Ochrona praw lokatorów: Jakich podwyżek czynszu należy się spodziewać w 2005 roku?

1 stycznia 2005 r. weszły w życie zmiany do ustawy o ochronie praw lokatorów. W ten sposób nasz ustawodawca w ostatniej chwili zapobiegł całkowitemu uwolnieniu czynszów w tzw. lokalach kwaterunkowych w prywatnych kamienicach. Ograniczenia miały bowiem obowiązywać jedynie do końca 2004 roku. Stało się jednak inaczej. Ostateczny kształt nowych zasad ustalania wysokości czynszu był do ostatnich tygodni ubiegłego roku niepewny. Wiadome było jedno: dalsze utrzymywanie wysokości czynszów w granicach 3 procent wartości odtworzeniowej lokalu było już niemożliwe. Po pierwsze, ewentualny przepis przedłużający okres zamrożenia wysokości czynszów najprawdopodobniej zostałby uchylony przy najbliższej okazji przez Trybunał Konstytucyjny. Po drugie, oznaczałoby to pewną przegraną państwa polskiego przed Europejskim Trybunałem Praw Człowieka w Strasburgu w sprawach wszczynanych przez poszkodowanych prywatnych właścicieli kamienic.

W trakcie prac nad nowelizacją ustawy wydawało się, iż zwycięży rozwiązanie, które dawało właścicielom wybór: albo swobodnie podwyższają czynsz o najwyżej 10 procent, albo decydują się na większą podwyżkę, narażając się jednak na ich zaskarżenie do sądu przez lokatorów. Parlament w przedświątecznym pośpiechu zrobił jednak wszystko co mógł, by noworoczne podwyżki czynszów ograniczyć. Nowelizacja przyniosła też kilka innych zmian we wspomnianej ustawie, jak np.: przywrócenie instytucji najmu okazjonalnego, nowa regulacja praw i obowiązków najemców i właścicieli mieszkań, które należą do publicznego zasobu mieszkaniowego (np. mieszkań komunalnych), nieco zmienione zasady ustalania wartości odtworzeniowej lokalu. Dziś uwagę poświęcamy jedynie kwestii podwyżek czynszu, która budzi największe emocje.

Czym jest wartość odtworzeniowa lokalu i ile wynosi?

Przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów dotyczące podwyżek czynszu operują pojęciem wartości odtworzeniowej lokalu. Jest to iloczyn powierzchni użytkowej lokalu i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 metra kwadratowego powierzchni użytkowej budynku mieszkaniowego. Z kolei przez wskaźnik ten należy rozumieć przeciętny koszt budowy 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych. Ustalany jest on na okres 6 miesięcy przez wojewodę osobno dla miast będących siedzibą wojewody lub sejmiku województwa, a osobno dla reszty województwa (i ogłaszany w dzienniku urzędowym województwa). Do końca ubiegłego roku wojewodowie ustalali ten wskaźnik dla każdego powiatu. Wszystko to sprawia, że nie ma jednej obowiązującej w całym kraju 3-procentowej wartości odtworzeniowej lokalu. Obecnie wynosi ona najczęściej od 5 do 7 zł za metr kwadratowy, a w Warszawie 11,26 zł.

Najwyżej 10 procent

Nowe przepisy związują właścicielom ręce w ten sposób, że wprowadzają sztywno określoną górną granicę rocznych podwyżek czynszu. W każdym bowiem przypadku, w którym po podwyżce wysokość czynszu przekroczy pułap 3 procent wartości odtworzeniowej lokalu, podwyżka ta nie może być wyższa niż 10 procent dotychczasowego czynszu (nie wliczając opłat niezależnych od właściciela). Ten sam limit obowiązuje oczywiście również wtedy, gdy obecny czynsz już przewyższa 3 procent wartości odtworzeniowej lokalu.

Przykład

Najemca lokalu mieszkalnego w prywatnej kamienicy we Wrocławiu (3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu wynosi w tym mieście 6,23 zł/m2) płaci właścicielowi czynsz w wysokości 6 zł/m2. Właściciel kamienicy nie może podnieść czynszu do 7,20 zł/m2, ponieważ poziom czynszu przekraczałby wówczas 3 procent wartości odtworzeniowej lokalu i jednocześnie podwyżka byłaby większa niż 10 procent. Właściciel może go podnieść maksymalnie o 10 procent, czyli do wysokości 6,60 zł/m2.

A wyjątkowo...

Większe podwyżki (tj. powyżej 10 procent) mogą zatem spotkać jedynie tych lokatorów, którzy do tej pory płacą niskie stawki czynszu - znacznie niższe niż 3 procent wartości odtworzeniowej lokalu. Warunkiem podwyżki wynoszącej ponad 10 procent dotychczasowego czynszu jest jednak to, że w jej wyniku czynsz nie może przekroczyć w skali roku 3 procent wartości odtworzeniowej lokalu. Marna to zatem pociecha dla właścicieli, którzy również wcześniej mogli podnosić czynsz do tej granicy.

