Zarabiaj z nami | Logowanie | Newsletter | Forum | Blogi | Konkurs

Księgarnia


Zasady wywierania wpływu na ludzi. Szkoła Cialdiniego

Cena: 27,92 zł

Słownik

Wpisz szukane słowo

Zasoby pieniądza:


Jest to suma wszystkich zidentyfikowanych for...

zobacz pozostałe hasła...

2009-06-30 15:38 Źródło: Twoja-Firma.pl

Twoja-Firma.pl

Kompendium wiedzy o czynszach nieruchomości - przeczytaj, zanim ruszysz na zakupy


Czy wiesz czym różni się czynsz nadmiarowy od czynszu bazowego? W czynszu najmu potrójnym netto co płaci najemca, a co właściciel? Jeśli tego nie wiesz, to najpewniej czeka cię niemiła niespodzianka. Dlatego lepiej przeczytaj poniższe krótkie kompendium na temat czynszów nieruchomości.


Czynsz rynkowy na rynku najmu jest odpowiednikiem cen transakcyjnych na rynku sprzedaży nieruchomości. Czynsz, jako kategoria ekonomiczna, różni się od ceny sprzedaży, ponieważ występuje jako płatność okresowa oraz wywołuje skutki warunkowe i odwracalne w pewnym (lub umownym) okresie.

Czynsz, podobnie jak cena sprzedaży, jest skutkiem zawarcia umowy, w tym przypadku najmu/dzierżawy, którą zaliczamy do grupy praw obligacyjnych obciążających nieruchomość. W zakresie praw obligacyjnych, odmiennie niż przy sprzedaży nieruchomości, istnieje swoboda stron w zakresie kształtowania warunków umów. Strony mogą zdecydować nie tylko o wysokości czynszu i sposobach jego płatności, ale także umawiać się na rozwiązania kształtujące w sposób zróżnicowany obowiązki stron. Umowa najmu nie ma charakteru jednorazowego, może być zmieniania w czasie jej trwania wolą stron lub na podstawie postanowień umowy, a jej zawarcie stanowi jedynie o zapoczątkowaniu okresowych płatności. Z tego względu pojęcie czynszu rynkowego nie jest tak jednoznaczne jak pojęcie ceny rynkowej sprzedaży, co powoduje znaczne trudności przy porównywaniu czynszów w różnych nieruchomościach.

Przy transakcjach czynszowych częściej mamy do czynienia z warunkami nierynkowymi niż w przypadku cen sprzedaży. Jest to szczególnie widoczne w warunkach nadpodaży na rynku, kiedy np. ze względu na wysokie koszty stałe utrzymania nieruchomości zabudowanej racjonalne jest dla części nieprofesjonalnie działających uczestników rynku wynajmowanie poniżej stawek rynkowych. Dotyczy to przykładowo nieruchomości przedsiębiorstw, klasyfikowanych jako operacyjne nadmiarowe, których wynajęcie poniżej stawek rynkowych może być uzasadnione i racjonalne z punktu widzenia celów przedsiębiorstwa niedziałającego profesjonalnie jako inwestor na rynku nieruchomości. Różnice między transakcjami sprzedaży i najmu mają zasadnicze znaczenie dla warunków funkcjonowania tych rynków, gdyż warunkowy i względny charakter transakcji związanej z najmem powoduje w naturalny sposób zakłócenie w uzyskiwaniu równowagi rynkowej krótkim okresie. Czynsze zdecydowanie wolniej dostosowują się do aktualnych warunków konkurencji niż ceny sprzedaży.

Teraz część tabelkowa: zestawienie 7 wybranych rodzajów czynszów. Opis pozostałych 8 rodzajów znajdziesz w książce „Wycena nieruchomości przedsiębiorstw” J. Konowalczuka (Wydawnictwo C.H. Beck, 2009).

Czynsz umowny (contract rent) – faktyczny dochód wynikający z zawartej umowy najmu. Jego poziom wynika z uzgodnień miedzy stronami i może być równy lub rożny od poziomu rynkowego.

