Średnio 12.500 PLN/m2, za Nowe Mieszkanie WROCŁAW - 2012r.

NOWE MIESZKANIE, czy kupno GRUNTU i budowa DOMU

PRZYKŁAD dla okolic WROCŁAWIA:

Aktualizacja 02.06.2007r.(poprawiono błędy)

NOWE MIESZKANIE z BALKONEM lub TARASEM i POSTOJOWYM MIEJSCEM GARAŻOWYM, cena 8650÷9950zł/m2 (średnia 9300zł/m2 na I kw.2007), a przewidywania rynku mówią, że koszt nowych mieszkań wzrośnie w następnym roku do średnio 10000zł/m2 !!!(9400zł/m2 bez garażu, balkonu).

Nie porównuję APARTAMENTÓW w cenach I kw. 2007r. 10450÷14950zł/m2, bo to jest tak znacznie różniący się segment rynku nieruchomości, że ich porównywanie z NOWYM DOMAMI JEDNORODZINNYMI byłoby niesłuszne.

Ktoś może się zastanawiać, dlaczego porównano NOWE MIESZKANIE, z NOWYM DOMEM?.

Odpowiedź:
Bo na NIEZABUDOWANEJ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ nie można budować starych, tylko NOWE DOMY!!!. Z punktu widzenia porównywalności alternatyw inwestycyjnych jest to najsłuszniejsze. Nie znaczy to, że nie można dokonywać innych porównań.
Jest trudno wyobrażalne, aby osoba fizyczna była w stanie budować budynki mieszkalne wielorodzinne w zabudowie średniowysokiej lub wysokiej, choć nie znaczy to, że jest to niemożliwe. Osoby fizyczne mogą za to budować DOMY mieszkalne w zabudowie niskiej.


Przeprowadźmy analizę opłacalności inwestycji.

Przykład:

Porównuję Wrocław:
Parametry są b. regionalne!!!

1. zakup MIESZKANIE NOWE WYKOŃCZONE 90m2 z balkonem lub tarasem i POSTOJOWYM MIEJSCEM GARAŻOWYM ( koszt garażu w cenie m2 mieszkania uwzględniono) na I kw. 2007r.:
CM = Cena MIESZKANIA 90m2 = 90m2*9300zł/m2= 837.000zł

Cena MIESZKANIA na I kw. 2008r., przyjęto 8% wzrost cen:
CM(2008)=CM*1,08=837.000*1,08=903.960zł przyjęto dalej 900.000zł

2.Budowa Dom TRADYCYJNY 120m2 w cenach materiału i robocizny 2007r. i cenie działki ok. 245-445 zł/m2(średnia 345zł/m2), odległość od granicy miasta ok.5km wynosi:

120m2* ((BUDYNEK (2850÷3450)zł/m2+DZIAŁKA (1700÷2900)zł/m2)) = ok. 546.000÷762.000zł

Wartość środkowa DT = 654.000 zł

BAZA dla Wrocławia - odległość działki ok.5km od granicy miasta

Ceny GRUNTU koniec 2007r. w dobrych lokalizacjach 245÷445zł/m2 (średnia 345zł/m2).
Koszt DZIAŁKI w przeliczeniu na powierzchnię użytkową DOMU = 1700÷2900zł/m2,

tj. (Pow. Działki w m2 * cena działki zł/m2) : (Pow. użytkowa domu) = 1700÷2900zł/m2


3. Budowa Dom GOTOWY 120m2 cena 2400÷2700zł/m2, alternatywa do budownictwa tradycyjnego w cenach 2007r. i cenie działki ok. 245-445 zł/m2(średnia 345zł/m2) wynosi:

120m2* ((BUDYNEK (2400÷2700)zł/m2+ DZIAŁKA (1700÷2900)zł/m2)) = ok. 492.000÷672.000zł

Wartość środkowa DG = 582.000 zł

Co z tego wynika:

Inwestujemy w DOM/oboje rodzice pracują/ zamiast w MIESZKANIE

KOSZTY DODATKOWE DOM ( koszty DOM, pomniejszone o koszty operacyjne Mieszkanie):

