Tylko GRUNTY kilkakrotnie, naście razy taniej

NIERUCHOMOŚCI - Wrocław IV kw. 2012r:

1) Cena PLN/m2 Nowych Mieszkań w PRZECIĘTNEJ lokalizacji:
- w stanie wykończonym średnia ok. 9.450PLN/m2 (8.900÷10.000PLN/m2) z BALKONEM lub TARASEM i POSTOJOWYM MIEJSCEM GARAŻOWYM,
- stanie deweloperskim ok. 1000PLN/m2 mniej tj. 8.450PLN/m2
- bez GARAŻU w stanie wykończonym średnia ok. 8.850PLN/m2 (8.300÷9.400PLN/m2),

Cena PLN/m2 Nowych Mieszkań w DOBREJ lokalizacji:
- w stanie wykończonym średnia ok. 10.150PLN/m2 (9.500÷10.700PLN/m2) z BALKONEM lub TARASEM i POSTOJOWYM MIEJSCEM GARAŻOWYM,
- stanie deweloperskim ok. 1000PLN/m2 mniej tj. 9.150PLN/m2

Cena PLN/m2 Nowych Mieszkań w B. DOBREJ lokalizacji:
- w stanie wykończonym średnia ok. 10.850PLN/m2 (9.950÷11.650PLN/m2) z BALKONEM lub TARASEM i POSTOJOWYM MIEJSCEM GARAŻOWYM,
- stanie deweloperskim ok. 1000PLN/m2 mniej tj. 9.850PLN/m2

w IIIkw. 2009r. NOWE MIESZKANIE w PRZECIĘTNEJ lokalizacji w stanie wykończonym WYNOSI:
- ok. 8.600PLN/m2 z GARAŻEM ,
- bez garażu 8.050PLN/m2,

OBECNIE
w III kw. 2007r. cena NOWEGO MIESZKANIA w PRZECIĘTNEJ lokalizacji w stanie wykończonym wynosi:
- z GARAŻEM ok. 7.950PLN/m2 (7.600÷8.300)PLN/m2 , Balkonem lub Tarasem,
- bez GARAŻU ok. 7.450PLN/m2 (7.100÷7.800)PLN/m2.
w III kw. 2007r. cena NOWEGO MIESZKANIA w PRZECIĘTNEJ lokalizacji w stanie deweloperskim bez GARAŻU wynosi 6.750PLN/m2 (6.400÷7.100)


w III kw. 2007r. cena NOWEGO MIESZKANIA w DOBREJ lokalizacji w stanie wykończonym wynosi:
- z GARAŻEM ok. 8.350PLN/m2 (7.950÷8.750)PLN/m2 , Balkonem lub Tarasem,
- bez GARAŻU ok. 7.850PLN/m2 (7.450÷8.250)PLN/m2.
w III kw. 2007r. cena NOWEGO MIESZKANIA w DOBREJ lokalizacji w stanie deweloperskim bez GARAŻU wynosi 7.150PLN/m2 (6.750÷7.550)


Stan DEWELOPERSKI od stanu WYKOŃCZONE pod klucz tańszy:
- w 2007r. o ok. 500÷900PLN/m2, średnio 700PLN/m2,
- w 2009r. o ok. 600÷1100PLN/m2, średnio 850PLN/m2,
- w 2012r. o ok. 700÷1300PLN/m2, średnio 1000PLN/m2.

Średnioroczny wzrost cen NOWYCH MIESZKAŃ w latach III kw. 2007r.÷ IV kw. 2012r., lokalizacja PRZECIĘTNA, stanie wykończonym będzie wynosić:
r = ((9.450/7.950)^1/5,25 - 1) x 100% = 3,35%,

Średnioroczny wzrost cen w latach III kw. 2009r.÷ IV kw. 2012r. będzie wynosić:
r = ((9.450/8.600)^1/3,25 - 1) x 100% = 2,95%,

2) spadek marży zysku deweloperów z 15-25% w roku 2007, do ok. 12-16% w 2009r. i 8-14% w 2011-2012r. w tym segmencie rynku, spowodowany presją kosztu wynagrodzeń pracowników budowlanych i wzrostem cen gruntów,

