Najem okazjonalny receptą na kłopoty?

W trakcie wakacji znacząco wzrasta liczba zawieranych umów najmu mieszkań. Ta sytuacja wynika m.in. z poszukiwania lokum przez tysiące studentów. Wiele osób wynajmujących swoje lokale w okresie wakacyjnym lub innych miesiącach roku obawia się kłopotów związanych z eksmisją uciążliwego lokatora. Najem okazjonalny może być pewnym remedium na wspomniane problemy. Wbrew nazwie, taka forma najmu jest odpowiednia nie tylko dla stron zawierających umowę na krótki okres.

(YAY Foto)

Okazjonalny najem może oferować także przedsiębiorca

Najem okazjonalny nie jest zupełnie nową instytucją prawną. Pojawił się on w styczniu 2010 roku jako rozwiązanie przewidziane wyłącznie dla wynajmujących, którzy nie prowadzą działalności gospodarczej (w zakresie wynajmu). W listopadzie 2013 roku wprowadzono możliwość oferowania najmu okazjonalnego przez przedsiębiorców oraz spółki. Z takiej możliwości skorzystały przede wszystkim osoby rozliczające najem w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej. Pomimo intencji ustawodawcy najem okazjonalny nie przyciągnął dużych inwestorów instytucjonalnych na krajowy rynek. Z opisywanego rozwiązania w zakresie najmu korzysta jednak Fundusz mieszkań na wynajem.

Najemca będzie musiał wskazać swoje zapasowe lokum

Najem okazjonalny jako jeden z dwóch możliwych wariantów wprowadzono po to, by nieco zliberalizować krajowy rynek i jednocześnie pozostawić tradycyjne zasady wynajmu mieszkań. Politycy wiedzieli, że zmiana reguł tradycyjnego najmu, idąca w kierunku ograniczenia praw lokatora, wywołałaby społeczne niezadowolenie. Dlatego stworzono instytucję najmu okazjonalnego, która w większym stopniu chroni wynajmującego i nie jest przymusowym rozwiązaniem.

Z punktu widzenia właściciela mieszkania główna korzyść dotycząca najmu okazjonalnego polega na braku zastosowania przepisów ograniczających możliwość szybkiej eksmisji (przykładem jest zakaz eksmisji lokatora bez prawa do innego lokum pomiędzy 1 listopada i 31 marca). Warto również wspomnieć o możliwości eksmitowania "okazjonalnego" najemcy bez postępowania mającego na celu ustalenie prawa do lokalu socjalnego.

W zamian za uproszczoną procedurę eksmisyjną ustawodawca wymaga jednak, aby "okazjonalny" najemca wskazał lokum, w którym będzie mógł zamieszkać po ewentualnej eksmisji. Kolejny wymóg to podpisanie notarialnego oświadczenia o poddaniu się egzekucji przez osobę wynajmującą dom lub lokal. Warto zwrócić uwagę, że umowa najmu okazjonalnego oprócz oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji i wskazania zapasowego lokum, musi również zawierać zgodę właściciela takiego "awaryjnego" lokalu lub domu na zamieszkanie w nim najemcy po eksmisji.

W ramach okazjonalnego najmu nie unikniemy podatku

Najem okazjonalny oprócz dość oczywistych korzyści dla właściciela mieszkania charakteryzuje się również pewnymi restrykcjami. Warto wiedzieć, że osoba nieprowadząca działalności gospodarczej nie skorzysta z możliwości łatwego eksmitowania najemcy, jeśli wcześniej zlekceważyła obowiązek zgłoszenia najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego (w trakcie 14 dni od podpisania umowy). W ten sposób ustawodawca zaoferował prywatnym wynajmującym łatwiejszą eksmisję lokatorów jako wynagrodzenie za opodatkowany najem. Wspomnianego zgłoszenia nie muszą wykonywać przedsiębiorcy, gdyż ich status podatkowy jest już jasny dla fiskusa.

