Finansowanie nieruchomości - bezpieczny i dochodowy biznes

To, że tak mało ubezpieczycieli współpracuje z bankami, wynika w głównej mierze z nieświadomości i braku informacji na temat rynku kredytów hipotecznych.

Współpracę banków i ubezpieczycieli należy postrzegać w szerszym kontekście, mianowicie tworzenia w Polsce wtórnego rynku wierzytelności hipotecznych. Rozmowa ze Zbigniewem Krysiakiem, przewodniczącym Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Związku Banków Polskich

Bożena M. Dołęgowska-Wysocka: Panie prezesie, wielkimi krokami zbliża się I Kongres Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych, co spowodowało, że odbędzie się on właśnie teraz i to w Warszawie, stolicy Polski?

Zbigniew Krysiak: Od wielu lat Polska postrzegana jest jako kraj wdrażający rozwiązania umożliwiające instytucjom finansowym poprawę konkurencyjności. Dotyczy to m.in. tworzonych przy Związku Banków Polskich baz informacyjnych umożliwiających minimalizację ryzyka, w tym Biura Informacji Kredytowej, i Gospodarczej oraz wielu innych baz informacyjnych. Te projekty pozwoliły bankom zaoszczędzić miliony złotych, co miało swoje przełożenie na obniżanie kosztów ich działalności i oferowanie klientom tańszych produktów bankowych. Nasze obserwacje rynków sąsiadujących z nami uświadomiły nam ponadto, że o ile w niektórych obszarach nas wyprzedzają, to są pewne gałęzie, które dopiero zaczynają się u nich rozwijać a w naszym kraju osiągnęły już poziom umożliwiający odchodzenie banków od tradycyjnego modelu banku deponenta pieniędzy klienta w kierunku banku refinansującego się na rynku kapitałowym. W wielu przypadkach kraje Europy Środkowo-Wschodniej postrzegają nas jako kraj wiodący. Doświadczenia zachodnie, w tym USA pokazały, że przy zastosowaniu na szeroką skalę ubezpieczeń i gwarancji, efektywnie można minimalizować ryzyko kredytobiorcy, bez narażania się na poważne straty. W tym kierunku właśnie zmierzamy. Nie bez znaczenia jest umożliwienie współpracy z deweloperami przy zastosowaniu rachunku powierniczego, będącego ubezpieczeniem wkładów kredytobiorcy. Rynek finansowania nieruchomości może być właśnie tym kołem zamachowym, który zwiększy zatrudnienie w naszym kraju, bo przecież finansowanie przekładać się będzie na zwiększenie dostępności kredytu dla mało zarabiającego człowieka oraz na rozwój gospodarczy kraju.

Rozumiem, że banki polskie są bardzo zainteresowane tym obszarem działalności. Czy można wymienić „czołówkę"; konkretnie - które i dlaczego właśnie te?

W sektorze bankowym funkcjonuje obecnie 60 banków komercyjnych, z czego połowa banków komercyjnych aktywnie finansuje rynek nieruchomości. Generalnie rynek kredytów mieszkaniowych ma ogromną przyszłość i w perspektywie kilkunastu lat oczekujemy wzrostu aktywności bankowej w kwocie zadłużenia ludności z obecnych 34 mld zł do poziomu 250 mld zł. Nie chciałbym z różnych względów wymieniać konkretnych banków, pragnę tylko zaznaczyć, że z całą pewnością w s z y s t k i e banki zainteresowane są tym sektorem, a opisany powyżej wynik jest sukcesem każdego z nich. Przy bliskiej współpracy z firmami ubezpieczeniowymi wynik ten może być jeszcze większy w perspektywie 10-15 lat!

Czy „moja” branża ubezpieczeniowa nadąża za tempem zmian i rosnących potrzeb? - bo mam wrażenie że nie. Jakie rodzą się w związku z tym problemy - merytoryczne, organizacyjne, że nie wspomnę o personalnych?...