3) Udział kosztu uzbrojonego GRUNTU budowlanego(woda, prąd) w Wartości Inwestycji(wartość rynkowa nieruchomości po przeprowadzeni optymalnego procesu inwestycyjnego, możliwego zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa i kosztu uzbrojenia terenu, jeżeli taki zaistnieje) będzie wynosić:
35÷55% = koszt gruntu / (Wartości Inwestycji, łącznie z gruntem). Niższe parametry udziału, dla GRUNTÓW podmiejskich tj. 35-45%, dla okolic Wrocławia ok. 10km od granicy miasta dla budownictwa mieszkaniowego niskiego i współczynniku intensywności wykorzystania gruntu wiwg wynoszącym:
wiwg = 0,12÷0,18 (średnia rynkowa pow. zabudowy x przeliczeniowa liczba kondygnacji użytkowych / pow. Gruntu).

PODWROCŁAWSKIE działki budowlane do 10 km od granicy miasta, wiwg = 0,12÷0,18, o uzbrojeniu (woda, prąd), w 2012r. będą kosztować w lokalizacji:
- przeciętna 395÷495PLN/m2 (średnia 445PLN/m2),
- dobra 470÷540PLN/m2 (średnia 505PLN/m2),
- bardzo dobra 525÷635PLN/m2 (średnia 580PLN/m2).

Przy wyższych wiwg ceny GRUNTÓW na zasadzie współmierności parametrów odpowiednio wyższe.

PODWROCŁAWSKIE działki budowlane do 10 km od granicy miasta, wiwg = 0,12÷0,18, w pełni uzbrojone (woda, prąd, gaz, kanalizacja) będą o 10÷15% droższe od tych uzbrojonych tylko w wodę, prąd, w 2012r. będą kosztować w lokalizacji:
- przeciętna 465÷565PLN/m2 (średnia 510PLN/m2),
- dobra 530÷640PLN/m2 (średnia 585PLN/m2),
- bardzo dobra 600÷730PLN/m2 (średnia 665PLN/m2).

Przy wyższych wiwg ceny GRUNTÓW na zasadzie współmierności parametrów odpowiednio wyższe.

Ceny powyżej 865PLN/m2 tylko działek w BIELANACH WROCŁAWSKICH.
Jeżeli ze względu na szerokość działki jest możliwe wybudowanie 2,3 domów,
ceny gruntów PLN/m2 będą to odzwierciedlały.


4) wzrost podaży mieszkań rynek pierwotny do ok. 6700÷7000 rocznie, przy wzrastającym popycie 3÷5% rocznie i jego stabilizacją na poziomie ok. 9÷10 nowych mieszkań na 1000 mieszkańców,

6) Szczególnie atrakcyjnymi terenami staną się tereny leżące na zachód od WROCŁAWIA. Będzie to spowodowane rozbudową lotniska wrocławskiego STRACHOWICE, infrastruktury drogowej połączenia z lotniskiem oraz realizacją budowy obwodnicy wrocławskiej i projektów EURO2012 zlokalizowanych po tej stronie Wrocławia,

5) nie nastąpi spadek wzrostu PKB poniżej 4,25% rocznie, przy inflacji 2,5% +/- 1%,

6) zostaną wprowadzone warunki umożliwiające długoterminowy trwały pozytywny przyrost naturalny, bez: pół żartem, pół serio „elementów kreatywnej improwizacji i krótkotrwałego doktorowania legislacyjnego”,

7) Blokowiska osiągną ceny w IVkw. 2012r. ok.6.250÷7.450zł/m2(stan po remoncie).


NOWE MIESZKANIE, czy kupno GRUNTU i budowa DOMU

PRZYKŁAD dla okolic WROCŁAWIA:

Aktualizacja 23.09.2007r.

