Kupno mieszkania krok po kroku. Rynek wtórny

Kupowanie mieszkania nie jest zadaniem ekstremalnym, chociaż dość złożonym i często długotrwałym. Jak przygotować się do zakupu mieszkania z drugiej ręki, żeby nie zostać oszukanym i nie zapomnieć o dopełnieniu wszystkich formalności? Portal Bankier.pl radzi krok po kroku.


kupno  mieszkania krok po kroku

1. Mieszkanie czy zdolność kredytowa - od czego zacząć?

Teoretycznie cały proces zaczyna się od znalezienia wymarzonego mieszkania. Ale łatwo wyobrazić sobie sytuację, w której bank odmawia kredytu na całą potrzebną do zakupu kwotę. Godziny spędzone na oglądaniu zbyt dużych lub zbyt drogich - jak się wtedy okazuje - lokali, okażą się stracone. Żeby oszczędzić sobie rozczarowań, jeszcze przed wszczęciem poszukiwań mieszkania warto sprawdzić w banku lub u doradcy finansowego własną zdolność kredytową (Jak poprawić swoją zdolność kredytową?). Podając poziom wynagrodzenia i innych comiesięcznych zobowiązań, poznamy maksymalny pułap kredytu do uzyskania w banku i szacunkową miesięczną ratę.

2. Szukamy mieszkania - z pośrednikiem czy samemu?

Ogrom ofert sprzedaży mieszkań pochodzi dziś z biur nieruchomości. Kosztami tej wynajętej przez sprzedawcę obsługi często obciążany jest kupujący. On też może wynająć pośrednika, który pomoże mu w znalezieniu, a później kupnie mieszkania. Pośrednik świadczy usługi na mocy zawieranej z nami umowy o pośrednictwo w kupnie nieruchomości i pobiera wynagrodzenie uzależnione najczęściej od wartości nabywanego mieszkania (zwykle ok. 1,5-3% + VAT).

Poszukując lokalu na własną rękę, warto przede wszystkim wspomóc się internetem, będącym najszerszym źródłem informacji o mieszkaniach do sprzedaży. Pomocne będą ogłoszenia w gazetach, tablice w supermarketach, sugestie znajomych. Jeśli mamy upatrzoną lokalizację, rozglądajmy się za zamieszczonymi tam ogłoszeniami biur sprzedaży (często są wywieszane w oknach lub na balkonach sprzedawanych mieszkań).

Bez względu na to, z kim poszukuje się mieszkania, należy się upewnić, czy nie ma ono wad prawnych. Pierwszym krokiem będzie skorzystanie z elektronicznego dostępu do ksiąg wieczystych i zweryfikowanie, kto jest właścicielem nieruchomości i jakie prawa ją obciążają. Kolejnym - poproszenie sprzedającego o okazanie aktualnych zaświadczeń o niezaleganiu z opłatami za lokal od spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej, zaświadczenia o niezaleganiu z podatkiem od nieruchomości, a jeśli sprzedający to przedsiębiorca - także pisma poświadczającego opłacanie składek w ZUS-ie.

3. W oczekiwaniu na kredyt podpisujemy umowę przedwstępną

kupno  mieszkania krok po krokuGdy już znajdziemy mieszkanie, a jego zakup planujemy sfinansować środkami pożyczonymi z banku, sprzedawca będzie zmuszony zaczekać na pieniądze. By ze spokojną głową dopełnić formalności kredytowych (ale też dokończyć postępowanie spadkowe lub z innych powodów odwlec moment zakupu w czasie), podpisuje się umowę przedwstępną. Nie musi być ona zawarta w formie aktu notarialnego - pozwoli to zaoszczędzić na taksie notarialnej - ale - uwaga - wiąże się z podwyższonym ryzykiem. Gdyby bowiem druga strona uchylała się od wypełnienia zapisów umowy (czyli sprzedania nam mieszkania), możemy liczyć jedynie na odszkodowanie, niekoniecznie nawet rekompensujące szkodę w pełnej kwocie.

