2009-08-27 10:00 Źródło: EuroLogistics
Dokąd zmierza rynek powierzchni magazynowych?
Globalne spowolnienie gospodarcze spowodowało zmiany na rynku powierzchni magazynowych w Europie, a co za tym idzie, także w Polsce. W 2008 roku popyt utrzymywał się wciąż na wysokim poziomie, lecz na skutek ostrożnego podejścia deweloperów do rozpoczynania nowych inwestycji, najemcy odczuli wzrost czynszów za wynajem. Czy ta tendencja będzie się pogłębiała? Do jakiego maksymalnego poziomu będą rosły stawki czynszów? Czy w 2009 roku obniży się wolumen wynajmowanej powierzchni? Na te i inne tematy dyskutowali uczestnicy ProLogis Roundtable Discussion w Warszawie. Dyskusję moderował redaktor naczelny „Eurologistics” Przemysław Walewski.
W dzisiejszych, niestabilnych czasach każdy przedsiębiorca musi przeanalizować wszystkie aspekty swojej działalności inwestycyjnej. Minął już czas inwestowania najpierw w budowę magazynów, a dopiero potem szukania klientów. Teraz powstają magazyny szyte na miarę konkretnego klienta. Klienci poszukują magazynów, które sprostają ich wymaganiom, np. z regulowaną temperaturą, w których przechowuje się nie tylko artykuły spożywcze, lekarstwa i kosmetyki, ale także najcenniejsze polskie nasiona. Bardzo często życzeniem klientów jest wyposażenie obiektu w suwnice czy bocznicę kolejową.
Polska, wraz z innymi krajami Europy Środkowej, jest obecnie pod dużym wpływem globalnej recesji. Jones Lang LaSalle w najnowszym raporcie „CEE Capital Markets Outlook 2009” (raport dotyczący perspektyw dla sektora inwestycji w nieruchomości komercyjne w regionie środkowoeuropejskim) zauważa, że szczególnie mocny wpływ recesji jest widoczny na rynku nieruchomości, gdzie aktywność inwestorów i deweloperów znacznie się zmniejszyła. Dean Hadley (Colliers International) zauważył, że Europa reaguje z opóźnieniem na sytuację rynkową i finansową w USA. Nie wiadomo, na ile wyhamowanie gospodarcze odbije się na rynku powierzchni magazynowych.
Ben Bannatyne (ProLogis) podkreślił, że obecnie zainteresowanie nabywców budzą tylko nieruchomości najlepszej jakości i w najlepszych lokalizacjach. - Klienci poszukują najwyższej jakości za rozsądne stawki czynszu – powiedział Ben Bannatyne.
Wycena takich nieruchomości jest wyraźnie niższa niż zaledwie 18 miesięcy temu. Wartości nieruchomości gwałtownie się obniżają i z pewnością spowoduje to problemy dla kredytobiorców i banków - banki będą wymagać dodatkowych kapitałów od kredytobiorców dla utrzymania wskaźników wartości kredytu do wartości rynkowej (LTVs).
Kto odczuwa najbardziej skutki spowolnienia gospodarczego?
Beata Hryniewska (Jones Lang LaSalle): Obecna sytuacja gospodarcza ma znaczący wpływ na wynajmowaną powierzchnię magazynową. Najwięksi najemcy, tj. firmy logistyczne, odczuwają skutki kryzysu w zmniejszeniu liczby i wielkości klientów zainteresowanych usługami logistycznymi i transportowymi. Nie tylko operatorzy logistyczni, ale także firmy z branży automotive i handlowej mają dzisiaj problemy. To wpływa bezpośrednio na potrzeby magazynowe tych firm. Tak więc, zwiększył się nam znacznie wskaźnik powierzchni niewynajętej, który obecnie kształtuje się w Polsce na poziomie 16 proc. Pustostany powiększa nie tylko nowo powstająca powierzchnia magazynowa, ale także magazyny firm zmniejszających swoją powierzchnię lub nawet wycofujących się z najmu.
Tomasz Kasperowicz (Colliers International): Przewiduję, że wolumen nowo wynajmowanej powierzchni może być mniejszy niż w poprzednich latach, jednak ten spadek może zostać w pewnym stopniu zrekompensowany aktywnością najemców w obszarze podnajmu i optymalizacji istniejących umów najmu.