Osoby zainteresowane najmem okazjonalnym muszą również pamiętać o kosztach związanych ze złożeniem notarialnego oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji. Maksymalne wynagrodzenie (taksa) notariusza ze sporządzenie takiego oświadczenia wynosi 10 proc. minimalnego wynagrodzenia za pracę (do łącznego kosztu trzeba doliczyć niewielką opłatę za odpisy dokumentów oraz 23 proc. VAT-u). Ostateczny podział kosztów taksy zależy oczywiście od ustaleń pomiędzy stronami. "Przerzucenie" kosztów notarialnych na lokatorów zmniejsza jednak atrakcyjność oferty najmu w oczach tych osób. Ważniejszym problemem wydaje się jednak niechęć najemców do dobrowolnego ograniczania swojej ochrony przed eksmisją.

Wynajmujący czekają na bardziej liberalne rozwiązania

Najem okazjonalny z pewnością jest bardziej liberalnym rozwiązaniem niż jego odpowiednik uwzględniający wszystkie zasady ochrony lokatorów. Tym niemniej wielu właścicieli mieszkań prowadzących wynajem domaga się dalszej liberalizacji przepisów. Z punktu widzenia tych osób głównym problemem jest możliwość wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego (z miesięcznym terminem) po powstaniu zaległości za co najmniej trzy pełne miesiące i wcześniejszym wyznaczeniu dodatkowego terminu płatności (1 miesiąc). Takie rozwiązanie utrudnia przeprowadzenie szybkiej eksmisji, gdy najemcy dodatkowo nie można zarzucić zakłócania porządku, dewastacji mieszkania albo użytkowania lokalu niezgodnie z umową.

Teoretycznie istnieje możliwość stworzenia formy najmu, która zapewniałaby większą ochronę praw właściciela mieszkania niż obecny najem okazjonalny. Rodzi się jednak pytanie, ilu najemców byłoby zainteresowanych takim rozwiązaniem, skoro w 2015 r. tylko 5718 osób nieprowadzących działalności gospodarczej zgłosiło najem okazjonalny do urzędu skarbowego.

Andrzej Prajsnar

Źródło:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
2 30 trooper

W pełni liberalny rynek najmu skusiłby wielu do wynajmowania lokali tym samym zmniejszając ciśnienie na podwyżki czynszów a może nawet doprowadziłby do ich obniżek, na czym skorzystaliby sami lokatorzy. Wynajem powinien być fair, w sensie, właściciel spełnia swoje obowiązki, dokonuje napraw, płaci podatki, nie robi niespodziewanych wizyt, ale jeśli z jakichś powodów najemnca nie wywiązuje się z umowy (np nie płaci) to nie może być tak, że koszty utrzymania takiego najemcy spadają na właściciela. Jeśli Państwu zależy na ochronie takiego najemcy, to nic nie stoi na przeszkodzie aby to Państwo wynajęło mu lokal, albo płaciło za niego zaległy czynsz jeśli wymaga od właściciela kontynuowania najmu. Później Państwo mogłoby np ściągać dług z najmującego. Przerzucanie odpowiedzialności Państwa na właściciela mieszkania powoduje, że mieszkań na wynajem jest mniej a ceny są wyższe, wynajmujący nie chcą rejestrować najmujących, stosuje się różne kruczki, jak te umowy notarialne na najem okazjonalny. To nie powinno być potrzebne.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
14 2 modulometer

Państwo nigdy nei zrealizuje liberalizacji prawa o ochronie lokatorów bo jak sama nazwa mówi najem jest formą chronioną - ustanowioną dla najemcy a nie dla właściciela. Państwo po prostu wyszło naprzeciw potrzebom mieszkaniowym ludzi nie mających gdzie mieszkać i ustanowiło taką a nie inną formę ochrony. Wynajmujący w nagrodę dostał jedynie 8% podatku ryczałtem. to i tak dużo bo wg mnie zarobek z najmu nie różni się niczym od zarobku z operowania miotłą na ulicy. Powinno być 19%
Moim zdaniem na liberalizację przepisów w tym wzgl. nie ma co liczyć

