajmu nieruchomości 8,5%. Podatek od zakupu nieruchomości 8%..

Odpowiedzią na to jest oczywiście:

Program rządowy - budowy mieszkań Państwowych za pieniądze obywateli wynajmowanych obywatelom. Wszystko po to, żebyście mieli jak najmniej własności w rękach..

Tak rządy tego kraju walczą z "brakiem" mieszkań na rynku..

Robią Was w konia.. głosując na poprzednie i obecne ekipy stajecie się w ich rękach chłopcami do bicia za własne pieniądze, które wysysają od was podatkami!

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 2 (usunięty)

(wiadomość usunięta przez moderatora)

! Odpowiedz
6 10 ~Obiektywnie

Dziś nawet dziecko wie, że cywilizację można zobaczyć w USA, Chinach, Kanadzie, czy Arabii Saudyjskiej / Emiratach Arabskich.

Europa to dno i zaścianek świata..
A jeszcze w latach 90tych nasz kontynent miał coś do powiedzenia..

! Odpowiedz
16 2 ~Frajer

Wg mnie podatek ryczałtowy od najmu rozlicza się od PRZYCHODU a nie od dochodu, a więc niezależnie od tego ile ponosimy kosztów opłat, opodatkować należy cały przychód od lokatora. Oczywiście kluczowa tu jest umowa, niemniej w mojej ocenie US mógłby dociec, że podatek jest naliczony nieprawidłowo, jeśli płacony jest tylko od dochodu (a więc tzw. odstępnego). Na tym polega idea podatku ryczałtowego przecież - że nie patrzymy na koszty. Jaki miałby sens podatek od dochodu, skoro oprócz opłat do wspólnot nie ma już w zasadzie żadnych kosztów u właściciela.
Ale cóż - masa ludzi nie płaci w ogóle podatku od najmu i US ma to w d... zaś ci co płacą zapewne są frajerami. Założę się, że płacących od przychodu a nie od dochodu - jest zaledwie garstka. Ergo: obywatele nie rozumieją bądź drwią z prawa, a fiskus olewa to. To po co są te przepisy?

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz

Księgarnia Bankier.pl

Zasady wywierania wpływu na ludzi. Szkoła Cialdiniego Zasady wywierania wpływu na ludzi. Szkoła Cialdiniego ilustracje: Andrzej Mleczko, Robert B. Cialdini Cena: 34,90 zł  Zamów książkę

Porównaj i kup ubezpieczenia turystyczne

Zapisz się na bezpłatny newsletter Bankier.pl