Akt notarialny gwarantuje mocniejsze skutki prawne, ale też kosztuje - wysokość taksy notarialnej jest powiązana z wartością nabywanego mieszkania i sięga najczęściej kilkuset złotych (Sprawdź, ile zapłacisz notariuszowi). Do kosztów ponoszonych wtedy u prawnika należy doliczyć opłatę za wypis - 36,60 zł za każdy egzemplarz.

Przy podpisywaniu umowy przedwstępnej uiszcza się też zwykle część zapłaty za mieszkanie - w postaci zadatku lub zaliczki (Sprawdź różnicę pomiędzy zadatkiem a zaliczką), gotówką lub przelewem, w zależności od wspólnych ustaleń obu stron.

Co zapisać w umowie przedwstępnej? O szczegóły z pewnością zadbają notariusz i pośrednik nieruchomości - warto zgłosić im wcześniej swoje oczekiwania co do przedmiotowej nieruchomości i samego zakupu. W umowie zazwyczaj pojawia się też pożądany termin podpisania właściwej umowy kupna nieruchomości (warto dać sobie na to ok. 2 miesięcy, ze względu na całą procedurę kredytową), ustalona cena i sposób, w jaki kupujący sfinansuje zakup (na przykład kredytem).

4. Do banku po kredyt hipoteczny

Tak naprawdę na tym etapie wybór banku powinien być już za nami, bo równolegle do kupna mieszkania warto porównać - samemu (Rankingi kredytów hipotecznych Bankier.pl) albo u doradcy finansowego - szczegółowe warunki, na jakich różne instytucje udzielą nam kredytu.

Podpisawszy umowę przedwstępną, można oficjalnie wnioskować o kredyt. Po skompletowaniu wymaganych przez bank dokumentów i złożeniu ich razem z wnioskiem w banku (lub częściej - w kilku bankach) oczekujemy na wydanie decyzji kredytowej. W tym czasie w mieszkaniu zjawi się rzeczoznawca majątkowy, który na potrzeby banku oszacuje wartość kredytowanej nieruchomości.


kupno  mieszkania krok po kroku

Wydanie pozytywnej decyzji kredytowej oznacza zgodę banku na użyczenie klientowi środków. Od tego momentu bank daje zwykle miesiąc (okres ten może być dłuższy w niektórych bankach) na podpisanie umowy o kredyt. To czas dla kupującego na ostateczne porównanie zaoferowanych nam warunków z innymi bankami, a dla sprzedającego - na doprowadzenie mieszkania do sprzedaży w umówionym stanie (np. dokończenie remontu, opróżnienie lokalu).

Po wyborze instytucji kredytowej można podpisywać umowę. Warto się do tego przygotować. Ponieważ mowa o co najmniej kilkunastu stronach zapisów wiążących klienta na wiele lat, najlepiej zapoznać się z nimi wcześniej zamiast czytać pobieżnie przy podpisywaniu. Doradca bankowy prześle na prośbę wzór umowy kredytowej, co pozwoli zapoznać się ze szczegółowymi zapisami, a później - ewentualnie negocjować je.

Czytaj dalej

Bankier.pl
Źródło:
Lokata na 4% już od 1000zł. Bez zakładania konta!
Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
7 0 ~Sawer

No i braciak poszedł na swoje... taki młody, a już mieszkanie ma. Trafił w sieci na MDM, www.mieszkaniedlamlodych.com - to taki program, gdzie można starać się o dofinansowanie do kredytu, czy coś takiego.

! Odpowiedz
0 2 ~almighty

Nawet miałem nie komentować, ale prymitywizm takiego sposobu lokowania produktu poraził mnie bezczelnością i naiwną nadzieją, że ciemny lud wszystko kupi.
Żeby zostać spin doctor to trza mieć kiepełe. Szkoda czasu. Porażka.