W Polsce tylko kilka firm ubezpieczeniowych prowadzi ubezpieczenia kredytów hipotecznych. Są to Europa, CIGNA STU, Allianz, oraz Generali, ostatnio przymierza się do tego także PZU. Sądzimy, że wzorem zachodnich rynków, miejsca wystarczy dla jeszcze kilkunastu kolejnych firm ubezpieczeniowych. To, że tak mało ubezpieczycieli współpracuje z bankami, wynika chyba w głównej mierze z nieświadomości i braku informacji na temat rynku kredytów hipotecznych. Stąd Banki zrzeszone w Związku Banków Polskich, dostrzegając ogromny potencjał, jaki mogą osiągnąć we współpracy z ubezpieczycielami, powołały zespół do spraw ubezpieczeń i zarządzania ryzykiem. Jego głównym celem ma być standaryzacja produktów bankowych i ubezpieczeniowych, która pozwoli na emisje papierów wartościowych pod wcześniej ubezpieczone portfele kredytowe banków.

Porozmawiamy teraz o generaliach. Jaki Pana zdaniem będzie rozwój kredytów hipotecznych w Polsce?

Z prognozy przygotowanej przez nasz Komitet do spraw Finansowania Nieruchomości wynika, że w 2005 r. stosunek PKB do portfela banków finansujących rynek nieruchomości wyniesie ok. 8%. Dla porównania powiem, że na koniec roku 2003 stosunek PKB do portfela banków finansujących ten rynek do PKB i wynosi 5%, co oznaczać będzie wzrost o 50%. Przewidujemy, że w tym roku udzielonych zostanie prawie 150 tysięcy kredytów, a w przyszłym roku przekroczymy liczbę 200 tysięcy.

Stan zadłużenia udzielonych kredytów mieszkaniowych pod koniec sierpnia 2004 r. wynosił 34 mld zł wg danych NBP. Pod koniec br. przewidujemy osiągnięcie 40 mld zł. W 2005 r. realne jest przekroczenie poziomu 50 mld zł.

Jakie są możliwości finansowania rynku nieruchomości w Polsce?

Finansowanie rynku nieruchomości od wielu lat postrzegane jest coraz bardziej jako jeden z najbardziej dochodowych obszarów biznesu bankowego. Z danych NBP wynika, że w 2004 r. nastąpił znaczny wzrost udziału kredytów hipotecznych w portfelach banków ogółem.

Czy sektor ten stale przyrasta, pomimo panującej przez ostatnich kilka lat problemów gospodarczych?

- Jak najbardziej. Tym razem posłużę się danymi Związku Banków Polskich. Wynika z nich, że począwszy od 2002 r. banki udzieliły ponad 300 tysięcy kredytów osobom indywidualnym. Warto odnotować fakt dotyczący wysokiej jakości kredytów zabezpieczonych na nieruchomości. W tym obszarze obserwuje się najniższy od kilku lat poziom kredytów nieregularnych w sektorze bankowym. Według NBP na koniec czerwca bieżącego roku udział kredytów zagrożonych w kredytach na nieruchomości wynosił 6,6%, podczas gdy udział należności zagrożonych w należnościach od sektora nie finansowego ogółem - 17,2%. Szacowanie popytu na nowe mieszkania oraz potrzeb dotyczących modernizacji starych zasobów są różnie postrzegane przez ekspertów. Zapotrzebowanie na mieszkania szacuje się w przedziale od 600 tys. do 1,5 mln mieszkań.

A jak jest w krajach zachodnich? Czy odniosły one na tym polu znaczące sukcesy?

W krajach zachodnich, które zebrały doświadczenia na rynku finansowania nieruchomości, powstały kształtowane przez dziesięciolecia systemy finansowania nieruchomości, korzystające tak z usług ubezpieczycieli jak i rynku kapitałowego. Porównując dane dotyczące stosunku PKB do wartości portfela finansującego rynek nieruchomości do PKB, Polska pozostaje ciągle daleko w tyle. Aczkolwiek od 2002 r. zaznacza się trend wzrostu, który - jak już wspomniałem wcześniej - w chwili obecnej wynosi ok. 5 % wartości PKB. W krajach zachodnich stosunek PKB do portfela banków finansujących rynek nieruchomości bardzo często przekracza 50% PKB...

