Kupno mieszkania krok po kroku. Rynek wtórny

Kupowanie mieszkania nie jest zadaniem ekstremalnym, chociaż dość złożonym i często długotrwałym. Jak przygotować się do zakupu mieszkania z drugiej ręki, żeby nie zostać oszukanym i nie zapomnieć o dopełnieniu wszystkich formalności? Portal Bankier.pl radzi krok po kroku.


kupno  mieszkania krok po kroku

1. Mieszkanie czy zdolność kredytowa - od czego zacząć?

Teoretycznie cały proces zaczyna się od znalezienia wymarzonego mieszkania. Ale łatwo wyobrazić sobie sytuację, w której bank odmawia kredytu na całą potrzebną do zakupu kwotę. Godziny spędzone na oglądaniu zbyt dużych lub zbyt drogich - jak się wtedy okazuje - lokali, okażą się stracone. Żeby oszczędzić sobie rozczarowań, jeszcze przed wszczęciem poszukiwań mieszkania warto sprawdzić w banku lub u doradcy finansowego własną zdolność kredytową (Jak poprawić swoją zdolność kredytową?). Podając poziom wynagrodzenia i innych comiesięcznych zobowiązań, poznamy maksymalny pułap kredytu do uzyskania w banku i szacunkową miesięczną ratę.

2. Szukamy mieszkania - z pośrednikiem czy samemu?

Ogrom ofert sprzedaży mieszkań pochodzi dziś z biur nieruchomości. Kosztami tej wynajętej przez sprzedawcę obsługi często obciążany jest kupujący. On też może wynająć pośrednika, który pomoże mu w znalezieniu, a później kupnie mieszkania. Pośrednik świadczy usługi na mocy zawieranej z nami umowy o pośrednictwo w kupnie nieruchomości i pobiera wynagrodzenie uzależnione najczęściej od wartości nabywanego mieszkania (zwykle ok. 1,5-3% + VAT).

Poszukując lokalu na własną rękę, warto przede wszystkim wspomóc się internetem, będącym najszerszym źródłem informacji o mieszkaniach do sprzedaży. Pomocne będą ogłoszenia w gazetach, tablice w supermarketach, sugestie znajomych. Jeśli mamy upatrzoną lokalizację, rozglądajmy się za zamieszczonymi tam ogłoszeniami biur sprzedaży (często są wywieszane w oknach lub na balkonach sprzedawanych mieszkań).

Bez względu na to, z kim poszukuje się mieszkania, należy się upewnić, czy nie ma ono wad prawnych. Pierwszym krokiem będzie skorzystanie z elektronicznego dostępu do ksiąg wieczystych i zweryfikowanie, kto jest właścicielem nieruchomości i jakie prawa ją obciążają. Kolejnym - poproszenie sprzedającego o okazanie aktualnych zaświadczeń o niezaleganiu z opłatami za lokal od spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej, zaświadczenia o niezaleganiu z podatkiem od nieruchomości, a jeśli sprzedający to przedsiębiorca - także pisma poświadczającego opłacanie składek w ZUS-ie.

3. W oczekiwaniu na kredyt podpisujemy umowę przedwstępną

kupno  mieszkania krok po krokuGdy już znajdziemy mieszkanie, a jego zakup planujemy sfinansować środkami pożyczonymi z banku, sprzedawca będzie zmuszony zaczekać na pieniądze. By ze spokojną głową dopełnić formalności kredytowych (ale też dokończyć postępowanie spadkowe lub z innych powodów odwlec moment zakupu w czasie), podpisuje się umowę przedwstępną. Nie musi być ona zawarta w formie aktu notarialnego - pozwoli to zaoszczędzić na taksie notarialnej - ale - uwaga - wiąże się z podwyższonym ryzykiem. Gdyby bowiem druga strona uchylała się od wypełnienia zapisów umowy (czyli sprzedania nam mieszkania), możemy liczyć jedynie na odszkodowanie, niekoniecznie nawet rekompensujące szkodę w pełnej kwocie.

Akt notarialny gwarantuje mocniejsze skutki prawne, ale też kosztuje - wysokość taksy notarialnej jest powiązana z wartością nabywanego mieszkania i sięga najczęściej kilkuset złotych (Sprawdź, ile zapłacisz notariuszowi). Do kosztów ponoszonych wtedy u prawnika należy doliczyć opłatę za wypis - 36,60 zł za każdy egzemplarz.