! Odpowiedz
4 0 ~Restar

Taaak!!! Własne mieszkanie!!! Niesamowicie się cieszę! Dziękuję, MDM ! www.mieszkaniedlamlodych.com - polecam również Tobie, świetny program.

! Odpowiedz
0 3 ~Pośrednikom_NIE

Polecam kupować bez pośredników. Z doświadczenia wiem że zależy im tylko na prowizji. Do tego klonowanie ogłoszeń zamieszczanych przez właścicieli mieszkań powinno być karane! Generalnie najlepiej poczytać, popytać znajomych którzy już kupili nieruchomość. Zdobyta wiedza bezcenna.

! Odpowiedz
8 1 ~Kaśka

ja twierdzę wręcz przeciwnie. nie wyobrażam sobie kupna bez pośrednika. okazało się, że w wybranym przeze mnie mieszkaniu jest zameldowany człowiek, który juz nie żyje i nawet sprzedający o tym nie wiedział, bo to stara historia. gdyby nie znajomosci w urzedach mojej pani posrednik, to za pare lat mogłby zapukać mi do drzwi jakis potomek tamtego niezyjacego zameldowanego i roscic jakies prawa, a tak mam glowe spokojna. poza tym usługi pośrednika są ubezpieczone, wiec w razie czego nie zostajemy oskubani na lodzie... poza tym ile czasu oszczedzamy, bo posrednik zalatwia wszystko-od podatku po wizyty w sadach.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 6 ~Maja odpowiada ~Kaśka

Do tego nie potrzeba żadnych ZNAJOMOŚCI... Wystarczy zażądać od aktualnego właściciela zaświadczenia z zapisem o braku zameldowanych osób, pobranego przez niego z Urzędu Miejskiego najlepiej tuż przed podpisaniem z nami umowy sprzedaży. A zaraz po jej podpisaniu samemu udać się z aktem notarialnym do Urzędu, w celu wpisania nas jako nowego właściciela.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 0 ~Nie_pośrednik odpowiada ~Maja

I jak widać z przykładu Twojej rozmowy z Kaśką - nie wszyscy ludzie mają taką wiedzę w momencie kupowania mieszkania. Wniosek jest dość oczywisty - warto mieć kogoś, kto zna proces i pomoże. Zwłaszcza, iż prowizja pośrednika to zaledwie nikły ułamek tego, co trzeba kupując nieruchomość zapłacić.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 8 ~sceptic

Fajny artykuł. Generalnie nie polecam korzystania z usług pośrednika handlu nieruchomościami - lepiej poświęcić trochę więcej czasu a wiedza którą się zdobędzie i tak się przyda. Ewentualnie w razie wątpliwości takie dokumenty jak umowa przedwstępna można skonsultować z doradcą - wyjdzie kilka razy taniej niż pośrednik. Osobiście miałem kontakt z kilkoma pośrednikami i nie zrobili na mnie dobrego wrażenia - to tylko odmiana akwizytorów dla których liczy się tylko ruch w interesie i szybka prowizja.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
7 0 ~flaming

uważam, że dobrym pomysłem przy zakupie mieszkania jest skorzystanie z usług pośrednika nieruchomości, zwłaszcza, że dobry pośrednik może nas ustrzec przed popełnieniem jakieś wpadki.

! Odpowiedz
0 0 ~Iga

dzięki pośrednikowi zaliczyłam wpadkę... Zależało mu tylko na sprzedaży skrzętnie ukrywając przede mną pewne fakty, które spowodowałyby, że nie kupiłabym mieszkania. Moja wina, bo zaufałam człowiekowi.

! Odpowiedz

Księgarnia Bankier.pl

Zasady wywierania wpływu na ludzi. Szkoła Cialdiniego Zasady wywierania wpływu na ludzi. Szkoła Cialdiniego ilustracje: Andrzej Mleczko, Robert B. Cialdini Cena: 27,92 zł  Zamów książkę

Znajdź nas na Facebooku

Zapisz się na bezpłatny newsletter Bankier.pl