... czyli jest 10 razy większy!

Rzeczywiście, jest to wielka dysproporcja. Po przeniesieniu tej relacji na polski grunt, portfel finansujący rynek nieruchomości powinien wynosić 250 mld zł, a według niektórych specjalistów nawet 400 mld zł, przy obecnych 50 mld. Z wstępnych analiz wynika, że opisany powyżej poziom może zostać osiągnięty w perspektywie około 10-15 lat. Zakłada się przy tym, że zostaną usunięte bariery ograniczające rozwój finansowania budownictwa mieszkaniowego.

Jak ocenia Pan możliwości współpracy banków i ubezpieczycieli w tym segmencie?

Banki, ponosząc ryzyko kredytowe podejmują intensywne działania na rzecz jego minimalizacji. Bez specjalnych departamentów odpowiedzialnych za szacowanie ryzyka ponoszonego przez banki, niemożliwe jest prowadzenie sprzedaży produktów bankowych. Jedną ze sprawdzonych możliwości ograniczania ryzyka jest przeniesienie ryzyka na zewnątrz, np. do innych instytucji. Do nich zaliczyć możemy spółki specjalnego przeznaczenia w procesie sekurytyzacji, ubezpieczycieli oraz instytucje finansowe udzielające poręczeń i gwarancji.

Jakie w chwili obecnej dostępne są na naszym rynku produkty ubezpieczeniowe ubezpieczające banki od ryzyka?

Mamy trzy takie produkty:
  1. niskiego wkładu własnego kredytobiorcy,
  2. tzw. przejściowego, do czasu wpisu hipoteki w sądzie wieczysto - księgowym,
  3. utraty pracy kredytobiorcy.


W pewnym zakresie stosuje się w bankach także ubezpieczenie kredytobiorcy na życie, ale na razie obejmuje ono tylko wybraną grupę kredytobiorców.

O jakich realnych korzyściach z takiej współpracy możemy mówić?

Korzyści, jakie odnosi klient ze współpracy banków i ubezpieczycieli są ogromne. Przykładowo: jeden z wiodących banków, stosując ubezpieczenie przejściowe kredytów udzielonych swoim klientom mógł rozszerzyć swoją akcję kredytową, zamiast odrzucać wnioski.. Inny z kolei bank, znajdujący się w pierwszej szóstce największych banków w Polsce finansujących rynek nieruchomości, stosuje ubezpieczenie niskiego wkładu. Powyższy przypadek także nie należy do rzadkości. Odwołując się do przykładu z rynku amerykańskiego, gdzie średnio co trzeci udzielony kredyt ma takie ubezpieczenie, perspektywa współpracy banków i ubezpieczycieli w Polsce jest ogromna. Skalę i efekty takiej działalności w USA obrazuje poniższa tabela, gdzie wśród udzielonych kredytów w liczbie przekraczającej 4 mln, ubezpieczono ponad 1 mln, czyli jedną czwartą.



Źródło: Mortgage Insurance Company of America

Wydaje mi się, że są to dosyć proste formy współpracy obu sektorów...

Idźmy zatem dalej. Współpracę banków i ubezpieczycieli należy postrzegać w szerszym kontekście, mianowicie tworzenia w Polsce wtórnego rynku wierzytelności hipotecznych. W ocenie zachodnich ekspertów funkcjonujący w Polsce, pierwotny rynek, na którym banki udzielają swoim klientom kredytów mieszkaniowych, spełnia wymogi wdrożenia wtórnego rynku umożliwiającego bankom uzyskanie funduszy poprzez emisję papierów wartościowych będących przedmiotem handlu na rynku kapitałowym.

Czy w tym celu należy podjąć jakieś skoordynowane, konkretne działania?

