Kupno mieszkania krok po kroku. Rynek wtórny

Kupowanie mieszkania nie jest zadaniem ekstremalnym, chociaż dość złożonym i często długotrwałym. Jak przygotować się do zakupu mieszkania z drugiej ręki, żeby nie zostać oszukanym i nie zapomnieć o dopełnieniu wszystkich formalności? Portal Bankier.pl radzi krok po kroku.


kupno  mieszkania krok po kroku

1. Mieszkanie czy zdolność kredytowa - od czego zacząć?

Teoretycznie cały proces zaczyna się od znalezienia wymarzonego mieszkania. Ale łatwo wyobrazić sobie sytuację, w której bank odmawia kredytu na całą potrzebną do zakupu kwotę. Godziny spędzone na oglądaniu zbyt dużych lub zbyt drogich - jak się wtedy okazuje - lokali, okażą się stracone. Żeby oszczędzić sobie rozczarowań, jeszcze przed wszczęciem poszukiwań mieszkania warto sprawdzić w banku lub u doradcy finansowego własną zdolność kredytową (Jak poprawić swoją zdolność kredytową?). Podając poziom wynagrodzenia i innych comiesięcznych zobowiązań, poznamy maksymalny pułap kredytu do uzyskania w banku i szacunkową miesięczną ratę.

2. Szukamy mieszkania - z pośrednikiem czy samemu?

Ogrom ofert sprzedaży mieszkań pochodzi dziś z biur nieruchomości. Kosztami tej wynajętej przez sprzedawcę obsługi często obciążany jest kupujący. On też może wynająć pośrednika, który pomoże mu w znalezieniu, a później kupnie mieszkania. Pośrednik świadczy usługi na mocy zawieranej z nami umowy o pośrednictwo w kupnie nieruchomości i pobiera wynagrodzenie uzależnione najczęściej od wartości nabywanego mieszkania (zwykle ok. 1,5-3% + VAT).

Poszukując lokalu na własną rękę, warto przede wszystkim wspomóc się internetem, będącym najszerszym źródłem informacji o mieszkaniach do sprzedaży. Pomocne będą ogłoszenia w gazetach, tablice w supermarketach, sugestie znajomych. Jeśli mamy upatrzoną lokalizację, rozglądajmy się za zamieszczonymi tam ogłoszeniami biur sprzedaży (często są wywieszane w oknach lub na balkonach sprzedawanych mieszkań).

Bez względu na to, z kim poszukuje się mieszkania, należy się upewnić, czy nie ma ono wad prawnych. Pierwszym krokiem będzie skorzystanie z elektronicznego dostępu do ksiąg wieczystych i zweryfikowanie, kto jest właścicielem nieruchomości i jakie prawa ją obciążają. Kolejnym - poproszenie sprzedającego o okazanie aktualnych zaświadczeń o niezaleganiu z opłatami za lokal od spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej, zaświadczenia o niezaleganiu z podatkiem od nieruchomości, a jeśli sprzedający to przedsiębiorca - także pisma poświadczającego opłacanie składek w ZUS-ie.

3. W oczekiwaniu na kredyt podpisujemy umowę przedwstępną

kupno  mieszkania krok po krokuGdy już znajdziemy mieszkanie, a jego zakup planujemy sfinansować środkami pożyczonymi z banku, sprzedawca będzie zmuszony zaczekać na pieniądze. By ze spokojną głową dopełnić formalności kredytowych (ale też dokończyć postępowanie spadkowe lub z innych powodów odwlec moment zakupu w czasie), podpisuje się umowę przedwstępną. Nie musi być ona zawarta w formie aktu notarialnego - pozwoli to zaoszczędzić na taksie notarialnej - ale - uwaga - wiąże się z podwyższonym ryzykiem. Gdyby bowiem druga strona uchylała się od wypełnienia zapisów umowy (czyli sprzedania nam mieszkania), możemy liczyć jedynie na odszkodowanie, niekoniecznie nawet rekompensujące szkodę w pełnej kwocie.

Akt notarialny gwarantuje mocniejsze skutki prawne, ale też kosztuje - wysokość taksy notarialnej jest powiązana z wartością nabywanego mieszkania i sięga najczęściej kilkuset złotych (Sprawdź, ile zapłacisz notariuszowi). Do kosztów ponoszonych wtedy u prawnika należy doliczyć opłatę za wypis - 36,60 zł za każdy egzemplarz.

Przy podpisywaniu umowy przedwstępnej uiszcza się też zwykle część zapłaty za mieszkanie - w postaci zadatku lub zaliczki (Sprawdź różnicę pomiędzy zadatkiem a zaliczką), gotówką lub przelewem, w zależności od wspólnych ustaleń obu stron.

Co zapisać w umowie przedwstępnej? O szczegóły z pewnością zadbają notariusz i pośrednik nieruchomości - warto zgłosić im wcześniej swoje oczekiwania co do przedmiotowej nieruchomości i samego zakupu. W umowie zazwyczaj pojawia się też pożądany termin podpisania właściwej umowy kupna nieruchomości (warto dać sobie na to ok. 2 miesięcy, ze względu na całą procedurę kredytową), ustalona cena i sposób, w jaki kupujący sfinansuje zakup (na przykład kredytem).