Maciej Madejak (ProLogis): Realnie oceniając sytuację, musimy liczyć się ze znacznym osłabieniem popytu w 2009 roku w porównaniu do lat ubiegłych. Niestabilna sytuacja gospodarcza na międzynarodowych rynkach sprawiła, że wielu klientów wstrzymuje się z podjęciem strategicznych decyzji. Klienci między innymi odwlekają moment podpisania umowy najmu powierzchni magazynowych lub odkładają tę decyzję na kolejny rok budżetowy, licząc na polepszenie światowych wskaźników makroekonomicznych.
Damian Niedzielski (Savills): Biorąc pod uwagę I kwartał 2009 roku można zauważyć, że ilość wynajmowanych powierzchni znacząco się obniżyła. W I kwartale 2009 wynajęto ponad 130 000 mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej, natomiast w I kwartale 2008 wynajęto prawie 400 000 mkw. powierzchni magazynowej, wyraźnie więc widać, że popyt na powierzchnie magazynowe obniżył się w porównaniu z poprzednim rokiem. Nic nie wskazuje na to, aby sytuacja ta miała się poprawić w najbliższych miesiącach. Mam nadzieję, że koniec 2009 roku zapewni lekki wzrost, natomiast rok 2010 przyniesie znaczącą poprawę na rynku powierzchni magazynowych w Polsce.
Komentując stopy kapitalizacji, Tomasz Trzósło, dyrektor działu rynków kapitałowych w Europie Środkowo-Wschodniej w Jones Lang LaSalle, podkreślił, że stopy kapitalizacji w Europie Środkowej istotnie wzrosły i są obecnie na poziomie 7-7,5 proc. dla najlepszych biur i powierzchni handlowych i powyżej 8 proc. dla powierzchni magazynowych. To około 1,5 proc. więcej niż średni poziom rynkowych stóp kapitalizacji w krajach Europy Zachodniej (stabilnych, bez uwzględniania transakcji wynikających z problemów finansowych sprzedających), jak również w Wielkiej Brytanii, gdzie obecne stopy dla nieruchomości, przy niewymuszonych sprzedażach, wynoszą około 6 proc.
Atrakcyjna lokalizacja i siła robocza
W branży deweloperskiej i wśród operatorów logistycznych często przytaczane jest powiedzenie: „Zaoszczędzisz na magazynach, dołożysz na transporcie”. Kluczowe na polskim rynku firmy dystrybucyjne, jak chociażby Tesco, Jeronimo Martins, Kaufland, Carrefour, IKEA czy Metro AG, wykorzystują swoje centra dystrybucyjne, nie czekając na rozwój infrastruktury drogowej.
Jeśli chodzi o rozmieszczenie centrów logistycznych, to znajdują się one głównie przy węzłach drogowych (autostrady, trasy szybkiego ruchu, obwodnice wokół dużych aglomeracji). - Do sukcesu parku bądź budynku logistycznego potrzebna jest bowiem łatwość dojazdu dla ciężarówek i samochodów osobowych, jak również bliskość i dostępność odpowiedniej kadry pracowniczej – mówił Tomasz Kasperowicz (Colliers International). - Nie bez znaczenia pozostaje również fakt istnienia lokalnego rynku zbytu w przypadku większych miast.
- Niemniej jednak dla parków magazynowo-produkcyjnych dodatkowo wybierana jest lokalizacja w rejonach o dużym bezrobociu oraz dobrym dostępie do siły roboczej – dodała Beata Hryniewska (Jones Lang LaSalle). - Oprócz Warszawy, Śląska i Poznania dużym zainteresowaniem cieszyła się ostatnio Łódź i jej okolice.
Maciej Madejak (ProLogis) zaznaczył, że pomimo niekwestionowanej dominacji regionu Warszawy jako głównego skupiska nowoczesnej powierzchni magazynowej, w ostatnim czasie rozwinęło się dużo nowych rynków.
- Nie można lekceważyć potencjału miast takich jak Wrocław, Poznań, Gdańsk czy Katowice. Myślę, że obecnie najszybciej rozwijać będzie się południe Polski, regiony Dolnego i Górnego Śląska – powiedział Maciej Madejak.