Przykład

Jeżeli najemca lokalu mieszkalnego w Warszawie płaci czynsz wynoszący 9 zł/m2, po podwyżce może on wynosić tylko tyle, ile wynosi 3 procent wartości odtworzeniowej lokalu w tym mieście, tj. 11,26 zł. Oznacza to podwyżkę na poziomie ok. 25 procent. Kolejna podwyżka w następnym roku nie będzie już mogła przekroczyć 10 procent.

Podwyżek nie można skarżyć do sądu

Zamierzeniem ustawodawcy było przyznanie lokatorom prawa zaskarżania podwyżek czynszu do sądu. Miało to dotyczyć tych podwyżek, których poziom przekraczał 10 procent dotychczasowej stawki czynszu. Dodatkowym warunkiem miało być to, że skutkiem podwyżki czynsz miał przekraczać 3 procent wartości odtworzeniowej lokalu. Tego rodzaju podwyżki mogłyby następować tylko w uzasadnionych przypadkach. Lokator mógłby też domagać się od właściciela pisemnego podania przyczyn podwyżki oraz jej kalkulacji. Natomiast w ciągu 2 miesięcy od wypowiedzenia wysokości czynszu mógłby daną podwyżkę zaskarżyć do sądu. W ewentualnym procesie to na właścicielu spoczywałby obowiązek wykazania, że konkretna podwyżka jest uzasadniona.

Wprawdzie ustawa w nowym brzmieniu przewiduje opisaną wyżej procedurę (art. 8a ust. 4 i 5), lecz najprawdopodobniej nigdy nie znajdzie ona swojego zastosowania. Właściciel nie musi więc kierować się zasadnością podwyżki, a lokator nie ma żadnych możliwości jej kwestionowania, o ile rzecz jasna podwyżka nie będzie sprzeczna z prawem. Jest tak dlatego, że każda podwyżka, jak już wyjaśnialiśmy, w wyniku której czynsz miałby przekroczyć 3 procent wartości odtworzeniowej lokalu, nie może być wyższa niż 10 procent. Do takich zaś podwyżek nie stosuje się przepisów mówiących m.in. o zasadności podwyżek oraz ich zaskarżaniu. Komu zatem mają służyć te martwe przepisy?

Przykład

Najemca lokalu w Warszawie płaci czynsz w wysokości 11 zł /m2 miesięcznie. Właściciel może podnieść stawkę czynszu najwyżej o 10 procent, tj. do kwoty 12,10 zł /m2. Najemca przeczuwając, że podwyżka nastąpiła bez uzasadnionej przyczyny żąda od właściciela przedstawienia na piśmie przyczyn podwyżki oraz stosownych kalkulacji. W dalszej perspektywie ma zamiar zaskarżyć podwyżkę do sądu. Za podstawę prawną swych działań przyjmuje przepisy art. 8a ust. 4 i 5 ustawy o ochronie praw lokatorów, bowiem w wyniku podwyżki czynsz przekroczy w skali roku 3 procent wartości odtworzeniowej lokalu. Właściciel nie musi jednak uzasadniać podwyżki, a najemca nie będzie miał możliwości jej zaskarżenia bowiem podwyżka nie przekraczała (i nie mogła przekraczać) 10 procent, w związku z czym wyżej wymienionych przepisów nie stosuje się (art. 8a ust. 7 pkt 1).

Kolejny bubel?

Nowelizacja przepisów o ochronie praw lokatorów niewiele poprawia sytuację prywatnych właścicieli budynków zamieszkałych przez lokatorów z tzw. kwaterunku. Przy obowiązującym limicie podwyżek jeszcze przez co najmniej kilka do kilkunastu lat dochody z czynszów nie będą w stanie pokryć kosztów modernizacji zdewastowanych kamienic. Ustawodawca nie różnicuje przy tym ochrony przewidzianej dla lokatorów w zależności od ich sytuacji majątkowej. W skrajnych przypadkach bywa też tak, że lokator jest lepiej sytuowany od właściciela kamienicy. Co gorsza, państwo gwarantujące lokatorom ochronę przed podwyżkami czynszów nie bierze tego ciężaru na siebie, lecz w dalszym ciągu stara się go utrzymywać na barkach prywatnych właścicieli. Czy jest to dobry sposób na oszczędności budżetowe? Wydaje się, że nie, ponieważ skutek może być odwrotny. Mowa oczywiście o grożących Skarbowi Państwa odszkodowaniach przed Europejskim Trybunałem Praw Człowieka w Strasburgu, który niebawem może zostać zasypany skargami prywatnych właścicieli kamienic. Inna rzecz, że obowiązujące od 1 stycznia br. nowe ograniczenia podwyżek czynszów mogą się zbyt długo nie utrzymać. Do Trybunału Konstytucyjnego spływają już bowiem pierwsze skargi.

Podstawa prawna:

  • ustawa z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. nr 71, poz. 733 ze zm.),

  • ustawa z dnia 17.12.2004 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U. nr 281, poz. 2783),

  • ustawa z dnia 22.12.2004 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. nr 281, poz. 2786).


autor: Tomasz Konieczny
Gazeta Podatkowa Nr 106 z dnia 2005-01-13
Źródło:
Karta kredytowa – sprawdź, jak sprytnie z niej korzystać
Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Jeszcze nikt nie skomentował tego artykułu - Twój komentarz może być pierwszy.

Nowy komentarz

Anuluj