NOWE MIESZKANIE z BALKONEM lub TARASEM i POSTOJOWYM MIEJSCEM GARAŻOWYM, lokalizacja PRZECIĘTNA, cena 7.600÷8.300zł/m2 (średnia 7.950zł/m2 na III kw.2007),
a przewidywania rynku mówią, że koszt nowych mieszkań wzrośnie do średnio 8.600zł/m2 w III kw. 2009r.!!!(8.050zł/m2 bez garażu, balkonu).

Nie porównuję APARTAMENTÓW w cenach III kw. 2007r. 9.450÷14.950zł/m2, bo to jest tak znacznie różniący się segment rynku nieruchomości, że ich porównywanie z NOWYMI DOMAMI JEDNORODZINNYMI byłoby niesłuszne.

W 2012r. najdroższe nowe APARTAMENTY osiągną ceny 20.000÷25.000PLN/m2, tylko, że jest to b. wąski rynek ok. 0,25-0,35% udziału w pierwotnym rynku mieszkaniowym.

Ktoś może się zastanawiać, dlaczego porównano NOWE MIESZKANIE, z NOWYM DOMEM?.

Odpowiedź:
Bo na NIEZABUDOWANEJ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ nie można budować starych, tylko NOWE DOMY!!!. Z punktu widzenia porównywalności alternatyw inwestycyjnych jest to najsłuszniejsze. Nie znaczy to, że nie można dokonywać innych porównań.
Jest trudno wyobrażalne, aby osoba fizyczna była w stanie budować budynki mieszkalne wielorodzinne w zabudowie średniowysokiej lub wysokiej, choć nie znaczy to, że jest to niemożliwe. Osoby fizyczne mogą za to budować DOMY mieszkalne w zabudowie niskiej.


Przeprowadźmy bieżącą analizę opłacalności inwestycji.

Przykład:

Porównuję Wrocław:
Parametry są b. regionalne!!!

1. zakup MIESZKANIE NOWE WYKOŃCZONE 95m2 z balkonem lub tarasem i POSTOJOWYM MIEJSCEM GARAŻOWYM o pow. 17m2 (koszt GARAŻU 17m2 w cenie m2 mieszkania uwzględniono !!!) na III kw. 2007r., lokalizacja PRZECIĘTNA:

CM = Cena MIESZKANIA 95m2 = 95m2*7.950zł/m2= 755.250zł

Cena MIESZKANIA z GARAŻEM na III kw. 2009r., roczny wzrost cen 4%(w latach 2007-2009):

CM(2009)=95*8.600zł/m2=817.000zł, przyjęto dalej 817.000zł,

2.Budowa Dom TRADYCYJNY 120m2 w tym 8m2 pomieszczenie gospodarcze, w cenach materiału i robocizny w 2007-2008r., działka PRZECIĘTNA lokalizacja, uzbrojenie: woda, prąd i cenie ok. 210-250 zł/m2(średnia 230zł/m2) w IV kw. 2007r., odległość od granicy miasta ok.8km wynosi:

120m2* ((BUDYNEK (2800÷3300)zł/m2+DZIAŁKA (1300÷1500)zł/m2)) = ok. 492.000÷576.000zł

Wartość środkowa DT = 534.000 zł

BAZA dla Wrocławia - odległość działki ok.8km od granicy miasta

Ceny GRUNTU IV kw. 2007r. w PRZECIĘTNYCH lokalizacjach 210÷250zł/m2 (średnia 230zł/m2).
Koszt DZIAŁKI w przeliczeniu na powierzchnię użytkową DOMU = 1300÷1500zł/m2,

tj. (Pow. Działki w m2 * cena działki zł/m2) : (Pow. użytkowa domu) = 1300÷1500zł/m2

Cena działki w IV kw. 2007r. w DOBREJ lokalizacji 15% więcej tj.(240÷290zł/m2) średnio 265zł/m2.


Cena działki w IV kw. 2007r. w BARDZO DOBREJ lokalizacji 30% więcej tj.(290÷350zł/m2) średnio 320zł/m2.

