Czy można uchronić się przed wyższą ratą kredytu we franku?

główny analityk Bankier.pl
Kredyty mieszkaniowe denominowane we franku to zmora ponad 700 tysięcy polskich rodzin. Przez ostatnie cztery lata doświadczyli ryzyka walutowego. Niedługo mogą boleśnie odczuć coś, co finansiści zwą „ryzykiem stopy procentowej”.

frank
Źródło: Hemera/Thinkstock

Najwięcej frankowych hipotek banki udzieliły w najgorszym możliwym momencie – czyli w połowie 2008 roku, gdy frank był rekordowo tani i za naszego życia najprawdopodobniej tak tani już nie będzie. W sidła frankowych hipotek co kwartał wpadało ponad 70 tys. osób. Później kurs helweckiej waluty podskoczył z dwóch do przeszło czterech złotych, po czym spadł i ustabilizował się w przedziale 3,30-3,70 zł. Niemniej oznacza to, że osoby zaciągające zobowiązanie cztery lata temu muszą oddać więcej złotych niż pożyczyły i na ogół także więcej niż warte jest mieszkanie, które kupili za feralny kredyt.

Jest źle, ale może być znacznie gorzej


OPISOBRAZKA»Epilog „Rodziny na swoim” – grudniowe wnioski trafią do śmieci?
Przed katastrofalnym wzrostem comiesięcznej raty frankowych kredytobiorców uratował Szwajcarski Bank Narodowy, obniżając trzymiesięczny Libor z przeszło 3% do zera. W rezultacie frankowcy spłacają tylko pożyczony kapitał oraz płacą marżę bankowi. Przykładowo: rata 25-letniego kredytu w CHF po kursie 3,40 zł i przy 2% marży banku wynosi obecnie ok. 1.440 zł. Gdyby jednak SNB postanowił podnieść stopy procentowe do 3%, to przy pozostałych parametrach bez zmian rata wzrosłaby niemal do dwóch tysięcy złotych, a łączny koszt kredytu (rozumiany jako nominalna suma odsetek w 25-letnim okresie spłaty) zwiększyłby się o 176%. Taki wzrost kosztów obsługi zadłużenia doprowadziłby do bankructwa znaczący odsetek frankowych dłużników.

Czy taki scenariusz jest w ogóle możliwy? W grudniu 2008 roku SNB postanowił zaoferować darmowy pieniądz wszystkim chętnym, obniżając trzymiesięczny Libor praktycznie do zera. Dwa i pół roku później dodał, że utrzyma cenę kredytu tak nisko, jak to tylko możliwe.

Jednakże fakt, że od 5 lat Libor dla franka jest zerowy, nie jest nową normą, lecz anomalią. Prędzej czy później stopy w Szwajcarii wzrosną, bo niższe już raczej nie będą. Co więcej, teoretycznie nie ma dla nich górnego ograniczenia. 5%, 10% czy nawet 15%? Kto wie: w dostatecznie długim czasie wszystko jest możliwe. A przecież frankowa hipoteka była udzielana na ogół na 25-35 lat, a czasem nawet na pół wieku.

Oficjalna stopa procentowa w Szwajcarii w ciągu ostatnich 175 lat
Źródło: Szwajcarski Bank Narodowy. Opracowanie: Bankier.pl

W przeszłości cena kredytu we frankach była znacznie wyższa niż w ostatniej dekadzie, całkowicie niereprezentatywnej w ujęciu historycznym. Aż do Wielkiego Kryzysu stopy procentowe w Szwajcarii nie spadały poniżej 3%. W czasach szoków naftowych szczytowały w przedziale 5-7%, przy średniej z całego okresu 3,22%. Stopy w Szwajcarii mogą być znacznie wyższe niż w ostatnich latach i nikt nie może zagwarantować, że nie będzie to więcej niż 7%. Zwłaszcza że ustalając parametry polityki monetarnej, SNB raczej nie będzie się troszczyć o los dłużników hipotecznych w Polsce.

Co bank może zrobić dla dłużnika?