Zgodził się z nim Damian Niedzielski (Savills), że wprawdzie najbardziej atrakcyjne regiony dla deweloperów, to w dalszym ciągu region Warszawy oraz Śląska, ale nie można również zapominać o takich rynkach jak poznański, wrocławski oraz łódzki, które rozwijały się dotąd bardzo dynamicznie i nadal cieszą się sporym zainteresowaniem.
Magazyny skrojone na miarę oczekiwań klienta
- Klienci poszukują obiektów najlepiej spełniających ich indywidualne wymagania, jednak największe zapotrzebowanie obserwujemy na standardowe magazyny klasy A, które można szybko zasiedlić i w których ewentualnie można dokonać modyfikacji – zwrócił uwagę Tomasz Kasperowicz (Colliers International). - Prawdą jest, że magazyny „skrojone na miarę” i budowane pod konkretną umowę najmu są mniej ryzykowne dla deweloperów i podmiotów finansujących, ale tylko teoretycznie, gdyż nie obserwujemy wzmożonej działalności w tym segmencie rynku.
Maciej Madejak (ProLogis) przypomniał, że w Polsce idea magazynów „skrojonych na miarę”, tzn. wybudowanych zgodnie z wymaganiami konkretnego klienta, była mniej popularna niż budowa tzw. obiektów spekulacyjnych. Jednak w obecnej sytuacji rynkowej – przy spadkach podaży i popytu, jest to optymalne rozwiązanie dla obu stron.
- Deweloperzy, z uwagi na ograniczoną dostępność źródeł finansowania zewnętrznego preferują tego typu inwestycję – to bardziej opłacalne i mniej ryzykowne rozwiązanie. Taka powierzchnia jest wynajęta w momencie rozpoczęcia budowy, co minimalizuje ryzyko finansowe, jakie występuje przy budowie standardowych magazynów (spekulacyjnych) – zaznaczył Maciej Madejak. - Klienci z kolei korzystając z opcji build-to-suit (BTS), otrzymują produkt w pełni dostosowany do swoich indywidualnych potrzeb, co pozwala wyeliminować dodatkowe nakłady finansowe, które musiałby ponieść w przypadku najmu standardowej powierzchni magazynowej.
Korzyści wynikające z oferty BTS dla klientów ProLogis to przede wszystkim kompleksowość dostępnych rozwiązań, które powstały na podstawie globalnej ekspertyzy spółki. - W ramach oferty jesteśmy w stanie wdrożyć dodatkowe rozwiązania na życzenia klienta, np. chłodnie, oddzielne pomieszczenia na produkty wymagające specjalnych zabezpieczeń, oddzielny wjazd na teren parku, inna wysokość budynku – wyliczał Maciej Madejak zalety „szycia na miarę klienta”.
Na potrzeby tego segmentu rynku już w grudniu 2007 roku ProLogis jako pierwszy deweloper powierzchni magazynowych stworzył dział BTS, który koordynuje projekty BTS firmy na region Europy Środkowo-Wschodniej. Klient, w ramach projektu BTS, współpracuje z dedykowanym zespołem profesjonalistów, którzy doradzają najlepsze rozwiązania z punktu widzenia potrzeb klienta w celu maksymalizacji wydajności łańcucha dostaw.
Damian Niedzielski (Savills) zgodził się, że projekty BTS cieszą się dużym zainteresowaniem ze strony najemców. Deweloperzy chętnie podejmują się budowy takich obiektów, gdyż w trakcie rozpoczęcia budowy takiego obiektu jest on już wynajęty w 100 proc., co minimalizuje zagrożenie nieopłacalności projektu.
- Daje to zarówno deweloperom, jak i przyszłym najemcom gwarancje dostarczenia takiego obiektu na czas oraz zgodnie ze specyfikacją techniczną, jaką wymagał dany najemca – mówił Damian Niedzielski. - Obiekty są realizowane na terenie parków logistycznych, jak również na terenie wyznaczonym przez klienta, co ma ogromny wpływ na podejmowanie decyzji o budowie takiego obiektu przez przyszłych najemców.
Z kolei Beata Hryniewska (Jones Lang LaSalle) zwróciła uwagę, że popyt na powierzchnię magazynową w I kwartale br. zmalał o przeszło 60 proc. w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego.