1.Większy podatek od nieruchomości o 300 zł/rocznie

2.Większy koszt dojazdów /zakup drugiego NOWEGO samochodu + koszty dodatkowe za paliwo pierwszego i NOWEGO auta:

250*30*(0,70+0,30)zł/km + 250* 30*0,30zł/km= 10000zł/rocznie:

a = 250 dni (dni robocze)
b = 2*15km = 30 km liczba kilometrów dziennie/tam i z powrotem/
UWAŻAĆ!!! Na ten parametr, bo może on NAS finansowo powalić z nóg, dobić
c = (0,70 +0,30)zł/km koszt (amortyzacja samochodu + paliwo na 1km)
d=0,30zł/km koszt samego paliwa dla pierwszego auta

KAŻDY dodatkowy KILOMETR powyżej 5km(baza) odległości do miasta kosztuje rocznie niemniej niż:

Kd(1km)=250*1km*2*(0,70+0,30)zł/km + 250* 1km*2*0,30zł/km=650zł/km!!! - rocznie

3. Analizy rynkowe wykazały, że dojazdy do miast do ok. 7÷10km, czyli ok. 2*10min dziennie dodatkowo, nie wywołują - alternatywnych kosztów naszego czasu. Nie przeliczamy jego wartości. Wręcz przeciwnie często są to momenty, w których możemy coś spokojnie przemyśleć, zapalić papierosa, posłuchać muzyki, tak naprawdę wyluzować się, przed stresem w pracy, bądź bujnym życiem rodzinnym.

4. Większy fundusz remontowy w stosunku do funduszu nowego mieszkania o ok. 1700zł/rocznie (utrzymanie domu w stanie niepogorszonym więcej kosztuje jak mieszkania)

5. Koszty ogrzewania: takie same lub niższe
Jeżeli:
- więźby dachowe wysokość 240mm-300mm są wypełnione wełną mineralną 200-240mm,
- płyta fundamentowo; stropy są odpowiednio zaizolowane, materiał izolacyjny sypki wpompowany pneumatycznie w stropy, to koszt roczny ogrzewania budynku o pow. 120m2 jest porównywalny z kosztem ogrzanie mieszkania 90m2, z tą różnicą, że w lecie w takim domku mamy przyjemny chłód.

6. Nie mamy kosztów administracyjnych, zarządzania tak jak dla mieszkania, ale musimy sami się o wszystko martwić. Wpływ jego w ten sposób uwzględniono

7. Nie ma kosztów POSTOJOWEGO MIEJSCY GARAŻOWEGO w wysokości: 60÷100zł/miesięcznie(720÷1200zł/rocznie, średnia 960zł/rocznie)

Łącznie koszty dodatkowe Kd = 300 + 10000+ 1700 - 960 = 11.040zł/rocznie,
przyjęto dalej 11.000zł/rocznie

WARTOŚĆ BIEŻĄCA kosztów dodatkowych Wb(Kd) szeregu płatności 11000zł/rocznie, dla przyjętego kosztu kapitału 7,5%(stopa dyskontowa 1,05 po uwzględnieniu 2,5% wzrostu rocznego parametru Kd) wynosi: Wb= 20*11000zł = 220.000zł( dla odległości od miasta max.5km).

WARTOŚĆ BIEŻĄCA każdy dodatkowy KILOMETR
WbK(1km)= 20*650zł/km=13.000zł/km

I. Dom Tradycyjny 120m2 z kosztem działki, ok.5km od granicy miasta łącznie jest tańszy od MIESZKANIA 90m2 z POSTOJOWYM MIEJSCEM GARAŻOWYM i balkonem lub tarasem o:

CM - DT =900.000 - 654.000 = 246.000zł

Po korekcie wartością Wb=220.000zł, Dom TRADYCYJNY jest tańszy o 26.000zł !!! od MIESZKANIA90m2.