W tym kontekście interesująco mogłaby wyglądać oferta Getinu, którą w ostatnich tygodniach otrzymali niektórzy klienci zadłużeni we franku. Bank proponuje ubezpieczenie przed wzrostem Liboru powyżej 3%. Niestety, jest to produkt niezbyt opłacalny, ponieważ zabezpiecza dłużnika tylko przez 7 lat i to po wygórowanej cenie – jednemu z klientów Getin wycenił taką usługę na 2,59% pozostałego do spłaty kredytu.

tania hipoteka»Przepis na tańszą hipotekę? Konto, polisa i karta
Jednakże problem jest na tyle poważny, że za kilka lat mogą go boleśnie odczuć zarówno banki, jak i ich frankowi dłużnicy. Jeśli tylko Szwajcarzy znormalizują oprocentowanie kredytów – tj. podwyższając Libor do 3% – to rata przeciętnego kredytu mieszkaniowego podskoczy o 37%. Przy stawce 7% miesięczny przelew do banku ulegnie podwojeniu. Z troski o swój portfel kredytowy bankowcy sami powinni pomyśleć o zabezpieczeniu „frankowiczów”. Przy 200 mld złotych zobowiązań denominowanych we franku nawet 10% niespłaconych kredytów będzie dla sektora bankowego wyzwaniem.

Ale „troska o klienta” nie powinna polegać na odebraniu mu wolnej gotówki bez zaoferowania czegoś w zamian. Bank może zrobić coś innego, na czym uczciwie zarobi, a jego klienci będą mogli spać spokojniej. Świat finansów już trzy dekady temu wymyślił instrument zwany swapem stopy procentowej (ang. interest rate swap - IRS), który pozwala wymienić strumień płatności o zmiennej stopie procentowej na płatności o stałym oprocentowaniu. IRS jest płynnym i dobrze znanym narzędziem, dostępnym na globalnym rynku międzybankowym.

Nie ma żadnej przeszkody, aby polskie banki nie weszły na ten rynek w roli pośrednika-hurtownika, rozwiązując w ten sposób ewentualne kłopoty swoich klientów. Kupując IRS-a, bank zamieniałby zmienne oprocentowanie kredytów swoich klientów na oprocentowanie stałe powiększone o dodatkową marżę.

Frankowcy mają się czego obawiać


Za spokojny sen trzeba zapłacić


Oczywiście polski bank nie robiłby tego charytatywnie i kosztami IRS-a obciążyłby klientów, którzy dobrowolnie wyraziliby zgodę na taką zmianę warunków umowy. Przy obecnych cenach oznaczałoby to, że kredytobiorca zapłaciłby stałą marżę kredytową banku powiększoną nie o Libor 3M, lecz o stałe oprocentowanie swapa, plus ewentualnie prowizję dla banku rekompensującą mu fatygę i koszty transakcyjne.

Przykładowa rata takiego „syntetycznego kredytu” wynosiłaby 2% marży + 1,6% koszt IRS-a i np. 0,1% opłaty dla banku, czyli razem 3,7%. Byłoby to stałe oprocentowanie, niezmienne w całym okresie kredytowania. Przy 25-letnim okresie spłaty, 100 tys. franków zadłużenia i franku po 3,40 zł miesięczna rata wynosiłaby 1.740 złotych. Byłaby więc o niemal 300 złotych (20%) wyższa niż obecnie przy zerowym Liborze. W zamian dłużnik otrzymałby pewność, że jego rata wzrośnie tylko wtedy, wzrośnie kurs franka.

Polska hazardem stoi


Jeśli to takie proste, to dlaczego żaden bank nie wyszedł jeszcze z taką ofertą? Przyczyn może być kilka (od problemów z refinansowaniem i zarządzaniem ryzykiem w samym banku po ogólną ignorancję dla potencjalnego zagrożenia), ale jedną z nich zapewne jest świadomość polskiego kredytobiorcy. Finansowe zachowania Polaków przypominają działania nałogowego hazardzisty, dla którego ruletka niesie ze sobą zbyt małe ryzyko. Przed 2009 rokiem nikt nie zastanawiał się, jakie jest ryzyko zadłużania się w helweckiej walucie. Liczyła się tylko niższa rata, tu i teraz. A co będzie za rok, za dwa, za 10 lat? A pewnie jakoś to będzie... – zdawała się myśleć większość obecnie „uwięzionych” we frankowej hipotece.

Gdyby nawet któryś z polskich banków wyszedł z uczciwą, prostą i w miarę możliwości niedrogą ofertą, ale która wiązałaby się z wyższą bieżącą ratą, to lwia część kredytobiorców zapewne by odmówiła. Bo dla większości ludzi znacznie bardziej liczy się konkretna teraźniejszość niż abstrakcyjna przyszłość. I dlatego kryzys finansowe wybuchają tak często i kosztują tak wiele zupełnie nieświadomych tego ludzi.