- Duża dostępność istniejącej powierzchni magazynowej do wynajęcia „od zaraz” stwarza duże możliwości dla najemców – przypomniała Beata Hryniewska. - Obiekty typu BTS straciły więc na konkurencyjności i nie są już tak chętnie wybierane przez klientów.
Ruchy cenowe
Ceny nieruchomości komercyjnych będą nadal spadać w ciągu najbliższych miesięcy, a proces ten zatrzyma się najwcześniej jesienią 2009. Od tego czasu aktywność inwestorów powinna zacząć się zwiększać, również na skutek korekty cen, i większa grupa inwestorów powinna powrócić na nasz rynek z chęcią nabycia powierzchni przemysłowych, zachęcana mocno zdyskontowanymi cenami nieruchomości i zdrowymi podstawami makroekonomicznymi i demograficznymi większości krajów regionu (a najbardziej Polski i Czech).
Maciej Madejak (ProLogis): Po galopujących wzrostach cen gruntów pod inwestycje, jakie obserwowaliśmy w ostatnich kilku latach, ceny stabilizują się i wracają do realnych poziomów. Inwestorzy z dużym dystansem podchodzą do kolejnych projektów, oglądając dwukrotnie każdą złotówkę, którą planują wydać. W konsekwencji właściciele gruntów rewidują swoje propozycje i do finalnej transakcji dochodzi na znacznie niższym poziomie cenowym niż w momencie rozpoczęcia negocjacji.
Beata Hryniewska (Jones Lang LaSalle): Zainteresowanie gruntami inwestycyjnymi spadło prawie do zera. Nie powstają, a nawet nie są planowane nowe centra magazynowe. Deweloperzy mają wystarczającą ilość gruntów w swoich portfelach na rozwój parków magazynowych, jak i na budowanie nowych parków w przyszłości. Planowane wejścia nowych deweloperów na rynek polski zostały wstrzymane. W takiej sytuacji nie spodziewałabym się, iż ceny gruntów utrzymają się na poziomie sprzed roku. Zainteresowanie mogą budzić tylko ciekawe i tanie projekty miejskie oraz nieduże grunty dla projektów BTS.
Tomasz Kasperowicz (Colliers International): W najbliższym czasie, biorąc pod uwagę otoczenie makroekonomiczne w Polsce i na świecie oraz rozumiejąc prostą zależność popytu i podaży, można bez większego ryzyka stwierdzić, że ceny gruntów inwestycyjnych w krótkim okresie raczej nie powinny wzrosnąć.
Damian Niedzielski (Savills): W obliczu ogólnoświatowego kryzysu gospodarczego nie przewiduje się wzrostu cen gruntów pod inwestycje. Firmy deweloperskie nie podejmują decyzji w kwestii budowy nowych obiektów, a co za tym idzie, nie będzie popytu na zakup gruntów inwestycyjnych. Ceny powinny utrzymać się na tym samym poziomie, a w niektórych lokalizacjach mogą nieznacznie spaść.
Taka zwiększona aktywność inwestorów zatrzyma spadek cen, a w konsekwencji spowoduje powrót stóp kapitalizacji do długoterminowego stabilnego poziomu, który szacujemy na około 7 proc. dla najlepszych produktów biurowych i handlowych.
Donald Trump, multimiliarder i guru biznesu, twierdzi, że najlepsze interesy robi się na nieruchomościach wtedy, gdy wszyscy mówią o spadkach: „Zarobiłem dużo pieniędzy, kiedy inni mówili o spadkach na rynku nieruchomości. To czas negocjowania zakupów i fantastycznych transakcji. Pozwólmy nerwowym i nijakim biznesmenom pracować na naszą korzyść”.
Przemysłąw Walewski
W dzisiejszych, niestabilnych czasach każdy przedsiębiorca musi przeanalizować wszystkie aspekty swojej działalności inwestycyjnej. Minął już czas inwestowania najpierw w budowę magazynów, a dopiero potem szukania klientów. Teraz powstają magazyny szyte na miarę konkretnego klienta. Klienci poszukują magazynów, które sprostają ich wymaganiom, np. z regulowaną temperaturą, w których przechowuje się nie tylko artykuły spożywcze, lekarstwa i kosmetyki, ale także najcenniejsze polskie nasiona. Bardzo często życzeniem klientów jest wyposażenie obiektu w suwnice czy bocznicę kolejową.