Przy podpisywaniu umowy przedwstępnej uiszcza się też zwykle część zapłaty za mieszkanie - w postaci zadatku lub zaliczki (Sprawdź różnicę pomiędzy zadatkiem a zaliczką), gotówką lub przelewem, w zależności od wspólnych ustaleń obu stron.

Co zapisać w umowie przedwstępnej? O szczegóły z pewnością zadbają notariusz i pośrednik nieruchomości - warto zgłosić im wcześniej swoje oczekiwania co do przedmiotowej nieruchomości i samego zakupu. W umowie zazwyczaj pojawia się też pożądany termin podpisania właściwej umowy kupna nieruchomości (warto dać sobie na to ok. 2 miesięcy, ze względu na całą procedurę kredytową), ustalona cena i sposób, w jaki kupujący sfinansuje zakup (na przykład kredytem).

4. Do banku po kredyt hipoteczny

Tak naprawdę na tym etapie wybór banku powinien być już za nami, bo równolegle do kupna mieszkania warto porównać - samemu (Rankingi kredytów hipotecznych Bankier.pl) albo u doradcy finansowego - szczegółowe warunki, na jakich różne instytucje udzielą nam kredytu.

Podpisawszy umowę przedwstępną, można oficjalnie wnioskować o kredyt. Po skompletowaniu wymaganych przez bank dokumentów i złożeniu ich razem z wnioskiem w banku (lub częściej - w kilku bankach) oczekujemy na wydanie decyzji kredytowej. W tym czasie w mieszkaniu zjawi się rzeczoznawca majątkowy, który na potrzeby banku oszacuje wartość kredytowanej nieruchomości.


kupno  mieszkania krok po kroku

Wydanie pozytywnej decyzji kredytowej oznacza zgodę banku na użyczenie klientowi środków. Od tego momentu bank daje zwykle miesiąc (okres ten może być dłuższy w niektórych bankach) na podpisanie umowy o kredyt. To czas dla kupującego na ostateczne porównanie zaoferowanych nam warunków z innymi bankami, a dla sprzedającego - na doprowadzenie mieszkania do sprzedaży w umówionym stanie (np. dokończenie remontu, opróżnienie lokalu).

Po wyborze instytucji kredytowej można podpisywać umowę. Warto się do tego przygotować. Ponieważ mowa o co najmniej kilkunastu stronach zapisów wiążących klienta na wiele lat, najlepiej zapoznać się z nimi wcześniej zamiast czytać pobieżnie przy podpisywaniu. Doradca bankowy prześle na prośbę wzór umowy kredytowej, co pozwoli zapoznać się ze szczegółowymi zapisami, a później - ewentualnie negocjować je.

Czytaj dalej

Bankier.pl
Źródło:
Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
0 1 ~Paveu

Jeżeli myślimy o kupnie, a wynajmujemy, to warto sobie przeliczyć ile nas wyniesie to "oszczędzanie" na prowizji dla pośrednika. Oni znają rynek dużo lepiej niż przeciętny zjadacz chleba i wiedzą gdzie i jak szukać i ewentualnie pertraktować. Przykład z życia - wynajem 1500zł miesięcznie, szukaliśmy na własną rękę wg konkretnych wymagań (metraż + cena), po siedmiu miesiącach bez sukcesów chcieliśmy już zawyżyć pułap cenowy, ale zdecydowaliśmy się skorzystać z usług pośrednika (Home Broker). Mieszkanie znalezione w półtora miesiąca, mieszczące się w pierwotnym pułapie - ale 7*1500= 10500zł wyrzucone w błoto. Jeżeli ktoś chce szukać na własną rękę, to musi się liczyć z godzinami dziennie spędzonymi na przeglądaniu internetu, gazet oraz jeżdżeniu i oglądaniu w najdziwniejszych godzinach - jak to pogodzić z pracą?