4. Do banku po kredyt hipoteczny

Tak naprawdę na tym etapie wybór banku powinien być już za nami, bo równolegle do kupna mieszkania warto porównać - samemu (Rankingi kredytów hipotecznych Bankier.pl) albo u doradcy finansowego - szczegółowe warunki, na jakich różne instytucje udzielą nam kredytu.

Podpisawszy umowę przedwstępną, można oficjalnie wnioskować o kredyt. Po skompletowaniu wymaganych przez bank dokumentów i złożeniu ich razem z wnioskiem w banku (lub częściej - w kilku bankach) oczekujemy na wydanie decyzji kredytowej. W tym czasie w mieszkaniu zjawi się rzeczoznawca majątkowy, który na potrzeby banku oszacuje wartość kredytowanej nieruchomości.


kupno  mieszkania krok po kroku

Wydanie pozytywnej decyzji kredytowej oznacza zgodę banku na użyczenie klientowi środków. Od tego momentu bank daje zwykle miesiąc (okres ten może być dłuższy w niektórych bankach) na podpisanie umowy o kredyt. To czas dla kupującego na ostateczne porównanie zaoferowanych nam warunków z innymi bankami, a dla sprzedającego - na doprowadzenie mieszkania do sprzedaży w umówionym stanie (np. dokończenie remontu, opróżnienie lokalu).

Po wyborze instytucji kredytowej można podpisywać umowę. Warto się do tego przygotować. Ponieważ mowa o co najmniej kilkunastu stronach zapisów wiążących klienta na wiele lat, najlepiej zapoznać się z nimi wcześniej zamiast czytać pobieżnie przy podpisywaniu. Doradca bankowy prześle na prośbę wzór umowy kredytowej, co pozwoli zapoznać się ze szczegółowymi zapisami, a później - ewentualnie negocjować je.

Czytaj dalej

Bankier.pl
Źródło:
Duża zmienność na rynku? Wykorzystaj to!
CFD są ryzykowne możesz stracić więcej niż depozyt.
Advertisement
Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
0 0 ~Jo

Kogo w Polsce stać na mieszkanie ?Jeat przedział ludzi ktorym to się udje-wyjątki.Dług na całe życie,i jeszcze dłużej.A rencistach nie mówiac ,a sa sytuacje że na starosć aby mieć sppkój mogli by sobie kupić własny kącik ,by czuć się jak u siebie .Ja.jestem w takiejm sytuacji.Pozdrawiam wszystkich biednych ludzi.

! Odpowiedz
0 0 ~matylda

bierzcie bierzcieto droga prosta do smierci

! Odpowiedz
4 0 ~lolko

ja brałam kredyt, ale o wszelkie formalności martwił się mój doradca. mieszkanie z http://top-ogloszenia.net/Ogloszenia-Nieruchomosci-10 okazało się strzałem w dziesiątkę chociaż nie jest z rynku pierwotnego to jestem bardzo zadowolona

! Odpowiedz
3 0 pytajofinanse

Przed tak ważną decyzja jak wzięcie kredytu, warto poważnie się zastanowić. Praktyczne porady dotyczące wyboru oferty oraz procedury przyznawania kredytu hipotecznego mozna znaleźć na naszym vlogu Pytaj o finanse
http://www.youtube.com/user/PytajoFinanse

! Odpowiedz
0 5 ~romek22

Zniszczyliście marzenia Polaków o własnym M. Teraz żeby posiadać klitkę trzeba brać kilkudziesięcioletnie kredyty. Lichwa i tyle.

! Odpowiedz
0 0 ~12345

Z pośrednikiem czy bez warto skorzystać z wiedzy fachowca gdy się już znajdzie lokal zobaczcie na kupujebezposrednika.pl

! Odpowiedz
0 1 ~Ada

Z mojego doświadczenia wynika, że dużo bardziej opłaca się jednak bez pośrednika. A jak ktoś się nie zna na negocjacjach i nie wie jak się zabrać do transakcji kupna zawsze może wynająć negocjatora cen. Takie zawody już istnieją, a ich główną zaletą jest to, że osoby wykonujące taką pracę biorą prowizję tylko od wynegocjowanej zniżki a nie od całej ceny mieszkania. Ja to w ogóle miałem fuksa, bo trafiłam na takiego, który gdyby nie wywalczył żadnego upustu, to w ogóle nie wziąłby kasy :D Jak ktoś z Wawy to zajrzyjcie na negocjator.warszawa.pl

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
1 3 ~młody realista

komu zależy aby ceny mieszkań były jak najwyższe, wyliczmy:

1. deweloper- wiadomo im wyższa cena tym większy zysk dewelopera.

2. bank - biorąc kredyt hipoteczny oddajemy upraszczając drugie tyle ile kosztuje mieszkanie czyli biorąc 200tyś kredytu oddajemy 400tyś bankowi itd czyli im droższe mieszkania tym banki więcej zarobią na nas.

3. Pośrednik - on zarabia tak jak napisane w artykule od 1,5%-3% wartości nieruchomości czyli im droższe mieszkanie tym więcej zarobi.

4. Państwo - nakładając podatki VAT przy zakupie na rynku pierwotnym i 2% podatek przy zakupie na rynku wtórnym. Podobnie im wyższa wartość nieruchomości tym państwo więcej zarobi.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
1 2 ~romek22

Kupujcie kupujcie...a zysk developera jak zwykle w granicach 40%.

! Odpowiedz
2 4 ~Kamil

Czyli jak założyć sobie stryczek hipoteczny w katolandzie. Nie, dziękuję.

!