CM - DT - Wb = 26.000zł

I to są NASZE oszczędności = 26.000zł, Dom TRADYCYJNY z działką gruntu
+ NOWY samochód średniej klasy dożywotnio i paliwo na dwa samochody też dożywotnio!!!!

II. Dom GOTOWY 120m2 z kosztem działki łącznie, ok.5km od granicy miasta jest tańszy od MIESZKANIA 90m2 z GARAŻEM i balkonem lub tarasem o:

CM - DG =900.000 - 582.000 = 318.000zł

Po korekcie wartością Wb=220.000zł, Dom GOTOWY jest tańszy o 98.000zł !!! od MIESZKANIA90m2 z GARAŻEM.
CM - DG - Wb = 98.000zł

I to są NASZE oszczędności = 98.000zł , Dom GOTOWY z działką gruntu
+ NOWY samochód średniej klasy dożywotnio i paliwo na dwa samochody też dożywotnio!!!!

PRZYKŁAD: odległość od granicy miasta 5km= 5km(baza) + 0km(dodatkowo), DOM w Technologii Tradycyjnej

Wtedy, Wb(Kd)=220.000zł + 0km*13.000zł/km

Ponieważ: CM-DT-Wb(Kd)>0 Inwestycja jest nadal opłacalna

900.000 - 654.000 - 220.000=26.000zł to zakup działki w cenie 245÷445zł/m2(średnia 345zł/m2) i wybudowanie domu jest opłacalne, ale leży już praktycznie na granicy opłacalności. Proponuję nie przekraczać odległości 10km od granicy miasta, a te 26.000zł ok. 7%(średniej wartości kosztu budowy domu tradycyjnego w wysokości 120m2*3150zł/m2=378.000zł), potraktować jako margines bezpieczeństwa lub kwotę potrzebną na pokrycie kosztów przygotowania procesu inwestycyjnego i osobistego nadzoru procesu inwestycyjnego. Lokalizacje ze szkołą podstawową i przychodnią rozważyć indywidualnie, rynek preferuje takie lokalizacje.

Jeżeli: CM-DT-Wb(Kd)<0 ze względu na odległość np. 10km=5km(baza) + 5km(dodatkowo),
900.000 - 654.000 - (220.000 + 5*13.000)=-39.000zł to o taką wartość należy POMNIEJSZYĆ cenę gruntu, a po uwzględnieniu przykładowego marginesu bezpieczeństwa wartość pomniejszająca wynosi ok. 26.000+39.000=65.000zł

Okres realizacji budowy DOMU GOTOWEGO 3÷6 Miesięcy

Wniosek. Nastąpi eksplozja pozwoleń na budowę domów mieszkalnych w zabudowie jednorodzinnej, bliźniaczej i szeregowej. Dojdzie do arbitrażu cenowego. KOSZTY DZIAŁEK bliskich dużym miastom będą rosły bardzo szybko do momentu uzyskania równowagi dynamicznej alternatyw. Jeżeli ceny nowych Mieszkań we Wrocławiu wzrosną o 8%(w kalkulacji przyjęto 8%), to ceny podwrocławskich GRUNTÓW będą wynosić ok. 245÷445zł/m2( średnia 345zł/m2).

Inwestorzy nie powinni przekraczać odległości max. 7-10km od granicy miasta Wrocławia!!!(Dla zachodniej strony Wrocławia max.7km, wyjątek strona południowa max. 12km).
ODLEGŁOŚCI POWYŻEJ 7-10km, powodują nie tylko wzrost kosztów dojazdów rocznie Kd(1km)=650zł/km, wartość bieżąca: KbK(1km) = 13.000zł/km, ale wywołują również ALTERNATYWNE KOSZTY NASZEGO i NASZYCH BLISKICH(DZIECI) CZASU!!!. Jest to b. indywidualny parametr. Obciąża on w pełni dodatkowo wartość zakupywanego GRUNTU!!!. RYNEK wycenia je znacznie niżej, niż działki bliskie miastu, bo leżą poza strefą BEZPOŚREDNIEGO WPŁYWU MIASTA WROCŁAW. Jeżeli jest inaczej to znajdują się w strefie wpływu innego miasta, czynników lub tej części inwestorów, którzy nie potrzebują dojeżdżać codziennie do Wrocławia, ale to nas nie interesuje. My jesteśmy tą częścią INWESTORÓW(rynku), którzy muszą codziennie dojeżdżać do Wrocławia, a kalkulacje przeprowadzamy indywidualnie.