Uczestnicy ProLogis Roundtable Discussion: |
|
| Tomasz Listowski (CB Richard Ellis Polska) Dean Hadley (Colliers International) Tomasz Kasperowicz (Colliers International) Tomasz Mika (Cushman&Wakefield) Tomasz Olszewski (Cushman&Wakefield) Marta Gawęda (DTZ Polska) Beata Hryniewska (Jones Lang LaSalle) Tomasz Trzósło (Jones Lang LaSalle) Marzena Pobojewska (King Sturge) Ben Havery (King Sturge) Damian Niedzielski (Savills) Andrzej Tlaga (Savills) Ben Bannatyne (ProLogis) Andrew Tuckett (ProLogis) Maciej Madejak (ProLogis) Marta Tesiorowska (ProLogis) Przemysław Walewski (Eurologistics) |
Ben Bannatyne (ProLogis) podkreślił, że obecnie zainteresowanie nabywców budzą tylko nieruchomości najlepszej jakości i w najlepszych lokalizacjach. - Klienci poszukują najwyższej jakości za rozsądne stawki czynszu – powiedział Ben Bannatyne.
Wycena takich nieruchomości jest wyraźnie niższa niż zaledwie 18 miesięcy temu. Wartości nieruchomości gwałtownie się obniżają i z pewnością spowoduje to problemy dla kredytobiorców i banków - banki będą wymagać dodatkowych kapitałów od kredytobiorców dla utrzymania wskaźników wartości kredytu do wartości rynkowej (LTVs).
Kto odczuwa najbardziej skutki spowolnienia gospodarczego?
Beata Hryniewska (Jones Lang LaSalle): Obecna sytuacja gospodarcza ma znaczący wpływ na wynajmowaną powierzchnię magazynową. Najwięksi najemcy, tj. firmy logistyczne, odczuwają skutki kryzysu w zmniejszeniu liczby i wielkości klientów zainteresowanych usługami logistycznymi i transportowymi. Nie tylko operatorzy logistyczni, ale także firmy z branży automotive i handlowej mają dzisiaj problemy. To wpływa bezpośrednio na potrzeby magazynowe tych firm. Tak więc, zwiększył się nam znacznie wskaźnik powierzchni niewynajętej, który obecnie kształtuje się w Polsce na poziomie 16 proc. Pustostany powiększa nie tylko nowo powstająca powierzchnia magazynowa, ale także magazyny firm zmniejszających swoją powierzchnię lub nawet wycofujących się z najmu.
Tomasz Kasperowicz (Colliers International): Przewiduję, że wolumen nowo wynajmowanej powierzchni może być mniejszy niż w poprzednich latach, jednak ten spadek może zostać w pewnym stopniu zrekompensowany aktywnością najemców w obszarze podnajmu i optymalizacji istniejących umów najmu.
Maciej Madejak (ProLogis): Realnie oceniając sytuację, musimy liczyć się ze znacznym osłabieniem popytu w 2009 roku w porównaniu do lat ubiegłych. Niestabilna sytuacja gospodarcza na międzynarodowych rynkach sprawiła, że wielu klientów wstrzymuje się z podjęciem strategicznych decyzji. Klienci między innymi odwlekają moment podpisania umowy najmu powierzchni magazynowych lub odkładają tę decyzję na kolejny rok budżetowy, licząc na polepszenie światowych wskaźników makroekonomicznych.
Damian Niedzielski (Savills): Biorąc pod uwagę I kwartał 2009 roku można zauważyć, że ilość wynajmowanych powierzchni znacząco się obniżyła. W I kwartale 2009 wynajęto ponad 130 000 mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej, natomiast w I kwartale 2008 wynajęto prawie 400 000 mkw. powierzchni magazynowej, wyraźnie więc widać, że popyt na powierzchnie magazynowe obniżył się w porównaniu z poprzednim rokiem. Nic nie wskazuje na to, aby sytuacja ta miała się poprawić w najbliższych miesiącach. Mam nadzieję, że koniec 2009 roku zapewni lekki wzrost, natomiast rok 2010 przyniesie znaczącą poprawę na rynku powierzchni magazynowych w Polsce.