Krzysztof Kolany
Główny analityk Bankier.pl

Krzysztof Kolany

Źródło:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
0 0 ~Meliska

Frankowcy będą musieli sami walczyć w sądach, tak powiedział Kaczyński, a doradcy, którzy im polecali te kredyty, już się tak do pomocy przy sprawach sądowych nie garną. Widzieliście, ile placówek mają takie firmy jak Open, Expander, Notus http://doradcy.co.pl/? Może warto się do nich wybrać po poradę, co by teraz doradzili? Kiedyś sprzedawali kredyty we frankach, to teraz niech pomagają.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 0 sebastian_m

Wiele osób dzisiaj jest przeciwnych wprowadzeniu obowiązkowego przewalutowania, ponieważ - co pokazują wyliczenia np. tutaj: http://www.niezaleznydoradcafinansowy.pl/przewalutowanie-kredytu-we-frankach-czy-warto-teraz-przewalutowac po prostu TO SIĘ NIE OPŁACA. Frank wzrósł i owszem - ale za to stopy procentowe spadły poniżej zera, co sprawia, że rata dla wielu osób nie wzrosła, ale wręcz zmalała w stosunku do tej, którą płacili podczas zaciągania umowy kredytowej

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 0 ~xdsasad

"W tym kontekście interesująco mogłaby wyglądać oferta Getinu, którą w ostatnich tygodniach otrzymali niektórzy klienci zadłużeni we franku. Bank proponuje ubezpieczenie przed wzrostem Liboru powyżej 3%. Niestety, jest to produkt niezbyt opłacalny, ponieważ zabezpiecza dłużnika tylko przez 7 lat i to po wygórowanej cenie – jednemu z klientów Getin wycenił taką usługę na 2,59% pozostałego do spłaty kredytu. " Już bank sobie to dobrze skalkulował i policzył ryzyko. NA 99% w ciągu 7najbliższych lat stopy procentowe w Europie nie pójda w górę. Tak więc ubezpieczenie to jest bezsensowne.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 1 ~kallon

Śledźcie po prostu aktualne kursy u kupujcie walutę przez internet. Różnice są na prawdę bardzo wysokie. Franka kupowałem w czerwcu na kantor77 o 20 groszy taniej niż u nas na mieście, nie mówię już nawet o kursach bankowych. Sami się też władowaliśmy w kredyt we franku, ale i tutaj jakoś te zobowiązania można sobie obniżyć.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 1 ~pi

autor zakłada,że frank był juz rekorodowo tani i za naszego życia już się takiego nie doczekamy , myślę,że doczekamy ,bo jest prawdopodobne,ze Euro nie bedzie wieczne i dojdzie od dywersyfikacji walut europejskich
P.S. nie mam kredytu we franku

! Odpowiedz
0 0 ~Pawel

Autykul troche bezsensu. Jesli stopy w SNB pojda do gory to CHF sie oslabi. Im bardziej slaby tym wyzsza stopa. Obecnie CHF jest silny wiec w celu protekcjonizmu przemyslu w szwajacari stopy obnizono a w niektorych bankach sa nawet ujemne. Wiec bez paniki.

! Odpowiedz
2 0 ~Piotr

Wszystko przemawia za tym żeby wystrzegać się kredytów w obcych walutach. Nie wiem o czym mysleli ludzie, którzy brali w 2008 roku kredyty we frankach...że jego kurs będzie spadał w nieskończonośc? Jeśli będę kiedyś brał kredyt hipoteczny to napewno będzie wzięty w złotówkach, żadna inna możliwość nie wchodzi w grę, nie jestem duchem świętym żeby przewidywac przyszłość. http://www.mieszkania4u.pl/kredyt-na-mieszkanie.html - jednakże poczekam jeszcze na większe spadki na rynku nieruchomości.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 0 ~ppp

Tez myslalem, ze tak zrobie

Rzeczywistosc okazala sie taka, ze wzialem w euro bo w zlotowkach byl drogi na tyle, ze euro by musialo byc po 6zl by rata sie zrownala.

! Odpowiedz
0 0 misiekk odpowiada ~ppp

A niedługo pewnie wyjedziesz za pracą więc będziesz miał kredyt w walucie w której zarabiasz (;-))

! Odpowiedz
0 0 (usunięty)

(wiadomość usunięta przez moderatora)

! Odpowiedz
Zapisz się na bezpłatny newsletter Bankier.pl