3. Budowa Dom GOTOWY 120m2 w tym 8 m2 pomieszczenie gospodarcze, cena 2400÷2700zł/m2 w 2007-2008r., alternatywa do budownictwa tradycyjnego w cenach 2007-2008r. działka PRZECIĘTNA lokalizacja, uzbrojenie: woda, prąd i cenie ok. 210-250 zł/m2(średnia 230zł/m2) w IV kw. 2007r., odległość od granicy miasta ok.8km wynosi:

120m2* ((BUDYNEK (2400÷2700)zł/m2+ DZIAŁKA (1300÷1500)zł/m2)) = ok. 444.000÷504.000zł

Wartość środkowa DG = 474.000 zł

Cena działki w IV kw. 2007r. w DOBREJ lokalizacji 15% więcej tj.(240÷290zł/m2) średnio 265zł/m2.


Cena działki w IV kw. 2007r. w BARDZO DOBREJ lokalizacji 30% więcej tj.(290÷350zł/m2) średnio 320zł/m2.

Co z tego wynika:

Inwestujemy w DOM/oboje rodzice pracują/ zamiast w MIESZKANIE

KOSZTY DODATKOWE DOM ( koszty DOM, pomniejszone o koszty operacyjne Mieszkanie):

1.Większy podatek od nieruchomości o 300 zł/rocznie

2.Większy koszt dojazdów /zakup drugiego NOWEGO samochodu + koszty dodatkowe za paliwo pierwszego i NOWEGO auta:

250*30*(0,70+0,30)zł/km + 250* 30*0,30zł/km= 10000zł/rocznie:

a = 250 dni (dni robocze)
b = 2*15km = 30 km liczba kilometrów dziennie/tam i z powrotem/
c = (0,70 +0,30)zł/km koszt (amortyzacja samochodu + paliwo na 1km)

d=0,30zł/km koszt samego paliwa dla pierwszego auta


KAŻDY dodatkowy KILOMETR powyżej 7km(baza) odległości do miasta kosztuje rocznie niemniej niż:

Kd(1km)=250*1km*2*(0,70+0,30)zł/km + 250* 1km*2*0,30zł/km=650zł/km - rocznie

Alternatywy:

2.1. Zakup drugiego CZTEROLETNIGO samochodu + koszty dodatkowe za paliwo pierwszego zamiast NOWEGO samochodu, a wpływ na roczne koszty:

250*30*(0,35+0,30)zł/km + 250* 30*0,30zł/km= ok. 7400zł/rocznie. Oszczędność 2600zł/rocznie

Przy zakupie CZTEROLETNIEGO samochodu używanego możliwość obniżenia parametru Kd(1km) do KD(1km)=500zł/km

(dalej ten wariant pominięto).

2.2. Zakup drugiego OŚMIOLETNIEGO samochodu + koszty dodatkowe za paliwo pierwszego zamiast NOWEGO samochodu, a wpływ na roczne koszty:

250*30*(0,20+0,30)zł/km + 250* 30*0,30zł/km= ok. 6250zł/rocznie. Oszczędność 3750zł/rocznie

Przy zakupie OŚMIOLETNIEGO samochodu używanego możliwość obniżenia parametru Kd(1km) do KD(1km)=400zł/km

(dalej ten wariant pominięto).


3. Analizy rynkowe wykazały, że dojazdy do miast do ok. 2*8÷12km, czyli ok. 2*10min dziennie dodatkowo, nie wywołują - alternatywnych kosztów naszego czasu. Nie przeliczamy jego wartości. Wręcz przeciwnie często są to momenty, w których możemy coś spokojnie przemyśleć, zapalić papierosa, posłuchać muzyki, tak naprawdę wyluzować się, przed stresem w pracy, bądź bujnym życiem rodzinnym.

4. Większy fundusz remontowy w stosunku do funduszu nowego mieszkania o ok. 1700zł/rocznie (utrzymanie domu w stanie niepogorszonym więcej kosztuje jak mieszkania)

5. Koszty ogrzewania: takie same lub niższe
Jeżeli:
- więźby dachowe wysokość 240mm-300mm są wypełnione wełną mineralną 200-240mm,
- płyta fundamentowo; stropy są odpowiednio zaizolowane, materiał izolacyjny sypki wpompowany pneumatycznie w stropy, to koszt roczny ogrzewania budynku o pow. 120m2 jest porównywalny z kosztem ogrzanie mieszkania 90m2, z tą różnicą, że w lecie w takim domku mamy przyjemny chłód.