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
1 14 trooper odpowiada modulometer

8% od przychodu a nie od zysku. Jak ktoś kupi mieszkanie na kredyt i ma spore koszty w postaci odsetek to mu te 8% zwisa, bo spłacając kredyt z 800zł odsetek, lepiej zapłacić 19% od 200 zł zysku, niż 8% od 1000 dochodu.
Te 8% jest tylko warte przy wynajmie lokalu, który się posiada bez kredytu i który nie wymaga w między czasie większych inwestycji (remonty, sprzęt).


Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
2 33 modulometer

Bo najem tylko w tabelkach deweloperów wygląda tak ładnie. W rzeczywistosci jest to inwestycja ryzykowna i dla ludzi o mocnych nerwach. Zresztą stopa zwrotu z wynajmu oscyluje w okolicach 4%netto więc nie wiem czy to aż taki dobry zarobek - no chyba ze dodatkowo mieszkania bedą drożały. 4% można zarobić na w miarę bezpiecznych funduszach a jak jeszcze PIS zacznie majstrować przypodatku ryczałtowym to wynajmowanie mieszkania stanie się mało opłacalne. I tak mamy jedną z najwyższych stóp zwrotu w Europie a wiecznie to nie będzie trwać.
A co do pow. artykułu to nie tylko najemca musi przygotować, wskazać lokal zastępczy. Niewielu wynajmujących wie ze jak ich lokal przestanie być okresowo zdatny do zamieszkiwania to musza lokatorowi sami taki zastępczy lokal zapewnić. jest tam jakaś różnica miedzy przedsiebiorcą a osobą prywatną.
Generalnie najem jest fajny dopóki coś się nie spier..li . Wtedy to zaczyna być wesoło. Znam przypadki gdzieludzie przez lata nie mogą wyprowadzić lokatorów. Skala umów notarialnych jest jak widać mała bo mamy rynek najemcy i to najemca decyduje czy ma podpisywać taką a nie inną umowę. Kto przy zdrowych zmysłach będzie podpisywał umowy, które są neikorzystne dla najemcy?

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
14 5 trooper

Najemca może nie mieć wyboru, większość ofert wynajmu dziś to oferty tylko i wyłącznie na najem okazjonalny. Nikt o zdrowych zmysłach nie wynajmie ci już mieszkania na zasadach ogólnych, jedyna opcja to taka, że właściciel chce uniknąć płacenia podatków.

! Odpowiedz
2 12 kaczka-po-smolensku odpowiada trooper

Co ty bredzisz najem okazjonalny jako forma umowy jest stosowany bardzo rzadko,po 1 koszty ,po po 2 większość osób stosuje własną umowę z lokatorem.Po 3 większośc osób chce się rozliczać ryczałtem 8 procentowym a po 4 jak sobie wyobrażasz stosowanie takiej umowy przy któtkoterminowym wynajmie ???? na kilka dni np z kosztem taksy notarialnej na poziomie 150zł.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
3 7 jkl777 odpowiada kaczka-po-smolensku

Przeciez najem okazjonalny to ryczalt 8,5%... i ZAWSZE go stosuje.

! Odpowiedz
4 17 kaczka-po-smolensku

Polskie prawo jest tak zbudowane że nawet najem okazjonalny nie uchroni przed długą procedurą eksmisyjną ,tak nasrali w prawie lokatorów że papierkiem z podpisem notariusza można sobie ścianę wytapetować.

! Odpowiedz
1 1 websterdxb

Ryczalt wcale nie jest najlepsza forma rozliczenia podatku ze wynajem - sprobuj od dochodu i wrzuc koszty oraz amortyzacje

! Odpowiedz
Zapisz się na bezpłatny newsletter Bankier.pl