Celem uzyskania niższych kosztów zakupu materiałów inwestorzy indywidualni powinni zakupywać je w ramach Sąsiedztwa Inwestycyjnego np. razem z okolicznym-i Inwestorem-i i kupować materiały bezpośrednio u producenta.

DOM GOTOWY z kosztem DZIAŁKI za 495.000÷595.000zł/2007rok/ okres realizacji inwestycji do 6 miesięcy od daty rozpoczęcia budowy domu.

Dla tych co zamierzają się budować!!!

Jeśli nie ma Planów Zagospodarowania Przestrzennego to występujemy o Warunki Zabudowy, wtedy nawet te działki, które są budowlanymi wymagają takich samych procedur jak działki czysto rolne, nie ponosimy żadnego ryzyka, można wszystkiego dowiedzieć się w Gminie. Czas wydania Warunków Zabudowy to 2-5 miesięcy. Gminy zawsze odpowiadają pozytywnie, gdy działka jest uzbrojona lub sąsiad jest przynajmniej w trakcie budowy. Gmina nie ma podstaw prawnych do negatywnej odpowiedzi( z resztą, po co przecież to my wydajemy pieniądze: teraz i w przyszłości), chyba żeby chciała budować drogę. Niektóre gminy słyszałem podchodzą jeszcze luźniej tzn. do trzeciej działki włącznie, ale to trzeba sprawdzać. Jeśli chodzi o kredyt, to posiłkujemy się do momentu wydania Warunków Zabudowy pożyczką hipoteczną. Jest ona droższa od kredytu hipotecznego o pkt. 2-3%(WIBOR 3M + 3-4%), a następnie po uzyskaniu Warunków Zabudowy na naszej Działce robimy konwersję na tańszy kredyt hipoteczny. Dodatkowe koszt kapitału ok.300zł na 100.000zł (wartości zakupionej działki) do momentu konwersji.

WROCŁAW: Ceny Płytowiska - 5250÷8250zł/m2 na Kwiecień 2007

Teraz tylko kupić GRUNT i budować się samemu!!!

ALTERNATYWA: domki wybudowane przez DEWELOPERÓW - Cena stan surowy zamknięty 5450÷6950zł/m2, po uwzględnieni robót wykończeniowych cena 6250÷7950zł/m2 (Niższe ceny za zł/m2 dla - Dom Gotowy 120m2 na działce 450-700m2, łącznie z jej kosztem(ok. 495÷645zł/m2))


Sentencja tego, co napisałem jest taka:

Jeśli STAĆ jest kogoś na kupno NOWEGO mieszkania o powierzchni 85m2 z POSTOJOWYM MIEJSCEM GARAŻOWYM we Wrocławiu, to na pewno STAĆ jest go na NOWY DOM TRADYCYJNY 120m2 na działce w cenie 245÷445zł/m2 (średnia 345zł/m2), odległość ok. 5km. od granicy miasta. Dodatkowo w prezencie: NOWY Samochód średniej klasy i paliwo na dwa samochody GRATIS i to dożywotnio!!!.

Jeśli STAĆ jest kogoś na kupno NOWEGO mieszkania o powierzchni 75m2 z POSTOJOWYM MIEJSCEM GARAŻOWYM we Wrocławiu, to na pewno STAĆ jest go na NOWY DOM GOTOWY 120m2 na działce w cenie 245÷445zł/m2 (średnia 345zł/m2), odległość ok. 5km. od granicy miasta. Dodatkowo w prezencie: NOWY Samochód średniej klasy i paliwo na dwa samochody GRATIS i to dożywotnio!!!.