Czynsz rynkowy (market rent) – dochód czynszowy, który nieruchomość uzyskałaby najprawdopodobniej na otwartym rynku. Określany na podstawie stawek czynszowych aktualnych na datę wyceny, oferowanych i płaconych w porównywalnych nieruchomościach. Porównywalność nieruchomości odnosi się – poza innymi cechami rynkowymi – także do podziału wydatków operacyjnych na najemcę i właściciela nieruchomości.

Czynsz nadmiarowy (excess rent) – kwota, o jaką czynsz umowny przekracza czynsz rynkowy na datę wyceny. Opiera się na umowie korzystniejszej dla właściciela, co może odzwierciedlać korzystniejszą lokalizację, nietypowe zarządzanie, lub umowie wynegocjowanej wcześniej, w warunkach wyższych stawek rynkowych. W związku z większym ryzykiem czerpania czynszu nadmiarowego może być szacowany osobno i kapitalizowany przy zastosowaniu wyższej stopy kapitalizacji. Skapitalizowany osobno stanowi wartość nadwyżkową (excess value).

Czynsz deficytowy (deficit rent) – kwota, o jaką czynsz rynkowy przekracza czynsz umowny na datę wyceny (sytuacja odwrotna do czynszu nadmiarowego). Opiera się na umowie korzystniejszej dla najemcy, co może odzwierciedlać brak świadomości właściciela, gorsze zarządzanie, bądź wynika z umowy zawartej wcześniej w warunkach niższych stawek rynkowych.

Czynsz bazowy (base rent) – czynsz minimalny określony w umowie najmu.

Czynsz za „skorupę” (shell rent) – typowy czynsz płacony za powierzchnie biurowe, przemysłowe i handlowe, oparty na minimalnym stanie wykończenia nieruchomości. Zwykle właściciel dostarcza konstrukcję w stanie surowym zamkniętym, a najemca dokonuje wszelkich prac wykończeniowych (podłogi, tynki wewnętrzne, sufity, instalacje). Umowy takie mają najczęściej charakter długoterminowy, a najemca ponosi większość wydatków związanych z nieruchomością.

Czynsz twardy (bezpieczny) – czynsz lub jego część należna z danej nieruchomości, odznaczający się dostatecznym stopniem bezpieczeństwa w odniesieniu do wartości czynszowej. Z tego względu przewiduje się w sposób wiarygodny jego ciągłość, w okresie trwania podlegającego wycenie prawa do nieruchomości, niezależnie od wszelkich dotyczących go postanowień, jakie mają podlegać korygowaniu w danych odstępach czasu np. na mocy klauzuli dotyczącej zmian czynszu. Czynsz twardy (bezpieczny) może podlegać wieczystej kapitalizacji (lub na czas trwania dzierżawy) po stawce niższej niż dowolny rodzaj czynszu „marginalnego”.

Zastosowanie czynszu do wyceny wymaga uwzględnienia okresowego charakteru płatności, co powoduje trudności z jednoznacznym zdefiniowaniem pojęcia „transakcja czynszowa”. Korzystając z pojęcia „czynsz rynkowy”, należy przyjąć, że mamy do czynienia z sytuacją, gdy przy zawieraniu transakcji spełnione były warunki sformułowane analogiczne jak dla cen transakcyjnych związanych ze sprzedażą. Oznacza to, że na rynku nieruchomości mamy do czynienia z czynszami rynkowymi, które można wykorzystać do wyceny, oraz z czynszami zawieranymi w warunkach nierynkowych. Kryteria wyodrębnienia czynszów nierynkowych wynikają z analizy warunków, w jakich dochodziło do zawarcia transakcji czynszowej, i są to warunki dotyczące:

  • braku sytuacji przymusowej po stronie najemcy lub wynajmującego i wystąpienia stanowczego zamiaru zawarcia umowy,
  • odpowiedniego okresu eksponowania nieruchomości na rynku,
  • działania stron umowy z rozeznaniem i rozważnego postępowania.

