Jak zarabiać a nie tracić na nieruchomościach

Rok 2009 dla całej branży związanej z rynkiem nieruchomości minął pod znakiem przyśpieszonej lekcji pokory. Wcześniejsze lata upłynęły pod hasłem „na nieruchomościach nie można stracić”. Rosnący optymizm i pewność siebie można było obserwować tak u deweloperów jak i u inwestorów. Wiara w to, że cykl wzrostowy będzie trwał przynajmniej 8 lat, była powszechna.

Koniec czasów łatwych pieniędzy na rynku nieruchomości przyszedł jednak znacznie wcześniej zaskakując dużą część deweloperów i inwestorów, którzy w biznes planach inwestycji nie mieli miejsca na korektę cen sprzedaży, a także wydłużenie czasu komercjalizacji. Głównym problemem dla rynku jest fakt, że kryzys (spadek skali budownictwa oraz spadek cen) w ogóle wystąpił.

Obecne perturbacje w branży nie są spowodowane wyłącznie kryzysem finansowym. Rynek nieruchomości jest rynkiem wysoce cyklicznym, gdzie naturalnie po okresie rozwoju przychodzą chude lata. Jedna z zasad łączących rynki nieruchomości w krajach rozwiniętych i w krajach rozwijających się mówi: po okresie rosnącego popytu i cen następuje okres kurczenia rynku i przecen nieruchomości.

Polski rynek nieruchomości jest stosunkowo młody, a doświadczenie związane z dotychczasowymi kryzysami (ostatni kryzys lat 2002-2003 spowodowany był po części decyzjami administracyjnymi: zmiany w ulgach podatkach oraz w stawce VAT) daje ograniczony punkt odniesienia. Choć jeszcze dwa, trzy lata temu nie stosowano bezpośrednio odniesień do rynków rozwiniętych, to biorąc pod uwagę wydarzenia z 2009 roku, które pokazały jak mocno powiązany jest rynek nieruchomości z rynkiem finansowym, oraz jak szybko wszelkie problemy nawet na drugiej półkuli mogą mieć wpływ na kondycję polskiego rynku nieruchomości warto jest spojrzeć także na doświadczenia w dostosowywaniu się do cięższych warunków rynkowych w krajach rozwiniętych. Poniży tekst powstał w oparciu o adaptację do polskich realiów doświadczeń z rynków zachodnich (Nazwy buletów pochodzą z materiałów RCLCO – jednej z największych firm doradczych w branży nieruchomości w USA).

Jak dostosować się do kryzysu?

1. Przestać udawać, że sytuacja na rynku się nie zmieniła.

Pierwsze oznaki osłabienia koniunktury obserwowaliśmy w Polsce już na przełomie 2007 i 2008 roku. Jednak w pierwszym okresie deweloperzy i inwestorzy utożsamiali spadające tempo sprzedaży z czynnikami sezonowymi, ignorując wydarzenia na rynkach zagranicznych. Oznaki nadchodzącego załamania na rynkach irlandzkim, hiszpańskim i amerykańskim były już widocznie w ostatnich miesiącach 2007 roku, jednak gdyby nie bankructwo Lehman Brothers w wrześniu 2008 r to zapewne w Polsce kolejne miesiące upływałyby pod znakiem oczekiwania na poprawę sytuacji. Świadomość zmieniających się warunków otoczenia rynkowego to pierwszy krok do podjęcia działań.

2. Przejść do ofensywy – poddać analizie obecną strategię i zmodyfikować ją.

Pogorszenie warunków rynkowych działalności gospodarczej powinno powodować przygotowanie i wdrożenie nowych strategii. Jednak pierwsze oznaki spowolnienia na polskim rynku powodowały tylko kosmetyczne ruchy, jak np. zmiana funkcji inwestycji. W pierwszej połowie 2008 roku obserwowany spadek tempa sprzedaży dotknął rynek mieszkaniowy. Część deweloperów planowała zamienić funkcję projektów na biurowe czy hotelowe. Jednak taki ruch wymaga zmiany projektu i pozwolenia na budowę – minimum pół roku – okres gdzie spowolnienie dotrze do wszystkich gałęzi nieruchomości. W większości przypadków, w konsekwencji deweloperzy nie zdążyli przygotować nowych projektów i inwestycje te nie rozpoczęły się.

