Eksmisje w "Mieszkaniu Plus" są konieczne

Zgodnie z założeniami "Mieszkanie Plus" ma oferować tanie nieruchomości do wynajęcia dla osób o dochodach niepozwalających na kredyt hipoteczny. Do tego program ma być neutralny dla budżetu państwa. By to osiągnąć, konieczne są jednak pewne ustępstwa.

(fot. Wojciech Krynski / FORUM)

10 sierpnia prezydent Andrzej Duda podpisał ustawę o Krajowym Zasobie Nieruchomości, inaugurując tym samym program "Mieszkanie Plus". Nie obeszło się jednak bez kontrowersji, bowiem lokatorzy nowo budowanych mieszkań mają być pozbawieni ochrony lokatorskiej. Krótko mówiąc, mogą być eksmitowani bez prawa do mieszkania socjalnego w przypadku zalegania z czynszem przez trzy miesiące. Podpisując umowę najmu muszą wskazać lokal zastępczy, ale praktycznie wskazuje się, że może być to otwarcie drogi do eksmisji na bruk. Choć zapis ten może budzić opór, to jest on konieczny dla zapewnienia podstawowych warunków programu, czyli taniości dla lokatora i neutralności dla budżetu.

Państwo uruchamiając program wynajmu tanich mieszkań, może korzystać z dwóch źródeł kapitału. Może pokryć koszty budowy z kieszeni podatnika lub szukać inwestora prywatnego. Jeżeli zdecyduje się na ten drugi sposób, musi się liczyć z tym, że kapitał nie będzie darmowy. Inwestor będzie chciał na tym zarobić, w przeciwnym razie nie będzie zainteresowany udostępnieniem własnych pieniędzy.

Ów zarobek prywatny inwestor znów może uzyskiwać na dwa sposoby. Po pierwsze będzie otrzymywał udział w zyskach przedsięwzięcia, wówczas będzie wspólnikiem, czyli współwłaścicielem biznesu. W drugim przypadku co miesiąc będzie liczył na uzgodnioną z góry kwotę, która będzie obejmowała zwrot części udzielonego kapitału i odsetki - wówczas będzie wierzycielem przedsięwzięcia.

Konieczna jest kasa

W obu przypadkach, aby prywatny inwestor był zainteresowany udostępnieniem swojego kapitału, musi mieć pewność, że przedsięwzięcie będzie generowało odpowiednie przepływy pieniężne. Krótko mówiąc, że będzie na siebie zarabiać. Nie jest to warunek wygórowany. Zakładając, że grunty, na których powstaną bloki, będą przekazane za bezcen, a sama budowa będzie utrzymana w standardzie pozwalającym na maksymalne obniżenie kosztów, zakładane czynsze na poziomie 10-20 zł za metr pozwolą bez problemu na pokrycie kosztów kapitału koniecznego do budowy. Jest jednak jeden warunek. Przepływy pieniężne muszą być pewne, czyli czynsz może być niski, ale tylko wtedy, kiedy będzie uzyskiwany co miesiąc.

W przypadku zasad ochrony lokatorów, które obserwujemy obecnie, rodzina z dziećmi właściwie może nie płacić czynszu i nie ma możliwości jej wyeksmitowania, chyba że istnieje możliwość przeniesienia jej do lokalu komunalnego. To oznacza, że inwestor nie ma pewności, czy inwestycja rzeczywiście będzie co miesiąc generować odpowiednie przepływy pieniężne, które pozwolą na zaspokojenie jego roszczeń. Jeżeli jej nie ma, oznacza to, że inwestycja staje się bardziej ryzykowna. W tym wypadku będzie on żądał wyższych odsetek za udzielenie przez siebie kapitału, jeżeli jest wierzycielem albo będzie niezainteresowany wejściem do spółki, gdyby miał być współwłaścicielem. Wyższe koszty kapitału obiją się na kosztach całego przedsięwzięcia, a jeżeli ma ono być neutralne dla budżetu, to musi je pokryć lokator, co wiąże się z wyższym czynszem.

Pewnym rozwiązaniem wydaje się zapewnienie lokatorom potencjalnie niepłacącym czynszu mieszkań komunalnych lub socjalnych. To jednak wymagałoby uruchomienia równolegle z "Mieszkanie Plus" programu budowy mieszkań zastępczych. Jego koszt nie mógłby być pokryty przez inwestora prywatnego, bo z definicji nie generowałby zysku. Konieczne byłoby więc pokrycie jego kosztów przez podatnika, co oznaczałoby rezygnację z zasady neutralności dla budżetu.

Taki układ oznacza, że z trójkąta taniości programu dla lokatora, neutralności dla budżetu i rozbudowanej ochrony lokatora uniemożliwiającej eksmisję na bruk możliwe jest uzyskanie tylko dwóch warunków jednocześnie. Ustawodawca zdecydował się na rezygnację z ostatniego. Czas pokaże, czy dokonał słusznego wyboru.