6. Nie mamy kosztów administracyjnych, zarządzania tak jak dla mieszkania, ale musimy sami się o wszystko martwić. Wpływ jego w ten sposób uwzględniono

7. Nie ma kosztów POSTOJOWEGO MIEJSCY GARAŻOWEGO w wysokości: 60÷100zł/miesięcznie(720÷1200zł/rocznie, średnia 960zł/rocznie)

Łącznie koszty dodatkowe Kd = 300 + 10000+ 1700 - 960 = 11.040zł/rocznie,
przyjęto dalej 11.000zł/rocznie

WARTOŚĆ BIEŻĄCA kosztów dodatkowych Wb(Kd) szeregu płatności 11000zł/rocznie, dla przyjętego kosztu kapitału 8%(stopa dyskontowa 1,055 po uwzględnieniu 2,5% wzrostu rocznego parametru Kd) wynosi: Wb= 11000/0,055 = 18,(18)*11000zł = 200.000zł( dla odległości od granicy miasta max.8km).

WARTOŚĆ BIEŻĄCA każdy dodatkowy KILOMETR
WbK(1km)= 18,(18)*650zł/km=12.000zł/km

I. Dom Tradycyjny 120m2 z kosztem działki, ok.8km od granicy miasta łącznie jest tańszy od MIESZKANIA 95m2 z POSTOJOWYM MIEJSCEM GARAŻOWYM i balkonem lub tarasem o:

CM - DT =817.000 - 534.000 = 283.000zł

Po korekcie wartością Wb=200.000zł, Dom TRADYCYJNY jest tańszy o 83.000zł !!! od MIESZKANIA95m2.

CM - DT - Wb = 83.000zł

I to są NASZE oszczędności = 83.000zł, Dom TRADYCYJNY z działką gruntu
+ NOWY samochód średniej klasy dożywotnio i paliwo na dwa samochody też dożywotnio!!!!

II. Dom GOTOWY 120m2 z kosztem działki łącznie, ok.8km od granicy miasta jest tańszy od MIESZKANIA 95m2 z GARAŻEM i balkonem lub tarasem o:

CM - DG =817.000 - 474.000 = 343.000zł

Po korekcie wartością Wb=200.000zł, Dom GOTOWY jest tańszy o 143.000zł !!! od MIESZKANIA95m2 z GARAŻEM.
CM - DG - Wb = 143.000zł

I to są NASZE oszczędności = 143.000zł , Dom GOTOWY z działką gruntu
+ NOWY samochód średniej klasy dożywotnio i paliwo na dwa samochody też dożywotnio!!!!

PRZYKŁAD: odległość od granicy miasta 8km= 8km(baza) + 0km(dodatkowo), DOM w Technologii Tradycyjnej

Wtedy, Wb(Kd)=200.000zł + 0km*12.000zł/km

Ponieważ: CM-DT-Wb(Kd)>0 Inwestycja jest nadal opłacalna

817.000 - 534.000 - 200.000=83.000zł to zakup działki w cenie 210÷250zł/m2(średnia 230zł/m2) i wybudowanie domu jest opłacalne. Proponuję nie przekraczać odległości 10km od granicy miasta, a te 83.000zł ok. 22,7%(średniej wartości kosztu budowy domu tradycyjnego 120m2 pow. użytkowej w 2008r. w wysokości 120m2*3050zł/m2=366.000zł), potraktować jako margines bezpieczeństwa lub wybudowanie:

1. Przy zakupach NOWEGO samochodu osobowego średniej klasy:
- DOMU TRADYCYJNEGO o pow. użytkowej 147m2, 27m2 większego od przyjętego do porównania(120m2),
- DOMU GOTOWEGO o pow. użytkowej 176m2, 56m2 większego od przyjętego do porównania(120m2).