Aby współpraca z bankami mogła przynieść wymierne efekty, należy przede wszystkim podjąć działania na rzecz standaryzacji produktów i procedur, i to zarówno bankowych, jak i ubezpieczeniowych. Podjęcie standaryzacji przyczyni się do przygotowania emisji papierów wartościowych obarczonych możliwie najmniejszym ryzykiem, bowiem zabezpieczonych na nieruchomościach, które wcześniej zostały sfinansowane przez banki. Emisje takich papierów wartościowych umożliwią bankom pozyskanie nowych środków a fundusze emerytalne pozyskają instrumenty finansowe w formie tzw. obligacji hipotecznych o wysokim ratingu. Aby ten cel zrealizować, dodatkowo należy zadbać o budowę baz danych umożliwiających analizę ryzyka kredytowego kredytobiorcy oraz cen transakcyjnych nieruchomości. Z doświadczeń zachodnich wynika, że tego rodzaju system finansowania poprzez rynek kapitałowy jest najbardziej efektywny. Schematyczny opis działania takiego rynku nazywanego wtórnym rynkiem wierzytelności hipotecznych zaprezentowany jest poniżej.



Źródło: Bank Światowy

O ile wiem, za najbardziej dynamicznie rozwijający się rynek uznawany jest sektor nieruchomości?

Właśnie dlatego, ZBP od początku swojej działalności stara się poświęcić temu sektorowi tak dużo uwagi. W tym celu został powołany Komitet ds. Finansowania Nieruchomości, którego celem jest reprezentowanie środowiska bankowego oraz koordynowanie i wdrażanie dla banków projektów umożliwiających zmniejszanie kosztów działalności i rozszerzania ich akcji kredytowej.

Co jest przedmiotem działalności Komitetu?

Komitet zajmuje się stale opiniowaniem projektowanych aktów prawnych i wypracowywaniem wspólnego stanowiska w kwestiach dotyczących polityki mieszkaniowej oraz finansowania mieszkalnictwa, podnoszeniem kwalifikacji kadry bankowej poprzez organizowanie szkoleń, konferencji i seminariów oraz reprezentowanie środowiska bankowego w kluczowych kwestiach dotyczących finansowania mieszkalnictwa, ze szczególnym zwróceniem uwagi na kredytowanie zabezpieczane hipotecznie. Działalność Komitetu obejmuje również szereg inicjatyw na rzecz rozwoju rynku nieruchomości w Polsce, w tym realizację projektów umożliwiających bankom lepsze zarządzanie ryzykiem kredytowym.

Czy mógłby Pan przybliżyć charakterystykę i zadania poszczególnych zespołów projektowych?

  • Zespół ds. aktualizacji standardu Rzeczoznawcy Majątkowego współpracuje m.in. z Polskim Stowarzyszeniem Federacji Rzeczoznawców Majątkowych w zakresie poprawy jakości wyceny nieruchomości.
  • Zespół ds. poszerzenia zakresu informacyjnego i celu bazy danych oraz Porozumienia w tej sprawie z BIK.
  • Zespół ds. Systemu Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomości prowadzi prace analityczno-organizacyjno-rozwojowe projektu AMRON. Baza Cen Transakcyjnych nieruchomości będzie narzędziem, które może wspierać ubezpieczanie portfeli kredytów hipotecznych. To z kolei pozwoli na wprowadzenie do obrotu papierów wartościowych, czyli obligacji hipotecznych, emitowanych pod bankowe portfele kredytów mieszkaniowych i stworzenie w Polsce Wtórnego Rynku Wierzytelności Hipotecznych. Rynek wtórny stworzyłby bardzo dobrą możliwość inwestycyjną dla funduszy emerytalnych, funduszy inwestycyjnych a także firm ubezpieczeniowych.
  • Zespół ds. Ubezpieczeń i ryzyka kredytowego - o nim powiem nieco szerzej.