3. Spojrzeć krytycznie na własny portfel – zastanowić się czy odpowiada rynkowi.

Obecne portfele nieruchomości były budowane w latach 2005 – 2007, w czasie gdy popyt wyraźnie przewyższał podaż, często stawiając kupującego w przed decyzją ta transakcja lub żadna. Większość graczy starała się maksymalnie szybko nabyć bank gruntów, traktując ten ruch jako zabezpieczenie przed dalszymi wzrostami cen. Stąd popyt na wielkie nieruchomości, zapewniające podstawy do realizacji wieloletnich projektów. Jednak wielkość przygotowywanych projektów, w tym także poszczególnych etapów jak również przesunięcie wielu inwestycji w segment o podwyższonym standardzie powodowało rosnące rozwarstwienie pomiędzy popytem a oferowanym przez deweloperów produktem.

Obecnie największym wyzwaniem stojącym przed rynkiem nieruchomości to nieodpowiednia struktura gruntów

Kupujesz? Sprzedajesz? Wynajmujesz? Urządzasz? Wejdź na nieruchomosci.bankier.pl

inwestycyjnych będących w zasobach deweloperów. Należy pamiętać że bieżąca wartość nieruchomości oznacza kwotę za ile w danej chwili możemy sprzedać nieruchomości na rynku, nie zaś za ile ją nabyliśmy.

4. Rozpoznać niuanse rynkowe (subrynki, czynniki wpływające na wyceny nieruchomości).

Pierwszy krok to próba realnej wyceny posiadanych nieruchomości. W okresie hossy, wartość nieruchomości przygotowywanych do sprzedaży wyznaczana była w oparciu o analizę cen ofertowych w okolicznych projektach oraz współczynnik wynikający z trendu wzrostu cen. Segmenty, najlepiej oceniane przez inwestorów, często były wyceniane znacznie wyżej niż ich realna wartość w oparciu o popyt lokalny. Tak doszło do znacznego przeszacowania części rynku apartamentowego, w tym przede wszystkim w miejscowościach turystycznych, jak również produktów nietuzinkowych jak np. lofty. Początek kryzysu oznacza zniknięcie z rynku nabywców inwestycyjnych. Dlatego w najlepszej sytuacji znajdują się segmenty rynku gdzie odsetek inwestorów był najmniejszy, jak np. tanie budownictwo mieszkaniowe na obrzeżach dużych miast.

Podobna sytuacja dotyczy struktur projektów. Podstawowym wskaźnikiem w budownictwie mieszkaniowym to PUM – powierzchnia użytkowa mieszkań, czyli to co deweloper sprzedaje. Bardzo często by zrealizować w projekcie jak najwięcej PUM-u deweloper decydował się na większą średnią powierzchnię mieszań (mniej klatek schodowych, miejsc parkingowych). Jednak rosnące różnice pomiędzy ceną za mkw mieszkań małych, a mieszkań dużych powodują zmianę w opłacalności danych projektów.

Potrzeba dużej świadomości, by czasem wydać dwa razy pieniądze na projekt, jednak ten ruch jest znacznie tańszy niż walka ceną o klienta w projekcie o strukturze nie odpowiadającej pobytowi.

5. Zastanowić się nad składem zespołu – czy są w nim właściwi ludzie na trudne czasy?

W przypadku nieruchomości funkcjonuje powiedzenie „to co najważniejsze to po pierwsze lokalizacja, po drugie lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja”. W przypadku procesu inwestowania nieruchomości /tak budowania projektów i inwestowaniu z myślą o odsprzedaży/ najważniejsze jest to, kto zarządza inwestycją. Potwierdzenie wagi doświadczenia na rynku nieruchomości pokazują bardzo dobrze wyniki spółek deweloperskich notowanych na GPW. Polskie firmy z wieloletnim doświadczeniem kadry menadżerskiej wykazują znacznie lepsze wyniki od firm, których historia działania liczy 2-3 lata, a know how oparty jest o doświadczenie tylko z rynków zagranicznych. Podobną sytuację obserwuje się wśród firm spoza giełdy, szczególnie podmiotów hiszpańskich. Tylko w 2007 r. zarejestrowano ponad 370 spółek deweloperskich z kapitałem hiszpańskim. Zalewnie ok. 15% z nich udało się rozpocząć realizację jakiegokolwiek projektu.