2. Przy zakupach samochodu CZTEROLETNIEGO zamiast NOWEGO oszczędności (2600 + 150)zł/rocznie, co dale wartość bieżącą (2600 + 150)*18,(18))=ok. 50.000zł., którą można przeznaczyć na wybudowanie:

- DOMU TRADYCYJNEGO o pow. użytkowej 163m2, 43m2 większego od przyjętego do porównania(120m2),
- DOMU GOTOWEGO o pow. użytkowej 196m2, 76m2 większego od przyjętego do porównania(120m2).

3. Przy zakupach samochodu OŚMIOLETNIEGO zamiast NOWEGO oszczędności (3750+ 250)zł/rocznie, co dale wartość bieżącą (3750 + 250)*18,(18)=ok. 75.000zł., którą można przeznaczyć na wybudowanie:

- DOMU TRADYCYJNEGO o pow. użytkowej 172m2, 52m2 większego od przyjętego do porównania(120m2),
- DOMU GOTOWEGO o pow. użytkowej 205m2, 85m2 większego od przyjętego do porównania(120m2).

Lokalizacje ze szkołą podstawową i przychodnią rozważyć indywidualnie, rynek preferuje takie lokalizacje.

Jeżeli: CM-DT-Wb(Kd)<0 ze względu na odległość np. 16km=8km(baza) + 8km(dodatkowo),
817.000 &#8211; 534.000 - (200.000 + 8*12.000)=-13.000zł to o taką wartość można POMNIEJSZYĆ cenę gruntu.


Okres realizacji budowy DOMU GOTOWEGO 3÷6 Miesięcy

Wniosek. Nastąpi eksplozja pozwoleń na budowę domów mieszkalnych w zabudowie jednorodzinnej, bliźniaczej i szeregowej. Dojdzie do arbitrażu cenowego. KOSZTY DZIAŁEK bliskich dużym miastom będą rosły bardzo szybko do momentu uzyskania równowagi dynamicznej alternatyw.

Ceny podwrocławskich GRUNTÓW, wiwg = 0,12÷0,18, uzbrojenie (woda, prąd), w IV kw. 2007r. dla poszczególnych lokalizacji będą wynosić:

- przeciętna ok. 210÷250zł/m2 (średnia 230zł/m2).

- dobra ok. 240÷290zł (średnia 265zł/m2),

- bardzo. dobra ok. 270÷330zł/m2 (średnio 300zł/m2).

Przy wyższych wiwg ceny GRUNTÓW na zasadzie współmierności parametrów odpowiednio wyższe.

Ceny podwrocławskich GRUNTÓW, wiwg = 0,12÷0,18, pełne uzbrojenie(woda, prąd, gaz, kanalizacja) 12÷15% drożej, w IV kw. 2007r.dla poszczególnych lokalizacji będą wynosić:

- przeciętna 240÷290PLN/m2 (średnia 265PLN/m2),

- dobra 275÷335PLN/m2 (średnia 3055PLN/m2),

- bardzo dobra 310÷390PLN/m2 (średnia 350PLN/m2).

Przy wyższych wiwg ceny GRUNTÓW na zasadzie współmierności parametrów odpowiednio wyższe

Inwestorzy nie powinni przekraczać odległości max. 10-12km od GRANICY miasta Wrocławia!!!
(wyjątek strona południowa max. 16km od GRANICY miasta Wrocław).
ODLEGŁOŚCI POWYŻEJ 10km, powodują nie tylko wzrost kosztów dojazdów rocznie Kd(1km)=650zł/km, wartość bieżąca: KbK(1km) = 12.000zł/km, ale wywołują również ALTERNATYWNE KOSZTY NASZEGO i NASZYCH BLISKICH(DZIECI) CZASU. Jest to b. indywidualny parametr. Obciąża on w pełni dodatkowo wartość zakupywanego GRUNTU. RYNEK wycenia je niżej, niż działki bliskie miastu, bo leżą poza strefą BEZPOŚREDNIEGO WPŁYWU MIASTA WROCŁAW..

Celem uzyskania niższych kosztów zakupu materiałów inwestorzy indywidualni powinni zakupywać je w ramach Sąsiedztwa Inwestycyjnego np. razem z okolicznym-i Inwestorem-i i kupować materiały bezpośrednio u producenta.