Komentując stopy kapitalizacji, Tomasz Trzósło, dyrektor działu rynków kapitałowych w Europie Środkowo-Wschodniej w Jones Lang LaSalle, podkreślił, że stopy kapitalizacji w Europie Środkowej istotnie wzrosły i są obecnie na poziomie 7-7,5 proc. dla najlepszych biur i powierzchni handlowych i powyżej 8 proc. dla powierzchni magazynowych. To około 1,5 proc. więcej niż średni poziom rynkowych stóp kapitalizacji w krajach Europy Zachodniej (stabilnych, bez uwzględniania transakcji wynikających z problemów finansowych sprzedających), jak również w Wielkiej Brytanii, gdzie obecne stopy dla nieruchomości, przy niewymuszonych sprzedażach, wynoszą około 6 proc.
Atrakcyjna lokalizacja i siła robocza
W branży deweloperskiej i wśród operatorów logistycznych często przytaczane jest powiedzenie: „Zaoszczędzisz na magazynach, dołożysz na transporcie”. Kluczowe na polskim rynku firmy dystrybucyjne, jak chociażby Tesco, Jeronimo Martins, Kaufland, Carrefour, IKEA czy Metro AG, wykorzystują swoje centra dystrybucyjne, nie czekając na rozwój infrastruktury drogowej.
Jeśli chodzi o rozmieszczenie centrów logistycznych, to znajdują się one głównie przy węzłach drogowych (autostrady, trasy szybkiego ruchu, obwodnice wokół dużych aglomeracji). - Do sukcesu parku bądź budynku logistycznego potrzebna jest bowiem łatwość dojazdu dla ciężarówek i samochodów osobowych, jak również bliskość i dostępność odpowiedniej kadry pracowniczej – mówił Tomasz Kasperowicz (Colliers International). - Nie bez znaczenia pozostaje również fakt istnienia lokalnego rynku zbytu w przypadku większych miast.
- Niemniej jednak dla parków magazynowo-produkcyjnych dodatkowo wybierana jest lokalizacja w rejonach o dużym bezrobociu oraz dobrym dostępie do siły roboczej – dodała Beata Hryniewska (Jones Lang LaSalle). - Oprócz Warszawy, Śląska i Poznania dużym zainteresowaniem cieszyła się ostatnio Łódź i jej okolice.
Maciej Madejak (ProLogis) zaznaczył, że pomimo niekwestionowanej dominacji regionu Warszawy jako głównego skupiska nowoczesnej powierzchni magazynowej, w ostatnim czasie rozwinęło się dużo nowych rynków.
- Nie można lekceważyć potencjału miast takich jak Wrocław, Poznań, Gdańsk czy Katowice. Myślę, że obecnie najszybciej rozwijać będzie się południe Polski, regiony Dolnego i Górnego Śląska – powiedział Maciej Madejak.
Zgodził się z nim Damian Niedzielski (Savills), że wprawdzie najbardziej atrakcyjne regiony dla deweloperów, to w dalszym ciągu region Warszawy oraz Śląska, ale nie można również zapominać o takich rynkach jak poznański, wrocławski oraz łódzki, które rozwijały się dotąd bardzo dynamicznie i nadal cieszą się sporym zainteresowaniem.
Magazyny skrojone na miarę oczekiwań klienta
- Klienci poszukują obiektów najlepiej spełniających ich indywidualne wymagania, jednak największe zapotrzebowanie obserwujemy na standardowe magazyny klasy A, które można szybko zasiedlić i w których ewentualnie można dokonać modyfikacji – zwrócił uwagę Tomasz Kasperowicz (Colliers International). - Prawdą jest, że magazyny „skrojone na miarę” i budowane pod konkretną umowę najmu są mniej ryzykowne dla deweloperów i podmiotów finansujących, ale tylko teoretycznie, gdyż nie obserwujemy wzmożonej działalności w tym segmencie rynku.
Maciej Madejak (ProLogis) przypomniał, że w Polsce idea magazynów „skrojonych na miarę”, tzn. wybudowanych zgodnie z wymaganiami konkretnego klienta, była mniej popularna niż budowa tzw. obiektów spekulacyjnych. Jednak w obecnej sytuacji rynkowej – przy spadkach podaży i popytu, jest to optymalne rozwiązanie dla obu stron.