Robert Szklarz

Źródło:
Tematy:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
2 7 caesar_m

Ten program jest całkowicie ZBĘDNY !!!! Za 20zł/m2 opłaci się budować (kupować) mieszkania na wynajem , przynajmniej poza 4-5 najdroższymi miastami . Wystarczy zagwarantować skuteczne eksmisje dla niepłacących. Czyli wystarczy że gminy i rząd zamiast budować fontanny wybudują odpowiednią ilość lokali komunalnych . Nie ma kasy ? Czyżby ????Łódź wydaje 95 mln rocznie na Straż Miejską i wydała około 400 mln na budowę 3 stadionów. W 10 lat daje to około 1300 mln zł, lekko licząc mieszkania dla jakiś 26 tys ludzi , przy gruntach komunalnych i obniżonym standardzie (komunalne) dla 50 tys ludzi...To dużo za dużo jak na potrzeby Łodzi, a przecież gdyby poszła w miasta radosna wieść że za brak opłat ląduje się maksymalnie po 3 miesiącach i tygodniu w Mordorze liczba nie płacących czynszu zmalałaby zapewne drastycznie.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 4 mieszkanicznik

Szkoda, że te zasady dla Mieszkania+ wprowadzono w ustawie o KZN, a nie w ramach nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów, gdzie są projektowane ułatwienia dla gmin, żeby mieszkania komunalne były wykorzystywane dla tych rzeczywiście potrzebujących. Jeśli ułatwiono by gminom, to może ich zasób byłby bardziej dostępny. A tak zrobiono przepisy wyłącznie pod jeden program, a gminy i tak będą płacić za niedostarczenie lokali socjalnych, za utrzymanie noclegowni dla bezdomnych, za wszystkich lokatorów komunalnych, których dochodów nie mogą sprawdzić. Gminy czyli sąsiedzi tych ludzi i instytucji, ci najbliżej.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
1 3 eresz1

Ale ustawa o KZN nowelizuje ustawę o ochronie praw lokatorów wprowadzając w niej tzw. najem instytucjonalny, czyli taki, w którym lokator nie ma prawa do lokalu socjalnego.

! Odpowiedz
17 9 grzechu_comeback

trzy miechy to może być za mało. Z drugiej strony ciekawy to byłby widok "liberałów" z Peło czy od Rysia, jak drą szaty pod blokiem z którego wywalają niepokornych, którzy popierają postulat Bieńskowskiej, że tylko idiota .... itd będzie robił za jedyne 6 000PLN.

! Odpowiedz
0 9 kaczka-po-smolensku

Gdybyś znał prawo chłopcze to byś wiedział dlaczego są 3 miesiące ,tu jest klucz bo zgodnie z ,,prawem " wypowiedzenie umowy może nastąpić dopiero po 3 miesiącach czy tez 3 cyklach czynszowych tak jest w przypadku każdego rodzaju najmu (powodzenia dla tych którzy w umowie mają swoje zapisy)

! Odpowiedz
6 16 fakty

Masz rację, za 6000 zł pracuje tylko idiota po studiach. Taki Misiewicz 5000 zł wydawał tylko na paliwo, no ale usteczka miał sprawne, a to w dzisiejszej Polsce dużo bardziej przydatna umiejętność niż jakieś tam studia, co nie. A ty komu nawilżasz ?

! Odpowiedz
3 28 kaczka-po-smolensku

To jest takie puste gadanie ,jak przyjdzie co do czego żaden polityk nie ruszy kobiety w ciąży albo z małoletnim czy rencisty lub emeryta .Bo w innym przypadku pójdą do TVN i inny polityczny oszust obieca koniec z eksmisjami i aktualne polityczne pasożyty przerażone wizją oddania władzy np: parti Razem albo SLD od razu to zmienią.A co z Polskim prawem które nawet w przypadku najmu okazjonalnego czy tego odpowiednika na którym opiera się eksmisja w mieszkaniu plus nie przewiduje eksmisji na bruk lokatorów chronionych.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
5 97 sel

Choć zapis ten może budzić opór, to jest on konieczny dla zapewnienia podstawowych warunków programu, czyli taniości dla lokatora i neutralności dla budżetu. ??? a na wolnym rynku to niby kto ma płacić za niepłacących? i gdzie równość sektorów i równość wobec wobec prawa ?? teraz prywatni najemcy mają utrzymywać nierobów a państwo będzie wyrzucać na bruk?

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
2 11 jkl777

Sie kolega obudzil, kiedy sam chcial umyslowych potomkow komunizmu u wladzy.

! Odpowiedz
7 43 sel

Punkt widzenia zmienia się od miejsca siedzenia...

! Odpowiedz
Zapisz się na bezpłatny newsletter Bankier.pl