DOM GOTOWY z kosztem DZIAŁKI za 475.000÷575.000zł/2008rok/ okres realizacji inwestycji do 6 miesięcy od daty rozpoczęcia budowy domu.

Dla tych co zamierzają się budować!!!

Jeśli nie ma Planów Zagospodarowania Przestrzennego to występujemy o Warunki Zabudowy, wtedy nawet te działki, które są budowlanymi wymagają takich samych procedur jak działki czysto rolne, nie ponosimy żadnego ryzyka, można wszystkiego dowiedzieć się w Gminie. Czas wydania Warunków Zabudowy to 2-5 miesięcy. Gminy zawsze odpowiadają pozytywnie, gdy działka jest uzbrojona lub sąsiad jest przynajmniej w trakcie budowy. Gmina nie ma podstaw prawnych do negatywnej odpowiedzi( z resztą, po co przecież to my wydajemy pieniądze: teraz i w przyszłości), chyba żeby chciała budować drogę. Niektóre gminy słyszałem podchodzą jeszcze luźniej tzn. do trzeciej działki włącznie, ale to trzeba sprawdzać. Jeśli chodzi o kredyt, to posiłkujemy się do momentu wydania Warunków Zabudowy pożyczką hipoteczną. Jest ona droższa od kredytu hipotecznego o pkt. 2-3%(WIBOR 3M + 3-4%), a następnie po uzyskaniu Warunków Zabudowy na naszej Działce robimy konwersję na tańszy kredyt hipoteczny. Dodatkowe koszt kapitału ok.300zł na 100.000zł (wartości zakupionej działki) do momentu konwersji. Są już na rynku Instytucje Finansowe udzielające kredytów hipotecznych na podstawie STUDIUM uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, nawet przy braku PLANÓW ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO!!!. Niestety są to na dzień dzisiejszy wyjątki, ale są.


Teraz tylko kupić GRUNT i budować się samemu!!!

ALTERNATYWA rok 2007-2008: domki wybudowane przez DEWELOPERÓW - Cena stan surowy zamknięty 5650÷6950zł/m2, po uwzględnieni robót wykończeniowych cena 6450÷7750zł/m2 (Niższe ceny za zł/m2 dla - Dom Gotowy 120m2 na działce 450-700m2, łącznie z jej kosztem(ok. 465÷595zł/m2))


Sentencja tego, co napisałem jest taka:

Jeśli STAĆ jest kogoś na kupno NOWEGO mieszkania o powierzchni 85m2 z POSTOJOWYM MIEJSCEM GARAŻOWYM we Wrocławiu, to na pewno STAĆ jest go na NOWY DOM TRADYCYJNY 120m2 na działce w cenie 210÷250zł/m2 (średnia 230zł/m2), , wiwg = 0,12÷0,18, odległość ok. 8km. od granicy miasta. Dodatkowo w prezencie: NOWY Samochód średniej klasy i paliwo na dwa samochody GRATIS i to dożywotnio(wielopokoleniowo)!!!.



Jeśli STAĆ jest kogoś na kupno NOWEGO mieszkania o powierzchni 75m2 z POSTOJOWYM MIEJSCEM GARAŻOWYM we Wrocławiu, to na pewno STAĆ jest go na NOWY DOM GOTOWY 120m2 na działce w cenie 210÷250zł/m2 (średnia 230zł/m2), , wiwg = 0,12÷0,18, odległość ok. 8km. od granicy miasta. Dodatkowo w prezencie: NOWY Samochód średniej klasy i paliwo na dwa samochody GRATIS i to dożywotnio(wielopokoleniowo)!!!.

Przy zakupach CZTEROLETNIEGO samochodu średniej klasy zamiast NOWEGO powstają dodatkowe oszczędności w wysokości ok. 50.000PLN. Wymiany samochodów są dokonywane dożywotnio i to wielopokoleniowo!!!.

Przy zakupach OŚMIOLETNIEGO samochodu średniej klasy zamiast NOWEGO powstają dodatkowe oszczędności w wysokości ok. 75.000PLN. Wymiany samochodów są dokonywane dożywotnio i to wielopokoleniowo!!!.