- Deweloperzy, z uwagi na ograniczoną dostępność źródeł finansowania zewnętrznego preferują tego typu inwestycję – to bardziej opłacalne i mniej ryzykowne rozwiązanie. Taka powierzchnia jest wynajęta w momencie rozpoczęcia budowy, co minimalizuje ryzyko finansowe, jakie występuje przy budowie standardowych magazynów (spekulacyjnych) – zaznaczył Maciej Madejak. - Klienci z kolei korzystając z opcji build-to-suit (BTS), otrzymują produkt w pełni dostosowany do swoich indywidualnych potrzeb, co pozwala wyeliminować dodatkowe nakłady finansowe, które musiałby ponieść w przypadku najmu standardowej powierzchni magazynowej.
Korzyści wynikające z oferty BTS dla klientów ProLogis to przede wszystkim kompleksowość dostępnych rozwiązań, które powstały na podstawie globalnej ekspertyzy spółki. - W ramach oferty jesteśmy w stanie wdrożyć dodatkowe rozwiązania na życzenia klienta, np. chłodnie, oddzielne pomieszczenia na produkty wymagające specjalnych zabezpieczeń, oddzielny wjazd na teren parku, inna wysokość budynku – wyliczał Maciej Madejak zalety „szycia na miarę klienta”.
10 najważniejszych cech projektów inwestycyjnych wg specjalistów rynku nieruchomości |
|
| 1. Atrakcyjna lokalizacja – to jedna z podstawowych cech nieruchomości komercyjnej. Jej odpowiedni dobór nie tylko zwiększa prestiż inwestycji, lecz pozwala także zacieśnić współpracę z firmami działającymi w podobnych sektorach gospodarki. 2. Dobre skomunikowanie – szczególnie w przypadku firm produkcyjnych bądź centrów dystrybucji dobre skomunikowanie pozwala na łatwy dojazd, a tym samym oszczędność czasu oraz kosztów. 3. Indywidualne wydzielenie terenu – sprawia, iż inwestor otrzymuje działki „na miarę”, indywidualnie dopasowane do jego potrzeb i oczekiwań. 4. Bezpieczeństwo – wsparcie merytoryczne ekspertów podczas procesu inwestycyjnego umożliwia sprawne prowadzenie i ukończenie danego projektu. 5. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jasno określa techniczne warunki związane z inwestycją, co pozwala uniknąć ewentualnych rozbieżności i późniejszych ingerencji w powstałe projekty. 6. Przygotowanie dróg dojazdowych – daje możliwość bezpośredniego dojazdu do inwestycji jeszcze w trakcie jej realizacji. To z kolei wpływa na przyspieszenie budowy obiektów i zaoszczędzenie środków związanych z opóźnieniem w terminach realizacji. 7. Uzbrojenie terenu – sprawia, iż inwestor nie jest zmuszony do przygotowania terenu pod budowę we własnym zakresie, co pozwala zaoszczędzić czas i daje możliwość rozpoczęcia inwestycji zaraz po zakupie gruntów. 8. Sąsiedztwo dużych miast – lokalizacja w pobliżu większych ośrodków miejskich stanowi ułatwienie dla inwestora w zakresie zatrudnienia potencjalnych pracowników. 9. Wsparcie władz samorządowych – przychylność władz, na terenie których znajdują się zakupione przez inwestorów grunty, gwarantuje inwestorowi możliwość wsparcia w kwestiach merytorycznych związanych bezpośrednio z gminą bądź miastem. 10. Wsparcie wizerunkowe inwestycji – po zakupie gruntów materiały dotyczące inwestycji znajdują się także w materiałach promocyjnych właściciela projektu. |
Damian Niedzielski (Savills) zgodził się, że projekty BTS cieszą się dużym zainteresowaniem ze strony najemców. Deweloperzy chętnie podejmują się budowy takich obiektów, gdyż w trakcie rozpoczęcia budowy takiego obiektu jest on już wynajęty w 100 proc., co minimalizuje zagrożenie nieopłacalności projektu.
- Daje to zarówno deweloperom, jak i przyszłym najemcom gwarancje dostarczenia takiego obiektu na czas oraz zgodnie ze specyfikacją techniczną, jaką wymagał dany najemca – mówił Damian Niedzielski. - Obiekty są realizowane na terenie parków logistycznych, jak również na terenie wyznaczonym przez klienta, co ma ogromny wpływ na podejmowanie decyzji o budowie takiego obiektu przez przyszłych najemców.