6. Powrócić do podstaw (lokalizacja i produkt oraz gruntowna analiza).

Bieżący punkt jest kontynuacją punktu czwartego. Wstrzymanie prac, ograniczenie kosztów stałych, redukcja wprowadzanych do sprzedaży projektów powinna iść w parze z weryfikacją pozycji konkurencyjnej posiadanych nieruchomości. Nieczęsto konieczna jest decyzja o przesunięciu projektu do segmentu niższego ponieważ hossa powodowała, że analiza optymalnej zabudowy dla danych nieruchomości była zbyt optymistyczna. Warto jest spojrzeć na rynek, realnie pozycjonować posiadane nieruchomości i na nowo zastanowić się nad najlepszym ich zagospodarowaniem.

7. Przemyśleć na nowo rozwiązania proponowane w projekcie – co ludzie naprawdę doceniają?

Proces powstawania inwestycji to suma wizji inwestora, architekta i wziętych pod uwagę czynników rynkowych. Historia projektów pokazuje, że bardzo podobne inwestycje /ta sama ulica, poziom cen, intensywność zabudowy/ mogą sprzedawać się w różnym tempie. Szczególnie w czasie gdy klient ogląda każdą złotówkę wydawaną na nieruchomość musimy mieć świadomość tego, jakie rozwiązania są doceniane przez klienta, a jakie w ogóle nie wpływają na jego decyzję o zakupie. Pamiętajmy, że nasza konkurencja również zastanawia się czym przyciągnąć klienta, a rosnący poziom konkurencyjności rynku to nie tymczasowy efekt kryzysu tylko postępująca profesjonalizacja branży.

8. Myśleć w kategoriach zrównoważonego rozwoju.

Rynek nieruchomości pod względem technologii i nowych trendów jest dosyć zastały. Jednak nie należy przyjmować, że nie występują na nim żadne zmiany. Zrównoważony rozwój, ekologia to trendy, które w branży nieruchomości w krajach rozwiniętych są już oczywiste. Pamiętajmy, że ekologia to także niższe zużycie drożejącej energii w okresie eksploatacji nieruchomości, czynnik którego istotność w decyzjach klientów w najbliższych latach będzie rosnąć.

9. Zrozumieć trendy demograficzne i wynikające z nich potrzeby klientów.

Struktura popytu na nieruchomości w największych polskich miastach podlega dużym zmianom. Migracja z obszarów wiejskich, wysoki wskaźnik urodzeń oraz niski poziom zadłużenia na dziedziczonych nieruchomościach wpłynie na wzrost średniej wielkości mieszkania oraz jego układu funkcjonalnego. Jednak zmiany demograficzne wpływają nie tylko na twarde dane projektu jak średnia wielkość mieszkania, coraz istotniejszy jest także klimat inwestycji, miękka strona oceny atrakcyjności projektu.

10. Gromadzić środki na wykorzystanie możliwości, które się pojawią (czyjś problem można obrócić w swój zysk).

W okresie boomu spółki deweloperskie wchodzące na GPW oceniane były pod kątem wielkości posiadanego portfela gruntów – czyli potencjalnych zabezpieczonych projektów. Obecnie największą wartością są wolne środki, za które można rozpocząć projekty na znacznie niższym poziomie kosztowym niż jeszcze 1,5 roku temu.

Dobrym przykładem jest ruch jednego z największych deweloperów w kraju, który właśnie zakupił grunt w centrum Wrocławia za ok. 1000 pln do mkw powierzchni jaką można na nim wybudować. Jak sam stwierdził kupił go po cenie o ponad połowę niższej niż musiałby zapłacić dwa lata temu.

Rynek nieruchomości daje duże możliwości inwestycyjne. Na liście Forbes’a 500 najbogatszych ludzi świata wśród pierwszych stu osób połowa budowała swój majątek m.in. w oparciu o nieruchomości świadomie inwestując, budując know how, który owocował atrakcyjną stopą zwrotu z inwestowanych środków.

W Nowym Roku życzę wszystkim uczestnikom rynku nieruchomości w Polsce świadomych decyzji, mądrego zwiększania wartości nieruchomości oraz atrakcyjnych zysków w 2010 jak i w kolejnych latach.

Łukasz Madej
Prezes Zarządu ProDevelopment, firmy zajmującej się doradztwem w inwestycjach na rynku nieruchomości.