  • Nieco ponad roku temu, 15 października 2003 r. odbyło się pierwsze spotkanie tego Zespołu, którego członkami są przedstawiciele banków, firm ubezpieczeniowych i nauki. Jego zadaniem jest przygotowanie propozycji produktów zmierzających do ograniczenia ryzyka banku w finansowaniu nieruchomości, biorąc pod uwagę wymogi i oczekiwania rynku, stan przepisów prawnych oraz potrzebę uzyskania powszechności stosowania produktów ubezpieczeniowych dla kredytów hipotecznych. Jednym z elementów systemu finansowania budownictwa jest rynek wtórny kredytów hipotecznych, który może przyczynić się do tego, iż kredyty mieszkaniowe będą osiągalne dla większej liczby potencjalnych indywidualnych inwestorów. Rynek wtórny kredytów hipotecznych jest systemem finansowania mieszkalnictwa przez rynek kapitałowy. Funkcjonuje on z powodzeniem w wielu rozwiniętych krajach gospodarki rynkowej.

    Załóżmy, że to wszystko, o czym Pan mówi, zostałoby zrealizowane. Jakie uzyskalibyśmy tego efekty?

    Zrealizowany projekt pozwoli instytucjom finansowym na:
    • wzmocnienie zarządzania ryzykiem na rynku finansowania nieruchomości,
    • wzrost dostępu do danych umożliwiających prognozowanie zapotrzebowania rynku na kredyty, w tym na kredyty hipoteczne w ujęciu terytorialnym,
    • skrócenie procesu podejmowania decyzji kredytowej,
    • dopuszczenie kredytowania przy wyższym poziomie LTV,
    • poprawa informacji o stanie prawnym nieruchomości,
    • poprawa jakości wyceny nieruchomości,
    • realne określenie wartości zabezpieczenia,
    • ułatwienie i rozwój obrotu wierzytelnościami zabezpieczonymi hipotecznie.


    Wracając do I Kongresu Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych. Jakich konkretnych efektów spodziewa się Pan po Kongresie?

    Chcielibyśmy zawiązać współpracę z asocjacjami bankowymi z tego regionu, w szczególności zależy nam na pozyskaniu wiedzy i osób merytorycznie związanych zarówno z sektorem bankowym jak i ubezpieczeniowym na funduszach emerytalnych i inwestycyjnych kończąc. Uważamy, że połączenie wszystkich instytucji i wyznaczenie jednego wspólnego celu, jakim jest efektywne wykorzystanie zasobów, jakimi są nieruchomości i wynikające z nich potrzeby finansowe ludności, umożliwi nam w perspektywie kilku lat osiągnąć wysoką dynamikę wzrostu. Chcielibyśmy być łącznikiem pomiędzy Europą Wschodnią i Zachodnią, i promować rozwiązania, służące wszystkich instytucjom.

    Wspomniał Pan o ważnej kwestii, jaką jest promocja poruszanej przez nas tematyki. Czy byłby Pan i Pana Komitet zainteresowany cyklicznym, np. kwartalnym dodatkiem pt. NIERUCHOMOŚCI I UBEZPIECZENIA na naszych łamach?

    Jak najbardziej. Szukamy różnych rozwiązań i możliwości docierania do środowisk, m.in. poprzez konferencje, dziennikarzy i gazety branżowe umiejące informować cały sektor o problemach i rozwiązaniach ich dotykających. Wykorzystanie „Gazety Ubezpieczeniowej” umożliwiłoby z całą pewnością osiągnięcie jednego z ważniejszych celów, jakim będzie rozpropagowanie idei ubezpieczeń kredytów hipotecznych, dywersyfikacji ryzyka bankowego, reasekuracji oraz standaryzacji w odniesieniu do rynku kredytów hipotecznych.

    Dziękuję bardzo za rozmowę i do zobaczenia na Kongresie.

    Bożena M. Dołęgowska-Wysocka
    Źródło:

    Newsletter Bankier.pl

    Karta kredytowa – sprawdź, jak sprytnie z niej korzystać
    Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

    Jeszcze nikt nie skomentował tego artykułu - Twój komentarz może być pierwszy.

    Nowy komentarz

    Anuluj