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 1 ~Oszukana

bank P K O to jawne oszustwo ubiegałam się o kredyt juz od czerwca i zdolnośc kredytową miałam na 100% a we Wrześniu bank mi odmówił kredytu zupełnie bez podstaw i jak tu zaufać mam bankowi oszustwo i lipa

! Odpowiedz
0 1 ~botak

Dobry i przydatny artykuł. A co do jęczących w sprawie cen mieszkań to nie banki doprowadziły je do takich cen a zwykli ludzie , my wszyscy którzy sprzedawaliśmy i kupowaliśmy . Sprzedający bo chcieli wycisnąć jak największą cenę, a kupujący bo się na nią godzili . Do tego doszły nam nisko oprocentowane kredyty gdzie prawie każdy mógł je brać i na ile chciał. Na to wszystko nałożyło się nam jeszcze problem z małą ilością mieszkań w Polsce i mamy to co mamy. Ale powtarzam to wszystkim jeśli coś chcesz zmienić zacznij od siebie. Nie kupuj nigdy za pierwszą cenę, negocjuj aż poczujesz że sprzedający ma ochotę już cie wyrzucić za okno :) Sprawdzaj rynek , sprawdzaj ceny nieruchomości nie daj się złapać na pierwszą lepszą ofertę.Jeśli możesz kupuj bez pośrednika, bez doradców kredytowych( w większości przypadków nawet nie wiesz że prowizja tej osoby zostanie doliczona ci do kredytu ) bo to są kolejne pieniądze które będziesz chciał odzyskać jak będziesz sprzedawał.Co do sprzedających pamiętajcie że jeśli sprzedałeś drogo swoje mieszkanie i kupujesz kolejne to wiedz że przy wycenie kolejnego mieszkania wycena będzie się opierała na poprzednich transakcjach mieszkań w danej okolicy czyli problem wróci do ciebie może nie przy następnej transakcji, może przy kolejnej ale wcześniej czy później na pewno .

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 1 ~Jo

Kogo w Polsce stać na mieszkanie ?Jeat przedział ludzi ktorym to się udje-wyjątki.Dług na całe życie,i jeszcze dłużej.A rencistach nie mówiac ,a sa sytuacje że na starosć aby mieć sppkój mogli by sobie kupić własny kącik ,by czuć się jak u siebie .Ja.jestem w takiejm sytuacji.Pozdrawiam wszystkich biednych ludzi.

! Odpowiedz
1 0 ~matylda

bierzcie bierzcieto droga prosta do smierci

! Odpowiedz
8 0 ~lolko

ja brałam kredyt, ale o wszelkie formalności martwił się mój doradca. mieszkanie z http://top-ogloszenia.net/Ogloszenia-Nieruchomosci-10 okazało się strzałem w dziesiątkę chociaż nie jest z rynku pierwotnego to jestem bardzo zadowolona

! Odpowiedz
3 0 pytajofinanse

Przed tak ważną decyzja jak wzięcie kredytu, warto poważnie się zastanowić. Praktyczne porady dotyczące wyboru oferty oraz procedury przyznawania kredytu hipotecznego mozna znaleźć na naszym vlogu Pytaj o finanse
http://www.youtube.com/user/PytajoFinanse

! Odpowiedz
0 10 ~romek22

Zniszczyliście marzenia Polaków o własnym M. Teraz żeby posiadać klitkę trzeba brać kilkudziesięcioletnie kredyty. Lichwa i tyle.

! Odpowiedz
2 1 ~12345

Z pośrednikiem czy bez warto skorzystać z wiedzy fachowca gdy się już znajdzie lokal zobaczcie na kupujebezposrednika.pl

! Odpowiedz
0 1 ~Ada

Z mojego doświadczenia wynika, że dużo bardziej opłaca się jednak bez pośrednika. A jak ktoś się nie zna na negocjacjach i nie wie jak się zabrać do transakcji kupna zawsze może wynająć negocjatora cen. Takie zawody już istnieją, a ich główną zaletą jest to, że osoby wykonujące taką pracę biorą prowizję tylko od wynegocjowanej zniżki a nie od całej ceny mieszkania. Ja to w ogóle miałem fuksa, bo trafiłam na takiego, który gdyby nie wywalczył żadnego upustu, to w ogóle nie wziąłby kasy :D Jak ktoś z Wawy to zajrzyjcie na negocjator.warszawa.pl

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz

Znajdź nas na Facebooku