Kwestia nierynkowych czynszów dotyczy w takim samym zakresie nieruchomości szacowanej, jak i nieruchomości podobnych, zarówno z zakresie czynszów bieżących, jak i historycznych. Nierynkowy czynsz może być związany z niedochowaniem warunków rynkowych przy zawieraniu umowy, co może skutkować kwotą czynszu odbiegającą od stawek rynkowych. Jeśli jedyną konsekwencją niedotrzymania rynkowych warunków zawierania umowy będzie nierynkowa kwota czynszu, a pozostałe warunki umowy będą rynkowe, to można zakładać dostosowanie czynszu do poziomu rynkowego - co ma związek z warunkowym i odwracalnym charakterem umów obligacyjnych. Trwale skutki niedochowania warunków rynkowych nastąpią w przypadku usankcjonowania nierynkowych czynszów poprzez warunki umowy. Może to dotyczyć przyjęcia stałego terminowego czynszu lub czynszu indeksowanego nierynkowo, np. w określonej walucie.

Nietypowy charakter czynszu może wynikać z warunków umowy dotyczących:

  • terminowego charakteru umowy najmu,
  • ustaleń indywidualnych dotyczących obowiązków w zakresie nakładów na nieruchomości i sposobów ich rozliczania,
  • nietypowego sposobu ustalenia stawki czynszu i warunków aktualizacji np. czynsz stały, stopniowalny, procentowy,
  • stosowania specjalnych klauzul lub opcji.

Wykorzystanie czynszów bieżących do wyceny zależy od wyników oceny umów, które kształtują zasady ustalania czynszów aktualnych na datę wyceny pod kątem oceny ich warunkowego i odwracalnego charakteru wraz z oceną dynamiki zmian zachodzących na rynku najmu. W przypadku gdy umowa najmu zawarta była w warunkach nierynkowych lub zawiera szczególne postanowienia, to zarówno czynsz historyczny, jak i wynikający z niego czynsz bieżący mogą znacznie odbiegać od poziomu rynkowego, co będzie utrudniać lub uniemożliwiać wykorzystanie go do wyceny.

Dodatkowym utrudnieniem przy wyborze czynszów do porównań jest ich zróżnicowanie pod kątem sposobu kalkulacji czynszu, ponieważ w odróżnieniu od transakcji sprzedaży pojęcie czynszu jest związane ze świadczeniem usług. Sposób, jakość i zakres świadczonej usługi najmu są zestandaryzowane tylko w przypadku profesjonalnie zarządzanych nieruchomości inwestycyjnych stanowiących biurowce, centra handlowe, obiekty logistyczne. Dlatego dane czynszowe z takich nieruchomości inwestycyjnych są łatwo porównywalne. W przypadku pozostałych nieruchomości, w tym części nieruchomości przedsiębiorstw, stosowane są zróżnicowane zasady kalkulacji czynszów, co ma związek głównie ze sposobem uwzględniania kosztów dodatkowych dotyczących: mediów, utrzymania czystości, ochrony, kosztów części wspólnych (w tym parkingów) itp. W związku z tym możemy mieć do czynienia z różnymi rodzajami czynszów, zaczynając od czynszu netto (stanowiącego dochód netto) do czynszu brutto obejmującego całość kosztów ponoszonych przez właściciela.

W praktyce występuje cała gama czynszów obejmujących stany pośrednie między czynszem pełnym i wyjściowym. Takie zróżnicowanie powoduje istotne utrudnienia przy prowadzeniu porównań, ale ich nie wyklucza. Poprawki takie dotyczą faktycznie ponoszonych bieżących kosztów – ich obliczenie nie jest więc trudne. Dlatego po przeprowadzonej ocenie racjonalności ponoszonych kosztów można je przyjmować do wyceny na podstawie danych z ewidencji księgowej, co ogranicza błędy związane z sytuacją, gdyby miały być szacowane.

Na rynku występują różnorodne rodzaje umów najmu, których warunki mogą się istotnie różnić mimo takich samych nazw. Generalnie można rozróżnić następujące kategorie czynszu najmu:

  • czynsz brutto – najemca płaci czynsz, właściciel pokrywa wydatki operacyjne,
  • zmodyfikowany czynsz brutto – najemca i właściciel pokrywają wydatki operacyjne wspólnie,
  • czynsz pojedynczy netto – najemca, poza czynszem, płaci za usługi komunalne oraz podatki lub ubezpieczenie, właściciel płaci za utrzymanie i remonty oraz podatki lub ubezpieczenie,
  • czynsz podwójny netto – najemca, poza czynszem, płaci za usługi komunalne oraz podatki związane z nieruchomością i ubezpieczenie, właściciel płaci za utrzymanie i remonty nieruchomości,
  • czynsz potrójny netto – właściciel pokrywa koszty remontów nieruchomości, za pozostałe kategorie wydatków operacyjnych płaci najemca,
  • czynsz (absolutnie) netto – wszystkie wydatki operacyjne pokrywa najemca.