Z kolei Beata Hryniewska (Jones Lang LaSalle) zwróciła uwagę, że popyt na powierzchnię magazynową w I kwartale br. zmalał o przeszło 60 proc. w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego.
- Duża dostępność istniejącej powierzchni magazynowej do wynajęcia „od zaraz” stwarza duże możliwości dla najemców – przypomniała Beata Hryniewska. - Obiekty typu BTS straciły więc na konkurencyjności i nie są już tak chętnie wybierane przez klientów.
Ruchy cenowe
Ceny nieruchomości komercyjnych będą nadal spadać w ciągu najbliższych miesięcy, a proces ten zatrzyma się najwcześniej jesienią 2009. Od tego czasu aktywność inwestorów powinna zacząć się zwiększać, również na skutek korekty cen, i większa grupa inwestorów powinna powrócić na nasz rynek z chęcią nabycia powierzchni przemysłowych, zachęcana mocno zdyskontowanymi cenami nieruchomości i zdrowymi podstawami makroekonomicznymi i demograficznymi większości krajów regionu (a najbardziej Polski i Czech).
Maciej Madejak (ProLogis): Po galopujących wzrostach cen gruntów pod inwestycje, jakie obserwowaliśmy w ostatnich kilku latach, ceny stabilizują się i wracają do realnych poziomów. Inwestorzy z dużym dystansem podchodzą do kolejnych projektów, oglądając dwukrotnie każdą złotówkę, którą planują wydać. W konsekwencji właściciele gruntów rewidują swoje propozycje i do finalnej transakcji dochodzi na znacznie niższym poziomie cenowym niż w momencie rozpoczęcia negocjacji.
Beata Hryniewska (Jones Lang LaSalle): Zainteresowanie gruntami inwestycyjnymi spadło prawie do zera. Nie powstają, a nawet nie są planowane nowe centra magazynowe. Deweloperzy mają wystarczającą ilość gruntów w swoich portfelach na rozwój parków magazynowych, jak i na budowanie nowych parków w przyszłości. Planowane wejścia nowych deweloperów na rynek polski zostały wstrzymane. W takiej sytuacji nie spodziewałabym się, iż ceny gruntów utrzymają się na poziomie sprzed roku. Zainteresowanie mogą budzić tylko ciekawe i tanie projekty miejskie oraz nieduże grunty dla projektów BTS.
Tomasz Kasperowicz (Colliers International): W najbliższym czasie, biorąc pod uwagę otoczenie makroekonomiczne w Polsce i na świecie oraz rozumiejąc prostą zależność popytu i podaży, można bez większego ryzyka stwierdzić, że ceny gruntów inwestycyjnych w krótkim okresie raczej nie powinny wzrosnąć.
Damian Niedzielski (Savills): W obliczu ogólnoświatowego kryzysu gospodarczego nie przewiduje się wzrostu cen gruntów pod inwestycje. Firmy deweloperskie nie podejmują decyzji w kwestii budowy nowych obiektów, a co za tym idzie, nie będzie popytu na zakup gruntów inwestycyjnych. Ceny powinny utrzymać się na tym samym poziomie, a w niektórych lokalizacjach mogą nieznacznie spaść.
Taka zwiększona aktywność inwestorów zatrzyma spadek cen, a w konsekwencji spowoduje powrót stóp kapitalizacji do długoterminowego stabilnego poziomu, który szacujemy na około 7 proc. dla najlepszych produktów biurowych i handlowych.
Donald Trump, multimiliarder i guru biznesu, twierdzi, że najlepsze interesy robi się na nieruchomościach wtedy, gdy wszyscy mówią o spadkach: „Zarobiłem dużo pieniędzy, kiedy inni mówili o spadkach na rynku nieruchomości. To czas negocjowania zakupów i fantastycznych transakcji. Pozwólmy nerwowym i nijakim biznesmenom pracować na naszą korzyść”.
Przemysłąw Walewski
Dodaj komentarz
- Dokąd zmierza rynek powierzchni magazynowych? Autor: ~dragon 2012-02-09 12:21
- Oczywiście do ciągłego postępu - przecież na tym rynku sytuacja wygląda coraz lepiej. 2012 rok może być szczególny - wystarczy obserwować transakcje zawierane przez potentatów takich jak Jartom - 2012 (..)