Górna granica Kd opłacalności inwestycji dla podanego przykładu 5km od granicy miasta Wrocław wynosi dla:

DOMU TRADACYJNEGO Kd = ok.13.000zł/m2,
DOMU GOTOWEGO Kd = ok. 16.500zł/m2

Jeżeli faktycznie mieszkania podrożeją o 10%, ja założyłem 8% to wtedy budowa DOMU jest jeszcze bardziej opłacalna.

Jest to analiza opłacalności alternatyw inwestycyjnych z punktu widzenia OSOBÓB FIZYCZNYCH np.: rodzina - państwo Kowalscy dojeżdżający codziennie do Wrocławia (odpowiednia zdolność kredytowa lub, -i zasoby majątkowe, muszą być spełnione).

Oczywiście jest ona skierowana do tej części rynku, na którą ten wariant stać!!!.
Pewne odchylenia cen gruntów w dół, a szczególnie w górę są możliwe tam, gdzie praktycznie nie występuje rynku ze względu na brak lub niewielką ilość ofert rynkowych w stosunku do potencjalnego popytu lub są wyjątkowo atrakcyjne ze względu na swoje atrybuty.

Część osób fizycznych skorzysta jeszcze dodatkowo z różnicy kosztów Kapitału tj:
DOPŁATA do odsetek kosztu kredytu hipotecznego przez 8lat

Podstawa prawna: ustawa z dnia 8.09.2006 r. o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania (Dz. U. nr 183, poz. 1354).


WIBOR 3M wynosi obecnie 4.45%.
Stopa referencyjna (po dodaniu 2 punktów procentowych) wyniesie 6,45%.
Dopłaty finansowane z budżetu państwa pokryją oprocentowanie w wysokości 3,2%.

Przy kredycie oprocentowanym wg stawki WIBOR 3M + marża 1 punkt procentowy (tj. obecnie 5,45%) KREDYTOBIRCA PŁACIĆ BĘDIE TYLKO ok. 2,25% ODSETEK!!!(na dzień dzisiejszy)
Cena rynkowa 1 mkw. mieszkania lub domu, kosztu budowy domu nie może przekroczyć wartości odtworzeniowej budynków, określanej co kwartał przez GUS. Przykładowo, aktualny wskaźnik dla Warszawy wynosi 4877 zł/m2, Krakowa - 2987zł/m2, a WROCŁAWIA - 2890 zł/m2.
Województwo Dolnośląskie, okolice WROCŁAWIA- 2433zł/m2, (trwają prace nad ZWIĘKSZENIEM tych wartości parametrem 1,3)

Ustawa o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania nie sprawdzi się jako wsparcie w kupowaniu mieszkań, ale pomoże sfinansować niejedną budowę domu w Polsce.

Oszczędności dla Inwestor z Wrocławia, Przykład
DOM 120m2:

1.Maksymalna Wartość kredytu na zasadach preferencyjnych na pokrycia kosztów budowy DOMU
(120/140)x70m2x2890zł/m2=173.400zł,

2. Oszczędności odsetkowe:
3,2%x173.400=ok. 5549 zł w pierwszym roku,
przez osiem lat 8x5549zł = 44392zł, ponieważ spłacając kredyt spłacamy również kapitał zależy od wariantu spłaty raty i horyzontu kredytu. Przyjąć można jako przybliżoną np.25.000÷40.000zł oszczędności w okresie 8 lat. I o tyle oprócz moich obliczeń dodatkowo DOM jest tańszy od MIESZKANIA ze względu na sposób finansowania. Dotyczy to osób mogących skorzystać z tego.

Po poprawce parametrem 1,3 odpowiednio:

1.Maksymalna Wartość kredytu na zasadach preferencyjnych na pokrycia kosztów budowy DOMU o pow. użytkowej 120m2
(120/140)x70m2x1,3x2890zł/m2=225.420zł, oszczędności odsetkowe odpowiednio 32.500-52.000zł

Ustawa o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania nie sprawdzi się jako wsparcie w kupowaniu mieszkań, ale pomoże sfinansować niejedną budowę domu w Polsce.


Źródło: opracowanie własne Inwestor