Czynsze rynkowe z podobnych nieruchomości są podstawą do wyceny nieruchomości niewynajętych lub zajmowanych przez właściciela, a w przypadku gdy nieruchomość jest w części wynajęta – stanowią podstawę do wyceny tej części nieruchomości. Czynsze umowne (faktycznie uzyskiwane z szacowanej nieruchomości) są podstawą wyceny nieruchomości wynajętych oraz fragmentów nieruchomości wynajmowanych w części.

Korekty dotyczące cech rynkowych i warunków transakcji przeprowadzane są tak samo jak dla cen sprzedaży. Przy wykorzystaniu czynszów bieżących nie ma potrzeby stosowania korekt cen historycznych na datę wyceny, co znacznie ułatwia i uwiarygodnia porównywanie. Ocena możliwości dokonywania korekt dotyczących szczególnych warunków umów ma charakter indywidualny, ale najczęściej czynsze zawarte w warunkach nierynkowych nie będą wykorzystywane do wycen. Pojęcie nieruchomości podobnej przy porównywaniu czynszów jest bardziej złożone niż przy transakcjach sprzedaży, ponieważ konieczne są dodatkowe analizy porównywalności w odniesieniu do warunków umów. Dotyczy to także porównywania stanów prawnych nieruchomości w zakresie obciążenia umowami najmu. Najbardziej przydatne do wyceny są czynsze rynkowe bieżące dotyczące nowych (bieżących) umów, a następnie czynsze rynkowe bieżące z umów kontynuowanych. Przy wykorzystaniu metody inwestycyjnej do wyceny nieruchomości, które nie są przedmiotem umów najmu, niezbędne jest przyjęcie założeń do wyceny obejmujących: rynkowe stawki czynszu ustalone na podstawie porównań z podobnymi nieruchomościami (konkurencyjnymi), typowe warunki umów, obciążenie nieruchomości prawami obligacyjnymi.

Wysokość bieżącego czynszu jest ustalana na podstawie porównań z transakcjami czynszowymi dokonanymi na podobnych nieruchomościach. Należy się kierować nie tylko podobieństwem nieruchomości, ale także podobieństwem transakcji, w tym ich skali. Przedstawione zasady analizowania rynkowych stawek czynszu dla nieruchomości podobnych mają charakter uniwersalny i można je wykorzystywać zawsze przy diagnozowaniu stanu konkurencji na rynku najmu. Wykorzystanie do wyceny wyników diagnozy może nastąpić bez ograniczeń w przypadku, gdy nieruchomość nie jest wynajęta lub obciążenie jej umowami nie ma znaczenia dla wysokości dochodów, jakie będą osiągane w przyszłości. Natomiast gdy nieruchomość jest wynajęta w części lub całości, niezbędne jest przeprowadzenie analizy i oceny wpływu zawartych umów na osiąganie dochodów w przyszłości. Badanie warunków umów najmu obciążających nieruchomość jest elementem związanym z ustaleniem stanu prawnego.

Więcej informacji na temat wyceny nieruchomości (zasady i przykłady praktyczne m.in. budynek biurowy, stacja paliw, obiekt produkcyjny) przydatnych pracownikom działu finansów oraz konsultantom z zakresu księgowości i finansów znajdziesz w książce „Wycena nieruchomości przedsiębiorstw” Jana Konowalczuka (Wydawnictwo C.H. Beck, 2009). Książkę znajdziesz w księgarni www.ksiegarnia.beck.pl - wejdź na tę stronę i wpisz w pole wyszukiwarki tytuł. Wykorzystanie za zgodą Wydawcy.

Źródło: Mariusz Ludwiński dla Wydawnictwa C.H. Beck



Komentarzy 0


RSS Google Wykop

Otwórz bezpłatne eKonto z darmowymi bankomatami i zyskaj nawet 600 zł zwrotu za transakcje kartą.
Sprawdź Sam najlepsze konto osobiste plebiscytu Złoty Bankier!

Komentarze do artykułu