Górna granica Kd opłacalności inwestycji dla podanego przykładu 8km od granicy miasta Wrocław wynosi dla:

DOMU TRADACYJNEGO Kd = ok.13.500zł/m2,
DOMU GOTOWEGO Kd = ok.16.500zł/m2

Jeżeli faktycznie mieszkania podrożeją o 4,5%, ja przyjąłem 4% rocznie, to wtedy budowa DOMU może być jeszcze bardziej opłacalna.

Jest to analiza opłacalności alternatyw inwestycyjnych z punktu widzenia OSOBÓB FIZYCZNYCH np.: rodzina - państwo Kowalscy dojeżdżający codziennie do Wrocławia (odpowiednia zdolność kredytowa lub, -i zasoby majątkowe, muszą być spełnione).

Oczywiście jest ona skierowana do tej części rynku, na którą ten wariant stać!!!.
Pewne odchylenia cen gruntów w dół, a szczególnie w górę są możliwe tam, gdzie praktycznie nie występuje rynku ze względu na brak lub niewielką ilość ofert rynkowych w stosunku do potencjalnego popytu lub są wyjątkowo atrakcyjne ze względu na swoje atrybuty.

Część osób fizycznych skorzysta jeszcze dodatkowo z różnicy kosztów Kapitału tj:
DOPŁATA do odsetek kosztu kredytu hipotecznego przez 8lat

Podstawa prawna: ustawa z dnia 8.09.2006 r. o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania (Dz. U. nr 183, poz. 1354).


WIBOR 3M wynosi obecnie 5.00%.
Stopa referencyjna (po dodaniu 2 punktów procentowych) wyniesie 7,00%.
Dopłaty finansowane z budżetu państwa pokryją oprocentowanie w wysokości 3,50%.

Przy kredycie oprocentowanym wg stawki WIBOR 3M + marża 1 punkt procentowy (tj. obecnie 6,00%) KREDYTOBIRCA PŁACIĆ BĘDIE TYLKO ok. 2,50% ODSETEK!!!(na dzień dzisiejszy)
Cena rynkowa 1 mkw. mieszkania lub domu, kosztu budowy domu nie może przekroczyć wartości odtworzeniowej budynków, określanej co kwartał przez GUS. Przykładowo, aktualny wskaźnik dla Warszawy wynosi 4877 zł/m2, Krakowa - 2987zł/m2, a WROCŁAWIA - 2890 zł/m2.
Województwo Dolnośląskie, okolice WROCŁAWIA- 2433zł/m2,

Ustawa o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania nie sprawdzi się jako wsparcie w kupowaniu mieszkań, ale pomoże sfinansować niejedną budowę domu w Polsce.

Oszczędności dla Inwestor z Wrocławia, Przykład
DOM 120m2:

Po poprawce parametrem 1,3(nowelizacja ustawy) odpowiednio:

1.Maksymalna Wartość kredytu na zasadach preferencyjnych na pokrycia kosztów budowy DOMU o pow. użytkowej 120m2
(120/140)x70m2x1,3x2890zł/m2=225.420zł

2. Oszczędności odsetkowe:
3,50%(dopłata do odsetek)x225.420=ok. 7.890 zł w pierwszym roku,
przez osiem lat 8x7.890zł = 63.120zł,. Przyjąć można jako przybliżoną np. 40.000-58.500zł oszczędności w okresie 8 lat. Wynika to z tego, iż spłacając kredyt spłacamy również kapitał w zależności od wariantu spłaty raty i horyzontu czasowego kredytu wysokości odsetek różnią się. I o tyle oprócz moich obliczeń dodatkowo DOM jest tańszy od MIESZKANIA ze względu na sposób finansowania. Dotyczy to osób mogących skorzystać z tego.


Ustawa o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania nie sprawdzi się jako wsparcie w kupowaniu mieszkań, ale pomoże sfinansować niejedną budowę domu w Polsce.

Źródło: opracowanie własne Inwestor